不动产登记有关历史遗留问题的处理意见12篇

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篇一：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　鞍山市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见

　　制定机关公布日期施行日期

　　文号主题类别效力等级时效性

　　2021.05.122021.05.12

　　宏观调控和经济管理综合规定地方规范性文件现行有效

　　正文：

　　---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------鞍山市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见各县（市）区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门，各有关单位：

　　为稳妥解决当前我市国有建设用地上不动产登记中的历史遗留问题，切实维护群众和企业等权利人合法权益，化解信访矛盾，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）有关规定，结合我市实际，经市政府同意，提出以下指导意见。

　　一、处理原则（一）尊重历史、兼顾现实用历史的观点正确对待历史遗留问题，用相应时期的政策法规考虑历史遗留问题，依法依规、分类处理，提高服务质量和服务效率，营造便民、利民环境，努力化解社会矛盾。（二）先行登记、并行完善已合法取得房屋所有权证书的购房人，在申请办理不动产登记时，涉及开发单位土地未登记、房地用途不一致、房地范围或权利人不一致、项目跨宗地建设等各类历史遗留问题的，按照“先行登记、并行完善”的原则，正常为购房人办理相关登记手续后，由不动产所在地区政府、开发区管委会依法完善相关手续。（三）政府统筹、部门联动维护政府诚信、主动作为、敢于担当。按照属地化管理原则，由不动产所在地区政府、开发区管委会根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，统筹协调自然资源、住建、审批、国资、财政、税务等部

　　门补办相关手续，切实解决历史遗留问题。二、指导意见（一）政府回迁房处置后无法办证问题以销售、抵顶工程款、以券选房等方式进行处置的已列入国家棚改计划的政府回迁房部分房源，按以

　　下程序办理不动产登记：1.已办理房屋首次登记的，属于区政府、开发区管委会处置的回迁房，由区政府、开发区管委会指定

　　相关单位办理《商品房销售许可证》，出具商品房网签合同和结算安置单，市住房保障服务中心盖章确认并开具房屋销售发票。涉及处置回迁网点的，由市国资委和市机关事务保障中心办理认证手续。各区政府、开发区管委会需将销售房屋款项全额上缴市财政用于我市的保障性住房建设，并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。属于市城投公司处置的回迁房，由其负责办理《商品房销售许可证》，出具商品房网签合同、发票和结算安置单，并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。

　　2.未办理房屋首次登记的，各区政府、开发区管委会指定相关单位提供现有的房屋建设审批手续，市不动产登记中心为其容缺办理房屋首次登记，区政府、开发区管委会要承诺补齐房屋建设的相关审批、验收手续以及补足棚改房源开工任务数的缺口。各区政府、开发区管委会的相关单位要为购房人出具购房手续，用于办理不动产权证。涉及使用市财政建设资金的，由各区政府、开发区管委会、市城投公司等，会同市财政局、市住房城乡建设局核算资金，并向市财政局出具应上缴资金承诺函，保证承诺期限内足额上缴。

　　上述回迁房涉及资产划转的，由市财政局、市国资委配合相关单位出具资产划转手续,市税务局配合出具税务认证手续。对于今后各区政府、开发区管委会自行处置回迁房、棚改房的，不予办理不动产登记。

　　（二）已入住小区无法办证问题经各区政府、开发区管委会排查，列入我市解决居民已入住小区尚未办理产权证调查台帐的，对于尚未办理房屋首次登记的小区，由房屋开发企业或建设单位负责完善土地、规划、消防、质量鉴定手续后，办理房屋首次登记。对于房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合的，由房屋所在地区政府、开发区管委会承担主体责任，指定相关单位代替开发企业或建设单位完善手续，办理房屋首次登记。对于已办理房屋首次登记的小区，房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合，购房人可提供购房合同或协议、购房发票或收款收据，由所在区政府、开发区管委会的相关单位代为出具结算安置单等相关登记手续，税务部门收缴契税，住建部门收缴住宅专项维修资金；市不动产登记中心依据上述手续为购房人办理不动产权证。因房屋涉及抵押、查封、涉法涉诉、权属不清、房改或集资建房审批、购房手续缺失、欠税等情况的，所在地区政府、开发区管委会应当积极协调贷款银行、相关法院、房屋开发企业或建设单位等部门，厘清

　　问题原因，化解历史问题。房屋开发企业或建设单位作为责任主体，要依法履行责任，帮助购房人办理不动产登记。银行、法院、住建、审批、税务等相关单位要提高站位，敢于担当，积极配合解决历史遗留问题。

　　（三）房屋已登记，土地未登记问题以房改房、集资房及经济适用房等手续办理房屋所有权证的政策性住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址，土地用途登记为住宅，土地权利类型登记为划拨，办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会按现状补办划拨用地手续后，为购房人完善土地登记信息，重新核发不动产权证。以商品房手续办理房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址，参照房屋用途登记土地用途，土地权利类型登记为出让，年限自该建筑房产档案中体现的最早时间起算，住宅70年，商业40年，办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续后，为购房人完善土地登记信息，重新核发不动产权证书。其中，在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）实施之前，已由原市统建开发管理办公室与开发企业签订开发协议的项目，由不动产所在地区政府、开发区管委会负责，协调市住房城乡建设局、市财政局、市税务局、市自然资源局等相关部门，按照开发协议明确的界址，为开发企业补办协议出让手续。未签订开发协议的项目，四至界线清楚、形成完整小区或独立院落的，按实测界线补办协议出让手续；界线不清楚的，以建筑物基底确定宗地界址，补办协议出让手续。已办理划拨土地使用证，但以商品房手续办理住宅所有权证的棚户区改造项目，在购房人申请办理不动产登记时，土地权利类型登记为出让，年限70年，自土地证起始日期起算。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续。独栋的非住宅项目，可按建筑物基底确定宗地界址，参照房屋用途登记土地用途，直接按划拨土地使用权办理登记。带独立院落的非住宅项目，由不动产所在地区政府、开发区管委会按照项目建设时的政策规定，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式为权利人补办用地手续后，办理相关不动产登记手续。（四）房屋和土地登记用途不一致问题开发企业在出让性质的住宅用地上，经规划部门批准建设了商业网点，购房人已经办理了商业用途房屋所有权证的，在申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按商业确定土地用途，出让年限40年，年限自住宅用地出让之日起算。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，为开发企业补办协议出让手续，追缴土地出让金。尚未办理房屋首次登记的项目，先由开发企业按规定完善商业用途出让手续，缴纳土地出让金后，再办理房屋首次登记。

　　非住宅项目房地用途不一致的，继续分别按照原房屋、土地用途进行登记，有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。权利人有统一不动产用途需求的，由不动产所在地区政府、开发区管委会依法办理变更用途批准手续，房屋登记用途的地价标准比原土地批准用途的地价标准高的，应补缴土地出让金。

　　（五）房地范围不一致问题已取得房屋所有权证的购房人，在申请办理不动产登记时，发现房屋超出批准用地范围的，市不动产登记中心可先按原宗地界址和宗地信息办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，查明超出界址原因，完善相关手续后，按批准内容重新核发不动产权证。（六）项目跨宗地建设问题已取得房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，发现建筑物跨宗地建设未超出批准用地范围的，市不动产登记中心可按建筑物占土地面积较大的宗地办理登记手续。尚未办理房屋首次登记的，经不动产所在地区政府、开发区管委会进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。宗地合并时，涉及出让剩余年限不一致的，可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，也可由开发单位补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。非住宅项目先办理宗地合并、分割等手续后，再办理不动产登记。（七）房屋和土地权利人不一致问题因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利人主体不一致的，由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。涉及非住宅划拨国有建设用地使用权转让的，上报不动产所在地区政府、开发区管委会批准，符合划拨用地目录条件的，可继续以划拨方式使用；不符合划拨用地目录条件的，依法补缴土地出让价款，办理土地协议出让手续。（八）欠缴土地出让价款和相关税费问题房屋已销售且已入住的住宅及结建的非住宅项目，开发企业未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，市不动产登记中心在报经不动产所在地区政府、开发区管委会同意后，可按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。房屋尚未入住的住宅及结建的非住宅项目，开发企业未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。（九）补办用地手续主体问题住宅及结建的非住宅项目用地手续，由不动产所在地区政府、开发区管委会负责，依法要求开发企业限期补办；拒不配合的，应通过部门协商、列入失信名单或司法程序予以解决。不可将开发企业应承担的

　　责任及应缴纳的土地出让金转嫁到购房人身上。开发企业灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位或上级主管部门的，由不动产所在地区政府、开发区管委会指定的机构或组织代为申请办理。非住宅项目用地手续，由现权利人申请补办。

　　（十）政策性住房上市交易土地登记问题已取得房屋所有权证的经济适用房、房改房、集资建房等政策性住房上市交易时，按照市财政局、市住房城乡建设局《关于调整房改房和经济适用房上市交易土地出让金征收标准的通知》（鞍财综〔2021〕9号）规定，按税务部门计税价格的1%征收土地出让金后，市不动产登记中心可将土地权利类型登记为出让，年限70年，自该建筑房产档案中体现的最早时间起算，不再履行土地出让报批手续，不再签订土地出让合同。（十一）原房屋登记档案资料不齐全问题调整、完善原登记档案资料不齐全的国有土地房屋办理不动产登记的相关政策。将民营企业到规划部门办理规划验收及建设工程规划许可证（正本）调整为“已核发建设工程规划许可证（副本）的，由市行政审批局对企业房屋进行规划验收，并出具建设工程规划许可证（正本）。未核发建设工程规划许可证（副本）的，非工业项目，由市自然资源局出具符合城市总体规划的意见，由市行政审批局在现状核位图上盖章确认；工业项目，由市自然资源局各分局会同各区（管委会）审批局在现状核位图上共同盖章确认。”将各城区相关部门对原房屋产权证出具认证意见调整为：“权利人提供房产证原件，有登记档案或登记台账的，经现场核实，房屋未改、扩建，房屋建筑面积与发证面积基本相符，市不动产登记中心按照实测的房屋建筑面积换发不动产权证；如房屋已改扩建的，需补办相关建设审批手续。无登记档案或登记台账的，由权利人出具原房产证真实有效的承诺书，市不动产登记中心现场核实后，在官方网站公告15个工作日无异议的，换发不动产权证。对于只能提供原房产证复印件且无登记档案或登记台帐的，还需由权利人在鞍山日报或千山晚报刊发房产证的遗失作废声明。”高新区、经济开发区、汤岗子新城权利下放期间办理的房产证无需再补齐登记要件，参照上述有关意见办理。（十二）商品房小区中地下非人防部分问题对已经通过资金监管方式从原市房产局获得商品房预售许可的地下非人防部分，市不动产登记中心可按照正常商品房手续，先行办理不动产登记。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，为开发建设单位办理地下空间协议出让手续，补缴土地出让金。市住房城乡建设局根据协议出让补充合同约定，将原资金监管账户中的预缴款按照多退少补的原则，直接划转至土地出让金收缴账户后，解除该部分的资金监管。三、有关要求

　　（一）各区政府、开发区管委会要高度重视历史遗留问题化解，按照属地政府主导、相关部门联动配合原则，建立完善用地手续的工作机制，明确工作部门和工作人员，及时接收、处理不动产登记部门的反馈信息，建立问题台账，明确责任主体、措施和时限，加快推进。

