农民房改造公寓方案11篇

农民房改造公寓方案11篇农民房改造公寓方案　　XX公寓区综合整治工程　　户内改造实施方案　　2XXX年0X月　　1　　目录　　一、工程概况....................下面是小编为大家整理的农民房改造公寓方案11篇,供大家参考。

篇一：农民房改造公寓方案

　　XX公寓区综合整治工程

　　户内改造实施方案

　　2XXX年0X月

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　　目录

　　一、工程概况..................................................................................3二、组织机构..................................................................................3三、工程特点难点分析..................................................................5四、计划安排..................................................................................5五、施工流程..................................................................................6六、保障措施..................................................................................7七、样品效果................................................................................10附件1：住户改造确认单.............................................................14附表2：厨房改造进度计划横道图.............................................15附表3：卫生间改造进度计划横道图.........................................16附表4：分户验收计量明细单.....................................................17

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　　XX公寓区综合整治工程户内改造实施方案

　　XX公寓区综合整治工程自2XXX年X月X日开工以来，已于2XXX年X月X日完成营区公寓楼及附属配套用房的屋面、外立面改造，营区室外道路场坪、各专业管线、绿化改造等内容。按照工程总体部署安排，公寓楼户内改造具备实施条件。为了规范户内改造工程施工管理流程，保证工程进度与质量，充分利用建设经费，降低对住户的影响，提高施工效率，制订本实施方案。

　　一、工程概况XX公寓区共有公寓住房8栋，分为西区、东区和10#楼。其中西区为1#、2#、3#楼，建筑层数6层，共20个单元、240户；东区为4#、6#、7#、8#楼，建筑层数6层，共22个单元、264户；10#楼，建筑层数14层，共9个单元、XXX户。总建筑面积XXX平方米。该营区始建于XXX年，至今已投入使用2X年。户内给水、排水管线老旧、破损，部分内装老化、破损严重，装修情况不一。本次户内改造内容为更换给排水管线并修复因此引起的装修破坏。具体内容主要包括：厨房卫生间给水、排水管线更换，橱柜更换，厨房墙地砖修复、吊顶修复，卫生间防水新做、墙地砖更换、吊顶修复、坐便器更换，以及其他拆除恢复内容。二、组织机构为加强工程组织管理力度，确保工程顺利实施，吸取行业内老旧小区改造工程管理经验教训，成立户内改造工程领导小组。

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　　采取双组长制，由代建单位和使用单位共同组成组织机构。1.组织机构流程图由施工单位项目经理及监理单位总监担任副组长，组员由代

　　建办XX项目部各专业工程师、使用单位相关人员、居委会代表和总承包单位项目管理人员组成。

　　组织机构流程图

　　代建办张岚

　　直保大队严嗣德

　　代建办各专业工程师

　　新兴建设项目经理阎志迎

　　中建顾问总监赵立军

　　新兴建设项目部各专业工程师

　　中建顾问项目监理部各专业工程师

　　直保大队相关人员

　　居委会代表

　　2.职责分工组长：XXXX主持户内改造全面工作，部署工作方针、路线，监督各方工作实效，定期召开协调会议，处理应急突发事件，定期讲评工作实施情况，适时优化调整工作方案。副组长：XXXX

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　　落实领导小组组长指示，全面组织户内改造工程实施，按国家、军队工程建设相关规范标准组织、监理工程施工；及时发现管理与协调问题，向组长报告。

　　成员：新兴建设项目部各专业工程师、中建顾问项目监理部各专业工程师、直保大队相关人员、居委会代表

　　执行户内改造工程领导小组组长、副组长指示，对工程进行进度、质量、造价、安全控制和协调管理，及时发现问题解决问题。

　　三、工程特点难点分析该工程户内改造主要为厨房、卫生间给水和排水立管、支管、阀门、阀件等的更换，以及因此而产生的防水、内装修的破坏和修复。施工期间，在住户统一协调和工艺流程方面，存在以下特点和难点。（一）给排水立管穿过楼板，涉及各层住户，新旧管材无法有效连接，需连续施工。同一单元上下住户需协调在同一时间进行施工作业。（二）管线施工需拆除相应部位内装修，引起橱柜、墙地砖、吊顶、防水等的破坏。大部分住户橱柜、吊顶材料老旧，拆除后无法恢复。防水层破坏后局部堵漏难以保证防水质量。（三）给水管线更换造成住户停水，排水管线更换造成住户无法洗浴、如厕，给居民生活带来不便。（四）施工工艺复杂，工期长，住户配合难度大。四、计划安排

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　　根据本工程特点难点，计划采取大分区、小流水方式组织施工。加大劳务人员配置，由易到难，集中力量缩短工期。按照营区自然分区，以西区→东区→10#楼顺序逐步推进。各区配置独立的施工队伍，总计投入XXX名劳务人员，随工程实际施工进度及工作量进行动态调配。计划于2XXX年X月初开工，XX月底完工。

　　

篇二：农民房改造公寓方案

　　全面贯彻落实党的十七大和十七届三中全会精神以科学发展观为指导按照生产发展生活宽裕乡风文明村容整洁管理民主的要求认真执行十分珍惜合理利用土地保护耕地的基本国策以推进城乡一体化进程为主线以搞好村镇规划和旧村改造为重点完善村庄基础设施改善农民群众居住环境和生活质量促进土地资源集约高效利用加快社会主义新农村建设步伐促进全区经济社会科学发展和谐发展跨越发展更好更快发展

　　农村旧村改造实施方案篇一：农村完善旧村改造实施方案（2051字）根据县委、县政府的要求，以建设社会主义现代化新农村为目标，以旧村改造为主要内容，按照规划先行，突出重点，体现特色，加强管理，有序推进的要求，加快旧村改造步伐，加快城乡一体化进程，提高农民生活质量，提升农村总体发展水平，为全面建设小康奠定坚实基础。根据有关法律法规和政策规定，结合我镇实际，就加快旧村改造工作提出如下实施方案：一、指导思想和基本原则旧村改造的指导思想：深入贯彻落实科学发展观，坚持统筹城乡发展，把破解农民建房难问题作为推进社会主义新农村建设的重要抓手，作为建设生态文明，全面改善民生的重要内容，以解决农民基本居住需求为目标，以拓展农民建房空间，推进节约、集约用地，贯彻落实《城乡规划法》、《土地管理法》为重点，因地制宜，全面推进旧村改造工作。旧村改造的总体要求：改造空心村，撤并自然村，建设新农村。旧村改造的实施途径：一是整片拆除危旧房、闲置房，重新规划建新房，多余土地搞复垦。二是逐步推进自然村撤并，向中心村或主村集聚，自然村闲置宅基地全部搞复垦。旧村改造的主要工作：拆旧房、腾空间；建新房、强配套。旧村改造的基本原则：——坚持规划先行，合理有序建设的原则。旧村改造要符合村镇规划、土地利用总体规划。

　　要优先完成有旧村改造项目的村庄的建设规划编制任务，对不切合实际的村庄规划按规定程序进行适当调整并严格按规划实施。

　　要紧紧抓住土地利用总体规划修编的机遇，按照村庄规划的要求，调整好新农村建设用地。

　　要结合《松阳县农村居民异地建房管理暂行办法》将山区地理位置偏，生存条件差，自然资源少的村向公路主干线大村、自然村向中心村、山区村向平原村迁并进行规划。

　　——坚持农民自愿，维护农民利益的原则。要以解决农民的基本住房需要为目标，把旧村改造作为破解农民建房难的第一抓手。要尊重农民的意愿，充分发挥村两委和农民的主体作用，调动和发挥村两委和农民的积极性，统筹经济发展、社会保障等方面的工作，妥善处理农民与集体经济组织的利益关系，切实维护农民的合法权益，有效控制村集体负债。要特别重视农村特困户的住房问题，通过采取政策倾斜、资金补助、提供小户型安置住宅等多种手段解决他们的住房困难。——坚持稳步推进，依法依规开展的原则。旧村改造必须考虑本村的经济实力和建房需求，防止不切实际，一哄而上，低水平建设。要严格执行《城乡规划法》、《土地管理法》的有关规定，强化对农民建房的日常管理，坚决制止、依法从严查处新两违的发生。

　　农村违法建筑的巡查和制止工作，由镇人民政府与国土、建设部门共同负责。

　　违法建筑的拆除实行属地管理，并由镇人民政府牵头组织实施。认真贯彻落实国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《关于严禁党政干部购置农村宅基地以及非法占地建造私房的通知》等文件精神，坚持农村住宅用地只能分配给本村村民的原则，严格执行城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅、党政干部一律不得以本人或他人名义在农村购置宅基地等规定。——坚持严格管理，节约集约利用土地的原则。要严格落实一户一宅制度，新建住房户必须先拆除旧房或将原有住房交由村民委员会统一管理，其房屋所有权证和土地使用权证由有关部门及时办理变更或注销登记手续。旧村改造的业主单位应积极为拆除旧房户提供临时周转房。要引导农民转变观念，鼓励农民建公寓式住宅，实现节约集约用地，降低农民建房成本。旧村改造的建设用地要严格按规划执行，建房控制面积按松阳县人民政府《关于印发松阳县城规划区外农村村民建房审批管理暂行办法的通知》文件执行。严格控制占用农用地和耕地。大力开展宅基地复垦工作，确保旧村改造建设用地占补平衡，并有盈余，为新农村建设筹集资金和建设用地指标。

　　——坚持科学发展，改造与保护有机结合的原则。从广大群众的长远利益着眼，切实加强环境综合整治，加大绿化美化力度，保护好生产、生活环境，着力建设生态家园。旧村改造要按照党中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》的要求，注重保护有历史文化价值的古村落和古民宅，保护和发展有地方和民族特色的文化传统。在制定旧村改造方案时，要征求有关部门意见，合理保护生态和历史文化遗产，努力实现改造与保护的双赢。二、旧村改造的目标任务通过对我镇32个行政村的排查摸底，原有*、*口2个村开展旧村改造的基础上，今年，新增梨步坑、道惠等2个村为旧村改造村，力争启动*、*、*、*等村的旧村改造。到11月30日之前完成拆除旧房61户，面积5100平方米，安置42户135人。继续推进*口、*等村的旧村改造工作，完成拆除旧房34户，面积3290平方米，安置51户176人。共完成拆除面积8390㎡，安置93户331人。力争用2－3年时间基本完成全镇农村危旧房改造，并进一步完善农房规划建设管理体系和农房救助体系、农房防灾减灾保障体系，为实现广大农民群众住有所居、安居乐业、有灾无虞打下坚实基础。三、旧村改造的工作进度与分工责任经镇党委、政府讨论研究，制订*镇旧村改造工作联村负责表与进度表。

　　篇二：牡丹区改造旧村加快新农村建设实施方案（3030字）为加快牡丹区新农村建设步伐，构建和谐牡丹区，正确引导农村村民改造旧村，建设规划科学、建筑新颖、设施配套、环境优美的新村，按照《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》（鲁政发〔20XX〕89号）要求，结合本区农村实际情况，特制定牡丹区改造旧村加快新农村建设实施方案：一、指导思想全面贯彻落实党的十七大和十七届三中全会精神，以科学发展观为指导，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，认真执行十分珍惜、合理利用土地，保护耕地的基本国策，以推进城乡一体化进程为主线，以搞好村镇规划和旧村改造为重点，完善村庄基础设施，改善农民群众居住环境和生活质量，促进土地资源集约高效利用，加快社会主义新农村建设步伐，促进全区经济社会科学发展、和谐发展、跨越发展、更好更快发展。

　　二、基本原则一是坚持政府引导、群众主体原则。正确引导广大农民群众实施旧村改造，充分调动群众支持、参与、配合旧村改造的积极性，让群众成为改造旧村、建设新农村的主体。二是坚持规划先行、因地制宜原则。遵循先规划后建设方针，针对不同区位、不同类型旧村的特点和问题，依据当地村民的要求和经济状况，结合城乡建设总体规划，对每个村制定不同的改造方案和具体的改造措施，有计划的逐步实施。三是坚持群众自愿，循序渐进原则。

　　征求群众意见，尊重群众意愿，坚持量力而行，符合村情民意，避免强制改造、强拆强建。

　　在充分调查论证的基础上选择试点村，搞好试点，逐步推开，做到成熟一个，改造一个，成功一个。

　　四是科学发展、集约节约用地原则。高度重视资源节约和循环利用，在建设过程中贯彻节地、节能、节水、节财等要求，加大道路、水、电、医疗、学校、基础设施等公共资源的合理配置，严禁占用耕地，最大限度地节约土地，努力构建节约型新农村。三、方法步骤全区行政区域内的657个行政村（含部分已完成村改居的居委会），均在改造范围之内。按照国土资源法律法规规定，批准实施旧村改造的行政村，必须在3年内完成改造任务，改造后的新村，每户占地面积不得超过200平方米。（一）调查摸底，合理规划。以乡镇（办事处）为单位，由国土、建设、农业、统计等部门人员组成专业队伍，抓好实施改造村庄的调查摸底工作，重点摸清村庄的人口，人均收入、村集体公共积累和用地面积、户均占地面积、人均占地面积、无住房户困难户等情况，为拆迁、补偿、安置提供依据。试点村在今年年底前完成调查，其他村分期分批进行。在调查摸底的基础上，按照规划先行的原则，由乡镇办事处对试

　　点村制定不同的改造方案，按照一户一宅的政策，统一编制旧村改造规划，制定出村庄现状图、平面图、效果图，并对规划的实施进行监督管理，做到一张图纸管到底。

　　（二）精心组织，深入宣传。各乡镇（办事处）、各有关单位要积极作好宣传发动，采取面对面宣传政策、组织外出参观学习、印发明白纸、发放征求意见书、算对比帐等形式，广泛发动群众。通过加强宣传，让群众了解国家土地政策，破除宅基地私有观念，提高对实施旧村改造、建设新农村的认识。选择群众积极性高、经济基础好、村委会班子有较强战斗力的村庄，先搞1-3个试点村。要召开村民代表会议，经三分之二以上的村民代表同意，并经村委会主任、镇长签字后，方可实施。（三）严格程序，依法报批。实施旧村改造要严格按照程序进行申请报批。土地使用手续报牡丹区土地行政主管部门审批，建设规划方案报区建设部门审批（城市规划区内的报区规划部门审批）。旧村改造项目通过有关部门批准后，由乡（镇）人民政府、办事处依照批准的改造方案组织行政村具体实施。（四）选择模式，逐步改造。通过四种模式实施旧村改造：①新建型：即对于村庄无规划、建

　　设较差、空闲地较多的村，采取新建的模式。新村选址要向小城镇集中、向大村集中、向交通便利的地方集中。能使用原村址的，统筹使用原村址改造建设，边拆边建，滚动改

　　造，不增加新的建设用地；不能使用原村址的，要在符合土地利用总体规划及村庄规划的基础上，先安排一定数量的新增建设用地作为新村建设周转地，然后逐步腾出旧村土地。

　　②改造型：即对规划、建设一般，村内空闲地较多的村，采取局部改造的模式，进行充实填补，进一步完善规划，加大基础设施建设，落实好一户一宅政策，使旧村换新颜。

　　③整治型：即对于村庄规划、建设较好，空闲地较少，改造压力不大的村，全方位进行整治，标准再提高，布局再规范，达到新农村建设标准。

　　④合并型：即对于一个行政村包括若干个自然村，占地较多、布局零散、基础设施不配套、土地利用率低的村，进行小村并大村，集中建设中心村。

　　（五）区别对待，妥善安置。聘请有资质的评估单位对旧房进行评估，并根据财力给予适当补偿。在安置方面，以原自然村或村民小组为单位，本着就近安置、依次抵补的原则，妥善安置符合安置条件的村民，对不符合安置条件的村民，只补偿不安置。

　　有条件的村庄在建设新村时要建设周转房，周转房作为村集体财产，只用于孤寡老人居住使用，不能买卖和继承。

　　四、配套政策改造旧村，不求形式统一，可按照规划和设计方案组织村民自建，亦可由建筑公司集中开发建设，按成本价卖给群众。

　　（一）土地政策。乡镇（办事处）通过旧村改造腾出的土地或用地指标，原则上由本乡镇（办事处）使用，亦可全区调剂使用。土地收益归本村集体所有，用于偿还新村建设贷款，或补助群众建房。（二）筹资方式。通过内引外联，走多元化投入、多方筹集资金的路子，把群众投入、集体积累、社会闲散资金及部分政策资金吸引到旧村改造上来。具体采取6种方式：①自筹资金。以群众为主体，自筹自建，充分利用旧物料搞建设。②土地补助。给予实施旧村改造的村适当的补偿，每腾出一亩土地补助3万元，复垦一亩补助5000元。补偿资金从城乡建设用地增减挂钩或建设用地置换指标的收益中支付。③土地收益。置换出的空闲地可复耕，租赁给企业或群众发展经济，租赁收益

　　用于补助群众建房。④企业或个人资助。鼓励镇村企业或经济能人出资改造。⑤政府支持。积极争取上级政策，最大限度地争取上级对新农村建设和空心村

　　改造的资金支持，做到专款专用。⑥银行信贷。加大信贷支持力度，对实施旧村改造的农户，金融部门特别是农

　　村信用联社要简化担保手续，扩大贷款业务，提供低息信贷支持。旧村改造（三）规费缴纳。旧村改造工程中应缴纳的行政事业性收费按有关规定予以减免，

　　减少支出，聚集资金。（四）配套建设。对于旧村改造试点村，交通、农业、水利、电力、卫生、教育、

　　民政等部门，要认真研究，结合上级优惠政策，制定配套方案，扶持试点村搞好基础设施配套建设。

　　五、保障措施(一)强化组织领导。区新农村建设领导小组负责对旧村改造试点工作的领导和工作调度。各乡镇（办事处）成立相应的领导机构，由主要领导任组长，各相关部门共同参与。

　　村（居）两委主要成员要亲自挂帅，自觉担当起本村（居）的旧村改造工作任务。

　　(二）建立例会制度。领导小组定期召开会议，检查工作进展情况，研究决定办公室和各乡镇（办事处）提交研究的重大事项，不定期召开现场会，总结、推广先进经验，点评不足，及时解决旧村改造工作中存在的问题。领导小组办公室要定期召开办公会议，研究处理日常事务，综合汇总、反馈工作信息。(三）实行分工协作。严格落实责任，领导小组成员单位各司其职，各负其责，定部门、定人员、定责任、定标准、定进度、定时限，及时协调解决旧村改造工作中遇到的涉及本单位、本部门的困难和问题，全力以赴搞好配合，保障旧村改造工作顺利进行。篇三：龙湾区状元镇状元桥村周宅旧村改造拆迁补偿安置实施方案（2638字）为了认真做好龙湾区状元镇状元桥村周宅自然村旧村改建工作，确保周宅地块改建工作顺利实施。根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（20XX年3月29日修订）和《温州市城市房屋拆迁管理办法》（20XX第95号令）、《温州市区旧村改造暂行办法》（温政发〔20XX〕18号）等有关政策，以及《龙湾区状元镇周宅村旧村改建拆迁补偿安置实施细则》和周宅自然村的实际情况，特制定本实施方案。

　　具体如下：一、项目基本情况（一）改建规模龙湾区状元镇状元桥村周宅自然村，位于状元镇中心十字路口的东南向，北起机场路，南靠油田路，东起状元河，西至龙腾南路。

　　整个村庄作为旧村改建拆迁范围。周宅地块基本呈长方形，南北约长221米，东西宽约132米，总用地面积为36862.95平方米，现有民房414间，建筑面积47800平方米，涉及人口1200人，总户数350户。根据温政函〔20XX〕40号批准的《龙湾区状元镇周宅地块控制性详细规划》。周宅旧村改建新规划小区建设用地面积33693.10平方米（合约50亩），总建筑面积122423.62平方米（其中：住宅面积为90652.82平方米，商业面积为2247.72平方米）。（二）改建实施主体单位根据区政府（温龙政发〔20XX〕75号）文件批准，成立状元镇旧村改造指挥部，具体负责组织实施周宅旧村改建各项工作。周宅旧村改造的资金，实行自求平衡，兼顾各方利益，略有结余为指导原则。为求改建资金平衡，经过多方测算和衡量，开发模式确定为：周宅改建规划建设用地面积33693.10平方米（合约50亩），拟分割出约17亩地作为经营性开发建设用地公开出让，所得出让金用于周宅旧村改建。

　　由中标单位为旧村改建安置房的代建单位，统一代建与开发，实现整个地块同步开发建设。

　　（资金平衡测算过程详见附件一：资金平衡测算表）二、拆迁补偿安置（一）拆迁范围：周宅自然村土地上建筑物及附属物。

　　（二）拆迁方式：委托区房管分局下属的温州市安平物业管理有限公司拆迁。

　　该委托单位已入驻现场，并完成拆迁房屋丈量摸底等工作。（三）拆迁补偿安置原则1.拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。2.货币补偿或者产权调换的房屋面积，按照被拆迁房屋的《房屋所有权证》或其他合法房产凭证上记载的建筑面积为准。无产权房屋按实地丈量的建筑面积计算。3.旧村改造资金须自求平衡，有别于城市房屋拆迁，为顺利推进旧村改造进程，根据《温州市房屋拆迁管理办法》（温政发〔20XX〕57号令和温政发〔20XX〕95号令）的精神，结合周宅地块的实际情况，制订周宅地块拆迁补偿安置办法。具体操作为：即在被拆迁人在拆迁公告的搬迁期限前搬迁腾空房屋，并获取并列第一搬迁腾空顺序号的，则该被拆迁人可提出书面申请套用〔20XX〕57号令。否则按新政策〔20XX〕95号令执行。4.选择产权调换的住宅房屋在安置地块就地安置。

　　住宅用房拆迁安置面积，按被拆迁的合法产权总建筑面积和符合政策以优惠价购买安置房的无产权房屋总建筑面积的1:1.65系数核定包干。

　　据统计，被拆迁的合法产权总建筑面积为24000㎡，符合政策以优惠价购买安置房的无产权房屋总建筑面积12000㎡，合计36000㎡按1:1.65系数核定包干安置房建筑面积计59400㎡（包括众用分摊面积12000㎡以及农村一翻三面积和套型内面积增购11400㎡估计数）。

　　5.新房安置的具体办法及程序。安置用房认购实行早腾空先认购的原则。拆迁人对在拆迁公告的搬迁期限前搬迁腾空房屋的被拆迁人发给并列第一的搬迁腾空顺序号，对在拆迁公告的搬迁期限后搬迁腾空房屋的被拆迁人按照实际搬迁腾空先后时间发给搬迁腾空顺序号。搬迁腾空顺序号须经公证机关验收确认。安置用房认购时，先由持有并列第一搬迁腾空顺序号的被拆迁人抽签产生顺序号并认购安置用房，然后由在拆迁公告的搬迁期限后搬迁腾空房屋的被拆迁人按实际搬迁腾空顺序号在剩余的安置房源中认购。（四）其他1.临时安置补贴费的标准为：合法或视同合法以及临时建筑的住宅用房过度安置补助费每户10元/㎡，20XX年至20XX年11月30日前建造房屋且符合安置条件的过度安置费为每6元/㎡，20XX年12月1日以后建造的房屋，不享受临时安置补助费。

　　2.拆迁住宅用房的，由拆迁人支付被拆迁人或者承租人搬迁补助费。搬迁补助费按以下标准发放：住宅用房建筑面积：100㎡以下，100㎡－200㎡，200㎡及以上搬迁补助费标准：600元，700元，800元3.符合政策以优惠价购买安置房的无产权房屋的建造年限和建筑面积，按照《拆迁无产权住宅房屋后回购住宅安置房暂行规定》（温房管〔20XX〕48号）和《关于印发温州市区拆迁地段无产权房屋处理的通知》（温市规〔20XX〕182号）规定。4．本拆迁范围内属地为农业户的合法房产或20XX年12月31日前建造的房屋属原始所得，其结构未到三层，在房源许可条件下增购至三层住宅面积。被拆迁住宅房屋原为三层或三层以上的，均按原面积安置（已经享受农翻的加层）违章（法）建筑面积，其重叠部分不再享受优惠增购的面积，上述增购面积包括众用分摊面积。增购价格按住宅安置用房市场评估价格的50％计算，增购面积部分不计算临时安置补助费。三、实施进度计划（一）总体计划住宅用房的被拆迁人选择产权调换的，因拆迁地块上建设的高层房屋作为产权调换用房，拆迁人将自领取房屋拆迁许可证之日起36个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。1.根据温州市土地局于20XX年5月8日发了温土征〔20XX〕22号征地文件，该地块已征为国有。

　　2．经温州市人民政府温政函〔20XX〕40号文件批复，关于《龙湾区状元镇周宅地块控制性详细规划》已委托浙江东华建筑园林设计有限公司、浙江佳境规划建筑设计研究院设计完毕。

　　3.计划于20XX年10月底完成立项修改（原20XX年有立项批文），以及拆迁许可证审批工作，预计在11月初开始动迁，至20XX年5月完成拆迁，在20XX年底交付使用。

　　（二）当前主要紧迫工作周宅出让地块拟采用挂牌方式。周宅改建项目总建设用地约50亩，其中约17亩土地进行公开挂牌出让，所得出让金用于周宅改建项目的资金平衡，所以需要重新划出红线图，计算地籍，并按照有关规定进行挂牌操作程序。本方案仅限于龙湾区状元镇状元桥村周宅自然村拆迁区域的拆迁补偿安置，未详之处按照拆迁补偿安置实施细则以及省、市有关规定执行。

　　

　　

篇三：农民房改造公寓方案

　　市新一轮农民建房三年专项行动方案（2021－2023年）

　　（送审稿）为深入开展新一轮农民建房三年专项行动，切实破解农民建房难题、难点，根据《省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）《省农业农村厅省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》（浙农经发〔2020〕1号）等文件精神，结合我市实际，制定本方案。一、工作目标以满足农民建房需求、规范农村宅基地管理、依法维护农民合法居住权益、加快乡村改革发展为目标，全面实施“133”行动计划，即实现三年内完成“农民建房审批2万间（套）以上”一个目标，全面实施“摸底行动、落地行动、办证行动”等三大行动，落实多部门实体化运作、配套政策优化和督查考核跟进等三项保障措施。力争通过三年的努力，建立与我市经济社会发展相适应、与群众需求相呼应的宅基地管理模式和运作机制。逐步实现建房用地基本保障、历史遗留问题基本清零、农民建房需求基本解决，消除农村无房户、缺房户、危房户。实现农村存量宅基地、闲置农房的盘活利用，提升乡村建筑风貌，激发农村发展潜力，助力乡村振兴。二、基本原则

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　　——坚持问题导向，改革创新。聚焦农民建房审批难、批后监管难、建筑风貌管控难、不动产证办理难、历史遗留问题处置难等五大问题，建立完善“市级指导、镇街主责、村级主体”的农民建房管理体制，重构农村宅基地管理和农房审批程序，积极探索创新农民建房管理新模式。

　　——坚持需求导向，统筹实施。将农民建房工作与农村土地整治、农村环境综合整治、美丽乡村建设等工作紧密结合，有计划、分阶段推进。优先解决无房户、危房户、缺房户建房需求。实现村庄规划全覆盖，农民建房用地需求全保障，农房建设审批全提速，确权颁证工作全面跟进。

　　——坚持结果导向，高位推进。充分发挥政府引导和规划先行作用，梳理部门职能职责，形成齐抓共管格局。统一规划，统一标准，严把建筑形态关和住房质量关；健全机制，常态监管，严把长效治理关。开展大规模宣传活动，发动镇村干部进村入户开展政策宣讲，确保政策传达无误差，责任落实不偏移，营造全民参与的良好氛围。

　　——坚持农民主体，村自平衡。充分发挥村民代表大会作用，通过民主决策、民主管理、民主监督和村规民约等形式，实现应拆未拆、一户多宅清理和安排分配过程公开透明、结果公平公正。通过村级土地整治、宅基地复垦和争取新增指标，落实村级宅基地指标自求平衡，实现农房建设用地规模不突破、耕地不减少、空间更优化。

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　　三、主要任务（一）摸底行动（2020年10月-2021年3月）全面查清农民建房用地需求、用地供给和可盘活利用情况，实现需求和供给两端发力，依法依规分类处置，保障村民户有所居，一户一宅。1、开展农民建房需求调查。按照农业农村部门农房建设需求调查的要求，由市农业农村和水利局牵头，重点调查2021-2023年的农民建房需求。镇（街道）组织各村主要干部、专职管理员全面摸清村民建房需求，由镇（街道）农房建设办公室工作人员逐村进行核查核对，市农民建房工作领导小组办公室（以下简称市农房办）组织抽查复核，保证农民建房需求数据的精准可靠。2、开展农村存量建设用地调查。由市自然资源和规划局牵头，重点调查农房现状和农村存量建设用地（含批而未供土地），对调查数据进行登记造册，落实到镇（街道），细化到村。3、分析修正规划数据。各镇（街道）要在市农业农村和水利局、市自然资源和规划局牵头摸查的基础上，按照“一图两表四册”（绘制村级房屋现状图，老屋拆除计划表、一户多宅处置计划表、村民住房花名册、应拆未拆老屋花名册、一户多宅花名册、无房户危房户花名册）进行复查分析，对应拆未拆、一户多宅处置基数和处置率重新进行修正，形成精准可靠的农民建房“一户一档”数据库和建房动态需求库。相关部门和各镇（街道）

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　　要共享数据库内容，确保信息更新及时、高效、一致，为扎实开展农民建房工作打下坚实基础。

　　（二）落地行动（2021年1月-2023年12月）把规划引领、盘活利用、探索实施作为落地行动的有效手段，坚持因地制宜、优化布局、提升品位，着力打造兼具时代气息、特色的农村建筑格局。1、完善村庄规划修编。由市自然资源和规划局牵头，镇（街道）实施，加强规划引导，全面开展村庄规划编制工作，三年内实现全市有建设需求的村实用性村庄规划全覆盖。加强与国土空间、美丽乡村和水利等规划的有机衔接，因地制宜编制“多规合一”实用性村庄规划。充分运用调查摸底成果数据，做到按需编制、无缝衔接。采取“1+X”村民住房安置点模式，引导分散居住农户集中建房安置。严格执行农房规划标准，鼓励城镇开发边界外的村庄打破联排联建传统，采用双联式、庭院式、套房式等建筑形式。优先利用城镇开发边界外的存量建设用地用于农民建房。2、开展应拆房屋拆除。各镇（街道）要对应拆未拆房屋开展清理整治，进一步盘活农村存量宅基地。镇（街道）要全面掌握具体情况，制定计划、建立台账，集中时间、集中力量，逐宗处置到位。要突出各村作为应拆未拆老屋处置主体的作用，对于可以拆除的坚决予以拆除，杜绝以收代拆、以封代拆。对客观上确实无法拆除的房屋、具有历史文化保护意义的老屋可由村委会

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　　收回，产权登记到村委会，进行统一标识、编号和管理利用。3、探索宅基地“三权分置”。农村宅基地实行所有权、资格

　　权、使用权“三权分置”管理。在全市探索资格权凭证制度，加快宅基地换城镇套式住宅等宅基地试点改革。进一步盘活闲置农房，鼓励党员干部带头拆除闲置老旧房屋，无房户、缺房户可采取住房调剂政策。对农民在拆建过程中的实际住房困难，鼓励村集体通过借用、租用、调剂闲置农房、建设农村公寓周转房等方式解决临时性住房问题，有效解决“大寨屋”等老旧民房拆建问题。

　　4、实施宅基地“三统一”制度。对村庄规划内的老宅基地、自留地、空闲地需收回村集体进行统一规划、统一安排、统一管理。通过宅基地调整来平衡利益，清零村内分散闲置土地浪费，优化宅基地空间布局。解决好农民建房和农村公共服务设施建设的土地来源、供地、落地等相关问题。

　　（三）办证行动（2021年1月-2023年12月）畅通农房建设“批、建、管、验”通道，做到既依法行政、高效审批，又统一标准、严控违章。努力处置历史遗留问题，快速推进确权登记发证进度，优时效、高质量解决农民建房问题。1、加快审批进展。鼓励村民委员会提供审批、用地、规划核实等代办服务，指导村民实施办理住房建设相关活动。强化镇（街道）审批主责，建立专人专岗负责受理，组织做好农村宅基地审批和农民建房规划许可等相关工作，切实履行主体责任、优

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　　化审批流程。强化市级指导，加强部门与镇（街道）衔接沟通，在数据共享、村庄规划、用地规划等方面紧密协作。

　　2、加强批后监管。严格落实属地责任，实施“控立面、控配套、控高度、控排污、控施工”的“五控”措施，规范实行农民建房全过程监管和违法处置工作，坚决遏制新增违法用地建房行为。严格落实建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场“四到场”制度，推动技防与人防相结合、网格化巡查与全面巡查相结合，确保农房违建第一时间发现、第一时间上报、第一时间处置。建立一户一档管理台账，及时查处整治各类违法违规行为。

　　3、推进确权登记办证。坚持“一户一宅、权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，创新工作方法、减少办事环节、规范登记行为。按照“先易后难、同步开展”的方法，统筹安排工作、有序推进办证，做到农房调查、历史遗留问题处理、确权登记发证同步开展、同步推进、无缝对接。

　　4、妥善处置历史遗留问题。完善历史遗留问题联合处置机制，明确农业农村和水利、自然资源和规划、综合行政执法、住房和城乡建设等部门处置职责，形成“市农房办牵头、多部门联合、镇街实施”的工作闭环。按照“分类分批、循序渐进、妥善处置”的原则，补办一批、确权一批、拆除一批、注销一批，确保各类问题分类分批处置到位。建立健全历史遗留问题联席会议制度，由市农房办牵头，定期研判、共同研究、联合处置、专班

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　　推进，精准精细处置难题难事。四、保障措施（一）完善体制保障。积极构建“政府主导、镇村主体、部

　　门合作、群众参与”的工作格局。加强组织领导，建立健全市农民建房工作领导小组，下设办公室，实行多部门联动的实体化运作；各镇（街道）成立相应的领导机构和农房审批办公室，制订农民建房三年行动计划，确定年度工作目标，管理指导村级农民建房工作，建立“联审联办”工作机制，落实专人专窗做好农民建房审批“一件事”办理工作，实行“一次受理、同步审批、一窗出件”。提倡村干部代理代办审批。市级相关部门要建立线上信息互联互通的审批办理系统，实现信息数据共享，提高审批效率。

　　（二）优化政策保障。优化农村宅基地建房管理办法，探索“人间比”政策调整，依法依规落实农民建房各项政策措施。完善宅基地“三统一”政策文件，建立“三统一”实施标准和规范。建立宅基地有偿退出机制，整合空闲宅基地，鼓励进城落户农民自愿有偿退出宅基地，加大批而未供用地盘活力度。制定农民建房历史遗留问题处置政策，对符合建房资格、基本符合规划的农房办证问题予以解决。出台加强农村工匠管理办法。适时修订城中村改造拆建政策。

　　（三）强化督考保障。进一步加大督查考核力度，建立月度调度会办、季度考核排名、年终总评奖惩的督查考核机制。将规

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　　范农村宅基地管理、破解农民建房难工作与落实耕地保护、节约集约用地、执法监察等责任机制紧密结合起来，纳入年度目标责任制考核内容，加大考核权重和力度，严格问责问效。对新发生违法用地行为未按规定时限处理整改结案的村，将严控农民建房新增用地。各相关部门、镇（街道）要营造氛围，加大宣传力度，推介先进，激励后进，全面推进市新一轮农民建房工作落实。

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篇四：农民房改造公寓方案

　　农村整体搬迁高层公寓建设实施细则

　　第一章

　　总

　　则

　　第一条：为加快农村现代化建设，改善村民居住条件，集约利用土地，根据《新农村住房建设实施办法》的规定，结合本村实际情况，制定本实施细则。第二条：高层公寓建设在镇党委、政府的领导下，成立村高层公寓建设领导小组，坚持公正、公平、公开的原则，研究处理本村高层公寓建设日常事务。第三条：高层公寓建设领导小组的职责：接受建房户的申请、资格审查、旧房登记、配合确权、评估等工作；代表村两委与建房户签订拆建合同，配合有关部门办理土地报批、办理建设施工许可证、参与工程管理、土地使用权和房屋所有权的登记发证、新农村建设中的资金管理和档案管理。第四条：本村庄范围内的道路、杂地、水塘、房前屋后的空闲地等一切所有权归集体所有，拆除旧房腾出的土地由村集体收回统一规划。第二章规划管理

　　第五条：高层公寓规划用地，必须符合土地利用总体规划，城市建设规划和城乡一体规划。第六条：本村高层公寓建设，严格按照标准进行规划设计，并以镇政府对村统一规划为准。

　　第七条：在规划区内，采用以户为单位进行全拆全建；按1：6平方为标准安排高层公寓。具体实施步骤为：先报名申请，办理土地审批手续，签订拆除旧房协议，预交建房款和基础设施费，然后由村按规划统一组织实施招投标和施工。第三章建设用地申请审批

　　第八条：村级组织建设用地的审批对象为下列人员：1、村级组织实有在册成员，以派出所登记为准（截止时间为年月日时止）。

　　2、入学前属于本村级组织成员的全日制大中专院校在校学生。3、现正在劳动教养或判有期徒刑的，属村级组织成员的归正人员。4、服兵役前属于本村级组织成员的义务兵、士官。5、户口未迁出的外嫁女可计算人口，但子女不准享受。第九条：符合以下条件的可增加一人；1、年满20周岁以上的未婚男性村民（不含离异人员）或有女无子户（允许一个年满20周岁的）。2、夫妻双方均为本村级组织实有在册成员，且已领取独生子女光荣证的家庭（父母、子女二代都已领取独生子女证的，只能享受一个）。在上述情况中，有符合两个以上增计条件对象，只能享受一个不得重复享受。3、属建设用地审批对象，已婚未育的家庭。第十条：建设用地审批标准。

　　1、申请人在取得建设用地批准，落实户型和面积后拆除旧房，无论拆除的户必须在规定的时间内将旧房腾空交出，由村建房领导小组统一管理，一切违章建筑与乱搭乱建（包括父母、子女）应与旧房同时拆除。并将旧房的土地使用证、房产证等资料上交村新农村建设领导小组办公室，土地使用权归集体所有。2、建设用地审批对象，以户为单位按下列标准确定安置基数：（一）1-3人的小户安排安置基数平方米以内，其中，子平方米

　　女单独立户的父母一人安排36平方米以内，二人安排

　　以内（夫妻之间各自立户的，按一户安排）；符合立户条件且未婚的子女安排平方米以内，已婚未育的子女安排平方米以内，

　　有子有女的女儿以单独立户的，按每户（二）4-5人的中户安排（三）6人以上的大户不超过

　　平方米安排。

　　平方米以内。平方米。

　　（四）本村级家庭成员中拥有合法旧房总占地面积超过可审批标准的，超过部分按占地面积（五）旧房总占地面积打折后超过剩余旧房面积以元/平方米找回该户。的比例折返还。平方米的，最终

　　3、本次建房主要是高层公寓，按占地面积1：6安排；因资金问题也可分几次参加，村里允许其保留参加下一批建房的权利。占地面积较多的户，也可保留一部分面积参加垂直房建设，保留面积不应多于50%。4、非村级组织成员，按下列标准确定安置基数：

　　合法旧房建筑占地面积在

　　平方米以下的，按1：1的比例平方米以上的，超过

　　确定安置基数；合法旧房建筑占地面积在

　　平方米部分按1：0.5的比例按实确定安置基数，但最高不超过平方米。多余面积由村委按5、特殊情况处理：（一）招女婿女方家庭应没有兄弟，以同村委会签订招女婿合同为准，否则以外嫁女安置。（二）实有在册的外嫁女按自愿原则，在男方户籍地或女方户籍地选择一处享受审批宅基地的政策，但其子女不准享受。（三）离婚人员，女方如有合理房产权分割的（按土管部门确权为准），在册未嫁的按一人标准安置，必须与男方合法旧房或继承房相挂钩。（四）无产权离婚女按排平方米。元/平方米折价回收。