　　（二）上述指导意见旨在保护权利人合法权益，先登记、后完善、再追责，决不允许违法违规行为借机搭车，不能通过不动产登记将违法问题合法化。

　　（三）坚持疏堵结合、严控新增。加快实现用地审批、规划许可、土地供应、开发利用、执法监察等全业务链条封闭动态监管，从源头上避免出现新的历史遗留问题。鞍山市人民政府办公室2021年5月12日

　　——结束——

　　

　　

篇二：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　关于不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）

　　为加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范我区不动产登记行为，保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民的原则，结合我区实际情况，现就不动产登记工作中遇到的普遍性问题提出如下处理意见。

　　一、关于有土地权属来源，没有建设工程符合规划材料以及房屋已经竣工材料的房屋首次登记问题

　　（一）凡1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前已在城镇国有建设用地上建好房屋的，根据现行规划管理职责，由区城乡规划办公室或镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为办理房屋首次登记符合工程规划的依据。

　　（二）水东地区，凡在2014年10月前已建好的单位建设项目和2015年3月前已建好的个人自建房，以《建设工程规划许可证》正副本代替房屋竣工验收的材料作为首次登记的依据。对于其他各镇在2015年10月13日规划事权下放前，没有房屋竣工材料申请首次登记的，由各镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为房屋已经竣工验收的依据。

　　二、有土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证，但房屋加层超建问题

　　超建部分先由区城乡规划办公室出具办理意见，对超建部分进行定性定量，然后根据属地原则，由属地镇政府（街道办）、区城市综合执法局进行处理，再由区自然资源局对符合建设工程许可部分进行登记；超建部分用阴影标示，不予登记。

　　三、房屋基底超出用地红线的问题（一）自建房基底超土地使用证宗地红线的，分别按以下方式处理：1.有土地使用证和房产证，但房产证基底超出土地使用证宗地红线，且房屋基底面积比土地宗地面积大的，可沿用原土地使用证和房产证办理各类不动产登记。房屋拆旧建新，新建的房屋不能超出土地宗地红线，否则不予办理不动产登记，由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。2.有土地使用证和房产证，但由于自然资源部门与规划部门的坐标系不统一，导致房屋基底不完全在宗地红线范围内，房屋基底面积与国有土地使用证的面积一致，属整体平移的。以“不改变原发证面积”为原则，区城乡规划办公室按现状出具规划意见，对建设用地按现状进行规划调整。然后由区自然资源局对土地界址进行公告，经公告无异议，给予办理更正登记。3.有土地使用证，没有房产证，房屋超出宗地红线的，超出部分在行业规定的误差范围内的，可以给予登记。否则，不予办理不动产登记，并由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。

　　（二）房地产开发企业有合法的开发建设手续（包括土地证书、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、竣工验收合格证），但在开发过程中存在房屋超用地红线的。先由区自然资源局对非法占用土地行为进行立案查处。区规划办公室核实是否超容积率，对不超容积率的，区自然资源局委托有资质的评估机构对多占部分土地进行评估，按规定补办出让手续后予以办理不动产登记。若超出批准容积率的，需按规定补交增容费，补签土地出让手续后予以办理不动产登记。

　　四、房屋实际面积超出房产证登记面积的问题（一）由于图形不规则或原房产证上图形是手工绘制，导致原房产证面积与房屋实际面积不一致的，且没有扩建、改建的，由区自然资源局重新进行权籍调查，按现状给予办理不动产登记。（二）2016年6月29日我区实行不动产统一登记前，原房产证没有对楼梯屋和顶层凉棚进行登记的，可继续沿用原房产证的进行不动产登记，楼梯屋和凉棚用阴影标示。我区实施不动产登记后，未经批准擅自建楼梯屋和凉棚，当事人持土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证申请房屋首次登记的，参照本意见第二条执行。（三）阳台改封台问题。凡将开敞阳台改封闭阳台，未改动房间（或客厅）与阳台之间隔墙的，沿用原房产证办

　　理不动产登记。如改动墙体的，不予登记。（四）如属房改房、集资房等保障性住房实际面积超出

　　房产证登记面积的，可继续沿用原房产证的图形和面积进行不动产登记。

　　（五）自建房建夹层问题。原房产证没登记夹层部分，但如建设工程许可证包含该部分的，予以更正登记；如建设工程规划许可证不包含该部分的，则按本意见第二条处理后办理不动产登记。

　　五、房改房、集资房等保障性住房办理转移登记有关问题

　　先由小区所属单位出具土地来源证明及同意申请人自行交易的意见，然后按规定办理转移登记。如该单位已破产或注销的，则由其（原）上级管理部门出具意见。如没有上级主管部门，属区属国有企业的，由茂名市电白区国有企业改革和遗留问题处置工作领导小组办公室出具意见；属省、市级国有企业的，由省、市国资部门出具意见，属事业单位和集体企业的，由其原上级主管部门出具意见。办理登记时，以幢基底落图、落宗，直接将土地登记在申请人名下。

　　六、有房产证，没有土地权属来源问题（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，已建成房屋且已领取房产证书的自建房，申请人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权

　　证或契约等有效依据），区自然资源局根据土地权属来源依相关政策、法律法规确定土地所有权性质，经公告无异议的，按房屋幢基底面积办理不动产登记。

　　（二）如属完成开发建设住宅小区的，原则按划拨土地办理。可先由开发企业或建设单位提供土地来源证明，然后由区自然资源局对住宅小区界址进行公告，经公告无异议的，给予办理登记。房屋交易时，需按房屋交易价的3%补交土地出让金。

　　(三)如属协助人民法院执行过户的房屋，有房产证，没有权属来源的。可根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的精神，先由区城乡规划办公室出具意见明确土地用途，权利人补办出让手续，然后按幢基底落图、落宗，给予办理不动产转移登记。

　　七、土地证和房屋所有权证权利人不一致的登记问题（一）如属房屋多次转移，而土地未同步办转移手续的，按《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》（茂府规【2018】7号）办理。（二）房屋未转移，土地证和房产证的权利人为亲属关系的。需将土地和房屋互相转移，缴交相关税费，办理产权共有的房地一体登记后，才能办理其他类型不动产登记。（三）利用个人土地进行开发，建成后将房屋分割转移，

　　

篇三：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　新郑市人民政府关于解决国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见

　　文章属性•【制定机关】新郑市人民政府•【公布日期】2018.10.29•【字号】新政〔2018〕24号•【施行日期】2018.10.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源

　　正文

　　新郑市人民政府关于解决国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见

　　新政〔2018〕24号

　　各乡镇人民政府、各街道办事处、各人民政府各部门、各有关单位：为全面贯彻落实《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意

　　见》，妥善解决当前我市国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规和《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》(郑政〔2017〕6号）、《郑州市人民政府办公厅关于印发国有建设用地上不动产登记相关问题处理实施细则的通知》（郑政办〔2017〕26号）、《郑州市人

　　民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政〔2018〕33号）等文件要求，结合我市实际情况，现提出如下意见：

　　一、基本原则（一）尊重历史，实事求是国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，坚持对人民负责，为人民服务的宗旨，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。（二）依法依规，民生优先，违法必究各有关部门在处理相关问题过程中，要妥善处置、加快办理。市有关部门和街道办事处、管委会要密切配合，细化工作方案，简化办事程序，提高工作效率。在为群众办理不动产登记过程中，各乡镇、街道、管委会及各有关部门要对开发、建设单位的违法行为依法予以处理，责令其单位个人办理相关手续后，追缴有关土地价款和相关税费。（三）先行办理，证缴分离实行“证缴分离”原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。二、解决范围新郑市城区规划范围内国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产项目。三、申请主体原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。原开发建设单位不存在的，按以下方式处理。

　　（一）原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。

　　（二）政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。

　　（三）由两个或两个以上单位及个人合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。

　　（四）由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地乡镇、街道提出申请。

　　四、土地权属确认办理不动产登记时，经查询无土地信息的，按以下方式处理。（一）申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，不动产登记机构进行现状事实权籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。（二）城区规划范围内的存量问题小区房地产项目，申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件的，由不动产登记机构进行权籍调查并进行公告（15个工作日），公告无异议的，按国有划拨城镇住宅建设用地登记。（三）城区规划范围内的个人独院、独幢（自建房），单独有国有土地使用权证无房屋所有权证的或单独有房屋所有权证无国有土地使用权证的，登记档案齐全的应当尊重历史事实，按照现状对城镇住宅用房用地面积进行权属确认，并提交单体建筑房屋质量安全报告，无需提交房屋竣工验收备案材料，由不动产登记机构进行权籍调查并进行公告（15个工作日），公告无异议的，按现状实际用途以国有划拨城镇住宅建设用地登记。以上房屋类型（小产权房、违法建筑、违法用地例

　　外）以上所述权籍调查结果由不动产登记机构在公开媒体以及房地产所在地现场进

　　行公告，公告期15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。

　　以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。（四）城区规划范围内的个人独院、独幢（自建房），2004年以前，经市政府批准，依法通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，并且已经颁发房产证的，当事人申请办理不动产登记时，应当予以办理；2004年以后，实施“村改居”但未办理土地征收手续，在集体土地修建的住房项目，土地性质未征转为国有的，应按照宅基地使用权和房屋所有权，集体建设用地使用权和建筑物构筑物所有权办理登记，当事人申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权登记的，应不予以受理。五、核定补缴土地价款购房人申请办理出让性质不动产权证书，需补缴土地价款的，按下列标准执行。（一）开发建设单位及个人应补缴土地价款的标准1.1987年1月1日（不含1月1日）前已建成的房地产，不再补缴土地价款。2.1987年1月1日至1999年1月1日（不含1月1日）期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。3.1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价全额收取；国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年限。补缴土地价款以房地产建成竣

　　工日期作为评估基准日。（二）2016年12月31日之前（含12月31日）。开发建设单位已被吊销营

　　业执照或者已注销且无继承单位的，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。根据法律规定，购房人自愿缴纳土地出让价款的，可凭出让金缴纳凭证办理出让性质的不动产权证书，不再单一签订《国有建设用地使用权出让合同》；购房人自愿缴纳土地收益价款的，可办理划拨性质的不动产权证书，用途统一显示城镇住宅用地。土地价款缴纳标准和程序按照市财政局，市国土资源局，市住房保障和房地产管理局联合下发的《关于规范已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地差价款工作的通知》（郑财非税（2012）53号）文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5%。涉及交纳土地收益价款的，按照房管部门征收标准执行。

　　（三）已购公有住房和经济适用住房按照“郑财非税（2012）53号”规定补缴土地差价款后办理出让性质不动产权证书；其中配建商业部分，按“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行，缴纳标准为商服用地土地基准地价的5%。实施过程中具体按郑政〔2018〕33号补充意见执行。

　　（四）个人独院（独幢，自建房）国有土地使用权证、房屋所有权证齐全的住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权出让审批手续，不再签订《国有建设用地使用权出让合同》，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记，可依据法律规定的缴纳土地收益价款的办法继续按照划拨性质的不动产权转移登记办理，该用途统一显示城镇住宅用地。

　　（五）购房人缴纳土地价款的项目市国土资源部门负责定期将最新的土地基准地价及相关数据提供给市住房保障部门，由市住房保障部门负责售房土地收益和计熟凭证的开具工作，市财政局房管

　　窗口负责审核售房土地收益和缴款通知书的开具工作，票据内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”，不动产登记机构依据缴款人所持银行出具的电子票据（票据内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”）办理出让性质的不动产权证书。

　　（六）个人独院（独幢）自建房住宅交易的项目个人独院（独幢)住宅交易涉及划拨土地使用权转让的项目，由国土资源部门按照住宅用地级别对应现行基准地价的40%直接核算土地出让金，并开具缴款通知书，票据内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”。（七）越界超占国有建设用地的，补缴土地价款标准依照前款（一）办理。（八）对于确权的国有建设用地上建设的房屋，按国有划拨建设用地上的房屋办理。六、土地价款的追缴各乡镇、街道、管委会负责本辖区范围内的土地价款追缴工作，市政府有关部门依据各自职责做好配合工作，确保国有资产不流失。按照购房者办证和开发建设单位补缴土地价款分离处理的原则，可先予办理购房者的房屋交易和不动产登记手续。但在土地价款未缴清之前不予办理开发建设单位自有部分不动产抵押登记或者转移登记。各乡镇、街道、管委会对开发建设单位个人或承建单位补缴土地价款的项目建立追缴台账，对追缴到位的项目予以销号。开发建设单位应在缴款通知书出具之日起2个月内缴清土地价款，逾期不缴的，列入黑名单，并依法向社会进行公告，暂停其参与新郑市范围内新增房地产项目资格。开发建设单位在缴款通知书出具之日起6个月内仍未缴清土地价款的，由各相关单位或部门依法提请人民法院强制执行。七、其他问题房屋所在楼幢跨宗越界超占问题

　　1.在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。

　　2.无法提供《商品房买卖合同》或提供《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。

　　3.越界超占国有建设用地的可在规划确定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期确定。

　　以上问题中涉及划拨土地上房产相关问题、涉及房地权利主体和用途不一致遗留问题，包括《郑州市城市房屋权属登记管理条例》实施前部分国有土地上的房屋权属历史遗留问题的处置，房屋建筑物越界超占的处理，统一按照郑政〔2018〕33号文件执行。

　　八、有关要求（一）尊重历史，提高认识认真解决处理国有建设用地上不动产登记相关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。有关部门务必站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，切实采取措施，抓好处理工作。（二）明确职责，合力推进市政府建立处理国有建设用地上不动产登记相关问题工作联席会议制度。各乡镇、街道、管委会，市规划、国土、房管、建设、消防、财政、工商、税务、法制、信访、监察、公安、检察院、法院等部门参加，统一指导全市开展国有建设用地上不动产登记相关问题的处理工作。市政府有关部门按照各自职责，密切配合，主动作为，做好相关工作。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，追究相关责任。（三）加强监管，维护稳定

　　对不属于本次处理范围的房地产项目（自建房项目、小产权房屋类型、违法用地、违法建筑、拆迁区域），各乡镇、街道、管委会及各部门应严格把关，不得擅自搭车，违规办理。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人，依法予以严肃查处，并将违法违规企业有关情况纳入诚信档案向社会公布。在处理相关问题过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。

　　本意见自印发之日起实行。

　　2018年10月29日

　　

　　

篇四：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　灵武市人民政府办公室关于印发不动产登记历史遗留问题的处理意见的通知

　　制定机关公布日期施行日期

　　文号主题类别效力等级时效性

　　2018.10.092018.10.09灵政办发〔2018〕154号房地产市场监管地方规范性文件

　　现行有效

　　正文：

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　　灵武市人民政府办公室关于印发不动产登记历史遗留问题的处理意见的通知灵政办发〔2018〕154号各乡镇人民政府（街道办），市政府各部门、直属事业单位：现将《不动产登记历史遗留问题的处理意见》印发给你们，请认真遵照执行。灵武市人民政府办公室2018年10月9日

　　灵武市不动产登记历史遗留问题的处理意见自全区实施不动产统一登记工作以来，随着登记业务全面开展，原分散登记时期遗留历史问题相继出现，严重影响了登记工作。为妥善处理各类问题，自治区国土资源厅在广泛听取各市县意见的基础上,相继出台了《关于印发<宁夏不动产登记工作中有关问题指导意见>的通知》（宁国土资发〔2016〕542号）、《关于<不动产登记工作中有关问题指导意见>的通知》（宁国土资发〔2017〕342号）、国土资源厅财政厅住房与城乡建设厅印发《关于稳妥处理国有建设用地上不动产统一登记有关问题的指导意见的通知》（宁国土资发〔2017〕474号）。根据文件精神，市国土资源局通过前期调查摸底并形成专题调查报告，经市政府第42

　　次常务会议研究，会议明确了“尊重历史，以民为本，依法依规，稳妥有序，先行登记，并行完善”的处理原则。随后市国土资源局按照常务会议确定原则，会同住建、信访、街道办、法制办等相关部门对水木灵州、西湖人家、西湖名邸等小区先行开展了调查登记，对存在的问题进行了梳理归类，并提出处理意见上报市政府研究，2018年8月杨国龙副市长组织召开了市政府第59次专题会议，针对不同问题确定如下处理意见。

　　一、土地和房屋实际用途与批准用途不一致问题（一）基本情况。我市老旧住宅小区大多在2000年之前建成，多为原行政、企事业单位用以解决本单位职工住房困难问题而建设，土地性质为划拨，在原批准用途为划拨的教育、医疗卫生、办公、工业、商业等用途宗地内建设住宅并参加过房改的，涉及宁安医院家属区、宁煤集团家属楼、东苑小区、西苑小区、党校家属楼、原财政局家属区、医药公司家属楼、公安局家属楼、供电局家属区等小区。（二）处理依据。依据宁国土资发﹝2017﹞342号第三条第二项：“土地和房屋实际用途与批准用途不一致的处理方式将原划拨土地用途为教育、医疗卫生、办公、工业、商业用地等用途的宗地内建住宅并已参加过房改的，可将这部分住宅用地从原有宗地中分割出来，土地用途记载为住宅用地，使用权类型记载划拨，剩余部分仍维持原用途”处理意见：针对此类问题，按照上述规定办理。二、房改房、集资房及经适房问题（一）基本情况。我市老旧住宅小区多为原行政、企事业单位、房产公司建造的家属区或家属楼，资金来源有政府拨付、集资形式分配职工使用，土地性质为划拨，并按政策参加了房改办理了房屋所有权证。涉及宁安医院家属区、烟草公司家属楼、福林小区、西苑小区、东苑小区、农业局家属楼、公安局家属楼、供电局家属区、电信局家属楼、广电局家属楼等小区。（二）处理意见。（1）无用地手续，且住户持有房屋产权证的，经核实，原房屋产权证书记载内容、登记资料与实地一致的，按照其记载的内容确认房地信息后，按划拨用地予以确权登记。（2）房改房、集资房及经济适用房上市交易补缴土地出让金收缴标准。房改房、集资房和经适房（含棚改房）等已购公有住房上市交易的，依据原国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号）和《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）的规定，按照标定地价的40%（未测算标定地价的按照基准地价的40%）补缴土地出让金后，办理不动产转移登记（涉及水木灵州、林秀苑及旧城改造安置区等按该意见执行，详见附表3)。（3）房改房、集资房及经适房利用建筑物底层配套建设的商业房出售给个人且已办理房屋登记的，其

　　土地按照实际用途的市场评估价格补缴土地出让金后，办理不动产统一登记。三、超出批准用地范围开发建设问题（一）基本情况。西湖人家小区由宁夏富兴达房地产开发公司开发建设，土地使用权面积55692平方

　　米。在开发建设过程中，该公司未经批准擅自占用国有存量土地违规建设9栋住宅楼372户，超占土地面积20973.45平方米（合31.46亩），属超占土地违法行为。

　　西湖名邸一期由宁夏盛源房地产开发公司开发建设，在开发建设中，该公司超占2937平方米国有建设用地建商业房，属未批先建行为（在建设过程中办理了规划许可）。

　　梅花苑小区由宁夏居安房地产开发有限公司开发建设，超出批准面积建设住宅楼（2#楼）和商业楼3662.39平方米（合5.49亩），属批少占多和改变土地用途违法行为。

　　佳乐苑小区由银川三建房地产开发公司开发建设。超出1257.51平方米（合1.89亩）建设住宅楼，属超占面积和改变土地用途的违法行为。

　　芙蓉苑小区由玉福房地产开发公司开发建设，超出1599.98平方米（合2.4亩）建设住宅楼，属超占土地的违法行为。

　　（二）处理依据。依据宁国土资发﹝2017﹞474号第四项：“由当地国土资源管理部门核实原土地批准文件，对超占部分的土地行为依法进行查处，经本级人民政府同意后，原批准土地用途为出让的，由国土部门与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，由用地单位补缴土地出让金”。

　　处理意见：针对此类问题，按照上述规定办理，土地出让金收缴标准按照原出让合同价格计算，出让期限与原合同一致。

　　四、改变土地用途将住宅用地改变为商业用地问题（一）基本情况。开发建设单位将批准的住宅用地改变为商业用地，属改变土地用途行为。涉及西湖名邸二期、西湖人家、佳乐苑、梅花苑、欧景豪庭等小区。（二）处理依据。依据宁国土资发﹝2017﹞474号）第四项：“对于改变项目批准建设用途已经城乡规划部门许可的，由当地国土资源部门委托评估机构评估，经当地人民政府同意后，与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，由用地单位补缴土地出让金后；对于改变项目批准建设用途未经城乡规划主管部门许可的，先由城乡规划部门予以处理。经城乡规划部门处理并获得有关补办手续的，国土资源部门不再另行查处。国土资源部门依据城乡规划部门改变建设用途的批准手续，委托评估机构评估，经当地政府同意后，与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，由用地单位补缴土地出让金。”处理意见：针对此类问题，按照上述规定办理。五、其它特殊情形除以上四种情形之外，无土地审批手续，也未进行房屋登记及政府投资或集资建设未参加房改的（小

　　产权房除外），由国土部门牵头，发改、住建、财政等相关部门配合，进行调查核实，形成调查报告。对用地已完成征地拆迁补偿，无权属争议的，以划拨方式进行确权登记。涉及曙光苑、西子小区等。

　　六、范围界定2015年12月31日前，在城镇国有建设用地上，建设单位已依法取得规划、用地、施工手续，但没有严格按照批准的规划和用地条件开发建设的项目（包括：超越批准范围占有国有建设用地、未按批准建设用途使用土地、未按批准城乡规划条件使用土地、经济适用住房按照商品房出售等）适用本意见。

　　——结束——

　　

　　

篇五：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　不动产登记历史遗留问题分类及解决方

　　法

　　摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。

　　关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法

　　1不动产登记资料的内容和特点

　　1.1不动产登记资料的内容

　　不动产登记资料包括：不动产登记簿等不动产登记结果；不动产登记的原始文件，包括不动产登记申请书、申请人身份证明文件、不动产产权来源、登记理由等。房地产产权登记查询结果等文件，以及房地产登记机构的审查文件。

　　1.2不动产登记资料的特点

　　不动产登记资料来源于不动产登记文书。不动产登记是不动产登记机关依法在不动产登记簿上登记不动产权利归属等法律事项的行为。不动产登记是不动产登记文书的原始登记。它具有社会实践性、历史性、确定性和原始记录性的本质特征。这是一个特殊的文件。根据有关法律、行政法规的规定，不动产登记资料

　　由不动产登记机关管理。不动产登记机关应当建立不动产登记资料管理制度和信息安全保密制度。建设符合《不动产登记数据安全保护标准》的不动产登记数据存储场所。不动产登记文件属于备案范围的，依照有关法律、行政法规的规定办理备案管理。