　　（五）挂靠人员、五保户、失踪外流人员不准享受。第十一条：父母与子女已分户，其中有不参加旧村改造的子女或父母，父母一人的可以留旧房米，子女按每人加。第十二条：本村级组织拥有的合法房屋已出卖，赠予他人或已被司法部门依法查封，但土地使用权未发生变化的，按土地使用证面积核算。安置基数扣减已出卖或赠予或被司法部门依法查封拍卖的旧房建筑占地面积：（买卖有一方要求参加旧村改造的都应拆除旧房，无平方米，父母二人留平方

　　平方米内，女儿单独立户的必须与父母同时参

　　纠纷条件下当可参加）。1、扣减后的面积大于置基数。2、扣减后面积小于平方米的，予以照顾安置。家庭实有平方米以内高层平方米的，该面积即为该家庭的安

　　在册成员人数在三人及以下的，安排建筑面积公寓一套；四人及以上的安排建筑面积套。第四章旧房经济补偿和措施

　　平方米以内高层公寓一

　　第十三条：旧房面积的确定：1、旧房面积以土地证登记面积为准。2、无合法证件，旧房未登记发证或有纠纷的老屋，按实际丈量以上级国土资源管理部门审核确定的面积为准。3、违法、违章建筑的阳台、庭院等，一律不予确权安置。第十四条：旧房的经济补偿：旧房的经济补偿分两块进行：1、为公平，申请户的旧房土地面积按旧房或旧房面积不足审批面积的，不足部分也按补。2、旧房的残值给予补偿：①木结构旧房按建筑占地面积补偿，一层的二层的元/平方米，赤脚楼元/平方米。元/平方米补偿。元/平方米，元/平方米折价，无元/平方米找

　　②砖混结构旧房按建筑面积

　　第十五条：新农村建设的实施：1、土地报批面积落实后，按各户的实际情况，申请落实户型，户型分大、中、小三种。大户型小户型平方米，中户型平方米，

　　平方米。（包括共用面积）。

　　2、申请户必须按实际占地面积上交基础设施费；村在册人口上交元/平方米，非在册人口上交元/平方米。

　　3、由于土地审批面积不同，预留面积有差别，与确定户型不一定完全相符，应由村里作相应的处理。①审批占地面积多于所报户型的，多出部分平方可由村里作价收购。②审批占地面积小于所报户型的筑面积上交元/平方米给予处理。平方米的，允许该户按建

　　4、申请户必须按所选户型及建筑面积上交建房款，建房款暂定元/m2，按实际费用，多退少补。5、房屋楼层分配按抽签确定，不得反悔。第十六条：财务资金和档案管理1、新农村建设所收取的各项费用应专款专用，优先保证道路，给排水等基础设施建设。2、新农村建设各项财务应单独列支，实行“两公开一监督”，并按阶段及时公布。3、建立一户一帐，所有档案由专人保管，分户装订成册，工程结束后及时移交。

　　第十七条：新农村建设领导小组成员如有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊及贪污受贿等行为的，应进行辞退，并交由上级相关单位查处，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第十八条：辱骂、殴打新农村建设领导小组成员及阻碍公务的，报公安机关查处。第十九条：以上各项规定如有与上级法律法规政策相抵触的，以上级法律法规政策为准。第二十条：本细则自镇政府批复公布之日起实施，由村新农村建设领导小组负责解释。

　　村两委年月日

　　

　　

篇五：农民房改造公寓方案

　　福禄沙农民公寓位于港口大道旁，总用地面积24344平方米，总建筑面积42679平方米。规划建设5栋楼，包括90平方米、130平方米和160平方米三种户型。能安置170多户农民入住。该公寓相隔不远的村委会旁有新建成的修闲小公园、篮球场。今年该村的大型综合市场也将在公园旁边动工兴建，使住在农民公寓的农民有良好的休闲环境和生活配套设施。村民们对村委会所做的各项工作也感到非常满意，大多数农民积极配合征地拆迁工作，还转变自己的观念，纷纷参加就业培训班，为将来就业作准备。居住环境差：窑山村公路新村村小组是一个移民村小组，1964年该村从谢岗镇南面石鼓水库移民到窑山公路新村，当年建设的泥砖房经过40多年的风雨洗礼，现已出现漏水、泥砖脱落等问题。为解决移民村村民住房难问题，在东莞市移民局的帮扶支持下，2006年4月份，由市移民局、窑山公路新村村民小组及村民三方共同出资300多万元建设农民公寓一栋。建成后的农民公寓5层约5300多平方米，有36套房子，每套房子108平方米，设有三房一厅。建成后的农民公寓可以解决窑山公路新村36户村民的住房难问题。看到崭新的楼房，即将入住新楼的村民打心里感到高兴，都说，这是因为党和政府的政策好，才让他们这些移民能住进这么漂亮的新楼房。目前，农民公寓已接通自来水，公寓的外墙装修及室内装修基本完成。周围的绿化及水泥路面的铺设正在施工中，整项工程预计07年3月底完工，届时窑山公路新村36户村民将可告别破旧泥砖房，搬进崭新的农民公寓。记者近日在黄江镇有关部门了解到，由该镇投资七亿元解决农民住房困难，推进社会主义新农村建设的标志性工程——农民公寓，自今年6月份动工兴建以来，工程进展顺利，第一期400套住宅单位预计明年5月可竣工。黄江镇农民公寓是该镇首次打破地域、氏族界限，实现片区村民集中居住的高尚公寓大型住宅小区。总占地面积16.9万平方米，建筑面积46.2万平方米。建成后，将拥有2000套公寓住房，可供该镇梅塘片6个村，近8000村民集中居住。据介绍，被称为“孤岛”的沙田立沙岛位于虎门港沙田港区，四面环水，占地面积19平方公里，多年来，由于交通不便，立沙岛几乎与世隔绝，经济发展缓慢，群众生活也很困难，岛上4个自然村中有3个曾是市级扶贫村，是东莞经济最为落后的地区之一。自从立沙岛被虎门港开发区定位为石化基地的消息传开后，往日平静的立沙岛一下子变得热闹起来，上岛考察的投资者络绎不绝，成为外商投资兴业的一片热土。据介绍，立沙岛居民搬迁是沙田镇历史上最大规模的土地整合工程，沙田镇邀请了7家甲级设计院，并要求各设计院吸取东莞其他镇街农民公寓好的规划理念，结合沙田本土特色，规划一个真正适宜安置居民居住的环境。据悉，近日，规划部门组织专家对7个设计单位提交的方案进行评审，中标方案设计安置人口为11000人，安置户数为3450户，户型均为南北向，面积分别为90平方米、130平方米、160平方米。区内有市场、小学、体育馆等，相关配套设施一应俱全。据了解，沙田镇立沙岛农民公寓规划方案的完成，标志着沙田镇立沙岛农民住上高楼的愿望很快就得以实现。经过两年多的紧张施工，投资约8000万元的岭厦农民公寓于近日顺利竣工，该公寓共有10栋楼房，每栋有9层，总建筑面积达5万平方米，占地面积为3.8万平方米。住宅楼分为三种类型，A型5栋，每户130平方米，B型二栋，每户168平方米，C型3栋，每户80平方

　　米，总户数243户，该村共有村民270户，除了少数坚持要住老房子的老人外，其他的村民均有了花园式的新房子。记者在刚刚落成的岭厦农民公寓看到，该公寓的每栋楼房都起了漂亮的名字，如望海、桂苑、玉兰等。最值得一提的是，该公寓面积为60亩，仅公共活动场所和绿化面积就占了20多亩，公寓的中心是一个漂亮的广场，四周还合理地分布标准的篮球场、观赏水池、假山、儿童游戏场、停车场、圆亭、走廊、绿化带等，而且还有一座功能齐全的会所，该会所共三层，每层达1500平方米。一楼为宴会厅，二楼是图书馆、阅览室、活动中心等，三楼为会议室。而且该公寓还通上了管道天然气。

　　阳春三月，春和景明。在华盛家园高层俯瞰，百姓村明丽景象尽收眼底：村主干道宽敞整洁，新建的农民公寓正拔地而起，引进商家开发的楼盘环境优雅、颇具规模。村内繁华，井然有序，城市新型社区指日可待。近年来，百姓村敢为人先，以集体土地和征地款为抓手，实现“四个统一”办法加强土地管理筑巢引凤，大力发展村集体经济，先后引进大天然、豪苑、雅园、富丽华等13家企业和5家汽车专卖店。2005年，百姓村集体固定资产超1亿元，村集体经济纯收入超1000万元，群众人均纯收入7000多元，95%的群众有物业出租，10万元户极为普遍，成为远近闻名、富庶一方的城中村。如今，尝到甜头的群众更加热情地投身村庄改造，整村重新规划，进行大规模旧村场改造，加快基础设施建设，动工建设四星级商务酒店，整体搬迁沙湾村，推进旧大天然片地块改造，支持建设粤西最大的商业中心广场等重大举措相继出台和实施，广大群众忙得不亦乐乎，发展前景十分诱人。涉及面广，难度大的城中村改造，历来是城市建设的难点，即使在经济发达的广州、深圳也是如此。作为欠发达地区湛江如何破解突围？赤坎区南桥街道百姓村坚持自我滚动发展，群众当主人，作主体，取得了喜人的成果。百姓村现象，为当前湛江市破解城中村改造难题提供了很好的范例。理清思路，大力发展村集体经济思路决定出路。百姓村之所以在城中村中突围，先发展起来，主要得益于有一个切合实际的发展思路。随着改革开放，城市的发展，百姓村700多亩土地被征用，村集体获得1000多万元征地款。如何支配这笔征地款，管理好村集体土地，群众意见不一，要求划分征地款和土地给群众大有人在。当时百姓村两委干部考虑到假如把土地和征地款分给群众，有可能会引起无序建设和花掉征地款，群众以后生活出路将成问题。于是，在区、街道的支持下，村两委干部集思广益，统一思想，理清思路，决心做大村集体经济蛋糕，高度集中村集体土地和征地款，以地生财，以财生财，想办法发展壮大村集体经济。明确村集体土地范围，对土地实行“四个统一”办法加强管理，即是由村集体统一管理，统一分配，统一办理征地手续，统一使用安排，使群众赖以生存的“金饭碗”被保住，70多亩村集体土地首先增值生财。征地款也统一使用。村班子以财生财，利用征地款积极为群众发展集体经济和兴办公益事业，该村先后投资4000多万元，在预留出的70多亩土地上兴建15幢建筑面积7万多平方米的商业楼、写字楼，与外来企业实行村企合作，兴办10多家企业，引进大天然、豪苑、富丽华等13家企业落户百姓村。积极配合支持赤坎区兴建湛江汽车商贸中心，引来上海大众、通用、一汽大众、丰田等5家品牌汽车入驻经营，占湛江汽车商贸中心品牌汽车1/4强。村集体经济一直保持较快的增长势头，固定资产大幅增值，村

　　集体土地增值更是翻了几十倍。现在，百姓村每个群众小组都有物业出租，集体经济年收入均超40万元。坚持“四统”，积极推进城中村改造按照赤坎区社会主义新农村建设的部署，确定以城中村改造为突破口。百姓村推进城中村改造注重坚持“四个统一”，即坚持统一规划，统一建房面积，统一建设，统一分配，使村庄建设始终井然有序地进行。在城中村改造上，坚持规划先行，做到按照湛江市城市总体规划，实施整体规划，分步建设。目前，百姓村改造总体规划已出台。在建设过程中，坚持自主改造和引进开发主体同步进行。自主改造主要是抓好基础设施建设和实施旧村场改造，建设新型农民公寓。自2003年来，百姓村已投入1500多万元，拆除800间旧平房，改造成外观统一整齐大方的新楼房，或建设新型农民公寓，开通和铺设18条共8公里长硬底化村道，建设一批公厕、垃圾斗等公共设施，修建排污暗沟6公里，投资40多万元安装85盏路灯，建成2个小广场，村容村貌焕然一新，村庄设施基本与城市接轨。南桥街道党工委书记张那东介绍说：“农民新公寓良好的居住环境，更多的物业收入，群众很向往，纷纷要求拆迁自己的旧房，建设新农民公寓，百姓村不存在拆迁难的问题。”一番话直奔主题，困绕城中村改造的拆迁问题得到较好解决。引进开发商参与城中村改造，两年前开发的华盛家园以其优越的位置、亮丽的外观、青翠的庭院，吸引无数业主前来置业安居，现早已销售一空。华盛家园与百姓村自主开发的农民公寓交相辉映，成了改造后亮丽的城市景观。强化管理，努力确保群众受实惠百姓村在积极建设好硬件的同时，从群众切身利益出发，实施一系列配套建设和管理，努力创建乡风文明新社区。积极按照城市管理模式，进行封闭小区管理，委托专门物业公司负责，设立村治安巡逻队、卫生保洁队、流动人口专门管理队伍，规范管理。去年已开始试点，今年上半年将完成百姓西村流动人口管理模式，争取明年全村全面铺开。百姓村还推行农村合作医疗一体化，100%完成2768名群众农村合作医疗，使群众享受医疗保障。强化群众素质教育，组织群众外出考察学习，开拓视野，制定教育奖励制度，无偿提供土地和投资130万元建设市第24小学，解决村儿童上学难问题。把社区建设延伸到村中，使群众享受市民同等待遇，设置“星光老人之家”、小病社区就医、10元门诊、春光再就业招聘会等都得到较好开展，这些都确确实实为百姓村群众带来实惠和方便。自实施城中村改造以来，百姓村发展逐步加快，人居环境明显改善，群众素质明显提高，文明村风明显好转，基层党组织继续增强。着眼未来，努力争当改造排头兵作为城中村改造的先行者，如何能保持良好状态，争当好城中村改造排头兵，更上一层楼，为赤坎乃至全市城中村改造提供一个切实可行的路子，该村两委干部敞开新的百姓村改造规划图，指点江山，激扬文字，构思着宏伟的蓝图：——认真落实社会主义新农村建设精神，学习华西村和三元朱村经验，发扬村班子光荣传统，带领全村群众再当排头兵。——加快建设湛江国际大酒店，盘活闲置土地，大力发展第三产业，壮大集体经济。——设法推进旧大天然片地块改造，配合市、区搬迁沙湾村，为建设粤西最大城市商业中心作准备。——村集体担保贷款建设新农民公寓，整体搬迁和改造旧村场。——积极探索城中村管理机制，提高群众素质，建设城市新型社区。http://www.tianya.cn/publicforum/content/no06/1/117768.shtmlhttp://fs.oeeee.com/a/20090901/772718.htmlhttp://dgbbs.soufun.com/news~-1~445/64846062_64846062.htm

　　http://www.citygf.com/“两分”：原村民旧宅基地与建设新社区用地分开，村民住宅的拆迁与新社区建设分开。“两换”村民以宅基地及住宅与新建社区住房对价置换，：以新建集体物业换社会保障。http://epaper.zgkqw.com/html/2009-02/17/content_10448.htmhttp://hi.baidu.com/yimu601/blog/item/92e6fd03a69ea7e908fa9329.htmlhttp://www.southcn.com/news/gdnews/nyda2/200210140138.htm

　　为贯彻落实今年全市农村工作会议精神，加快推进我市旧村改造、农民公寓建设、村容村貌整治工作，我们与图书馆合作，收集和整理国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的做法和经验，以及解决主要问题的政策和措施，结合佛山的实际，提出我市推进旧村改造与农民公寓建设的建议，为市委、市政府决策提供参考依据。一、国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的模式在城市化进程中，由于城乡二元体制，“城中村”成为进一步提升城市化发展水平的障碍，依附“城中村”而衍生的社会治安、消防隐患、环境脏乱等问题，成为城市发展与管理的难题。近几年来，国内不少城市为从根本上解决“城中村”问题，相继开展了“城中村”改造的探索与实践，形成了多种模式，对我们具有一定的借鉴意义。广州模式：政府引导，村集体自主组织实施，“一村一策”开展改造工程，逐步将“城中村”的市政、卫生、教育等工作纳入城市管理范畴。一是以改变村民生活环境为前提的市政基础设施建设带动改造；二是统一建设村民公寓，村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁改造；三是保留原来村的古建筑，加入现代住宅新元素的分片改造；四是村经济组织与外界资本合作开发商业的改造。深圳模式：政府主导，市场运作，稳步推进。针对“城中村”的具体情况，采用综合整治和全面改造两大方式。综合整治是对已有较好规划的“城中村”进行基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。全面改造分为“推倒重来”的整体拆建、“穿衣戴帽”的局部拆建和异地重建。建立准入制度，为改造项目和参与改造开发的机构设定准入条件，确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”。特区内通过“城中村”改造改善城市面貌；特区外通过旧城、旧村和旧工业区的全面更新改造，促进产业结构优化，实现特区内外一体化。东莞模式：公平、公正、公开打造“城中村”改造“阳光工程”。改变过去“一个村建一个农民公寓”的做法，打破地域界限、氏族界限，多个村落集中建设农民公寓。全国首个跨地域建设、规模最大的农民公寓黄江镇梅塘片区，预计总投资7亿元，总建筑面积46万平方米，将建成拥有2000套公寓住房，以及商业、文体、会所和服务等配套设施完善的大型社区，成为农村城市化示范工程。武汉模式：定位于“偿还历史旧账”以及“建立责任政府”的高度，启动“城中村综合试点改造”。将村集体组织的改制、村民身份转换与改造同时进行，实施“依法行政，有情操作”，充分考虑村民利益，通过市场化运作的方式解决问题。对人均农用地小于或等于0.1亩的村由改制后的村经济实体自行改造；对人均农

　　用地大于0.1、小于或等于0.5亩的村以项目开发的方式实施改造；对人均农用地大于0.5亩的村以统征储备的方式实施改造。综合改造的内容包括：集体经济组织改制、农业户口改为居民户口、撤销村委会组建社区居委会、村民就业和社会保障、土地房产处置及建设规划管理等。郑州模式：实现“土地国有”。“城中村”改造有政府投入、村民自筹建设、开发商独立建设、开发商与村民合作等四种类型，核心是“村民变市民，村委变居委，土地集体变国有”。根据郑州市政府提出“城中村”改造特事特办的精神，对于纳入改造的“城中村”土地，都视为国有土地进行规划运作，目的在于解决集体土地不能办理拆迁许可证的问题，然后再把土地性质改为国有。杭州模式：在市区“城中村”改造试点范围内，实施“一区一统筹,一村(片)一方案”模式。即在保证市级基础设施和重点工程建设用地需要的前提下,让各区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限,统筹运作“城中村”改造范围内的集体土地,同时兼顾解决“城中村”试点问题的一种运作模式。南京模式：统一规划、分类指导、稳步推进、分级负责。把工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中与“城中村”改造结合起来。一是以项目开发的方式实施改造。二是以土地储备的方式实施改造。三是以“老城改造”“拆”、“改”并举的方式实施改造。实现“四统一”和“三转变”。“四统一”：依法统一将“城中村”集体土地转为国有土地；统一把农村居民转为城市居民，组建社区居委会；统一将“城中村”居民纳入城镇社会保障体系；统一“城中村”的规划、建设和管理。“三转变”：农村向城市转变、村民向市民转变、农村管理向城市管理转变。绍兴模式：顺势而为、让利于民，切实保障村民的利益。在规划上采取“就近、就城、就便”的原则，“城中村”改造以相对集中的组团形式规划建设，规划选址充分考虑村民的恋土情结，力争做到原拆原建和合理布局。通过实施改革村民户口、身份、社保和集体资产处置等措施，从根本上解决城乡二元体制结构的问题，让利于民，把村民纳入社会保障体系，让村民享受改革开放、经济发展和城市化带来的文明成果。青岛模式：在全国率先探索以产权制度改革为主要内容的“城中村”企业改制模式。即以建立现代产权制度为目标，对“城中村”集体资产进行合理处置，并依照《公司法》实施规范的股份制改造，建立现代企业制度，完善法人治理结构，促进集体经济组织规范发展。在创新经济体制、转换村民身份、落实社会保障、促进企业发展，以及创新社会体制、加强社区管理、巩固基层组织等方面实现“三个根本转变”的新突破，实现了村庄向社区转变，实现了村民向市民和股东转变，实现了集体经济组织向规范的股份制企业转变。二、国内城市解决旧村改造与农民公寓建设主要难题的办法和措施各地在推进“城中村”改造与农民公寓建设的探索和实践中，普遍遇到了城乡土地性质差异，迁新不拆旧，改造资金筹措难和税费负担重，以及补偿标准不到位