　　2不动产登记历史遗留问题分类

　　2.1缺少建设资料问题

　　1.缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2.缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3.缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。

　　2.2房改申请主体不清问题

　　不动产登记需权利人提交申请表，但部分权利人居住的房屋是单位分配的租赁房，在单位房改时由于种种原因未能及时参加房改，现申请登记时主体不清。房改房是城镇住房制度改革的特殊产物。房改对象特定，仅为售房单位职工与家庭，且每个单身职工与家庭只能享受一次。在房产价值快速增长的今天，每个家庭均不会放弃这个机会。有一些权利人因自身或单位的原因未能及时办理房改手续，由于原单位或改制，或重组，或注销，再欲参加房改进行不动产登记就会发现找不到原权利主体。

　　2.3房地原分别登记信息不一致问题

　　在不动产统一登记前，一般会在房产局办理房产证，在国土资源局办理土地证。不动产房地分开办理权证，产生较多的房产与土地信息不一致的问题，主要矛盾包括建筑物房地登记用途不一致、宗地地形不一致等，从而导致权利人换证时出现问题。

　　3不动产登记历史遗留问题的解决方法

　　3.1推进协同治理，部门联动求高效

　　不动产登记的历史遗留问题不仅仅是登记本身的商业问题，它涉及到自然资源、住宅建设、税收、法院、金融等多个部门和环节。在多部门问题上，它只依赖于促进不动产登记机构，其能力和能力非常有限。严格履行地方政府的主要职责，坚持“谁负责审批”，把解决房地产登记遗留问题的责任交给地方政府和部门在市、县统一领导下，明确有关部门的具体职责，密切配合，协调配合，集体研究，共同推进。针对相关部门内部存在的问题，推动建立内部交接机制和协调相关活动的协商机制，设立专项窗口（专项岗位），对不动产登记历史遗留问题实行“一进一出”，解决计划审批等系统初始审批环节“瓶颈”导致的发证问题。土地供应和竣工验收。据初步统计，全省79个市、县（市、区）建立了内部协商沟通机制，55个市、县（市、区）建立了外部联合管理机制。

　　3.2缺少建设资料问题的解决方法

　　对于缺少土地批准资料问题，如果权利人已领取了房产证，可以将其作为土地登记的权源资料，证明该权利人已取得其房产对应的土地使用权。对于既无房产证又无土地证的权利人，若其建筑在城镇初始地籍调查时间(如南京市城镇初始地籍调查自1993年开始)之前建设，可参照城镇初始地籍调查的做法，由居委会出具证明，经地籍调查并公示无异议后登记。

　　3.3聚焦政策研判，因地制宜分类化解

　　坚持以问题为导向，以应急为主，研究制定支持政策，分步、分批发布有效的政策措施，形成处置政策体系。建立各地不动产登记疑难问题的定期讨论机制，探讨各地普遍存在的历史问题，选取典型案例，进行整理和打印，提供参考。结合当地实际，本着国家和省有关文件精神，先后出台了操作性政策文件，实行区域性政策、个案性政策和分类处理。

　　3.4权利主体不清问题的解决方法

　　权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户

　　转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。

　　3.5探索长效机制，严格控制增量

　　根据减少库存和防止库存增加的要求，需要建立长期的监管体系，避免历史遗留问题的同时解决和产生。深化房地产单位代码应用，优化业务协调和流程再造，探索土地使用审批、规划许可、土地供应、开发利用等环节，执法监管等“房地产单位代码”相关环节，将对整个业务链进行动态封闭监管，并确保不动产登记要素齐全，衢州市创新商品房登记“上码”，通过“房地产代码”纵向衔接预售、预售、竣工、交付各阶段，横向衔接签约、贷款，水、电交接、户交接等，做到“以书信方式送达房屋”和“以书信方式送达（以上）户”。

　　3.6房地原分别登记信息不一致问题的解决方法

　　原房产证与土地证均为政府部门颁发，均具有公信力。最常见的是不一致是两者登记的用途不同，如房产用途为商业，土地用途为住宅，换发不动产证时矛盾显现。为此，部分城市(如南京市)的自然资源部门出台了相关的规定，换证时只对原证的用途进行转载，保留原有的矛盾，待权利人提供原登记有误的材料后再行变更。这样既满足了权利人的换证需求，也提高了登记工作效率。如果权利人需统一两证用途，则以规划核准图的标注用途为准。

　　4结论

　　不动产登记历史遗留问题的解决十分重要，事关百姓民生福祉，事关企事业单位的发展。如果当前问题不能解决，则权利人在日常的不动产处置过程中又会产生新的问题，包袱会越来越重。只有将不动产登记历史遗留问题进行分类，加以分步处理，才能切实保障人民群众合法权益，提升不动产登记服务水平。

　　参考文献：

　　[1]肖光荣.农村不动产登记存在的问题及对策探讨[J].资源与人居环境,2020(11):28-30.

　　[2]蒋慧.论不动产登记机构登记错误与赔偿责任[D].南京大学,2020.[3]郭舒涵.我国不动产善意取得之构成要件[D].华东政法大学,2020.[4]张仁颖,刘晓英.房地一体不动产登记视角下宅基地流转问题研究[J].国土与自然资源研究,2020(01):75-78.

　　

　　

篇六：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　镇雄县《关于妥善处理县城规划区不动产登记历史遗留问题的实施意见》政策解读

　　为加快推动县城规划区不动产登记历史遗留问题的解决，切实保障群众合法权益，提升不动产登记服务水平，经经县委第十二届第八十一次常委会议和县十六届人民政府第52次常务会议讨论通过，印发了《关于妥善处理县城规划区不动产登记历史遗留问题的实施意见》（镇办发〔2020〕18号）。现就本意见有关内容解读如下：

　　一、制定背景

　　我县自2016年不动产统一登记以来，由于历史上房地分开管理、登记不规范、相关法律法规标准变化等原因，在不动产登记中存在房地不一致、超面积建设、无审批手续等一系列历史遗留问题，导致群众办证困难。自然资源部和省、市人民政府对不动产登记历史遗留问题的解决非常重视，要求各地展开调查并研究处置办法。为加快推进县城规划区不动产登记历史遗留问题的解决，切实保障群众合法权益，根据相关法律法规，结合我县实际，制定了本意见。

　　二、法律和政策依据

　　本意见以《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《建筑法》《人民防空法》《消防法》《土地管理法实施条例》《不动产登记暂行条例》等法律法规规章为依据，参考《云南省国土资源厅关于印发解决不动产统一登记若干问题指导意见的通知》（云国土资发〔2018〕14号）、《中共昭通市委办公室昭通市人民政府办公室印发〈关于集中处理全市城市规划区范围内不动产登记历史遗留问题的指导意见〉的通知》（昭办发〔2020〕5号）等相关文件精神制定而成。

　　三、适用范围

　　2016年12月31日前，县城规划区范围（以《镇雄县城总体规划修编2009-2030》中明确范围为准）内国有土地上已建成且投入使用的项目（房屋），因各种历史原因（立项、规划、用地、建设、消防、竣工等手续不全，建设单位注销、失联等），造成相关权利人不动产登记无法办理的，列入历史遗留问题处理范围。

　　四、主要内容

　　按照历史遗留问题房屋类型及不动产登记要件材料，依据相关法律法规，结合全县实际，分为3个大类22种情形，分别制定完善手续、办证、处罚标准等处理意见。

　　（一）居民自建房（含安置房）

　　归纳为6种情形分别提出处理意见：（1）有土地权属依据、无规划许可手续或规划许可手续不完善且不影响城市规划的，按标准处罚后补办手续予以登记办证；（2）已办理规划许可手续或《房屋所有权证》、无土地权属依据的，对土地权属进行认定，属占用国有土地的，按标准处罚后，以土地评估价格收取土地成本费、出让金，完善用地手续后予以登记；（3）没有权属依据或权属依据不完整、属于政府“统规自建”的，对土地权属和房屋面积进行认

　　定，出具规划核实意见后予以登记；（4）超占土地面积或建筑面积的，按标准处罚，以土地评估价格收取土地成本费、出让金，签订补充合同，出具规划核实意见后，予以登记（超占部分属于集体建设用地的，需先组织报批后再完善用地手续）；（5）房屋已发生交易需办理不动产登记的，由房屋实际使用人提供有效购房凭据及相关证明材料，缴清相关费用后予以登记；（6）存在临时私搭乱建、影响房屋整体风貌的（包括在房屋顶层、外侧立面、相邻地块加建或扩建建（构）筑物等），需进行整改符合要求后方可予以办理。意见中还明确了对无土地批准手续或超批准土地面积、无规划许可手续或建筑超批准面积的处罚标准。

　　（二）单位集资建房、房改房、经济适用房（含原县属国营房地产开发有限公司建设项目）

　　归纳为11种情形分别提出处理意见：（1）持有房屋所有权证未进行交易的，由县自然资源局查实土地权属依据后予以登记；（2）有房屋权属依据，无土地权属依据的，由用地单位出具情况说明后予以登记；（3）有土地权属依据，无房屋权属依据的，由用地单位或业主代表提供原始建房依据，经规划核实符合城市规划且房屋安全质量鉴定为合格后，予以登记；（4）未办理房屋产权证、土地使用证或无法提供相关证明文件的，由用地单位提供有关权属依据和情况说明，经相关职能部门审核，报县人民政府批准后，凭有效凭证办理登记；（5）建设单位立项批复、用地批准手续、规划许可等资料与现状不相符且未办理过房产证的，由原建设单位申请，相关职能部门审核，报县人民政府批准后，予以登记；（6）超批准土地面积建设的，由原建设单位或业主代表统一申请，按照原土地性质（划拨或出让）补办用地手续；（7）原房改房业主只拥有部分产权的，由业主向县住建局申请，购买取得完全产权后予以登记；（8）属于单位职工全额集资建房且手续齐备的，由原用地单位牵头按程序申请办理登记；（9）已办理房产证但未办理土地分割登记的，由原用地单位牵头提供土地证等相关资料，统一申请办理土地分割登记；（10）房屋已发生交易需办理不动产登记的，由房屋实际使用人提供有效购房凭据及相关证明材料，缴清相关费用后予以登记；（11）存在私搭乱建的，需整改符合要求后方可予以办理。

　　（三）商品房

　　一是按照证责分离的要求，归纳为5种情形分别提出处理意见：（1）已完成竣工验收的，对购房人已完整履行房屋买卖合同义务的，按程序审核后予以登记；对开发建设单位拖欠税费的，依法追缴后按程序办理登记；对开发建设单位拒不提交相关资料影响办证的，由相关行政主管部门查档出具情况说明后按程序办理，并对开发建设单位及其法人代表、股东实施联合惩戒，依法追究其法律责任；对开发建设单位拒不配合履行办证义务的，由小区业委会或业主代表统一申请，注销原开发建设单位的土地证，购房人凭有效凭证办理登记。（2）已交付使用但未竣工验收的，督促指导建设单位组织开展竣工验收，限期补办验收手续。（3）未竣工已交付使用的，督促建设单位限期完成相关设施建设，开展单项验收、规划核实和竣工验收备案，达到办证条件后启动登记。（4）超原批准土地面积的，按标准处以罚款，根据当时取得土地价格补缴土地出让金、缴纳土地报批费及相关费税，完善用地手续后予以登记。（5）已办理《房屋所有权证》多次转移未同步取得土地证的，依法公告注销原土地使用证后，予以办理。二是明确了相关处罚标准及土地出让金缴纳标准。三是对专项验收、规划核实未通过的各种情形明确了相关处理意见。其中：绿地率无法整改达到要求的，所缺绿化按300元/平方米缴纳绿化建设费；停车位无法整改达到要求的，所缺车位按11万元/个车位缴纳城市公共停车场建设费；小区公共配套服务设施及市政公用配套设施建设无法整改达到要求的，