　　等难点问题。他们结合本地实际，摸索出一些行之有效的办法和措施，值得我们借鉴。1、土地问题。“城中村”改造必须研究的关键问题。深圳市以建筑容积率制约土地开发的密度和强度。低容积率可以免收或少收地价，高容积率则按现行地价标准收取。村民以宅基地入股改造“城中村”，参与项目利润分配，按国家政策可以补偿住宅建设成本和拆迁安置过渡费。宁波市把改造建设用地指标列入年度用地计划，盘活的存量土地全部纳入城市土地储备中心，作为“城中村”改造专项土地储备。安置房及配套建设用地采用出让方式供地，改造完成后的建筑物办理国有土地使用权证和房屋所有权证，可以上市交易。武汉市将土地划分为四种类型:一是保留住宅用地及建设新区的还建用地；二是开发用地；三是解决村民就业用地；四是储备用地。土地出让实行市场化，全部以项目捆绑挂牌底价方式出让。“城中村”开发用地与还建用地捆绑成项目后，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。杭州市重点解决安置村民的多层公寓建设、因拆迁和建设资金平衡需要出让的土地，统筹解决10%留用地、开发性安置用地和拆复建用地等“三类指标”，逐步解决撤村建居的历史遗留问题。改造范围内的出让土地整理成净地后，将用于资金平衡的地块公开出让,土地出让金35%上交市政府，65%返还各区用于“城中村”改造。南京市把“城中村”改造的集体土地，变更为国有土地，并按国有土地进行管理，其中农用地必须按规定办理转用手续。2、资金问题。“城中村”改造需要大量的资金投入，资金问题是启动“城中村”改造首先需要解决的问题。珠海市一方面建立改造专项资金，由财政拨款和“城中村”改造项目的地价组成，用于支付“城中村”改造的规划编制、市政基础设施和公共服务设施。另一方面引入开发商投资建设，缓解资金问题。深圳市以宅基地入股改造“城中村”的开发资金，由股份和村民自筹一部分，市区两级政府出一部分。龙江区建立“两金”制度。一是改造专项资金，资金来源于改造项目地价收益、区财政专项补贴等。二是监管资金，按改造用地的面积计取。罗湖区以村民自筹为主，每户出资260万到280万元，其中自筹50万元，其余资金由村民向银行融资，集体资产作为融资抵押，融资利息由区政府支付，工程竣工后抵押协议转为房屋按揭，并补缴25％的地价。宁波市实行市场运作，滚动开发，专款专用，自求平衡。土地出让金纳入财政专户，全额返回，不足部分由国土局在储备地块以外的土地出让金中分三年平衡。南京市多渠道筹集资金，按照“谁投资、谁受益”原则，实行市场化运作，吸引各类开发主体参与改造。符合城市总体规划的经营性用地出让，土地出让金缴入市财政局资金专户，主要用于“城中村”基础设施建设和村民社会保障。市区两级财政对规划设计和基础设施、公用设施建设给予适当支持。武汉市土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的财政专户，用于“城中村”基础设施建设，40%由市政府统筹，用于“城中村”市政基础设施配套建设。杭州市发挥政府主导力、市场配置力、村民主体力和社会参与力的作用，加大财政支持力度，形成多元投入的资金筹集机制。3、税费问题。税费多，改造负担重，是导致“城中村”改造成本居高不下，甚至影响改造顺利推进的重大问题。珠海市实行“拆一免三”优惠，即开发商拆除一平方米的“城中村”旧建筑，可以享受三平方米商品房免收地价优惠；合作合资改造的免收土地配套费、人防、消防报建费。深圳市改造项目建筑容积率在

　　2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按现行地价标准的20％收取地价。龙岗区规定改造单位依法应当缴纳的地价款，可以在土地出让合同签订后一年内分期支付，改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。宁波市改造项目享受减免城市公用设施大配套费和土地出让有关税费的优惠政策。4、规划问题。“城中村”改造的前置性工作。南京市坚持整体性、前瞻性、科学性和操作性相结合的原则，制订“城中村”改造规划。一方面，结合南京城市总体规划，编制完成控制性详细规划和“城中村”改造修建性详细规划，严防边改造，边产生新“城中村”的现象。另一方面，做好土地利用总体规划和城市总体规划与“城中村”改造的相互衔接。科学制定“城中村”改造方案和征地拆迁计划，做到拆迁总量与城市建设总规模、城建资金总盘子的平衡。发挥规划的调控作用，以规划控制建设单位、施工单位严格执行质量管理、安全管理，确保工程质量、功能质量和环境质量。深圳市遵循“量力而行，确保成功，全面改造和综合整治项目均衡安排，特区内外同步推进”的原则，高起点、高标准、高质量编制“城中村”改造规划计划体系，确保“城中村”改造规范、循序推进。珠海市引进高水平规划，提高新社区的档次和品位。5、补偿问题。是“城中村”改造最为复杂的问题，同时，也是最容易引发矛盾的焦点问题。深圳市实行货币补偿为主，村民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式，补偿房产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。田夏新村村民以宅基地入股，改造完成后可获得分配面积为宅基地面积7倍的住宅，还可以根据改造前村民住宅用作商铺出租的租金高低，分得相应的商业面积。宁波市一是在执行250平方米以内建筑面积“拆一补一”实物安置的基础上，增加货币安置补偿办法，选择货币安置补偿的，一次性发给村民6个月的临时过渡补贴费。二是自行解决临时过渡的，拆迁人按规定支付临时过渡补贴费，超过期限的两倍支付临时过渡费。三是对符合宅基地建房条件的村民，每户人均安置建筑面积不足30平方米的，按人均30平方米安置。郑州市采取房地产权调换与货币补偿相结合的方式。村民私房三层以下部分，原有面积和补偿面积按1：1比例补偿；三层以上部分，按3：1补偿。村民全部回迁后，还可获得住宅以及经营性物业的补偿。绍兴市采取“下保底、上封顶”政策，即人均住房面积不到25平方米的补足到25平方米，最高人均享受40平方米，在享受面积范围内，每平方米安置价只需713元，远远低于当地的市场价，并解决房屋三证问题。杭州市对入住高层或小高层住宅的村民，给予安置指标基础上增加10%的面积。滨江区实行“五个一”政策：3人以上的拆迁家庭，拥有一套可用于出租的安置房，每户有一个人就业，每人有一份养老保险或生活补贴，每个劳动力拥有一次免费培训机会。村民拆迁过渡可以选择安置房实物过渡或每人每月350元的货币过渡。如果过渡期超过2年，货币过渡标准提高到每人每月525元。征地拆迁的村民统一享受每平方米670元的购房价格，自己拆除旧房要求购房的村民，每平方米的房价只需570元，低于房屋建设成本。三、推进旧村改造与农民公寓建设的启示与建议“城中村”改造势在必行。各地实践证明，“城中村”改造不仅是“城中村”空间形态的重建，同时也是相关产权的重新界定和社会关系的重组。“城中村”改

　　造的过程实质上是一个利益博弈的过程，在这个过程中如何均衡各方利益，是“城中村”改造能否顺利和成功的关键，也是政府作为规则制定者和监管者所必须正视、研究和解决的问题。1、要树立“让利于村民”的理念农村居民是旧村改造、农民公寓建设和村容村貌整治的主体，如何调动他们的积极性和创造性，是确保改造建设工作顺利推进的关键。在改造建设过程中，必须正确处理好政府、集体、村民、企业之间的利益关系，确立“以人为本，让利于村民”的理念，按照“同城生活，同城待遇”的原则，建立多方共赢的利益平衡机制。政府要侧重城市建设、环境改善和社会发展的长远利益，做到不与民争利，同时要制定让利措施，加大财政投入，参照各地做法，建立改造专项资金，实行专款专用，土地出让金要更多地用在“城中村”的改造建设上。要尊重村民意愿，通过座谈会、论证会、听证会等方式保障村民的知情权、参与权和选择权，维护村民的合法权益，特别是补偿安置问题，必须严格按有关法规执行，对改造中出现的违法违纪行为，依法严肃查处，避免拆迁引发群体性事件，确保社会大局稳定。2、要建立强有力的组织推进机制在推进旧村改造建设中，政府必须发挥主导作用，加快领导机制的建设，构建“市级统筹、区镇组织、村居实施、四级联动、部门协调、社会参与”的工作格局。一是成立协调领导小组，统筹推进工作。由市长挂帅，分管副市长牵头，成员包括政策法规、规划建设、国土资源、财政税务、监督管理、纠纷协调等相关职能部门，主要确定“城中村”改造的总体思路和工作计划，制定“城中村”改造的指导性政策，协调督导“城中村”改造的重大事项，研究解决“城中村”改造遇到的重大问题。各区、镇（街道）也要相应成立协调领导机构。二是成立工作机构。挂靠农口部门，主要落实“城中村”改造的工作计划、政策制订、监督检查和资金平衡，牵头协调“城中村”改造相关审批手续，完成领导小组直接交办的工作任务。三是建立规划、建设、资金、税费等专责小组，强化推进机制建设，保证领导到位、组织到位、政策措施到位。3、要确立“分类指导、分步实施”的工作思路农村情况千差万别，必须实事求是，根据农村的实际情况，采取相应的改造方式，不搞一刀切。从我市实际出发，要确立“分类指导，分步实施，试点先行，逐步铺开”的工作思路，积极稳步地推进旧村改造和农民公寓建设。分类指导，就是分两大类推进旧村改造建设：一是对组团城市中心城区的“城中村”、“园中村”，重点进行旧村、旧物业的改造，积极推进农民公寓建设，使旧村尽快融入城市；二是对农业比重较大的偏远农村，重点加强村民建房的规划控制，推进村容村貌的整治。分步实施，就是要按照“先易后难”的原则，加强规划和策划，明确改造建设目标，分阶段地推进旧村的改造和建设。试点先行，就是要科学选点，实行“一村一策”，发挥典型示范的作用。逐步铺开，就是由点及面，循序渐进，注重实效。

　　4、要制定明确的阶段性目标我市农村尤其是“城中村”数量较多，分布广泛，差异性大，问题复杂，改造建设需要一个相当长的过程。要树立长期作战的思想，按照分步实施的原则，制定清晰的阶段性改造建设目标。从佛山实际出发，当前，要抓紧制定佛山市旧村改造建设的中长期规划，确立“三年一小变，五年一中变，十年一大变”的目标，并根据小变、中变、大变的要求，制定相应的改造建设计划目标。三年小变，要求试点村实现“村村有规划，村村上项目，村村见成效”的目标。五年中变，要求全市“城中村”、“园中村”的改造建设实现全面启动。十年大变，要求80%的旧村得到有效整治，建成一批平安和谐、环境优美的示范村居。为此，要建立可操作的量化考核方案和考核办法，列入市政府对各区政府的工作目标考核内容，确定改造建设计划项目责任人，切实把综合整治项目的推进工作落到实处。5、要采取统筹协调的政策措施

　　旧村改造建设是一项复杂的系统工程，面临着土地、资金、税费、拆迁、安置、补偿等重大难题，必须通过制定配套的政策措施，加以统筹解决。政策措施的制定，应该体现“五个兼顾”。一是控与放兼顾。控，就是要强化农村建房政策的刚性，实施严格的规划控制，加强对农村用地尤其是宅基地审批的监管，防止在城市化进程中再产生新的“城中村”。放，就是要赋予拆迁改造政策的灵活性，利用旧村改造的有利时机，本着尊重历史、兼顾现实的原则，尽力解决试点村违章建筑的历史遗留问题，以推进新村的建设和旧村的改造。二是建与拆兼顾。建新不拆旧，旧村改造就失去应有的意义。既要制定有利于农民公寓建设的保障性政策，又要制定以“建新退旧”为原则和前提的引导性政策，通过经济、法律、行政等多种手段，引导村民自愿交出或拆除旧房。三是建与改兼顾。既要制定对旧村环境、设施进行改造建设的统筹政策，又要制定对农村经济社会管理体制和方式进行变革的取向性政策，促进村民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态，实现城乡“一元”管理。四是点与面兼顾。既要制定推进试点工作的政策措施，又要就2+5组团中心城区的“城中村”、“园中村”制定连片改造开发建设的整体性政策，把旧村改造和旧城、旧工业区、旧物业的改造结合起来，通过片区、街区的整体改造，提升城市建设水平。五是拆与保兼顾。既要制定拆除旧村、旧建筑物的刚性政策，又要因地制宜，制定兼顾保护文物建筑和保留特色村落的特殊性政策，延续历史与文脉。

　　

　　

篇六：农民房改造公寓方案

　　山东省人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见

　　文章属性

　　•【制定机关】山东省人民政府•【公布日期】2009.03.16•【字号】鲁政发[2009]17号•【施行日期】2009.03.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设

　　正文

　　山东省人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见（鲁政发〔2009〕17号）

　　各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

　　为深入贯彻党中央、国务院关于扩大内需、改善民生、促进经济增长、推动城乡经济社会一体化发展的一系列决策部署，充分发挥农村住房建设与危房改造在扩大内需中的作用，促进全省经济社会平稳较快发展，现就推进农村住房建设和危房改造提出以下意见：

　　一、指导思想和目标原则（一）指导思想。深入学习实践科学发展观，认真贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，以拉动投资、扩大内需、改善民生为主线，以加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化为目标，坚持政府统筹、科学规划、政策引导、市场运作，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，实施农村新居建设工程，有序开展农村危房改造，节约集约用地，协同推进城市和小城镇建设、农村基础设施和环境建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发，加快改善农村居

　　民住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设，促进经济平稳较快增长，促进社会和谐稳定。

　　（二）工作目标。1.农村住房建设：从2009年起，用3年时间实施农村新居建设工程，每年确保新建农房75万户，力争达到100万户，3年直接拉动投资3000亿元左右。2.农村危房改造：力争用5年时间基本完成全省80万户农村危房改造任务，半岛8市3年内基本完成，其余9市5年内基本完成；2009年全省力争先行改造5万户。3.农村基础设施和公共服务设施建设：加快推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖，统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气和供气、集中供热及科教文卫等设施，每年完成投资100亿元以上，力争5年内全省农村道路由“村村通”逐步向“网络化”、“村内通”延伸，基本实现村庄“硬化、净化、亮化、绿化、美化”。（三）基本原则。1.政府统筹。充分发挥各级政府的统筹协调作用，统筹规划、统筹资源、统筹资金，整合并捆绑使用各项扶持“三农”的资金和优惠政策，统筹安排农村住房、基础设施与公共服务设施及环境建设，做到资金集中投入、政策配套运用、效果尽快显现。把节地、节能、环保要求贯穿农房建设与危房改造全过程，坚持一户一宅、建新拆旧的原则，鼓励农民拆除危旧房、交还宅基地，鼓励盘活利用空闲房，鼓励采用新型建材和新能源，解决好农村污水和垃圾问题，促进资源节约型、环境友好型社会建设。2.政策引导。按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求，制定实施引导农村住房建设与危房改造的相关政策，推动农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向

　　规模经营集中。引导和扶持农村住房建设，可采取“以奖代补、先干后补”或“银行贷款、政府贴息”的办法，也可采取政府集中招标采购大宗建材进行实物补助的办法，最大限度地发挥财政资金的导向和带动作用。

　　3.群众自愿。农民是农村住房建设的主体，必须尊重民意，充分调动农民建设美好家园的积极性和主动性。在鼓励集中建设改造农村住房的同时，支持农户在符合规划的前提下改善居住条件。对具备条件的建房农户，政府主要给予政策支持和技术服务；对自己建房有一定困难的农户，可实行民建公助，鼓励群众互帮互助；对没有能力进行危房改造的特困群众，可由乡镇政府或村集体采取利用空闲房、修缮现有房、提供周转房等办法予以安置，鼓励社会捐助、单位帮扶。工作中要坚持实事求是，量力而行，不强迫命令，不搞“一刀切”。

　　4.市场运作。对城中村和城乡结合部、乡镇驻地村庄及经济强村，主要运用市场机制加以改造，提倡以乡镇（街道办事处）、园区为单位集中开发建设，提倡经济强村利用集体收入进行统一改造。综合运用土地、信贷、资金、费用减免等优惠政策，吸引和鼓励房地产开发、工程设计、土建施工及其他企事业单位积极参与农村住房建设。

　　二、实施步骤和工作要求（一）深入调查，摸清底数。按照省建设厅制定的全省农村危房鉴定标准，以县（市、区）为单位，立即着手进行农村住房建设与危房改造调查摸底，重点调查2009-2011年3年内，城镇规划区内需要改造的城中村、城乡结合部和乡镇驻地村庄及农户数量，城镇规划区外需要旧村改造、整村迁建、合村并点的村庄及农户数量，其他村庄拟建新房的农户数量和需要修缮加固、拆掉重建的危房数量等内容。要逐村逐户建立农村住房建设与危房改造档案，为编制规划、制定政策、开展工作提供依据。（二）科学规划，统筹安排。以县（市、区）为单位，根据当地地形地貌、地

　　质条件、历史沿革等因素和城市总体规划，按照改造城中村、整合城边村、建设中心村、合并弱小村、治理空心村、培育特色村、搬迁不宜居住村的要求，结合新一轮土地利用总体规划修编，立即着手编制或调整县域村镇体系规划，合理确定中心镇、一般乡镇、各类村庄的区位和规模，合理安排农田保护、生态涵养、基础设施、产业发展等空间布局。同时，与城市建设、小城镇建设、农村新型社区建设、村庄整治、农村扶贫开发、“百镇千村”建设示范活动紧密结合起来，科学编制农村住房建设与危房改造规划，以2009-2011年为重点，合理确定工作目标、任务和时序，合理制定农房建设标准。各县（市、区）要在2009年6月底前编制完成县域村镇体系规划、农村住房建设与危房改造规划及年度计划，报各设区市政府审批，报省建设厅备案。

　　（三）明确任务，落实责任。根据调查摸底的情况，省政府确定住房建设和危房改造的目标和时限，将预期任务下达给各市，由各市分解落实到县（市、区），逐级落实目标责任，定期督查调度，年终检查考核，确保按期完成任务。各市、县（市、区）要加强指导，给予必要的资金支持。各县（市、区）政府是责任主体，负责制定计划、组织实施；乡镇政府（街道办事处）负责具体抓落实。

　　（四）因地制宜，分类实施。按照“因地制宜、分类指导，量力而行、积极稳妥，先易后难、有序推进”的要求，大力开展农村住房建设，引导能够集中成片改造或建设的地方先行启动，让经济条件较好、建房积极性较高的农户率先启动，分期分批展开。主要可根据六种情况分类实施：

　　1.撤村建居型：对城中村和城边村，根据城市发展需要，政府引导、民主决策、市场运作，积极进行整体拆迁、整合改造，变集体土地为国有土地，变村民为市民，变村委会为居委会，变农村集体经济为城市混合经济或股份制经济，变村庄为城市社区，实现农民住房改善、城市形象改观、二三产业发展。

　　2.小城镇集聚型：对乡镇驻地村庄，按照小城镇建设规划，高起点编制详细规

　　划，搞好建筑设计，逐步集中建设改造成为城镇社区，并将周边村庄有条件的农户吸纳进来，促进小城镇做大做强。国家重点镇、省级中心镇和经济强镇要率先启动。

　　3.农村新型社区建设型：对中心村、经济强村和大企业驻地及周边村庄，按照农村新型社区的标准，统一组织建设集中居住区，同步配套建设基础设施和公共服务设施，促进城乡基本公共服务均等化，并可通过宅基地置换方式，将拟撤并村庄的农户吸引进来。鼓励经济强村兼并周边弱村，通过集中建房改善农民居住条件，拓展发展空间。

　　4.村庄整治改造型：对县域村镇体系规划确定保留的村庄，结合村庄整治开展农房建设，同步配套建设可以满足相应需求的基础设施。其中，空心村要实施旧村改造，最大限度地减少闲置土地。