　　所缺设施按1800元/平方米缴纳公共设施配套费；建筑存在私搭乱建的，责令限期自行拆除满足规划审批要求后予以规划核实；对建筑不存在私搭乱建或存在私搭乱建但已整改到位的房屋，由建设单位及小区物业管理公司（或业委会）联合提交业主花名册，予以规划核实后，办理登记。

　　（非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）

　　

　　

篇七：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　韩城市人民政府办公室关于印发《韩城市不动产登记历史遗留问题处理办法（试行）》的通知

　　文章属性•【制定机关】韩城市人民政府办公室•【公布日期】2019.10.15•【字号】韩政办发〔2019〕79号•【施行日期】2019.10.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】行政法总类其他规定

　　正文

　　韩城市人民政府办公室关于印发《韩城市不动产登记历史遗留问题

　　处理办法（试行）》的通知

　　各镇人民政府，街道办事处，市人民政府各工作部门，直属机构，各管委会：《韩城市不动产登记历史遗留问题处理办法（试行）》已经市委专项会议同

　　意，现印发你们，请认真贯彻执行。韩城市人民政府办公室2019年10月15日

　　韩城市不动产登记历史遗留问题处理办法

　　为进一步妥善处理韩城市房屋和土地登记历史遗留问题，本着尊重历史、面对现实、确保实效的原则，全力保障不动产登记工作顺利开展，现对历史遗留问题提

　　出如下处理办法。一、适用范围本办法仅适用于2016年5月20日我市正式进行不动产登记工作前，且在我市

　　城区范围内国有建设用地上，已开发建设且销售或投入使用的项目，因各种原因造成权利人无法办理不动产登记的，均列入历史遗留问题的处理范围。

　　二、处理原则（一）依法依规，维护公平。凡法律法规政策明令禁止的，不纳入处理范围。建立处理历史遗留问题工作防错机制，防范引发新的矛盾，维护社会公平正义。（二）尊重历史，实事求是。主要依据建设行为发生时的法律法规政策处理历史遗留问题，相关规费可按当时的政策标准收取。（三）宽严有度，分类处理。区分不同时期、不同类型历史遗留问题，按照形成时间分阶段确定处理政策，有效推动问题解决。三、处理办法（一）已办理房屋所有权证但无法提供土地权属来源材料的处理意见1.对于用途为住宅的房屋，由韩城市不动产登记服务中心进行权籍调查，确认宗地四至、面积、用途，然后再按相关规定办理。土地性质为划拨用地且已经取得房屋所有权证的，不动产发生转移时，按税务局存量房权属变更时开据的增值税发票含税金额的1%缴纳土地出让金。2.对于独栋商业房屋和其他非住宅房屋，不动产发生转移时，按照相关程序先行补办土地出让手续并补缴土地出让金。3.对于单元楼楼上为住宅用房，底层为商业用房或其他非住宅用房，由韩城市不动产登记服务中心进行权籍调查，确认宗地四至、面积、用途，然后再按相关规定办理。土地性质为划拨用地且已经取得房屋所有权证的商业用房或其他非住宅用房，不动产发生转移时，按税务局存量房权属变更时开据的增值税发票含税金额的

　　1%缴纳土地出让金。对于以上补缴出让金后，土地使用年限和起始终止日期统一按该宗地第一户补

　　交出让金的使用年限和日期为准，为了提高办事效率，不再办理审批手续和签订土地出让合同。

　　（二）原房地信息不一致的不动产统一登记问题的处理意见1.土地和房屋用途不一致的问题（1）不动产统一登记后，土地用途应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）填写，房屋用途应按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）附表《房屋用途分类》填写。（2）对于已经依法取得土地证和房屋所有权证，但土地证和房屋所有权证记载的用途不一致的，原则上按照原用途分别登记。（3）对于没有办理土地证、仅持土地批复等已办理房屋所有权证，且因历史原因土地批复没有明确的土地用途，按照使用国有土地建成房屋的时间节点，确定土地用途和房屋用途:①1999年我国开始实行土地用途管制前建成房屋的，按照土地和房屋实际用途归类登记。②1999年我国开始实行土地用途管制制度后至2007年《土地利用现状分类》执行之前建成房屋的，土地用途按照批准用途归类登记。房屋有规划用途的按照房屋规划用途归类登记；房屋无规划用途的，按照房屋实际使用用途归类登记。③2007年《土地利用现状分类》执行至今建成房屋的，土地按照批准用途归类登记，房屋按照规划用途归类登记。2.土地使用权证和房屋产权证权利人不一致的问题对房屋已办理转移登记但未办理土地转移登记或已办理土地转移登记但未办理房屋转移登记，造成土地证、房屋所有权证记载权利人不一致且双方权利人无异议

　　的，可以认定其土地和房屋一并转移，按照换发不动产权证书办理登记，将土地证、房屋所有权证合并为房地一体、权利人一致的不动产权证书。

　　3.同一住宅小区涉及多宗土地且土地使用权年限不一致的问题房屋楼盘落宗时，涉及跨越两个或两个以上宗地的情况，在土地使用权类型、用途一致但土地使用年期不一致的情况下，在办理登记时将所属土地合并为一宗地，以剩余年限长的作为登记时限。4.房地坐落一致，名称不一致的问题房屋所有权证、国有土地使用权证记载的坐落名称不一致的，以地名文件为准，对于无地名证明文件的，按照登记市的标准地名坐落记载。（三）房屋已出售但土地证书未收回问题的处理意见在办理商品房房屋首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记时，应先将原土地证或不动产权证收回，若不交回或无法与权利人取得联系时，则由不动产登记机构发布公告后，依法将土地证或不动产权证注销。若土地证或不动产权证书用于抵押的，不予办理相关不动产登记，直至解除抵押。（四）登记档案资料缺失问题的处理意见对已办理登记，但无法找到登记档案的，经不动产登记机构进行调查核实，确认不动产权利属实、有效的，应完善相关资料，补办登记档案。（五）行政事业单位、国有企业等单位办理不动产登记的处理意见行政事业、国有企业等用地单位，因房屋建设过早，未办理《建设工程规划许可证》、竣工验收等相关手续的，对于2008年以前建成房屋的，经过权籍调查进行公示后，无异议的，按照现状予以登记；对于2008年以后建成的房屋，提交相关规划、竣工验收等材料，进行不动产登记。（六）自建房办证问题的处理意见对于城市主城区内，2016年5月20日以前建成的房屋，新城区3层以下（包

　　括3层）、金城区2层以下（包括2层）的自建房屋按照以下办法解决：1.无规划许可证的房屋办理登记，经过权籍调查进行公示后，无异议，由有资

　　质的测量机构确认面积，到市住建局补缴城市基础设施配套费后，按照相关程序办理。

　　2.同一宗地内已经办理过房产登记的房屋，经过权籍调查进行公示后无异议的，按照原来的办理程序（不用补缴城市基础设施配套费）予以登记。

　　3.列入拆迁范围的房屋，不予办理登记。（七）无国有土地使用权证、有房屋所有权证办理抵押登记问题的处理意见1.对购房人凭房屋所有权证申请办理不动产抵押登记，土地性质为出让用地的，在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时，要在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任。”2.对购房人凭房屋所有权证申请办理不动产抵押登记，土地性质为划拨用地的，在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况及时告知相关当事人。同时，要在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏内注记“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。”（八）未开具正式购房发票的不动产登记问题的处理意见对于从房地产开发公司或单位自建房处直接购买的商品房，购房人未取得正式购房发票，无法办理不动产登记的问题的解决办法：1、由原房地产开发公司或自建单位负责，对其开发使用宗地上涉及的土地增值税、土地使用税以及售房收入应交的增值税或者营业税、企业所得税等相关税费进行照章缴纳，并在税务部门领取发票给购房人开具，权利人提供相关资料申请办

　　理不动产登记。2.购房人应按照所购房缴纳相关的契税、印花税。四、工作要求（一）加强组织领导建立以住建、自然资源（不动产）、财政、物价、消防、税务、行政执法、法

　　制办等部门为成员的韩城市处理不动产登记历史遗留问题联席会议制度。联席会议由市政府分管领导担任召集人，市自然资源局主要领导担任副召集人。联席会议办公室设在市自然资源局，由市自然资源局主要领导担任办公室主任，办公室副主任由市自然资源局分管领导担任，负责处理日常事务。联席会议原则上每季度召开一次，研究解决我市不动产登记历史遗留问题。对本处理意见未尽事宜，按照“一事一议”的方式报联席会议研究解决。

　　（二）强化部门职责在推进和解决不动产登记历史遗留问题过程中，各成员单位要密切配合、各司其职、依法履职；要建立健全跟踪管理和监管责任制度，在日常工作中变被动等待为主动监督，预防前清后犯现象；要加大监督查处力度，及时查处擅自增加容积率、改变规划用途等违法违规行为，督促限期整改，将违法违规企业及其关联企业的法定代表人、股东、高管、主要负责人、实际控制人及影响债务履行的直接负责人列入失信主体“黑名单”，禁止其再进入房地产开发领域。（三）严格责任追究要对处理不动产登记历史遗留问题工作给予积极支持。对处理历史遗留问题过程中不作为、慢作为和乱作为的，要依法依纪查处问责。五、本《办法》由市自然资源局负责解释，如上级出台新的规定，按上级规定执行。六、本《办法》自印发之日起施行，试行期两年。

　　

　　

篇八：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　抚州市人民政府关于妥善处理国有土地上房屋产权登记发证中的历史遗留问题的意见

　　文章属性

　　•【制定机关】抚州市人民政府•【公布日期】2008.04.16•【字号】抚府发[2008]11号•【施行日期】2008.04.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管

　　正文

　　抚州市人民政府关于妥善处理国有土地上房屋产权登记发证中的历史遗留问题的意见（抚府发〔2008〕11号）

　　各县（区）人民政府、金巢经济开发区管委会，市政府有关部门：为进一步激活我市房地产二级市场，妥善处理房屋产权登记发证中历史遗留的

　　“有房无证”的问题，切实维护人民群众的合法权益，本着尊重历史、实事求是、依法办证的原则，依据《江西省城市房屋权属登记条例》的有关规定，特提出如下意见：

　　一、2001年12月31日前在市本级城市规划区中心城区国有土地上所建并已竣工的房屋，有下列情形之一的，在补办国有土地使用权证，并补交有关土地出让金和建设规费后，可办理房屋权属登记：

　　（一）个人购买的商品房已签订购房合同、具备缴款凭证，但原售房开发企业手续不全或开发企业已不存在，无法提交房屋所有证明文件或者提交的证明文件不全，经登报告示六十日后，权属无争议，且建房单位能提供房屋质量安全证明的；

　　（二）因城市规划建设（拆迁、扩路等）需要，拆迁户与原临川市政府有关拆

　　迁部门签订拆迁协议，在国有土地上进行易地安置建房，无法提交房屋所有证明文件或者提交的证明文件不全，经登报告示六十日后，权属无争议，且建房单位能提供房屋质量安全证明的；