　　5.逐步撤并型：对县域村镇体系规划确定要搬迁合并的弱小村、偏远村，一律停批宅基地，通过提供优惠条件引导农户到小城镇、中心村购房、建房；或按规划整村搬迁，原村址复垦。

　　6.整村迁建型：对地质灾害威胁区、煤矿塌陷区、压煤区、水库库区、黄河滩区等不宜居住的村庄，尽快实施整村搬迁，倡导集中连片建设，鼓励向小城镇和中心村集中。

　　（五）多措并举，改造危房。要认真组织开展农村危房改造，区分轻重缓急，分期分批实施，从住房最困难、最急需的群众入手，充分利用现有空闲房，优先安置无房户和整体危房户，重点扶助农村低收入危房户特别是优抚对象和农村低保户。可根据不同情况采取六种方式解决农村危房住户的居住问题：

　　1.空闲房安置：镇、村集体有闲置房屋的，可用于安置危房住户。2.租赁安置：村内有空闲房屋的，可由村集体出面租赁，安置危房住户。3.修缮加固：对结构尚好的危房，可更换部分构件，采取工程方法修缮加固，

　　确保居住安全。4.救助安置：对鳏寡孤独人员可通过新建和扩建敬老院、光荣院、社会福利院

　　安置，对残疾人家庭可使用助残资金支持。5.配建安置：进行村庄整体改造或迁建的，应在农民集中居住区内配套建设部

　　分周转房或老年公寓，用于解决农村低保、五保家庭住房问题；对购房、建房有困难的贫困农户，可由政府或村集体予以一定扶助；对城中村、城边村的困难群众，应逐步纳入城市住房保障范围。

　　6.新建翻建：对规划保留村庄中年久失修、残损破旧、无法采取工程方法消除安全隐患的危房，可由政府或村集体投资，帮助农户拆除旧房，在原宅基地重建或择址新建，产权归村集体所有。

　　（六）建改并举，突出重点。“建”，就是组织集中建设农村居民住宅楼，或引导鼓励农民自建住房；“改”，就是对农村旧房特别是危房有计划地进行改造，逐步减少农村危房和空置房。工作中要以旧村改造、整村迁建、合村并点为主，农户分散自建为辅，提倡建公寓式楼房，防止重复建设，避免造成新的浪费。近期，要以城中村、城边村、乡镇驻地村、经济强村、大企业驻地及周边村、地质灾害威胁区、煤矿塌陷区和压煤区搬迁村为重点，迅速启动，尽快见效。农村住房集中成片建设改造的，必须编制详细规划或总体设计方案，经市、县规划（或建设）、国土资源部门审查后实施。对集中连片进行村庄改造的地方，要优先安排土地整理复垦项目，实现土地整理与农房建设有机融合。

　　（七）加强监管，规范运作。农村住房建设与危房改造、基础设施和公共服务设施建设，应依法按程序进行，并纳入县级建设行政主管部门监管。要建立完善公示制度，充分尊重和保证群众的知情权和参与权；建立完善群众意见征集制度，尽可能满足大多数群众的合理要求；建立严密的审核制度和透明的资金拨付制度，对相关资金实行专帐专户、专款专用。对集中建设农村住房和为农户自建房提供实物

　　补助所需的钢材、水泥、管线等大宗建材，可以县（市、区）为单位，由政府组织统一进行招标采购，按照就地就近、优质适用、降低成本的原则，同等条件下优先选用本县、本市、本省企业生产或经销的相关产品。对政府组织集中连片建设或改造的农村住房及配套设施，必须进行建设工程招标，同等条件下优先选用本县、本市、本省队伍。对集中连片农房建设要加强质量安全监管，对农户自建房要加强施工队伍管理和村镇建筑工匠培训，确保新建农房质量安全不出问题。

　　（八）确权发证，维护权益。村庄整合改造建设农民住房，涉及占用国有土地的，向产权人颁发国有土地使用权证和房屋所有权证；涉及占用集体土地的，向产权人颁发集体土地使用权证和房屋所有权证（注明集体土地）。要按照《房屋登记办法》（建设部第168号令）的规定，确定房屋权属，建立房屋登记簿，依法进行登记。对腾退、调整和改建前后的土地，在村民协商、处理好利益关系的基础上，依法确定土地权属。集中改造建设完成的新型社区，有条件的要实行物业管理，暂不具备条件的要配备保洁、绿化、保安等人员。

　　三、加大政策支持，推动工作开展（一）资金扶持。1.各级政府设立专项资金，对农村住房建设和危房改造给予积极支持。省财政从2009年起，连续3年设立专项资金，采取以奖代补的方式，重点向中西部地区倾斜。市、县（市、区）政府既可对农户直接补助，也可对集中建设的农房项目开发单位和自建房农户给予贷款贴息。2.安排土地出让收益统筹用于农村住房建设和危房改造。3.土地出让金平均纯收益的20%用于农业土地开发部分和部分新增建设用地土地有偿使用费，统筹用于村庄“腾空地”开发整理和复垦。4.对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益，除国家规定用途外，其余部分可全部用于农村住房建设和危房改造。

　　5.城市维护建设税新增部分，主要用于村镇规划编制、农村基础设施建设和维护。

　　6.城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造，用于安置农村居民的住房，按规定减免有关行政事业性收费；城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房，不收任何费用，严禁搭车收费，更不允许自立项目乱收费。严禁向城市居民出售集体土地性质的住房。

　　7.引导和鼓励社会各界积极捐资捐物、投工投劳，免费提供规划、设计、监理等技术服务，支持农村住房建设、危房改造及配套设施建设。

　　（二）用地支持。按照“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持最严格的耕地保护和节约用地制度，坚守耕地红线，确保耕地和基本农田数量不减少、用途不改变、质量有提高。

　　1.抓住当前土地利用总体规划修编的机遇，统筹安排好农村居民点、基础设施、公益事业和二、三产业发展用地。在规划修编中对城镇、村庄周围的基本农田进行合理调整，为农村住房建设和危房改造预留建设用地空间。农村住房建设选址要尽量利用原有建设用地，确需新增建设用地的，要利用未利用地和劣等地，尽量不占或少占耕地。

　　2.对农村住房建设和危房改造涉及新增的建设用地，在年度土地利用计划安排上，拿出适当比例用地指标予以保障，依法办理集体建设用地手续。

　　3.积极争取利用好国家“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策，逐步扩大挂钩范围和规模，最大限度地改造农村居民点。对节约的建设用地指标，除统筹安排好农村住房建设和危房改造及公益事业建设外，可置换为城镇建设用地，并通过招标、拍卖、挂牌出让方式实现土地收益最大化，获取的土地级差收益可用于农村住房建设和危房改造。

　　4.村集体开展旧村改造节省出来的土地，复垦后由村集体组织管理使用。节约

　　腾出的建设用地指标，可在本市范围内调剂使用。5.在城市和建制镇规划区内集中建设出售给本村村民的住宅楼，应根据当地经

　　济发展水平、村庄地理区位、村民意愿等因素，确定建设用地供应方式。由村民集资、政府或村集体统一组织建设的，可划拨供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；采取商业运作、连片开发的，可实行招标、拍卖、挂牌方式供应，其住宅按商品住房管理。

　　6.对符合规划和宅基地审批条件而没有宅基地的农户，由县（市、区）、乡（镇）政府统筹协调解决宅基地。7.对农户拆除旧住房、交还宅基地的可给予一定经济补偿，对超占宅基地的农户实行有偿使用，具体标准由各县（市、区）政府制定。

　　（三）信贷支持。1.对参与农村住房建设、资信优良的房地产开发和建筑施工企业，简化审批流程，优先提供贷款。2.开办农村居民住宅楼按揭贷款，对符合条件、土地证和房产证齐全、申请按揭贷款的，适当给予一定的利率优惠。3.对符合条件的自建房农户，可提供小额贷款。4.具备条件的市、县（市、区）政府，可利用现有投融资机构，也可组建国有独资或股份制开发建设公司，作为农村住房集中建设改造项目的投融资主体，以项目资产及其收益为担保和质押，向金融机构申请贷款，进行拆迁安置、土地整理和项目建设。（四）技术支持。对符合土地利用总体规划和城市规划、村镇规划、达到施工条件的农村住房建设项目，各级、各有关部门要开辟行政审批绿色通道，简化程序，提高效率。根据农民实际需求，结合当地风俗习惯、文化传统、建筑风格，组织搞好新型农房规划设计，为自建房农户免费提供设计图样，免费进行技术咨询，

　　引导农民建设布局合理、功能齐全、实用大方、造型美观、经久耐用的“百年住宅”，从根本上改变农村住房“建了拆、拆了建”的现象。

　　四、加强组织领导，抓好责任落实（一）加强领导，建立机制。省政府成立山东省农村住房建设与危房改造工作领导小组，由省政府有关领导同志担任组长、副组长，省建设、发展改革、财政、国土资源、经贸、教育、监察、民政、交通、电力、通信、农业、水利、卫生、审计、人民银行等部门负责人为成员，领导小组下设办公室，办公室设在省建设厅。各市、县（市、区）也要建立相应的工作机制，推动这项工作顺利开展。（二）明确责任，分级负责。农房建设与危房改造工作，由各市政府负总责，有关部门负责相关具体工作，各县（市、区）政府抓落实。各市要制定相关政策，把任务分解落实到县（市、区）和乡（镇），确保按期完成。省建设厅要会同省有关部门抓好督查，一月一调度，一季一通报，每年年底检查考核。（三）部门协作，形成合力。各级、各有关部门要根据各自职能，各负其责，加强沟通，协调一致，形成合力。各级政府安排的支农专项资金，都要围绕农村住房建设和危房改造实行重点倾斜，切实加强农村基础设施建设。建设部门要发挥好牵头作用，抓好农房建设与危房改造规划编制、技术指导、情况调度、建房数量认定等工作；发展改革部门要负责安排年度投资计划，积极争取中央投资补助；财政部门负责安排财政专项资金，积极争取中央财政补助；国土资源部门负责解决农房建设与危房改造用地问题，组织开展城乡建设用地增减挂钩试点，抓好农村土地整理、土地复垦；经贸部门负责组织相关工业、流通企业积极参与农房建设，协调落实煤矿塌陷区和压煤村庄搬迁资金；教育部门负责抓好农村中小学建设和改造；监察部门要严格监督，及时查处违纪行为；民政部门负责做好农村低保户和优抚对象认定、扶助资金安排、农村残疾人住房救助、农村敬老院和光荣院扩建、发动社会捐助等工作；交通部门负责继续抓好公路和客车“村村通”工作，并协助乡镇政府

　　编制村庄道路规划，推进农村交通发展；电力、通信部门对城镇规划区外村庄改建为集中居住区的，要继续执行国家扶持农村发展的有关政策，并负责搞好集中居住区外的电力、通信设施投资和建设；农业部门负责农村沼气建设和扶贫开发；水利部门负责农村饮水安全工程建设，负责水库库区、黄河滩区新建大中型水利水电工程村庄搬迁的监督管理；卫生部门负责抓好农村医疗卫生设施建设；审计部门负责对财政专项资金使用和有关政策措施落实情况的审查和监督工作；人民银行及金融部门要为农房建设与危房改造提供有力的信贷支持。

　　（四）加强宣传，积极引导。要利用广播、电视、报纸、网络、宣传栏和标语等多种形式，使农村住房建设与危房改造工作的各项政策措施家喻户晓，形成全社会支持配合的良好氛围。要及时报道工作进展情况，宣传好典型、好经验、好做法，激发广大干部群众的积极性、创造性，引导社会各界广泛参与，为改善农村群众居住条件作出积极贡献。

　　山东省人民政府二○○九年三月十六日

　　

　　

篇七：农民房改造公寓方案

　　农民公寓建设办事流程图

　　办理农民公寓规划审批和“一书两证”有关事项

　　一、规划方案审批村委会建设农民公寓需先到当地镇政府进行立项申请，待立项申请通过后，由规划所集齐有关资

　　料报市城建领导小组进行规划方案审批。规划方案审批必备资料：1、建设农民公寓规划用地红线图2、用地总平面规划图3、用地规划方案鸟瞰图4、用地现状数码照片5、户籍人口数量及户数证明6、户籍人员造册凳记本7、旧村改造协议书8、以上1至4项配电子文件二、办理《建设项目选址意见书》

　　规划审批通过后，须到规划所办理《建设项目选址意见书》方可报批设计任务书和进行申请立项，否则计划发展部门将不予立项。办理《建设项目选址意见书》必备资料：1、填写《建设项目选址意见书》2、可行性研究报告3、镇规划管理所绘制的选址红线图4、能反映该项用地及周边建设情况的控制性详细规划图5、用地总平面图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件三、办理《建设用地规划许可证》

　　《建设项目选址意见书》办结后，凭《建设项目选址意见书》和国土部门核发的《用地预审》文件到计划发展部门进行立项后，须到规划所办理《建设用地规划许可证》。办理《建设用地规划许可证》必备资料：1、规划用地申请表2、立项批复文件3、国土局用地预审批复4、镇规划管理所绘制的用地红线图5、拟建用地的总平面图6、《建设项目选址意见书》复印件7、用地现状全貌的数码照片及电子文件四、办理《建设工程规划许可证》

　　《建设用地规划许可证》办结后，凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理土地使用证，待建设单位取得土地使用证后须到规划所办理《建设工程规划许可证》，在办理《建设工程规划许可证》之前还须进行农民公寓建筑单体设计方案的规划审批。（一）、办理《建筑设计方案审批》必备资料：1、《建筑设计方案申报表》2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、建筑设计方案及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图），附建筑三维效果图4、用地现状全貌的数码照片及电子文件（二）、办理《建设工程规划许可证》必备资料：1、《报建申请表》2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、规划部门批准的建筑设计方案及《建设工程建筑方案审查意见书》

　　4、《土地使用证》5、建筑施工图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件7、高层建筑或对消防有特别要求的建筑需提供消防审核意见书五、规划放线、验线

　　《建设工程规划许可证》办结后，凭《建设工程规划许可证》到市建设局办理相关建设手续，待取得市建设局核发的建设工程施工许可证后，须到规划管理部门进行申请开工放线、验线，方可进行农民公寓的建设。《来源:大朗规划管理所作者:大朗规划管理所(责任编辑:大朗规划建设办)》

　　补充相关资料：

　　二、要准确把握建设农民公寓的前提条件

　　我们在看到建设农民公寓给发达农村带来一系列好处的同时，也必须看到农民公寓是农村工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城镇化达到一定程度的农村才有条件推行。因此，我们必须准确把握建设农民公寓的前提条件。一是二、三产业应相对发达。建设农民公寓适用市区、县城周边乡镇（街道）和经济相对发达的乡镇，这些地方的二三产业较为发达，对开发商的吸引力大，土地的价值也较高，这样才能确保旧村整治的资金来源。以从事传统种养业为主的经济欠发达地区，还不具备建设农民公寓的必要条件，既难以引进开发商，也会造成村民生活不便。搞一刀切，盲目建设，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。二是农民思想意识必须根本转变。建设农民公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。目前，部分农民尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式。为此，政府要做好前瞻性的引导和教育工作，充分尊重农民意愿，在新农村建设中少走弯路。只有农民思想意识转变了，才能主动从村庄搬到公寓小区，进而推动其生活方式转变和素质提升。三是就业环境相对宽松。虽然目前有部分被征地农民因有村集体经济分红或房屋出租收入，就业谋生的意识淡薄，有些宁愿在家无所事事也不愿意到工厂做工。但建设农民公寓的乡镇（街道）还是应具备一定的解决农民就业的能力，一旦农民需要，可以就近到工厂做工或从事商贸、服务、运输等第三产业，有相对稳定的生活来源。否则，农民既使驻进新房，增收问题无法解决，生计难以有稳定保障，会影响农民公寓建设的效果。

　　一、要充分认识建设农民公寓的重大意义

　　土地是最基本的生产资料。然而，从经济发达的珠三角地区看，农民滥建住房现象非常普遍，不仅导致村民居住环境恶劣，出现“只见新房不见新村”的怪现象，也造成土地资源的严重浪费，缺乏建设用地已经严重制约了珠三角地区加快发展。同时，农民滥建的出租房有些也成为社会治安恶化的温床。由此可见，农民滥建住房的教训是深刻的。类似现象在我市也较为普遍，农民建房规划管理滞后，座向四至随意，配套设施不全，有的甚至连消防通道都没有。“一户一宅基地”政策没有得到很好的落实，多数农民在搬进新居后，将旧宅出租或空置，一定程度上造成农村城镇化进程不进反退。要从根本上扭转这种局面，必须改变农民居住观念，推动农民公寓建设，在条件成熟的乡村，通过拆建整治旧村建设农民公寓，可以实现“多赢效应”：一是有利于土地集约利用。按照“一户一宅基地”的政策，在建设新村时，通过整治旧村可盘整出大片宅基地，重新盘活和节约土地。二是有利于加快集体经济发展。新腾出的宅基地由村集体收回后，可用于发展二、三产业，增加集体经济收入。三是有利于村庄整治。建设农民公寓可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”现象。四是有利于加速农村城镇化进程。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，和市民一样住进公寓式的高楼，带来了生活方式的根本转变，进而促进思想观念的更新，加快农民向市民、农村向城市的转变，真正实现“城乡一盘棋”。五是有利于扩大内需。农民公寓建设将促进“农村地产”的发展，为开发商提供了商机；农民搬进新居后，还会形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮，带旺农村消费市场。六是有利于发挥农民新农村建设的主体作用。“农民+开发商”的模式充分体现了农民的主体作用，从农民公寓的规划建设，到旧村的整治开发，都实行“一事一议”由农民集体决策，充分调动了农民建设新农村的积极性和主动性。七是有利于节约政府行政成本。市场化的运作方式，弱化了政府的行政手段，政府既不需要大量投入，又可避免以往在农民搬迁、城中村改造过程中出现的矛盾。

　　三、要切实加强农民公寓的规划建设管理

　　建设农民公寓的根本出发点是节约和盘活建房用地，整治旧村庄，建设新农村。要防止在建造农民公寓过程中，出现建新不折旧，既违背“一户一宅基地”的政策，也造成新的土地浪费；或受村行政界线的限制，农民公寓分布分散，不利于土地资源的集约利用。为此，我们必须切实加强农民公寓的规划建设管理，规范运作，确保农民公寓建设走上健康发展的轨道。

　　一是要做好专项规划。各乡镇（街道）要根据总体规划编制农民公寓专项规划，确定建设规模，划定公寓小区用地，拟订分期实施计划。农民公寓建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和农民公寓专项规划，布局应向中心区集中，倡导乡镇（街道）统筹，多村（社区）合建大型公寓小区，避免以村民小组为单位零星建设。

　　二是要控制建设规模。原则上做到一户一宅，并明确人均用地面积和建筑面积上限，既要满足实际需要，又要节约土地和建设资金，防止农民公寓建设造成新的浪费。

　　三是要坚持节约用地。建设农民公寓尽量使用原有建设用地，尽可能不占新增建设用地。分配农民公寓，原则上要把是否接受交出旧房换住新作为重要条件，实行新旧挂钩，对原独院式住房及其宅基地进行合理评估，确定经济补偿标准，并签订拆除原有住房、收回宅基地的协议，确保收回原有宅基地。

　　四是要逐步禁建独院式住房。推行建设农民公寓的乡镇（街道）要逐步禁止建设独院式住房，防止出现新的城中村或有新房无新村现象，届时，新建独院式住房国土部门不再审批用地、建设部门不再新办报建、房管部门不再核发房产证。

　　各地要高度重视农民公寓建设，有条件乡镇（街道）要率先开展试点，并按照一村一策、稳步推进的原则，大胆探索符合本地实际的思路和举措，为推进我市农民公寓建设提供有价值的经验。

　　东莞市农民公寓建设存在的问题及解决措施探究

　　1、问题：农民公寓选址比较分散。

　　从《东莞市农民公寓建设问题调研报告》中指出，目前全市的农民公寓建设选址比较分散，没有向城镇中心区集中，大多数依然是以村为单位建设。空间分布分散将不利于城镇建设向镇中心区集中，同时也带来市政、公共设施配套成本增大，城镇功能与空间环境散乱等问题。

　　对策：A）、城市建设部门应该加大工程的审批力度，镇政府应该在工程动工之前要切实做好防方面面的社会调查工作，以让农民公寓更好地提高农民的生活水平和生活质量。

　　B）、市政府应该尽早制定统一的政策和规则，引导各个镇区开展建设

　　社会主义新农村的工作，使全市的工作更加规范化和统一化，充分地

　　考虑各方面的存在性问题，有效地规划，为本市的可持续发展做贡献。

　　C）、各镇区的领导人员应该要统筹全局，以该镇的可持续发展为导向，合理地规划城镇的布局，提高镇区的城镇化水平。

　　2、问题：缺乏规范管理，影响农民公寓的内部正常运行。

　　对策：A）、市政府、镇政府应该实行干预，监督、协调好各农民公寓的规范管理工作，有效地引导各村营造和谐农民公寓的好局面。

　　B）、建设农民公寓主要是为农民提供良好的居住环境，塑造现代化的城市功能。因此，各村的居委会、村委会都应该加大对农民公寓的规范管理，应该引进先进的管理模式对管理者、工作人员实行培训，提高他们的管理业务素质，有效地保障公寓内农民的人身财产安全和卫生和文化生活。

　　C）、许多农民公寓的管理、工作人员的来源都是本村的一些村民，由于农民的科学文化意识不强，对规范管理方面的认识也不足。因此，村民们应该自觉地提高自身的科学文化素质，多学习，多提高自己的专业技术和业务能力，为自己村，自己的新家添一分力量。

　　3、问题：农民公寓建设没有达到节约土地的目的，建新拆旧比较困难。

　　目前全市农民公寓基本都是利用新增土地建设，除松山湖、虎门港和城区几个街道办事处、原来的旧村土地得到回收外，其余的镇村成功回收旧村土地的例子不多。虽然市政府的文件要求建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基地的协议，但还缺乏有效的机制来落实。

　　对策：A）、政府相关部门应该尽快出台相关的规范农民公寓建设的政策和规定，政府协调村委会的回收农民缘由宅基地工作，适当地成立相关的工作小组，加快土地合理化的进程。

　　B）、实行合同责任制，在建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基的协议，并制定有效的机制来落实这项制度。

　　C）、进一步完善征地补偿标准，完善区和片综合地价制订工作。全市严格加强征地管理，被征地农村集体经济组织放弃征地补偿安置标准听证的，需出具经村民代表和村民会议三分之二以上同意放弃的证明。

　　4、问题：农民没有足够的法律专业知识，许多问题悬疑不解。

　　农民公寓的税费能否得到优惠，申请的住楼能否办理房地产权证，原居住地土地能否取得等等方面的问题，农民住户们没能解决，由于法律意识不强也不懂得如何有效解决问题，只有疑惑不断。

　　对策：A）、农民应该自觉提高自己的法律意识，利用法律的手段寻求相应的解决方法，以保护自己的合法权益。

　　B）、市政府应该要尽快出台相关的文件和政策，有效地规范各种行为，使住户以及有关的管理单位可以依法办事，依法管理。保证农民公寓的城镇功能得到最大化的实现。

　　C）、各村委会、社区管理委员会应该要协助村名解决问题，为村的利益着想，保障农民住户的切身利益和合法权益。积极把群众们的意见和想法发馈到相关的政府部门，以更好地协助政府执政为民。

　　5、问题：耕地问题。

　　农民公寓落成后，农民们纷纷离开故居急切地“上楼”，但对农民的劳作带来不便。

　　对策：A）、认真落实耕地保护政策，整合零散耕地，推动耕地保护向规模化、产业化发展。全市计划整合7500亩农村居民点改造为耕地；开展耕地以质折抵，通过对20万亩污染严重、零散、无法耕种的劣质耕地进行整治和置换，提高耕地产量。

　　B）、严格落实耕地占补平衡制度，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积和质量；补充耕地质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。

　　C）、各镇相关部门应该广开言路，征集农民们的意见和建议，了解农民的需要和听取他们的心声，以农民创新性的需求为导向，制定对应的应对政策，使得农民公寓的建设工作达到更高的顶峰。

　　同时，农民们应该积极向村委会、社区管理处发表自己的意见和看法，发挥自己主人翁的权利，保护自己的合法权益，也要自己履行自己相应的义务。

　　6、问题：非法转售或转租。

　　目前，农民的农民公寓一般只须付出建设成本，一套农民公寓住宅与相同面积的商品房之间，每平方米至少有1000元左右的差价，因此导致一部分村民分得农民公寓住宅不用于自住，而是转售或转租，这样对合法开发经营的房地产业也造成冲击。

　　对策：A）、实行合同责任制，在农民公寓的购楼合同上要添加相关的要求，用以规范农民住户们的使用行为，标明农民公寓不准用于转租或转售。村委会、社区委员会也应该制定相关的政策住户条例，保证和谐公寓环境的创建，实现农民公寓的最终目的，保护农民的切身利益。

　　B）、农民们应该自觉遵守农民公寓的使用原则，共同营造属于本村或本社区的和谐公寓环境，不破环公寓的正常运行，防止带来不必要的麻烦。

　　C）、政府尽快出台相关的统筹、规范全市农民公寓的管理机制以及使用规范原则，对公寓持有者的应履行的义务进行详细的说明，保证农民公寓内部有效的运行。

　　东莞市农民公寓的未来展望—分类引导建设成熟社区

　　对于未来农民公寓的建设发展，《东莞市农民公寓调查报告》建议根据不同情况实行分类指导。其中由于城市建设，对村民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村民重新安置的，一律采用建设农民公寓，集体上楼的形式；而对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇区为单位，统一规划，做好农民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，合理解决新增农村人口的住房问题；至于群众有意愿，集体经济力量雄厚的镇区，应以改善居住环境为目的，统一规划建设的农民公寓，并以试点为主，严格审批。

　　农民公寓建设还应改变过去由村委会为单位直接规划建设的做法。新建农民公寓应坚持先规划，后建设的原则，而且必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。没有编制控制性详细规划的地区，不能建设农民公寓。

　　《东莞市农民公寓调研报告》特别指出，农民公寓建设应向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中，鼓励多个村集中建设，依托农民公寓居住区建立社区组织，引导农民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。每个农民公寓居住区应当具有一定的规模，按照国家关于居住区的分类标准，应至少达到居住组团的规模，即不少于300户，或1000人标准。结合东莞实际，农民公寓居住区的建设规模要符合不超过人均30平方米用地面积，50平方米建筑面积的指标要求。

　　农民公寓纷纷落成，农民们统一上楼，在不经意间农民已经成为了市民。部分入住农民公寓的村民反映，村民原来依赖土地种养谋生，如今改为积极进厂当工人或经商创业等，在不经意间就完成了向市民角色的转变。村民原来大都有乱丢垃圾的习惯，入住公寓后，他们养成保持环境整洁的自觉行为。原来分散居住时村民业余靠打麻将消磨时光，如今他们经常结帮带伴在公寓小区及其周边散步、跳舞、弹唱、打球。村民入住农民公寓后，便于村委会加强对计生、卫生的统一管理，农村产业布局、旧村改造、用地规划和路网、绿化、环境等，也因农民公寓而发生可喜变化。农民公寓及其周边配套环境的完善，可聚集大量人气，这既有利于吸引更多先进产业和优质企业前来投资，促进第二产业的发展，也有利于带动商贸服务业的发展，为农村经济的转型升级注入新动力，大大增强了农村发展经济的后劲。

　　农民公寓化是建设社会主义新农村的新举措，把农民、土地和发展紧紧地联合在一起，有效地提高了城镇化进程，为社会的可持续发展，为城市发展带来更大的经济效益、社会效益和环境效益。

　　

　　

篇八：农民房改造公寓方案

　　杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法

　　文章属性

　　•【制定机关】•【公布日期】2002.05.31•【字号】•【施行日期】2002.05.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障

　　正文

　　杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法

　　为进一步扩大撤村建居改革试点，在撤村建居地区推行多层公寓建设，根据市委、市政府《关于扩大撤村(乡镇)建居(街)改革试点，推行农转居多层公寓建设的意见》(市委(2001)29号，以下简称《意见》)以及基本建设程序有关法规，制定本实施办法。

　　一、实施范围与对象1、凡实施撤村建居的行政村(名单见附件一)，并实行农转居多层公寓的建设项目，适用本办法。2、凡实施撤村建居的地区，包括已经完成撤村建居的地区(西湖风景名胜区另行规定)，必须推行多层公寓建设(条件允许的可建高层)，一律停止单家独院住宅的建设审批。3、本办法所称“农转居多层公寓”，指由撤村建居所在区政府设立的推行多层公寓建设管理中心(以下简称建设单位)集中申报建设的农转居多层公寓建设项目。二、住房标准4、农转非居民可按建安价购买公寓，人均建筑面积指标控制在40平方米以

　　内，超过控制面积的部分可按成本价购买，但人均不得超过10平方米。5、按照有关部门规定符合招工条件的应安置人员，可根据地段按照人均建筑

　　面积30-45平方米标准(见附件二)，增加建筑面积指标。选择货币安置的招工对象不在该规定执行范围。

　　6、入住农转居多层公寓的人口数，原则按入住公寓时在册农转居户籍人口计算。独生子女按2人计算。原为本地农村户口的现役军人(义务兵)、大中专院校在校学生，正在监狱服刑和被劳教人员，可计入农转居户籍人口，按本办法第4条规定执行。

　　原村民与外地农村妇女结婚，女方户口暂未迁入本地的，可享受本办法规定的政策。

　　7、在原农户中的每个居民户口按人均建筑面积不超过50平方米(40平方米建安价+10平方米成本价)标准计算(已经享受过公房分配、房改房、经济适用房、廉租房、货币分房等待遇的不再享受本建房指标)。原农户中的居民人口以2001年12月31日前登记在册的户籍人口为准。

　　三、实施要求8、建设单位在建设项目立项前，应将计划入住多层公寓的人口、住房情况等调查资料建档并报市扩大撤乡镇(村)建街(居)改革试点、推行农转居多层公寓建设领导小组(以下简称领导小组)备案。9、建设项目规模原则上要求达到居住区组团规模(300户，1000人口)以上。零星多层公寓建设，要按照农转居定点规划，结合旧村改造统一编制详细规划，经批准后，分批申请审批建设。10、农转居多层公寓规划设计技术指标的审批管理，参照《城市居住区规划设计规范》标准实施。住宅建筑以多层为主，条件允许并要求建高层住宅建筑的，必须编制初步设计方案。

　　四、建设审批与管理11、计划立项：各区政府负责编制辖区内农转居多层公寓年度建设计划，并抄送领导小组和市计委、建委、规划局、国土资源局。建设单位根据年度计划，在建设项目实施前，持区计经局立项申请报告到市计委办理立项手续。市计委要加强核查、监督管理。12、规划、设计管理：(1)由市规划局配合各区政府根据城市总体规划、近期建设规划和区年度计划，按照“相对集中”的布局原则，编制各区农转居多层公寓定点规划，并提供规划设计条件。在符合城市总体规划前提下，多层公寓建设选址可与旧村改造相结合。(2)建设单位委托有资质的设计单位，根据规划设计条件进行规划设计，由市规划局会同市建委组织对总平面图规划设计方案进行会审。建设单位根据会审意见进行修改后，由市规划局核发建设用地规划许可证。(3)总平面图会审后，除按规定办理有关消防审批手续外，不再到市直有关行政主管部门办理其他平面图审批、审核手续。按省以上行政法规规定必须办理的审批事项，由市直有关行政主管部门将审批权限下放或委托区政府办理。(4)由建设单位委托有资质的设计单位，根据批准的平面布置图编制的施工图设计，需按照有关规定经有相应资质的设计单位审核通过。有高层建筑的，须编制初步设计方案，由市建委会同有关部门组织审查。(5)通过施工图设计审核，并依法取得建设用地批准书的，由市规划局核发建设工程规划许可证。13、用地管理：(1)建设项目需要征(拨)用土地的，由建设单位持立项批复、规划选址意见书等相关资料向市国土资源局申请建设用地。占用农用地或集体土地的，须先办理农

　　转用和征用审批手续。(2)统一规划分期建设的项目，建设单位可以根据立项批复，分期办理建设用

　　地规划许可证和建设用地审批手续。14、建设管理：(1)按照有关规定完成建设项目施工、监理招投标的，由市建委核发建设工程

　　施工许可证。(2)建设项目开工建设，应向区统计局报送固定资产投资统计报表。(3)工程完工后由区政府组织综合验收。15、环境保护审批管理：(1)根据《建设项目环境保护管理条例》，履行报批手续。(2)建设项目环保审批必须执行“三同时”制度。五、产权管理16、农转非居民入住多层公寓后，区政府有关部门在确定原住房已拆除且符

　　合《意见》和本办法规定要求后，开具办证证明，由建设单位集中向市房管局、国土资源局申请办理房屋所有权证、国有土地使用证。市房管局、国土资源局参照经济适用房有关规定予以办理。

　　六、物业管理17、由各区政府参照市居住区物业管理有关规定，自行制定本区农转居多层公寓物业管理细则。七、有关政策18、由区建设单位组织开工建设的农转居多层公寓，其住宅建筑总面积由领导小组核定30%作为经济适用住房建设的面积指标。19、有关经济适用房指标计划、建设审批程序以及各项规费等政策，按现行经济适用房政策规定执行。

　　20、市负责多层公寓小区外部的大市政配套，各区建设单位参照《城市居住区规划设计规范》负责小区内的公用设施配套。

　　21、农转居多层公寓建设项目按照现行农居建设政策，除征地管理费、耕地开垦费、白蚁防治费(收费标准见附件三)外，其他规费一律免缴。

　　22、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区农转居多层公寓建设按照本办法实施。

　　23、非撤村建居地区(不包括萧山、余杭区)，提倡建设多层住宅，因集镇、开发区、科技园区和重大投资项目建设拆迁的，原则上要安排入住多层公寓，并参照本办法实施审批管理。

　　24、撤村建居以外地区，尚有较多农业用地的乡镇、村，应按照市规划局农居定点规划建设低层联体住宅(具体审批细则另行制定)。如实施多层公寓建设，可参照本办法实施。

　　25、迁入多层公寓后，必须在规定时间内拆除原有住房，具体由区政府负责监督实施。

　　26、本办法由领导小组办公室负责解释。杭州市扩大撤乡镇(村)建街(居)改

　　革试点推行农转居多层公寓建设领导小

　　组办公室二00二年五月三十一日

　　

　　

篇九：农民房改造公寓方案

　　杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法为进一步扩大撤村建居改革试点在撤村建居地区推行多层公寓建设根据市委市政府关于扩大撤村乡镇建居街改革试点推行农转居多层公寓建设的意见市委200129号以下简称意见以及基本建设程序有关法规制定本实施办法

　　杭州市撤村建居农转居多层公寓建设管理实施办法（市委办发〔2002〕80号文）法条

　　为进一步扩大撤村建居改革试点，在撤村建居地区推行多层公寓建设，根据市委、市政府《关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点，推行农转居多层公寓建设的意见》（市委〔2001〕29号，以下简称《意见》）以及基本建设程序有关法规，制定本实施办法。

　　一、实施范围与对象1、凡实施撤村建居的行政村（名单见附件1），并实行农转居多层公寓的建设项目，适用本办法。2、凡实施撤村建居的地区，包括已经完成撤村建居的地区（西湖风景名胜区另行规定），必须推行多层公寓建设（条件允许的可建高层），一律停止单家独院住宅的建设审批。3、本办法所称“农转居多层公寓”，指由撤村建居所在区政府设立的推行多层公寓建设管理中心（以下简称建设单位）集中申报建设的农转居多层公寓建设项目。二、住房标准4、农转非居民可按建安价购买公寓，人均建筑面积指标控制在40平方米以内，超过控制面积的部分可按成本价购买，但人均不得超过10平方米。5、按照有关部门规定符合招工条件的应安置人员，可根据地段按照人均建筑面积30-45平方米标准（见附件2），增加建筑面积指标。选择货币安置的招工对象不在该规定执行范围。6、入住农转居多层公寓的人口数，原则按入住公寓时在册农转居户籍人口计算。独生子女按2人计算。原为本地农村户口的现役军人（义务兵）、大中专院校在校学生，正在监狱服刑和被劳教人员，可计入农转居户籍人口，按本办法第4条规定执行。

　　原村民与外地农村妇女结婚，女方户口暂未迁入本地的，可享受本办法规定的政策。7、在原农户中的每个居民户口按人均建筑面积不超过50平方米（40平方米建安价

　　+10平方米成本价）标准计算（已经享受过公房分配、房改房、经济适用房、廉租房、货币分房等待遇的不再享受本建房指标）。原农户中的居民人口以2001年12月31日前登记在册的户籍人口为准。

　　三、实施要求8、建设单位在建设项目立项前，应将计划入住多层公寓的人口、住房情况等调查资料建档并报市扩大撤乡镇（村）建街（居）改革试点、推行农转居多层公寓建设领导小组（以下简称领导小组）备案。9、建设项目规模原则上要求达到居住区组团规模（300户，1000人口）以上。零星多层公寓建设，要按照农转居定点规划，结合旧村改造统一编制详细规划，经批准后，分批申请审批建设。10、农转居多层公寓规划设计技术指标的审批管理，参照《城市居住区规划设计规范》标准实施。住宅建筑以多层为主，条件允许并要求建高层住宅建筑的，必须编制初步设计方案。四、建设审批与管理11、计划立项：各区政府负责编制辖区内农转居多层公寓年度建设计划，并抄送领导小组和市计委、建委、规划局、国土资源局。建设单位根据年度计划，在建设项目实施前，持区计经局立项申请报告到市计委办理立项手续。市计委要加强核查、监督管理。12、规划、设计管理：（1）由市规划局配合各区政府根据城市总体规划、近期建设规划和区年度计划，按照

　　“相对集中”的布局原则，编制各区农转居多层公寓定点规划，并提供规划设计条件。在符合城市总体规划前提下，多层公寓建设选址可与旧村改造相结合。

　　（2）建设单位委托有资质的设计单位，根据规划设计条件进行规划设计，由市规划局会同市建委组织对总平面图规划设计方案进行会审。建设单位根据会审意见进行修改后，由市规划局核发建设用地规划许可证。

　　（3）总平面图会审后，除按规定办理有关消防审批手续外，不再到市直有关行政主管部门办理其他平面图审批、审核手续。按省以上行政法规规定必须办理的审批事项，由市直有关行政主管部门将审批权限下放或委托区政府办理。

　　（4）由建设单位委托有资质的设计单位，根据批准的平面布置图编制的施工图设计，需按照有关规定经有相应资质的设计单位审核通过。有高层建筑的，须编制初步设计方案，由市建委会同有关部门组织审查。

　　（5）通过施工图设计审核，并依法取得建设用地批准书的，由市规划局核发建设工程规划许可证。

　　13、用地管理：（1）建设项目需要征（拨）用土地的，由建设单位持立项批复、规划选址意见书等相关资料向市国土资源局申请建设用地。占用农用地或集体土地的，须先办理农转用和征用审批手续。（2）统一规划分期建设的项目，建设单位可以根据立项批复，分期办理建设用地规划许可证和建设用地审批手续。14、建设管理：（1）按照有关规定完成建设项目施工、监理招投标的，由市建委核发建设工程施工许可证。

　　（2）建设项目开工建设，应向区统计局报送固定资产投资统计报表。（3）工程完工后由区政府组织综合验收。15、环境保护审批管理：（1）根据《建设项目环境保护管理条例》，履行报批手续。（2）建设项目环保审批必须执行“三同时”制度。五、产权管理16、农转非居民入住多层公寓后，区政府有关部门在确定原住房已拆除且符合《意见》和本办法规定要求后，开具办证证明，由建设单位集中向市房管局、国土资源局申请办理房屋所有权证、国有土地使用证。市房管局、国土资源局参照经济适用房有关规定予以办理。六、物业管理17、由各区政府参照市居住区物业管理有关规定，自行制定本区农转居多层公寓物业管理细则。七、有关政策18、由区建设单位组织开工建设的农转居多层公寓，其住宅建筑总面积由领导小组核定30%作为经济适用住房建设的面积指标。19、有关经济适用房指标计划、建设审批程序以及各项规费等政策，按现行经济适用房政策规定执行。20、市负责多层公寓小区外部的大市政配套，各区建设单位参照《城市居住区规划设计规范》负责小区内的公用设施配套。21、农转居多层公寓建设项目按照现行农居建设政策，除征地管理费、耕地开垦费、白蚁防治费（收费标准见附件3）外，其他规费一律免缴。22、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区农转居多层公寓建设按照本办法