　　（三）个人参加单位集资建房，项目已经原计委立项，但未报房改部门审批，无法提交房屋所有证明文件或者提交的证明文件不全的，经登报告示六十日后，权属无争议，且建房单位能提供房屋质量安全证明并报房改部门补办了审批手续的；

　　（四）个人购买单位和开发企业合作建房的，无法提交房屋所有证明文件或者提交的证明文件不全，或因权属纠纷经法院裁定，登报告示六十日后，权属无争议，能提供房屋质量安全证明的；

　　（五）单位或个人购买因经济纠纷经法院裁判及因其他原因而进行拍卖的房屋，无法提交房屋所有证明文件或者提交的证明文件不全，经登报告示六十日后，权属无争议，能提供房屋质量安全证明的。

　　二、办理以上房屋权属登记时，单位和个人未交纳有关建设规费的，无论原是否有减免批件（拆迁安置除外），一律按每平方米69.36元的标准确定补交。原已交规费不全的，按该标准补全规费。

　　三、以上补交的建设规费，按照抚州人民政府2007年7月2日颁发的抚府字[2007]44号文件规定由市房管局代收，用于启动危旧住房改造和安置房建设，使用时须经报批。

　　四、办理以上房屋权属登记时应补交的规费，单位或开发企业能补交的，由单位或开发企业补交，不能补交的，由个人补交。

　　五、2001年以后因未取得《国有土地使用权证》、《建设用地批准书》以及因未取得或违反《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的规定进行建设的，应接受市国土资源局和市城市规划局处罚，并由市城市规划局监察支队开具《违法建设查处联审单》，待有关部门联合签署查处意见并经市查处违法建设联动

　　工作机制领导小组审定后，按新的收费标准执行，方可办理房屋权属登记。六、特殊情况，应得到市政府批准后，方可办理。七、单位和个人在办理以上房屋权属登记时，应按先申请，后公告的程序办

　　理。八、房屋的竣工年限和质量安全证明由房屋所有权人委托具有安全鉴定资格

　　的鉴定机构进行鉴定，并由鉴定机构出具相关证明。九、以上补办的房屋权属登记，由市房管局统一建立登记备案。十、本意见由市房管局负责解释。二○○八年四月十六日

　　

　　

篇九：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　不动产登记历史遗留问题分类及解决方

　　法

　　摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。

　　关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法

　　1历史遗留问题影响不动产登记办理的背景

　　改革开放后，中国实行了分权登记制度，分管各类房地产部门。部门职责的重叠必然导致许多问题，如土地登记和建筑物及其他地上建筑物的登记范围和权利主体不一致。有鉴于此，国家开始探索不动产与不动产相结合的统一不动产登记制度。从2007年《中华人民共和国物权法》明确规定“国家实行房地产统一登记制度”，到2014年国务院颁布《房地产登记暂行条例》，再到2016年，各地实现了从分散登记到统一登记的综合运行。在这个过程中，相关法律法规不断完善，公众的产权意识不断提高，但历史遗留的各种问题也比较集中，影响了房地产产权证的办理。由于社会的高度关注，形成了一定的舆论压力，地方房地产登记机构和工作人员承担了更大的社会压力和责任。历史遗留下来的问题是复杂多样的，但其原因有一些共同点。因此，分析影响不动产登记处理的历史遗留问

　　题产生的原因，并在此基础上采取有针对性的措施，对解决上述历史遗留问题具有重要意义。

　　2不动产登记历史遗留问题分类

　　2.1缺少建设资料问题

　　1缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。

　　2.2未能履行合同问题

　　1工程突破用地条件问题。在历史遗留问题项目中，大部分的问题是在建设过程中突破了用地条件。项目建设完成到达不动产登记阶段后，在项目最后一次申请登记时，权籍调查部门需作改变用地条件调查，调查项目的建设结果是否突破了土地出让合同与规划许可的限制。一般需核算项目的容积率、房屋的规划用途、项目房屋的销售比例等是否符合出让合同的约定。2开发公司未交清土地出让金问题。在历史遗留问题项目中，部分项目未交清土地出让金。登记部门在权籍调查过程中，发现部分项目存在土地出让金未交或未交清的情况。这些项目一般存在规划变更而未及时补办土地手续的问题，且其中大部分项目是经济适用房项目，事关社会民生问题。

　　3历史遗留问题影响不动产登记办理的成因

　　3.1缺乏必要的建设工程建设或审批手续。

　　房地产登记作为建筑工程领域的最后一个环节，由于项目建设过程中缺乏规划许可程序，无法直接办理房地产登记，或者建设项目不符合竣工验收要求，未办理竣工验收备案手续，导致首次登记缺乏规划、竣工验收等合法材料的。这种情况是无法证实的。客观原因是建设项目建设不规范，缺乏立项、规划、竣工验

　　收、消防等法定审批程序，房地产登记所需的法定材料不齐全，影响房地产产权证的办理。

　　3.2权利主体不清问题的解决方法

　　权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。

　　4解决不动产登记历史遗留问题的工作感受

　　4.1形成组织保障机制

　　不动产登记是工程建设的最后环节，若前期建设程序未依法履行，登记将成为矛盾最终聚集的关键一环。不动产登记历史遗留问题涉及的职能部门较多，不仅涉及自然资源部门的规划、土地利用与登记部门，还涉及房产、建设、文保、水务、园林、城管等相关部门，若要加快不动产登记历史遗留问题的解决，需要成立市级层面的工作问题协调小组。

　　4.2确定权利承继部门并完善出让手续。

　　涉及企业重组的，应当首先查明申请房地产登记的房屋是否计入重组资产。未纳入重组资产的，原批准重组部门或原重组前的上级主管部门应当在纳税后，明确未纳入重组资产的房屋产权归属和房屋产权的继承部门，明确权利继承部门可以申请房地产产权证；已纳入重组资产、房改用地未变更的，重组企业应当尽快向自然资源部门申请办理涉及土地重组的土地使用手续。需要办理土地出让手续的，应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金，改制企业应当申请办理房地产产权证。

　　4.3树立以人民为中心的服务理念

　　不动产登记历史遗留问题复杂，登记时提供的材料与现有审核规定不尽相同。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，因不动产登记机构登记错误给他人造成损害，不动产登记机构应承担赔偿责任。不动产价值巨大，登记人员有较大的压力。登记部门工作人员要树立以人民为中心的服务理念，强化担当意识，既不能失位，也不可越位，要严格按照法定程序办事，保护好人民群众的重要财产。

　　4.4多措并举，解决登记要素不统一问题。

　　鉴于单独登记造成的特殊问题，如果两份证书的权利人不一致，如果双方都能到场并合作处理，则可以直接登记。房产证办理时间较长，土地证未及时办理，且找不到原土地使用权人的，可以通过公告予以公告。如果没有异议，可以直接处理；如果申请不是出于相同目的，则可以根据两份文件进行注册，或者如果申请不是出于相同目的进行的。

　　4.5以历史眼光对待历史问题

　　不动产统一登记是新生事物，历史遗留问题是在一定历史条件下形成的，不能使用现在的标准去要求过去形成的事物。因此，建议设置一些时间节点来处理相关的历史问题，如1990年(实施《中华人民共和国城市规划法》)、1992年(实施《南京市人民政府关于加强国有土地使用权出让工作的通知》)等。在法律法规出台时间之前与之后的工程应采取不同的方法加以处理。

　　5结论

　　全面理清历史问题与不动产登记的关系，并在此基础上提出有针对性的解决方案，有利于人们充分认识不动产登记的本质，更全面、客观地了解不动产登记工作。此外，它还为群众和登记机构在处理类似历史遗留问题和要求不动产登记时提供了解决方案。随着法律法规的不断完善，全社会要牢固树立法律意识，规范工程建设。政府各职能部门要加强监督，避免历史遗留的新问题，最大限度地保护人民群众的利益。同时，人民群众自身也要加强房地产产权意识，在取得房屋之前，要核实相关房屋是否存在违法或其他限制，避免签订房屋交易合同后因各种限制无法办理房地产产权证的情况。取得房屋后，符合办理房屋产权证条件的，应当及时办理房地产产权证，从源头上解决问题。

　　参考文献

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　　[2]王坤.不动产登记制度实施中的问题及对策[J].中国房地产,2020(22):43-45.2.

　　[3]李晓华,南小康.关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨[J].新西部,2020(09):48-49.

　　[4]姜志清,曹晓炜.不动产登记质量管理制度初探[J].中国房地产,2020(04):57-62.

　　

　　

篇十：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　　陇南市人民政府办公室关于加快处理国有土地上不动产登记相关历史遗留问题的意见

　　文章属性•【制定机关】陇南市人民政府办公室•【公布日期】2020.12.04•【字号】陇政办发〔2020〕76号•【施行日期】2020.12.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】国有资产监管综合规定

　　正文

　　陇南市人民政府办公室关于加快处理国有土地上不动产登记相关历史遗留问题的意见

　　各县区人民政府，市政府有关部门，省驻陇南有关单位：为妥善解决不动产登记在分散登记过渡至统一登记过程中遇到的诸多政策性难

　　题，切实维护群众合法权益，根据《物权法》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规和原国土资源部办公厅《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》（国土资电发〔2017〕13号）精神，结合我市实际，对国有土地上不动产登记相关历史遗留问题，提出如下意见：

　　一、处理原则（一）尊重历史、实事求是坚持尊重历史、实事求是，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益

　　放在首位，努力化解社会矛盾，有效促进社会和谐。（二）依法依规、分类处置坚持依法依规、分类处置，把为群众办理不动产权证与处理房地产开发企业违

　　法违规问题区分开来，在依法纳税和缴纳土地出让金的前提下，各有关部门在启动和保留处理权的同时，不影响不动产登记手续的办理。

　　（三）便民利民、合力攻坚针对难点、堵点问题，自然资源、住建、税务等部门要主动作为，认真履行职责，以方便群众、提升效率、优化服务为目标，积极消化问题存量，控制问题增量。二、处理范围在实行不动产统一登记前，符合城市规划的国有建设用地上未完善土地、规划、建设手续的不动产。三、处理方法根据申请主体，按为购房人办理不动产登记和为建设单位办理不动产首次登记分类处理。四、优先解决个人购买住房或建房后无法办理不动产登记的两类问题（一）为实施征收拆迁，县级以上政府相关征收机构建设或安置的安置房，由相关征收机构牵头，按以下程序办理不动产登记：1.土地权源证明以及建设项目相关许可验收材料齐全的，个人缴齐相关费用，持政府征收机构确认文书，为安置群众办理不动产登记；2.由于特殊原因，土地权源证明材料不齐全和缺少建设项目相关许可验收材料，个人缴齐相关费用，经权籍调查和公告无异议后，由建设单位委托有资质的第三方中介机构进行房屋质量安全鉴定，自然资源部门按国有划拨土地出具证明材料，持政府征收机构确认文书，为安置群众办理不动产登记。（二）房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，按政策规定批准上市交易

　　后，权利人申请不动产转移登记的，按下列情形处理：1.宗地为出让土地，权利人应按规定缴纳相关价款和税费后，办理不动产登记，取得完全产权；2.宗地为划拨土地，权利人应在补缴土地出让金后，按出让土地办理不动产登记。土地使用权的处置方式和缴纳土地出让金数额标准，由自然资源部门会同有关部门拟定具体意见报请县级以上政府批准后执行。

　　五、妥善解决不动产登记抵押相关问题（一）关于已抵押土地上的建筑物的抵押。对原国有建设用地已设立抵押权，申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的，申请人提交原土地抵押权人书面同意文书后，不动产登记机构办理抵押登记。（二）关于划拨国有土地使用权的抵押。依据《甘肃省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出让、抵押二级市场的实施意见》（甘政办发〔2020〕42号）精神，以划拨方式取得的建设用地使用权，应连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。在办理不动产抵押权登记时，应在不动产登记簿、不动产权证书及不动产登记证明附记栏内注记：“该不动产抵押权的土地使用权以划拨方式取得，依法拍卖该房地产或通过其他方式依法实现抵押权时，在补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。六、稳步解决建设单位无法办理不动产首次登记的问题（一）超批准面积、超容积率建设的，按下列情形处理：（1）有合法的房地产开发建设手续，但在开发建设中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，存在上述违反管理规定行为的，由县级以上政府责成有关部门依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门处理的证明文件办理不动产登记。（2）对不动产统一登记实施前，已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，对超容积率的问题处罚后，已办理《建筑工程竣工规划验收合格书》《建筑工程竣工验收备案》《商品房预售许可证》等手续的，按照国土资电发

　　〔2017〕13号文件关于“将登记发证与处理历史遗留问题分开”的精神，办理不动产登记。

　　（二）规划建设用地许可面积与用地批复面积不一致的处理。不动产统一登记实施前，房地产开发企业已经取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，并已办理《建筑工程竣工规划验收合格书》《建筑工程竣工验收备案》《商品房预售许可证》等手续，但取得的建设用地规划许可面积与用地批复及《土地出让合同》出让面积不一致，现申请不动产登记的，按照用地批复和《土地出让合同》确定的出让净面积办理不动产登记。

　　七、其他事宜的处理（一）关于申请主体。建设项目申请主体灭失或因其他原因未申请办理不动产登记的，由项目所在地县级以上政府责成有关部门依法采取相应处理措施或责成其履行申请义务。（二）关于公告时限。本《意见》涉及公告事项，由不动产登记机构在现场、媒体或自然资源门户网站进行公告，公告期为15个工作日。公告有异议的，应当在异议事项解决后办理不动产登记。八、有关要求（一）密切配合，认真履行职责。处理不动产历史遗留问题工作，不仅难度大，政策关联性强，而且涉及单位多，情况较为复杂，市、县区及各有关部门要恪尽职守、积极履职，切实消化不动产登记历史遗留问题。要严格落实《甘肃省人民政府关于印发进一步压缩不动产登记办理时间实施方案的通知》（甘政办发〔2019〕99号）精神，推动信息共享集成、流程集成、人员集成，深入推进不动产登记便民利民改革。涉及不动产登记历史遗留问题办理的，要在受理后10个工作日内提出具体处理意见。（二）加强监管，坚决杜绝增量。要建立长效监管机制，严格把关不动产历史

　　遗留问题处理的时间和范围，不得擅自搭车，违规办理。要以本次解决不动产历史遗留问题为契机，认真查摆工作中存在的短板，规范建设项目事前、事中、事后的监督管理，强化执法力度，坚决杜绝类似问题重复发生。不动产统一登记后新批准的建设项目，不再作为遗留问题处理。

　　（三）广泛宣传，维护合法权益。要加强政策宣讲，引导群众依法维护自己的权益。对隐瞒真实情况或提交虚假证明材料的，造成不动产错误登记或对他人利益造成侵害的，由申请人承担责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　各县区政府要落实属地管理责任，成立解决历史遗留问题专门机构，深入开展调查研究，找准问题症结，制定出台和有效落实切实可行的具体处理意见。市直各相关部门要分工协作，密切配合，加快对市辖区城市规划区范围内自2016年10月24日实施不动产统一登记前历史遗留问题的处理。市辖区范围内国有土地上不动产登记相关历史遗留问题的受理区域、范围和处理权限，按照市区事权划分原则执行。

　　本《意见》未尽事宜及不动产登记具体问题由市自然资源局（市不动产登记管理局）会同有关部门研究解决。

　　九、本意见自发布之日起实施，有效期为2年。

　　陇南市人民政府办公室2020年12月4日

　　

　　

篇十一：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　海南出台不动产登记历史遗留问题处理意见

　　为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，经海南省政府同意，8月16日，海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局联合下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（以下简称《通知》），对不动产登记基本原则、适用范围、解决政策和方法等作出明确要求。

　　本通知自发布之日起实施，有效期3年。《通知》明确本通知适用于市县总体规划(国土空间总体规划)范围内的城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设管理部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无明显过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。本通知印发后新增不动产登记问题（包含和《通知》列举的相同或者类似的不动产登记问题）不适用于本通知。国有土地上已经出售的商业、办公、工业、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。《通知》提出具体解决政策和方法一是完善项目相关手续的主体。明确了项目建设单位已灭失的情况下，办理项目产权相关手续和不动产首次登记的责任主体和代办主体。

　　二是完善用地手续。明确了项目用地手续不完善、对超宗地界址线建设，非住宅用地建设住宅未办理土地用途变更，住宅用地上规划部门批准

　　配建商业服务设施，跨宗地建设项目合宗时容积率和出让年限认定等我省问题较多5种情形的处置方式。

　　三是完善建设工程规划手续。明确了“证办分离”原则，对违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的项目，提出了具体处理意见。

　　四是完善工程竣工手续和消防手续。对不符合竣工验收条件和应当办理消防手续的房屋工程，明确了如何进行整改和补办手续。

　　五是欠缴土地出让款和相关税费的处理。明确了“证缴分离”原则，办理不动产权属证书与补缴相关税费并行办理，土地出让价款和相关税费缴纳标准按照项目规划批准时点的有关政策标准确定。

　　六是妥善办理不动产登记。明确了补办的手续或等效文件的效力、原分散登记的房屋和土地信息不一致、土地用途为商住且年限为70年项目的土地用途和使用年限确定、划拨地上的已购公有住房和经济适用住房登记等4类问题，并指出了如何解决登记业务办理中容易遇到的土地分摊等技术性问题等。

　　七是限购问题。明确了在限购政策出台前房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际已销售的房屋，在限购政策出台后取得预售许可证的项目如何办理网签备案的问题。

　　八是失信惩戒和税费追缴。指出了在解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人应采取的措施。

　　《通知》要求

　　各市县政府加强领导，落实属地管理主体责任，建立工作机构，加快推动历史遗留问题解决。明确有关部门的具体责任，细化历史遗留问题的配套政策，坚持“疏堵结合”和“闭环监管”严控新增，从源头上避免出现新的历史遗留问题。

　　

　　

篇十二：不动产登记有关历史遗留问题的处理意见

　韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见

　　制定机关公布日期施行日期

　　文号主题类别效力等级时效性

　　2021.01.152021.01.15

　　住房改革与发展地方规范性文件

　　现行有效

　　正文：

　　---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见

　　为妥善处理我市不动产登记历史遗留问题，全面提升不动产登记服务能力和工作水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》和《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字〔2018〕5号)等法律法规及政策文件规定，遵照“依法依规、尊重历史、正视问题、为民利民”原则，结合实际，现对处理不动产登记历史遗留问题提出如下意见：

　　一、房屋已登记或经依法批准建设，土地未登记的问题（一）已取得房屋所有权属证或已办理规划报建手续，房屋使用土地权属来源合法，申请不动产登记的，不动产登记机构应当予以办理。土地权属来源材料可依据取得土地使用权时的相关法律法规及政策确定。1.使用国有土地的自建房屋且从未拆建、改建或扩建的，其房屋落宗范围的国有土地视同已批准使用。其土地性质为划拨，土地用途为城镇住宅用地，宗地红线按房屋幢基底现状（含阳台、飘台正射投影，下同）确定。2.上述房屋所有权人或报建申请人死亡的，其合法继承人可申请办理。3.上述房屋所有权人、报建申请人或其合法继承人申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按规定补缴土地出让金。1987年1月1日《土地管理法》颁布实施前建成的，按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金；1987年1月1日至2016年6月30日期间建成的，按该宗地现行基准地价

　　对应用途应缴地价的1.2倍计缴土地出让金。（二）房屋使用土地无合法权属来源的，不动产所在地的县级以上人民政府应当组织自然资源、住建

　　管理等部门依法处理，不动产登记机构依据有关处理证明材料办理不动产登记。1.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，并已办理首次登记，未办理转移登

　　记的，自然资源和住建管理等部门应当依法查处开发建设单位违法占地、违法开发建设等行为。经依法处理并完善用地手续后，不动产登记机构依据相关查处证明材料和土地使用权出让合同等办理不动产登记。否则，不得办理相关不动产登记。

　　2.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，且已办理转移登记，颁发了房屋所有权属证的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该房屋不动产登记，房屋落宗土地性质原则上认定为划拨，土地用途按照房屋所有权属证记载用途登记。对原法人、非法人组织的违法违规行为，相关部门应依法依规另行处理。

　　（三）实行土地公有制前，通过购买房屋（土地）或租赁土地等方式使用私有土地，土地转为国有后迄今仍继续使用且房屋未拆建、改建或扩建的，不动产登记机构可依据原“房契”“地契”等历史资料确权，并办理不动产登记。其土地性质登记为划拨，土地用途登记为城镇住宅用地。上述房屋所有权人死亡的，其合法继承人可申请办理。但申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金。

　　（四）不动产登记机构不得为集体所有土地上开发建设的商品住房办理不动产登记。二、房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致问题（一）土地权属来源合法，房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证，未同步办理土地使用权转移的，区分不同情形处理：1.双方当事人持房屋所有权属证和建设用地使用权属证共同申请，不动产登记机构调查属实的，注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。房屋所有权人或原建设用地使用权人死亡（或灭失）的，其合法继承人可代为申请。2.房屋所有权人仅持有房屋所有权属证，因客观条件所限不可能与原建设用地使用权人共同申请的，房屋所有权人书面提出申请，不动产登记机构调查核实相关产权登记事实后向社会公告30日。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。异议意见合理、合法的，不动产登记机构暂不予办理不动产登记。（二）土地权属来源合法，但属划拨用地的，房屋所有权人应当按规定一并申请办理划拨土地转出让审批手续。不动产登记机构按照上述第（一）项规定审查确定建设用地使用权主体，经批准同意划拨转出

　　让的，房屋所有权人应当按规定补缴土地出让金及相关税费。不动产登记机构依据有关批准文件等资料登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。

　　（三）土地权属来源合法，开发建设项目工程已完成竣工验收，土地和房屋权属来源清楚，界址明确，且房屋用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，因项目法人、非法人组织主体资格灭失，不动产登记共同申请不能实现的，相关不动产的购买人（或房屋合法持有人）凭购房合同（或其它合法证明材料）、购房款票据（或证明）、税费凭证等资料，可单方申请办理不动产登记。不动产登记机构受理、核实和公告30日无异议的，办理登记。

　　（四）房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致的，且不属于上述（一）（二）（三）中所列情况之一的，不动产登记机构不得为其不动产办理登记。