　　实施。23、非撤村建居地区（不包括萧山、余杭区），提倡建设多层住宅，因集镇、开发区、

　　科技园区和重大投资项目建设拆迁的，原则上要安排入住多层公寓，并参照本办法实施审批管理。

　　24、撤村建居以外地区，尚有较多农业用地的乡镇、村，应按照市规划局农居定点规划建设低层联体住宅（具体审批细则另行制定）。如实施多层公寓建设，可参照本办法实施。

　　25、迁入多层公寓后，必须在规定时间内拆除原有住房，具体由区政府负责监督实施。26、本办法由领导小组办公室负责解释。杭州市扩大撤乡镇（村）建街（居）改革试点推行农转居多层公寓建设领导小组办公室二〇〇二年五月三十一日

　　附件1：杭州第一批（1999年）撤村建居改革试点村名单（共计34个村）西湖区（共11个村）古荡镇（7个村）l、保亭村2、花园村3、武林村4、宋江村5、古荡村6、庆丰村7、黄龙洞村西湖乡（2个村）8、金沙港村9、玉泉村文新街道（2个村）10、五联村11、骆家庄村江干区（共5个村）四季青镇（3个村）12、常青村13、定海村14、景芳村

　　览桥镇（2个村）15、闸弄口村16、三里亭村下城区（共5个村）石桥镇（2个村）20、长木村21、打铁关村朝晖街道（3个村）22、潮王村23、河东村24、河西村拱墅区（共10个村）上塘镇（8个村）25、拱宸桥村26、七古登村27、善贤村28、大关村29、沈塘湾村30、八丈井村31、东新村32、半道红村样符镇（2个村）33、李家桥村34、三宝村

　　杭州市第二批（2001年）撤村建居改革试点村名单（共计54个村）下城区（共5个村）石桥镇（5个村）1、草庵村2、三塘村3、灯塔村4、西文村5、沈家村江干区（15个村）四季青镇（5个村）6、水湘村7、三堡村8、三叉村9、五福村10、唐祝村彭埠镇（4个村）11、新塘村12皋塘村13、章家坝村14、彭埠村览桥镇（2个村）15、董家村16、范家村九堡镇（2个村）17、蚕桑村18、杨公村（新增）下沙镇（2个村）19、智格村20、高沙村拱墅区（共6个村）

　　上塘镇（1个村）21、蔡马村祥符镇（5个村）22、吉如村23、阮家桥村24、庆隆村25、郭家厍村26、渡驾桥村西湖区（共28个村）古荡镇（2个村）27、古荡镇村28、益乐村三墩镇（12个村）29、浦家桥村30、三坝村31、虾龙纡村32、五里塘村33、厚诚桥村34、厨房枓村35、大港桥村36、南阳坝村37、荡王头村38、罗家村39、陆板桥村40、杨家桥村留下镇（2个村）41、留下村42、金鱼井村转塘镇（9个村）43、转塘村44、江口村45、午山村46、大诸桥村47、龙王沙村48、象山村49、狮子村50、方家畈村51、龙心村（新增）西湖乡（3个村）52、灵隐村53、南山村54、珊瑚沙村

　　

　　

篇十：农民房改造公寓方案

　　二改造范围和对象列入改造的农村危旧土坯房是指根据住房和城乡建设部制定的农村危险房屋鉴定技术导则试行经鉴定为c级危房部分承重结构不能满足正常使用要求局部出现险情构成局部危房或d级危房承重结构已不能满足正常使用要求房屋整体出现险情随时可能丧失稳定性和承载能力构成整幢危房的土坯房

　　农村危旧土坯房改造工作实施方案

　　农村危旧土坯房改造工作实施方案

　　为深入贯彻落实《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》精神，扎实有效推进农村危旧土坯房改造工作，切实改善全镇农民居住条件，为推进同城发展、加快绿色赶超，建设宜居宜游宜业上犹创造良好的城乡环境。根据市委办公厅、市政府办公厅《关于推进农村危旧土坯房改造指导意见（试行）》和《上犹县农村危旧土坯房改造工作实施方案》文件精神，结合本镇实际情况，特制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，突出解决民生问题，推进农村危旧土坯房改造，改善农村困难群众住房条件，综合整治村庄环境，建设富裕和谐秀美乡村，加快实现赣南苏区振兴发展。

　　（二）总体目标。到2015年全面完成农村危旧土坯房改造任务，逐步淘汰危旧土坯房，农民居住水平明显提高，农村人居环境显著改善。

　　（三）基本原则

　　1.因地制宜、科学规划。坚持规划先行，因地制宜，结合农村“山、水、田、园、路”等自然条件，科学规划选址，编制村庄规划，引导改造建设。

　　2.政府主导、农民主体。政府在农村危旧土坯房改造中起主导作用，尊重群众意愿，发挥农民的主体作用，调动农民群众的主动性、积极性和创造性。

　　3.一户一宅、节约用地。执行“一户一宅”，控制占地和建房面积，体现地域特色。充分利用空闲地、闲置宅基地、老宅基地及未利用地进行建设，严格控制占用耕地。鼓励和引导农民公寓式联户建房和购房进城进镇，节约土地。

　　4.分类分批、统筹推进。优先解决居住条件最危险、最困难群众的住房问题。示范带动，分类分批实施改造，统筹推进村庄环境综合整治。

　　5.规范程序、阳光操作。坚持公开、公平、公正原则，按照“一户一册”的要求建立危旧土坯房改造台账，严格执行村、乡（镇）、县“三级审核、三榜公示”，做到“扶持政策、改造对象、补助标准、审批结果”四公开，接受农民群众和社会监督。

　　二、改造范围和对象

　　列入改造的农村危旧土坯房是指根据住房和城乡建设部制定的《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》，经鉴定为C级危房（部分承重结构不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房）或D级危房（承重结构已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，随时可能丧失稳定性和承载能力，构成整幢危房）的土坯房。

　　1.改造范围。改造范围为全镇集体土地上的危旧土坯房，城镇规划建设用地范围以内集体土地上的危旧土坯房改造必须符合城镇总体规划要求。

　　2.改造对象。现仍居住在集体土地上危旧土坯房的农户（已列入征地拆迁范围的土坯房除外）。改造对象的认定必须同时符合以下条件：

　　（1）符合城乡建设规划。

　　（2）房屋属C级或D级土坯房。

　　（3）符合一户一宅规定。

　　三、相关标准

　　1.建房标准

　　（1）占用宅基地建房：每户宅基地面积原则上在90平方米以内。

　　（2）公寓式联户建房：每户建筑面积60平方米左右。

　　（3）镇村统一建房：每户建筑面积不超过50平方米。

　　2.补助标准

　　（1）新建房屋补助标准：

　　①在乡退伍红军老战士、红军失散人员（以下简称“两红”人员）及革命烈士的遗孀危房改造，每户补助4万元。（由所在乡镇和民政部门进行界定并公示）

　　②分散供养的五保户、低保户、贫困残疾人、因灾全倒户、“两红”人员及革命烈士的子女家庭危房改造每户补助2万元。（由所在乡镇和民政、残联部门进行界定并公示）

　　③其他列入改造范围的D级危旧土坯房改造，每户补助1.5万元。（由所在乡镇和城建部门进行界定并公示）

　　（2）维修加固房屋补助标准：每户补助3000元。（具体由所在乡镇和城建部门界定并公示）

　　深山区、库区移民，地质灾害和生态移民，危房改造，农村危旧土坯房改造政策只能享受其中一项，不得重复享受。

　　四、补助时间及户数认定

　　1.补助时间界定

　　（1）2012年元月1日以后在县城规划区外拆除危旧土坯房并已经列入江西省农村危房改造对象的，可延续全省危房改造政策，列入农村危旧土坯房改造对象。

　　（2）2012年6月28日《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》文件出台后，符合危旧土坯房改造条件在建或新开工建设的，可列入农村危旧土坯房改造对象。

　　2.补助户数认定

　　对列入农村危旧土坯房改造对象的原则上以户为单位，按以下方式认定补助户数：

　　（1）单户新建的以每栋房屋为一户；

　　（2）联户新建公寓楼的，以套为单位，每套为一户，每户只补助一套；

　　（3）合建非公寓楼的以实际建房栋数计算，每栋为一户；

　　栋。

　　（4）列为修缮加固的`，以栋数为单位，每栋认定为一户，每户只补助一

　　五、改造建设方式

　　原则上拟改造农村危旧土坯房属整体危险（D级）的应拆旧建新，属局部危险（C级）的应修缮加固。要结合新型城镇化、新农村建设和统筹城乡发展，协同推进深山区、库区、地质灾害易发区移民，同步协调农村饮水、电网、道路等基础设施及文化、教育、卫生等公共服务设施建设。结合产业布局，鼓励发展以“两茶一苗”产业为主的特色农业，支持就近创业就业。

　　（一）拆旧建新。积极引导宅基地在本集体内流转置换，鼓励采取集中连片式拆旧建新，有序引导农村人口由自然村向较大村庄、边远村庄向交通便利村庄、一般村庄向中心村及城镇聚集，加快城镇化进程。要坚持集中建房为主，尽量减少零星建房，分散建房的也要相对集中，原则上达到5至10户。

　　1.集中新建：在城镇规划建设用地以内，在符合城镇建设规划的前提下，改造户可以联户新建公寓楼，其集体土地性质不变。

　　在城镇规划建设用地范围以外，鼓励按照村庄建设规划要求，在异地或原地集中新建。

　　2.分散新建：对城镇规划建设用地以外的零散的农村危旧土坯房，确不具备集中新建条件的，可分散新建，但原则上也要做到相对集中。

　　3.乡村统建：对确实无能力建房的困难群体，在自愿拆除原危旧土坯房的前提下，可由镇、村统一代建，帮助其解决住房问题，其建房补助资金用于镇、村统一安排代建。对确实无能力建房的分散供养五保户，鼓励其就近到敬老院集中供养，在自愿拆除原危旧土坯房前提下，并将其宅基地交回集体组织后，可以享受政策补助。

　　4.盘活置换：对分散供养五保户、特困户，可对现有的旧校舍、旧厂（场）房、旧办公楼等闲置的非危旧房、非土坯房进行修缮改造，并符合以下程序：一是经原产权人同意，并签订置换协议；二是由镇申报，并经县农村危旧土坯房改造工作领导小组办公室审批；三是完善手续，做好置换后的确权登记发证工作。

　　鼓励经济实力较差的群众购买本集体范围内质量较好的房屋进行置换，对农户之间的房屋置换必须签订置换协议，并经公证处公证，现有住房较差置换非土坯房的一方享受修缮加固补助资金，持有质量较好的非土坯房一方置换到危旧土坯房后按程序可申报拆旧建新。

　　（二）修缮加固

　　1.经文化部门鉴定，对具有一定历史、文化和科学艺术价值，特别是具有文物价值、记载红色文化历史和凸显客家民居风格的危旧房，应按照“修旧如旧”的原则，予以重点修缮保护。并鼓励采取购置修缮等形式，大力发展乡村特色旅游产业。

　　2.经鉴定为C级土坯房，居住农户又无拆旧建新意愿的，可对原有房屋进行修缮加固。

　　（三）鼓励拆旧。通过政府引导、理事会运作，拆除无保护价值的废弃、空置、闲置危旧土坯房。对拆除废弃、空置、闲置危旧土坯房（即无人居住“空心房”）并进行复垦，符合条件的由所在镇按程序向县国土部门申报立项，列入城乡建设用地“增减挂”实施范围。

　　（四）引农进城。鼓励农户进城进镇或联户建公寓楼，愿意转为城镇居民的，可纳入城镇居民住房保障体系。同时积极为农民进城创造良好的就业机会，帮助进城农民就业。

　　六、操作程序

　　1.提出申请。对符合农村危旧土坯房改造条件的农户，由户主自愿向所在村委会提出书面申请，并提供户籍证明和危旧房改造所属补助对象的身份证明等材料。

　　2.集体评议。村委会接到农户的申请后，召开村民代表会议或村委会议进行民主评议，议定是否属补助对象，并在村务公开栏及村民小组予以公示；经评议认为符合补助对象条件、且公示无异议的，填写《农村危旧土坯房改造建房申请审批表》，并上报镇政府。对经评议或公示存在异议、经复核不符合补助对象条件的，及时向申请人说明理由。

　　3.入户审核。镇政府在接到村委会的申报材料后，组织人员进行入户审核。经审核符合条件的，由镇政府签署意见报县农村危旧土坯房改造工作领导小组。不符合条件的，镇政府将材料退回所在村委会，并说明原因。镇政府审核结果在政务公开栏进行公示。

　　4.审批和公示。县农村危旧土坯房改造工作领导小组办公室接到镇上报的材料后，组织相关部门进行实地复核，对符合补助对象条件的，予以审批，并根据专业技术人员对住房危险程度作出的鉴定意见，核定补助方式及标准。对不符合补助对象条件的，不予审批，并说明原因。审批结果要在村委会和村小组进行张榜公示。公示时间不少于7日，公示内容包括：户主姓名、家庭属性、改造类型。同时，由镇人民政府与危旧土坯房改造农户签订补助协议。

　　5.竣工验收。农村危旧土坯房改造竣工后，镇危旧土坯房改造工作领导小组办公室将组织国土所、规划所、财政所、民政所等相关部门对修缮加固、改建新建及拆除原有危旧土坯房情况进行全面检查验收。

　　6.资料建档。镇村要按照“一户一档”的要求，将农户申请表、新建或修缮前后对比照片、审批表、资金发放表、改造补助协议、采用新户型协议等所有资料一式三份进行整理归档。县、乡、村及相关职能部门要按照分级分类原则，将资料分年度整理归档。

　　七、实施步骤

　　1.实施准备阶段（8月15日前）。以村为单位组织精干力量进村入户进行危旧土坯房改造登记，了解农民群众的真实意愿，梳理分析数据，分类建立工作台账，做到情况明、底数清，调查摸底和登记造册，并报镇农村危旧土坯房改造领导小组办公室备案。科学编制规划，迅速组织编制村庄布点规划和村庄建设规划，对已不能满足当前发展要求的村庄建设规划进行修编。要大力开展多种形式的宣传，做到农村危旧土坯房改造政策家喻户晓，充分调动广大农民主动参与的积极性。

　　2.任务分解落实阶段（8月25日前）。各村按照镇农村危旧土坯房改造工作领导小组办公室改造计划任务，细化分解到各村民小组，落实到具体改造对象，并报镇农村危旧土坯房改造工作领导小组办公室备案。

　　3.实施改造阶段（12月15日前）。镇规划所牵头，会同相关部门在调查摸底的基础上，按照《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》，组织专业技术人员对农村危旧土坯房进行技术鉴定，确定危房等级。危旧土坯房鉴定和补助对象确定工作必须按提出申请、集体评议、入户审核、审批和公示等程序在8月30日前完成，9月初开工建设。

　　4.检查验收阶段。各村农村危旧土坯房改造工作任务要在当年12月10日以前完成自查验收，同时向镇农村危旧土坯房改造工作领导小组办公室提交工作总结和总体验收申请。镇农村危旧土坯房改造工作领导小组将组织有关部门对各村农村危旧土坯房改造任务完成情况进行检查验收。并报县农村危旧土坯房工作领导小组，接受上级组织检查验收。

　　八、保障措施

　　（一）加强组织领导

　　成立镇农村危旧土坯房改造工作领导小组，由镇党委书记陈应庭任组长、镇党委副书记、镇长薛飞、副镇长李存祎任副组长。财政所、规划所、民政所、国土所、林管站、供电所、电信所、移动公司等部门负责人为成员。领导小组下设办公室，办公室设在镇国土所，由国土所所长廖震兼任办公室主任，实行集中办公，负责农村危旧土坯房改造的组织协调、督查调度、服务指导及考评考核，工作人员从镇直有关单位中抽调，办公经费由镇财政给予足额保障。

　　（二）明确工作职责

　　各村是农村危旧土坯房改造工作的责任主体，各村支部书记为农村危旧土坯房改造工作的第一责任人，乡、村二级要层层签订责任状，本着“农民主体、村委协助、乡镇负责、部门服务、县级统筹”的原则，由乡（镇）具体组织实施。各村要摸清翻建新建、修缮加固的危旧土坯房数量，并按照公平、公正、公开的原则确定建房对象和改造方式。补助对象基本信息和各审查环节结果要进行“三榜公示”，坚决防止出现因对象选择不准等原因导致重大不稳定事件，否则对相关责任人员进行问责。着重把好对象确定关、房屋宅基地纠纷调处关、工匠培训关、过渡安置关、补助标准关、资金发放关、安全生产关、质量验收关和社会稳定关等关键环节。

　　镇农村危旧土坯房改造领导小组办公室负责组织实施农村危旧土坯房改造工作，牵头组织对农村危旧土坯房改造的统筹规划、指导协调、督促检查和考评验收。

　　镇规划所具体抓好农村危旧土坯房改造技术鉴定、项目规划选址、村庄规划和新户型推广、质量和安全监管。

　　镇民政所负责“两红”人员、革命烈士遗孀遗属、五保户、因灾全倒户、低保户等人员的核实。

　　镇财政所负责做好农村危旧土坯房改造资金的筹措和拨付，制定资金管理制度，保障工作经费，积极争取上级财政补助；

　　镇国土所负责争取农村危旧土坯房改造工作新增建设用地计划指标，指导各村做好城乡建设用地“增减挂”工作，依法办理用地手续。

　　镇林管所负责解决农村危旧土坯房改造所需木材指标，免费做好林权抵押评估工作。

　　镇供电所、电信所、移动公司负责做好农村危旧土坯房改造工作中供电、有线电视、通讯设施的规划设计和建设工作，并免费解决集中建设点涉及的杆线搬迁问题。

　　各村、各成员单位要结合本部门工作职责，各司其职，密切配合，形成工作合力，并制定专门的工作方案，细化工作措施，工作方案于8月15日前交镇农村土坯房改造领导小组办公室。

　　（三）加强资金监督管理

　　1.整合涉农资金。按照“渠道不乱、统筹安排”的原则，整合部门资源和涉农资金，支持推进农村危旧土坯房改造集中建房点的基础设施建设。

　　2.建立按建房进度拨付资金的工作机制。

　　（1）拆旧建新的，在拆除原有危旧土坯房的前提下，并完成地圈梁浇筑，拨付至补助资金的50%，主体工程竣工验收入住后将剩余补助资金一次性拨付到位。

　　（2）房屋置换的，在完成房屋置换手续，农户入住并拆除原有危旧土坯房后，据提供的置换协议、镇证明等资料一次性拨付补助资金。

　　（3）修缮加固：修缮工作完成后，经验收合格的一次性补助到位。

　　3.加大信贷帮扶。对享受建房补助后仍然资金不足的困难群众，可采取联户担保、林权抵押、房产抵押等形式向银行申请5万元以内农村危旧土坯房改造贷款，经县农村危旧土坯房改造领导小组办公室审核批准，由财政按照贷款基准利率给予为期两年的贷款贴息（市县财政各负担40%，借款人负担20%）。

　　（四）加强改造建设管理

　　1.强化规划编制。规划编制经费按每个集中建设点3000元的标准纳入县财政预算。坚持先规划后建设的原则，结合小城镇规划和土地利用总体规划，加快编制村庄布点规划及村庄建设规划。由规划建设部门牵头，矿管、移民扶贫、民政、水利、防震减灾等部门参与，组织有资质的专业规划队伍进行规划编制，开展地质灾害危险性评估，避开地震断裂带和崩塌、滑坡、泥石流等危险地段以及次生地质灾害易发生地段，合理确定危旧土坯房改造集中建设点，科学指导农村危旧土坯房改造。稳妥推进村落布局调整，建设农村新型社区。注重古村落、古建筑及古树名木等保护。