　　三、土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理问题（一）土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理的，自然资源部门应当会同相关部门依法处理建设开发项目超用地红线、超容积率等违法违规问题。不动产登记部门应当依据有关处理证明文件等材料受理、办理不动产登记申请。未经依法处理的，不得受理该不动产登记申请。（二）不动产统一登记实施前，存在上述违法违规行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收，且购房人已取得房屋所有权属证的，不动产登记部门可按已建建筑物现状测绘落宗，并受理、办理登记申请。但应当在登记簿上标注“XXXX开发企业XXXX行为待处理”，并将上述情况报告自然资源部门。自然资源部门应当会同相关部门在登记后一年内调查处理，并将处理结果抄送不动产登记部门随档存查。四、划拨土地上房屋转移登记计缴土地出让金问题（一）经批准交易并已按规定缴纳相关价款的出让土地上的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，可以申请办理转移登记。（二）国有划拨土地上的房屋，除依法继续划拨使用外，申请转移登记的，应当申请办理划拨土地转出让审批。经批准并签订国有土地使用权出让合同，补缴土地出让金及相关税费后才能办理登记。1.国有划拨土地上经批准交易的房改房、经济适用房和职工福利房，申请转移登记的，自然资源部门应当按相关政策文件规定计缴土地出让金，确定土地使用权年限起始点。申请人补缴土地出让金及相关税费后，不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限登记为70年。2.国有划拨土地上单位集资（或合作）建设房屋，申请转移登记的，1999年1月1日之前已办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的该房屋价值的1%补缴土地出让金及相关税费；1999年1月1日之后办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的房屋价值的6%补缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门

　　依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋首次登记时点”，土地使用权年限为70年。

　　3.1999年1月1日后在国有划拨土地上建设的，除房改房、经济适用房、集资房和职工福利房等特殊类型房屋外，已按层、套、间等办理了房屋所有权属证的房屋，申请转移登记的，按税务计税系统确定的该房屋价值的6%计缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋批准建设时间”，土地使用权年限为70年。

　　4.按单独宗地管理的国有划拨土地上房屋（含私房），申请转移登记的，应当同时申请办理国有划拨土地转出让审批，并按规定补缴土地出让金及税费。其中工业仓储用地按标定地价的40%补缴土地出让金，商服、住宅用地按标定地价的50%补缴土地出让金。

　　5.除上述情形外的其他非独宗国有划拨土地上的商业性房屋，申请转移登记的，已办理房屋所有权属证的，按受理之日该房屋所在区域商服用地基准地价经修正后的70%计算补缴土地出让金及相关税费；未办理房屋所有权属证的，应当先按规定申请确权并办理首次登记。

　　6.国有划拨土地上已纳入城市更新改造范围内的房屋，申请划拨转出让的，自然资源部门应当对其是否符合城市总体规划要求、是否纳入收储范围、是否即将实施更新改造等情况进行审查。批准同意划拨转出让的，应当与受让人签订土地使用权出让合同，并约定“将来征收该房屋时，同意由征收机构按照届时征拆补偿标准的70%给予补偿”。办理转移登记时，应当将上述约定内容注记在不动产登记簿和不动产权属证书中。

　　五、不动产统一登记前土地和房屋登记用途不一致问题房屋所有权属证记载的房屋用途和国有土地使用证记载的土地用途不一致，当事人申请登记的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经批准不得改变已登记的不动产用途。具体：1.对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应当按照二级类重新确定地类，并经权属人签字确认后按新确定的对应用途登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿和不动产权属证中注记原批准用途。原土地权属来源材料中土地使用期限记载不符合法律法规的，应当予以纠正。2.房屋所有权属证登记的房屋用途名称不规范需要重新确认的，权属人应当向自然资源部门申请确认房屋用途。经批准后可按批准用途办理不动产登记。3.原土地使用权证登记为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未细分明确具体地类用途的，不动产登记机构可根据规划报建等文件批准的房屋用途，对照现行土地用途分类标准确定该综合用地具体包含的归属地类，并经权属人书面确认后办理不动产登记。其土地使用权期限终止日期与原土地

　　权属来源材料保持一致，并在不动产登记薄和不动产权属证书中注记原土地用途及使用年限，在宗地信息表中注明其归属地类。

　　4.原土地使用权证登记为“商住用地”，土地出让合同使用年限约定为70年，但未约定商业、住宅等不同用途土地使用年限的，办理不动产登记时应当按规划报建等批准文件要求进行用途细分，使用年限自原土地出让起始日计算，住宅的土地使用年限为70年，商业的土地使用年限为40年。

　　六、不动产统一登记前，土地抵押登记未注销，但已办理房屋转移登记问题（一）当事人购买已抵押国有土地使用权的地上房屋并取得房屋所有权属证，但土地仍处于抵押状态的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该不动产登记，并将该土地抵押状况注记在不动产登记薄和不动产权属证书中。办理转移登记的，申请人应当通知抵押权人。因注销、撤销等原因，无法通知抵押权人的，不动产登记机构公告30日无异议的，依法予以办理。（二）违反国家和省担保抵押相关法律法规，以土地使用权等不动产设立抵押的，不动产所在地县级以上人民政府应当根据具体情况，采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理。不动产登记机构根据处理结果办理变更、注销等不动产登记。七、农村宅基地及地上房屋的登记发证问题农村宅基地上已建房屋的不动产登记，应当严格遵守“一户一宅”等规定，原则上按照各县（市、区）“房地一体”工作方案和政策规定以“总登记”方式登记。当事人自行申请的，区分不同情形处理：（一）对2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前使用宅基地建设的，按以下原则办理：1.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施前，权属人在未经批准宅基地上建造房屋的，经村小组、村委会、乡镇政府（街道）三级审查，证明该房屋建成于1982年2月13日之前的，可按照宅基地及房屋现状申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。2.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施后至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，权属人在未经批准宅基地上建造的房屋，所在村委核定建房时间，并经乡镇政府（街道）批准的，可按批准文件申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，权属人未经批准使用宅基地建造的房屋，所在村委核定建房时间，并出具同意其使用宅基地意见，乡镇政府（街道）批准同意的，可办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。但批准宅基地面积不得超过《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的面积（各县（市、区）有具体规定的按规定执行）。4.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），且其房屋幢基底面积未超过宅基地使用权证面积的，权属人可不提供房屋符合规划报建的相关材料（已纳入城镇规划范围内的宅基地除外），按照房屋实

　　际面积申请登记。5.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），其房屋幢基底面积超过了宅基地使用权证面积，

　　但是，符合《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及各地限定标准的，权属人可以按照现有宅基地面积重新向村委会申请，并经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，按照房屋实际面积申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记，并同时注销原宅基地使用权证。

　　（二）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后，在宅基地上建成房屋，经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，不动产登记机构应当按照房屋实际面积办理不动产登记。其中，市辖浈江区、武江区2015年1月3日后使用宅基地建设的房屋，建筑层数和建筑总面积应按照报建时相关规定执行。

　　（三）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致，村委会和乡镇政府（街道）证明情况属实的,不动产登记机构应当依据相关证明材料确定该宅基地使用权及房屋所有权的权利主体。

　　八、房屋已登记，但存在幢基底跨宗、超出土地使用权证范围和房改房实测面积与登记发证面积不一致等问题

　　（一）已取得房屋所有权属证，但房屋幢基底跨宗地的，自然资源部门应当根据该房屋幢基底跨宗实际，按照房屋与宗地对应一致原则，区分不同情况进行分割、合并或调整边界。不动产登记部门依据相关批准文件等资料受理、办理登记申请。具体：

　　1.房屋占用土地范围界线与土地使用权证范围界线不一致，但经权籍调查核实使用面积相符，属幢基底整体偏移的，按照“不产生土地权属纠纷”和“不改变原发证土地面积”原则对宗地界线进行修正，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。

　　2.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，但房屋幢基底压占的多宗地属同一个权属人，多宗地的总面积相符的，按照“土地使用条件不变”和“土地出让面积不变”等原则，分割、合并或调整边界，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。合并宗地的土地使用年限不一致的，按照其中剩余年限短的登记，且不得因年限减少退缴土地出让金。

　　3.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，房屋占用土地面积超过发证面积的，超出部分属非法占用土地。自然资源部门应当建立违法用地台账，并会同相关部门依法查处。经依法处理并完善用地手续后，自然资源部门应当按照实际幢基底调整宗地红线范围并办理登记。

　　4.为确保不动产登记数据库的现实性和准确性，不动产登记部门可根据不动产业务驱动，主动将各类按层、套、间等分别办理转移登记的房屋，且其落宗土地仍为原土地使用权人的宗地信息变更登记为房屋全体业主共有，其他土地登记信息不变。

　　5.申请将房屋幢基底跨宗土地合宗，但土地用途不一致的，自然资源部门应当按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）规定，按房屋落宗土地实际用途重新核定，并按照受理时点评估合宗前后土地市场

　　价值变化。土地增值的，应补缴价差，减值的不予退补。6.取得房屋所有权属证后因擅自拆建、改建或扩建导致房屋幢基底跨宗地，或存在擅自加层扩建等其

　　它违法违规行为的，房屋权属人应当经依法处理并完善手续后方可申请登记。（二）按规划报建批准建设房屋占用土地超出土地使用权证证载范围的，应当区别不同情形处理：1.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其未超过土地使用证证载面积和规划建筑

　　面积要求，且不存在权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，并受理、办理登记申请。

　　2.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其占用土地超过土地使用证证载面积，建筑面积等符合规划要求，且不存在与其他已登记土地权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，按证载土地面积和建筑物实际面积办理登记，并在登记簿和不动产权证上注明“原土地使用证面积××平方米，超出证载面积××平方米不予登记”。

　　3.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求的，应当经依法处理，并完善用地和规划审批手续。不动产登记部门依据处理材料和批准文件等资料受理、办理登记申请。否则，不得受理、办理登记申请。

　　4.房地产开发建设项目房屋未经规划许可或违反规划许可规定，未经依法处理，并完善用地和规划审批手续的，不得申请办理不动产登记。

　　（三）实测面积大于登记发证面积的房改房，申请办理不动产登记的，按照房屋实际状态出具权籍报告，但继续按原登记发证面积登记，并在不动产登记簿和权属证上分别注记“该房屋实际建筑面积为××平方米，原房改登记发证面积××平方米，超出××平方米不予更正登记”。因权属人擅自改建或扩建等导致房改房实测面积与登记面积不一致，未经依法处理并完善手续的，依法不得申请办理不动产登记。

　　九、其他（一）市、县（市）自然资源局是不动产统一登记的登记机构，其不动产登记中心是具体的办事机构。自然资源部门及其不动产登记中心要按照“简化程序、高效便民”原则优化完善出让金补缴和不动产登记联办程序。本《意见》已明确的具体措施，不再逐宗报政府审批，由各部门按规定执行办理，实现“一次申请、部门联办、信息共享”，并依法依规查处各类违法违规行为。（二）本《意见》所述不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记等一般登记类型，以及更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等其他特殊登记类型。其中不动产首次登记是指不动产权利的第一次登记，如实践中的总登记和初始登记；变更登记，主要是针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形；转移登记是最为普遍的一种登记类型，主要是针对不动产权属发生买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等转移的情形；注销登记适用于不动产权利灭失的情形。

　　（三）本《意见》适用全市各地处理不动产登记历史遗留问题。未尽事宜或需结合实际进一步明确的，各县（市、区）可根据省有关文件精神制定具体政策措施。实施过程中，与国家、省规定不一致的，按照国家和省的规定执行。

　　（四）本《意见》自2021年1月15日起执行，有效期五年。对相关问题处理，我市原有文件规定与本《意见》不一致的，按本《意见》规定执行。

　　——结束——

　　

　　

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