　　2.严格执行一户一宅规定。凡另行选址建房的必须符合村镇规划，在拆除原有危旧土坯房并将老宅基地交回集体经济组织、依法流转他人或复垦的前提下，改造户方可享受危旧土坯房改造补助、贴息贷款和占用宅基地新建房。

　　3.大力推广新户型。新建房屋应选用《赣南苏区农村危旧土坯房改造新户型设计图集》或《上犹县农村新户型推广图集》中推介的户型，突出体现赣南及上犹民居特色，建设经济实用、安全美观、功能完善的新型农民住宅，实现“有新房、有新村、有新貌”。对符合《关于提升村镇规划建设层次加快新户型推广工作的实施方案》（上办字129号）文件精神实施农村危旧土坯房改造的，由农户提出申请，经县、乡审核同意，并由相关部门验收合格的可另行享受该文件规定的补助政策。

　　4.建立审批绿色通道。国土、规划建设、民政、财政等相关部门要开辟农村危旧房改造审批通道，简化审批程序，明确审批时限，免收审批费用及工本费等其他费用。

　　（五）强化用地保障

　　1.用好用活土地政策。镇国土所要积极争取危旧房改造用地专项指标、城乡建设用地增减挂周转指标、农民建房指标、灾后重建指标等政策，优先安排农村危旧土坯房改造用地指标，优先保障农村危旧土坯房改造建房用地需求，切实保障全镇农村危旧土坯房改造建设用地。

　　2.探索宅基地流转新路径。各村要充分发挥理事会作用，积极探索土地流转的新思路，通过政府引导、理事会运作，稳妥有序推进危旧土坯房改造建房点的宅基地流转、旧房拆除等工作。

　　（六）建立高效工作机制

　　1.建立挂点帮扶机制。采取镇领导包村挂点，镇直单位包村的方式，定期对挂点村危旧土坯房改造工作进行协调、指导。加强与“三送”工作相结合，将农村危旧土坯房改造工作纳入“三送”工作的重要内容来抓，所有“三送”挂点单

　　位都要负责协助做好所挂村的农村土坯房改造工作，尤其要重点抓好集中建房点。实行“三送”干部联系农村危旧土坯房改造包户“宣传发动、申报审批、建房帮扶、信息录入”全过程全覆盖机制，尤其要负责做好建前、建中、建后图片及有关申报表格填写和录入等工作。农村危旧土坯房改造工作将作为“三送”工作评优评先的重要依据（具体方案由镇“三送”办另行下文）。镇、村等各级干部职工、农村党员，要大力支持农村危旧土坯房改造工作，发挥带头示范作用，发动亲属、朋友进行农村危旧土坯房改造。要充分发挥村民理事会在推进农村危旧土坯房改造工作中的组织、引导作用。

　　2.建立巡查考核机制。实行目标责任制，把推进农村危旧土坯房改造工作纳入各村、镇直单位年度目标考核内容，并作为考核村和镇直单位领导班子的重要内容。建立“半月一通报，一月一督查，一季一调度，半年一评比，年底大考核”的督查机制，由镇农村危旧土坯房改造工作领导小组办公室会同镇“三送”督查组每月初组织进行农村危旧土坯房改造的专项督查。

　　3.奖励奖惩机制。年底镇农村危旧土坯房改造领导小组办公室将对各村任务完成情况进行验收考核，对年度农村危旧土坯房改造工作成绩突出的村委会和镇村干部成员单位给予表彰与奖励；对年度工作不力的村委会和镇直（驻镇）单位取消年度评先评优资格。

　　（七）加强宣传引导。

　　通过《**之音》广播，黑板报，标语等条件，积极宣传农村危旧土坯房改造政策，认真听取群众意见和建议，及时研究和解决群众反映的困难和问题。

　　

　　

篇十一：农民房改造公寓方案

　农民公寓

　　建设办事流程图办理农民公寓规划审批和“一书两证”有关事项一、规划方案审批村委会建设农民公寓需先到当地镇政府进行立项申请，待立项申请通过后，由规划所集齐有关资料报市城建领导小组进行规划方案审批。规划方案审批必备资料：1、建设农民公寓规划用地红线图2、用地总平面规划图3、用地规划方案鸟瞰图4、用地现状数码照片5、户籍人口数量及户数证明6、户籍人员造册凳记本7、旧村改造协议书8、以上1至4项配电子文件二、办理《建设项目选址意见书》规划审批通过后，须到规划所办理《建设项目选址意见书》方可报批设计任务书和进行申请立项，否则计划发展部门将不予立项。办理《建设项目选址意见书》必备资料：1、填写《建设项目选址意见书》2、可行性研究报告

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　　3、镇规划管理所绘制的选址红线图4、能反映该项用地及周边建设情况的控制性详细规划图5、用地总平面图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件三、办理《建设用地规划许可证》《建设项目选址意见书》办结后，凭《建设项目选址意见书》和国土部门核发的《用地预审》文件到计划发展部门进行立项后，须到规划所办理《建设用地规划许可证》。办理《建设用地规划许可证》必备资料：1、规划用地申请表2、立项批复文件3、国土局用地预审批复4、镇规划管理所绘制的用地红线图5、拟建用地的总平面图6、《建设项目选址意见书》复印件7、用地现状全貌的数码照片及电子文件四、办理《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》办结后，凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理土地使用证，待建设单位取得土地使用证后须到规划所办理《建设工程规划许可证》，在办理《建设工程规划许可证》之前还须进行农民公寓建筑单体设计方案的规划审批。（一）、办理《建筑设计方案审批》必备资料：

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　　1、《建筑设计方案申报表》

　　2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、建筑设计方案及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图），附建筑三维效果图4、用地现状全貌的数码照片及电子文件

　　（二）、办理《建设工程规划许可证》必备资料：

　　1、《报建申请表》

　　2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、规划部门批准的建筑设计方案及《建设工程建筑方案审查意见书》

　　4、《土地使用证》

　　5、建筑施工图

　　6、用地现状全貌的数码照片及电子文件

　　7、高层建筑或对消防有特别要求的建筑需提供消防审核意见书

　　五、规划放线、验线

　　《建设工程规划许可证》办结后，凭《建设工程规划许可证》到市建设局办理相关建设手续，待取得市建设局核发的建设工程施工许可证后，须到规划管理部门进行申请开工放线、验线，方可进行农民公寓的建设。《来源:大朗规划管理所作者:大朗规划管理所(责任编辑:大朗规划建设办)》补充相关资料：

　　二、要准确把握建设农民公寓的前提条件

　　我们在看到建设农民公寓给发达农村带来一系列好处的同时，也必须看到农民公寓是农村工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城镇化达到一定程度的农村才有条件推行。

　　因此，我们必须准确把握建设农民公寓的前提条件。一是二、三产业应相对发达。建设农民公寓适用市区、县城周边乡镇（街道）和经济相对发达的乡镇，这些地方的二三产业较为发达，对开发商的吸引力大，土地的价值也较

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　　高，这样才能确保旧村整治的资金来源。以从事传统种养业为主的经济欠发达地区，还不具备建设农民公寓的必要条件，既难以引进开发商，也会造成村民生活不便。搞一刀切，盲目建设，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。二是农民思想意识必须根本转变。

　　建设农民公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。目前，部分农民尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式。为此，政府要做好前瞻性的引导和教育工作，充分尊重农民意愿，在新农村建设中少走弯路。只有农民思想意识转变了，才能主动从村庄搬到公寓小区，进而推动其生活方式转变和素质提升。三是就业环境相对宽松。虽然目前有部分被征地农民因有村集体经济分红或房屋出租收入，就业谋生的意识淡薄，有些宁愿在家无所事事也不愿意到工厂做工。但建设农民公寓的乡镇（街道）还是应具备一定的解决农民就业的能力，一旦农民需要，可以就近到工厂做工或从事商贸、服务、运输等第三产业，有相对稳定的生活来源。否则，农民既使驻进新房，增收问题无法解决，生计难以有稳定保障，会影响农民公寓建设的效果。

　　一、要充分认识建设农民公寓的重大意义

　　土地是最基本的生产资料。然而，从经济发达的珠三角地区看，农民滥建住房现象非常普遍，不仅导致村民居住环境恶劣，出现“只见新房不见新村”的怪现象，也造成土地资源的严重浪费，缺乏建设用地已经严重制约了珠三角地区加快发展。同时，农民滥建的出租房有些也成为社会治安恶化的温床。由此可见，农民滥建住房的教训是深刻的。类似现象在我市也较为普遍，农民建房规划管理滞后，座向四至随意，配套设施不全，有的甚至连消防通道都没有。“一户一宅基地”政策没有得到很好的落实，多数农民在搬进新居后，将旧宅出租或空置，一定程度上造成农村城镇化进程不进反退。要从根本上扭转这种局面，必须改变农民居住观念，推动农民公寓建设，在条件成熟的乡村，通过拆建整治旧村建设农民公寓，可以实现“多赢效应”：一是有利于土地集约利用。按照“一户一宅基地”的政策，在建设新村时，通过整治旧村可盘整出大片宅基地，重新盘活和节约土地。二是有利于加快集体经济发展。新腾出的宅基地由村集体收回后，可用于发展二、三产业，增加集体经济收入。三是有利于村庄整治。建设农民公寓可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治

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　　农村“脏、乱、差”现象。四是有利于加速农村城镇化进程。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，和市民一样住进公寓式的高楼，带来了生活方式的根本转变，进而促进思想观念的更新，加快农民向市民、农村向城市的转变，真正实现“城乡一盘棋”。五是有利于扩大内需。农民公寓建设将促进“农村地产”的发展，为开发商提供了商机；农民搬进新居后，还会形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮，带旺农村消费市场。六是有利于发挥农民新农村建设的主体作用。“农民+开发商”的模式充分体现了农民的主体作用，从农民公寓的规划建设，到旧村的整治开发，都实行“一事一议”由农民集体决策，充分调动了农民建设新农村的积极性和主动性。七是有利于节约政府行政成本。市场化的运作方式，弱化了政府的行政手段，政府既不需要大量投入，又可避免以往在农民搬迁、城中村改造过程中出现的矛盾。三、要切实加强农民公寓的规划建设管理

　　建设农民公寓的根本出发点是节约和盘活建房用地，整治旧村庄，建设新农村。要防止在建造农民公寓过程中，出现建新不折旧，既违背“一户一宅基地”的政策，也造成新的土地浪费；或受村行政界线的限制，农民公寓分布分散，不利于土地资源的集约利用。为此，我们必须切实加强农民公寓的规划建设管理，规范运作，确保农民公寓建设走上健康发展的轨道。

　　一是要做好专项规划。各乡镇（街道）要根据总体规划编制农民公寓专项规划，确定建设规模，划定公寓小区用地，拟订分期实施计划。农民公寓建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和农民公寓专项规划，布局应向中心区集中，倡导乡镇（街道）统筹，多村（社区）合建大型公寓小区，避免以村民小组为单位零星建设。

　　二是要控制建设规模。原则上做到一户一宅，并明确人均用地面积和建筑面积上限，既要满足实际需要，又要节约土地和建设资金，防止农民公寓建设造成新的浪费。

　　三是要坚持节约用地。建设农民公寓尽量使用原有建设用地，尽可能不占新增建设用地。分配农民公寓，原则上要把是否接受交出旧房换住新作为重要条件，实行新旧挂钩，对原独院式住房及其宅基地进行合理评估，确定经济补偿标准，并签订拆除原有住房、收回宅基地的协议，确保收回原有宅基地。

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　　四是要逐步禁建独院式住房。推行建设农民公寓的乡镇（街道）要逐步禁止建设独院式住房，防止出现新的城中村或有新房无新村现象，届时，新建独院式住房国土部门不再审批用地、建设部门不再新办报建、房管部门不再核发房产证。

　　各地要高度重视农民公寓建设，有条件乡镇（街道）要率先开展试点，并按照一村一策、稳步推进的原则，大胆探索符合本地实际的思路和举措，为推进我市农民公寓建设提供有价值的经验。

　　东莞市农民公寓建设存在的问题及解决措施探究

　　1、问题：农民公寓选址比较分散。

　　从《东莞市农民公寓建设问题调研报告》中指出，目前全市的农民公寓建设选址比较分散，没有向城镇中心区集中，大多数依然是以村为单位建设。空间分布分散将不利于城镇建设向镇中心区集中，同时也带来市政、公共设施配套成本增大，城镇功能与空间环境散乱等问题。

　　对策：A）、城市建设部门应该加大工程的审批力度，镇政府应该在工程动工之前要切实做好防方面面的社会调查工作，以让农民公寓更好地提高农民的生活水平和生活质量。

　　B）、市政府应该尽早制定统一的政策和规则，引导各个镇区开展建设

　　社会主义新农村的工作，使全市的工作更加规范化和统一化，充分地

　　考虑各方面的存在性问题，有效地规划，为本市的可持续发展做贡献。

　　C）、各镇区的领导人员应该要统筹全局，以该镇的可持续发展为导向，合理地规划城镇的布局，提高镇区的城镇化水平。

　　2、问题：缺乏规范管理，影响农民公寓的内部正常运行。

　　对策：A）、市政府、镇政府应该实行干预，监督、协调好各农民公寓的规范管理工作，有效地引导各村营造和谐农民公寓的好局面。B）、建设农民公寓主要是为农民提供良好的居住环境，塑造现代化的城市功能。因此，各村的居委会、村委会都应该加大对农民公寓的规范管理，应该引进先进的管理模式对

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　　管理者、工作人员实行培训，提高他们的管理业务素质，有效地保障公寓内农民的人身财产安全和卫生和文化生活。

　　C）、许多农民公寓的管理、工作人员的来源都是本村的一些村民，由于农民的科学文化意识不强，对规范管理方面的认识也不足。因此，村民们应该自觉地提高自身的科学文化素质，多学习，多提高自己的专业技术和业务能力，为自己村，自己的新家添一分力量。

　　3、问题：农民公寓建设没有达到节约土地的目的，建新拆旧比较困难。目前全市农民公寓基本都是利用新增土地建设，除松山湖、虎门港和城区几个街道办事处、原来的旧村土地得到回收外，其余的镇村成功回收旧村土地的例子不多。虽然市政府的文件要求建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基地的协议，但还缺乏有效的机制来落实。

　　对策：A）、政府相关部门应该尽快出台相关的规范农民公寓建设的政策和规定，政府协调村委会的回收农民缘由宅基地工作，适当地成立相关的工作小组，加快土地合理化的进程。

　　B）、实行合同责任制，在建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基的协议，并制定有效的机制来落实这项制度。

　　C）、进一步完善征地补偿标准，完善区和片综合地价制订工作。全市严格加强征地管理，被征地农村集体经济组织放弃征地补偿安置标准听证的，需出具经村民代表和村民会议三分之二以上同意放弃的证明。

　　4、问题：农民没有足够的法律专业知识，许多问题悬疑不解。农民公寓的税费能否得到优惠，申请的住楼能否办理房地产权证，原居住地土地能否取得等等方面的问题，农民住户们没能解决，由于法律意识不强也不懂得如何有效解决问题，只有疑惑不断。

　　对策：A）、农民应该自觉提高自己的法律意识，利用法律的手段寻求相应的解决方法，以保护自己的合法权益。

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　　B）、市政府应该要尽快出台相关的文件和政策，有效地规范各种行为，使住户以及有关的管理单位可以依法办事，依法管理。保证农民公寓的城镇功能得到最大化的实现。

　　C）、各村委会、社区管理委员会应该要协助村名解决问题，为村的利益着想，保障农民住户的切身利益和合法权益。积极把群众们的意见和想法发馈到相关的政府部门，以更好地协助政府执政为民。

　　5、问题：耕地问题。

　　农民公寓落成后，农民们纷纷离开故居急切地“上楼”，但对农民的劳作带来不便。

　　对策：A）、认真落实耕地保护政策，整合零散耕地，推动耕地保护向规模化、产业化发展。全市计划整合7500亩农村居民点改造为耕地；开展耕地以质折抵，通过对20万亩污染严重、零散、无法耕种的劣质耕地进行整治和置换，提高耕地产量。

　　B）、严格落实耕地占补平衡制度，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积和质量；补充耕地质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。

　　C）、各镇相关部门应该广开言路，征集农民们的意见和建议，了解农民的需要和听取他们的心声，以农民创新性的需求为导向，制定对应的应对政策，使得农民公寓的建设工作达到更高的顶峰。同时，农民们应该积极向村委会、社区管理处发表自己的意见和看法，发挥自己主人翁的权利，保护自己的合法权益，也要自己履行自己相应的义务。

　　6、问题：非法转售或转租。

　　目前，农民的农民公寓一般只须付出建设成本，一套农民公寓住宅与相同面积的商品房之间，每平方米至少有1000元左右的差价，因此导致一部分村民分得农民公寓住宅不用于自住，而是转售或转租，这样对合法开发经营的房地产业也造成冲击。

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　　对策：A）、实行合同责任制，在农民公寓的购楼合同上要添加相关的要求，用以规范农民住户们的使用行为，标明农民公寓不准用于转租或转售。村委会、社区委员会也应该制定相关的政策住户条例，保证和谐公寓环境的创建，实现农民公寓的最终目的，保护农民的切身利益。

　　B）、农民们应该自觉遵守农民公寓的使用原则，共同营造属于本村或本社区的和谐公寓环境，不破环公寓的正常运行，防止带来不必要的麻烦。

　　C）、政府尽快出台相关的统筹、规范全市农民公寓的管理机制以及使用规范原则，对公寓持有者的应履行的义务进行详细的说明，保证农民公寓内部有效的运行。

　　东莞市农民公寓的未来展望—分类引导建设成熟社区

　　对于未来农民公寓的建设发展，《东莞市农民公寓调查报告》建议根据不同情况实行分类指导。其中由于城市建设，对村民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村民重新安置的，一律采用建设农民公寓，集体上楼的形式；而对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇区为单位，统一规划，做好农民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，合理解决新增农村人口的住房问题；至于群众有意愿，集体经济力量雄厚的镇区，应以改善居住环境为目的，统一规划建设的农民公寓，并以试点为主，严格审批。

　　农民公寓建设还应改变过去由村委会为单位直接规划建设的做法。新建农民公寓应坚持先规划，后建设的原则，而且必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。没有编制控制性详细规划的地区，不能建设农民公寓。

　　《东莞市农民公寓调研报告》特别指出，农民公寓建设应向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中，鼓励多个村集中建设，依托农民公寓居住区建立社区组织，引导农民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。每个农民公寓居住区应当具有一定的规模，按照国家关于居住区的分类标准，应至少达到居住组团的规模，即不少于300户，或1000人标准。结合东莞实际，农民公寓居住区的建设规模要符合不超过人均30平方米用地面积，50平方米建筑面积的指标要求。

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　　农民公寓纷纷落成，农民们统一上楼，在不经意间农民已经成为了市民。部分入住农民公寓的村民反映，村民原来依赖土地种养谋生，如今改为积极进厂当工人或经商创业等，在不经意间就完成了向市民角色的转变。村民原来大都有乱丢垃圾的习惯，入住公寓后，他们养成保持环境整洁的自觉行为。原来分散居住时村民业余靠打麻将消磨时光，如今他们经常结帮带伴在公寓小区及其周边散步、跳舞、弹唱、打球。村民入住农民公寓后，便于村委会加强对计生、卫生的统一管理，农村产业布局、旧村改造、用地规划和路网、绿化、环境等，也因农民公寓而发生可喜变化。农民公寓及其周边配套环境的完善，可聚集大量人气，这既有利于吸引更多先进产业和优质企业前来投资，促进第二产业的发展，也有利于带动商贸服务业的发展，为农村经济的转型升级注入新动力，大大增强了农村发展经济的后劲。

　　农民公寓化是建设社会主义新农村的新举措，把农民、土地和发展紧紧地联合在一起，有效地提高了城镇化进程，为社会的可持续发展，为城市发展带来更大的经济效益、社会效益和环境效益。

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