房地产成本控制前言目的意义13篇
房地产成本控制前言目的意义13篇房地产成本控制前言目的意义 精心整理 房地产工程开发本钱限制措施 前言 随着经济的开展和房地产市场的开放，房地产建立市场的竞争越来越剧烈。国家宏观调控也在下面是小编为大家整理的房地产成本控制前言目的意义13篇,供大家参考。
篇一：房地产成本控制前言目的意义
精心整理房地产工程开发本钱限制措施
前言
随着经济的开展和房地产市场的开放，房地产建立市场的竞争越来越剧烈。国家宏观调控也在进一步加强，在开发工程过程中，以最低的本钱获得最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向胜利的关键。
房地产开发工程本钱管理与限制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最正确本钱完成一个特定的建筑产品，其管理必需是全过程、全方位的，解除多种干扰因素进展全面本钱管理与限制。怎样有效地限制本钱，我想从以下方面进展浅述：
一、本钱限制的意义
房地产开发工程的根本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的工程均有不同的地域环境，风格类型和运用要求，一次设计仅适用于一个特定开发工程。而就一个特定的环境和工程而言又有多种风格的建筑和构造类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发工程的本钱到达最低，其本钱管理那么是一个特别困难系统的工程。要完成这个系统工程必需由信息工程、专业技术、营销筹划、经济分析造价限制、统筹各方协同协作方能实现。
房地产工程的开发一体化程序为：选址、征地、筹划、设计、工程、销售、售后效劳六个阶段；但就工程开发建立分四个阶段：一是筹划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段；四是保修效劳阶段。
二、房地产工程的主要本钱构成
房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发工程的本钱构成。
1．工程前期阶段的本钱。
这一阶段主要是在市场调研的根底上，对工程进展可行性探究分析，综合论证和决策。具体工作包括房地产工程的构思与定位、目标设计、可行性探究和报批立项，这期间干脆发生的各项支出，对于整个工程来说是根底性阶段，特别重要。但是这一阶段的本钱占总本钱的比例较低，一般不会超过4％。此阶段的本钱主要是指工程开发前的市场调研、可行性探究等开发费用，为了保证工程的胜利，应加强此阶段的工作。
2．土地、土建、设备费用。
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土地费用是评价一个工程是否可行和预期利润的最主要的经济指标。房地产开发企业获得土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策的加强，通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。但土地、土建、设备费用是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地费用，约占总本钱的30-40%。土地费用是评价一个工程是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换本钱、批租费用、动迁费用等。我们在确定是否开发一个工程前，必需将预料的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出将来所开发每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼板价)，以此来进展工程的可行性评估。
配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活效劳性设计也是不行缺少的。其他收费工程中有些虽然属于押金性质，如档案装订金、劳保费、绿化保证金等，但由于种种缘由，企业难以全部收回。这类收费工程种类繁多，标准不一，很多收费工程由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，收费标准偏高。这局部本钱是房地产开发工程的本钱构成中受外界因素影响最大的一块，一般占工程总投资的10-15%。
3．工程设计与打算阶段本钱。
具体包括工程设计、打算本钱，招标投标本钱和施工前打算本钱。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建立工程费、建立工程勘察招标管理费、勘察设计监视管理费等。打算工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建立费、土地有偿出让工程办理“四源’，接用手续、人防、消防审核费用等。
4．工程施工阶段的本钱。
这一阶段是房地产开发工程的具体建立过程，一般从现场开工到竣工后交付运用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制运用费、投资方向调整税、协调费、绿化建立费等。施工本钱包括其间的人工费、材料费、机械费、其他干脆费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。
5．管理费用。
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括：管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。
在整个本钱中所占的比例一般为2％左右。
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6．贷款利息。
房地产属于资金密集型行业，因此必需借助于银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付利息，贷款利息也成为开发本钱的一个重要组成局部。但是对于具体的企业、具体的工程，它所占本钱的构成比例相对不稳定。
7．税费。
与房地产开发建立有关的税收包括：房产税、城镇土地运用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建立税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等，依据工程的不同，税费略有差异，除所得税外一般占销售收人的7％
8．其它费用。
它主要包括：传播费用、各种不行预见费用，在本钱构成中一般为5％左右。
三、房地产开发工程本钱限制措施
1、工程筹划阶段本钱限制
此阶段是开发工程的成败关键，一个工程筹划的好坏最终对本钱和效益影响可以到达30%左右。此阶段的本钱管理表现为工程的选址(地段、地块的选择)和工程建立方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的凹凸外，还要比拟补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的凹凸，结合销售价格进展综合平衡，选出最正确经济效益。接着是建立方案确实定，当建立地点特定后，对开发本钱和效益尤为重要，通常的作法是进展建立方案招标。开发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必需有经济指标(投资估算)，在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必需是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采纳措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进展审计评估，确认其真实牢靠程度，防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。
2、设计阶段的本钱限制。
设计阶段的本钱限制，是工程建立全过程本钱管理的重点，工程设计要尽可能采纳国家和省级的设计标准，因为工程设计的优劣不仅干脆影响着建立费用的多少和建立工期的长短，而且也影响建立工程的运用价值和投资收益，因而设计阶段对工程投资的影响最大。碧桂园企业都有自己的设计公司，更应当有效加强设计理念的合理性与科学性，有效限制设计规划方案，对工程本钱所带来的影响。据经历统计，在初步设计阶段，精心整理
影响工程投资的可能性为75％～95％；在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35％～75％；在施工图设计阶段，影响工程投资的可能性为5％一35％。很明显，工程投资限制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。依据以往所开发的工程统计，设计费一般只占建安工程总造价的l％左右，但正是这l％的费用，对工程造价的影响却占75％以上。按价值工程的理论来说，加大设计费的投入可以降低建立工程的本钱，即增加10％的设计费可节约5％的总工程造价。
在资金有约束的状况下，我们也可以采纳限额设计，限制开发工程的本钱投入。实行限额设计既可以保证工程的资金面不会造成太大的缺口，又能促使设计师采纳更经济合理的设计方案，从而幸免了设计的随意性。在设计中但凡能进展定量分析的设计内容，均要通过计算来确定。保证有效的本钱管理，并着重考虑以下两点：(l)设计前的投资估算。通过对社会同类工程的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在工程评估的根底上进展具体的综合比拟、进展投资估算，作为初步设计限制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实本钱费用，将施工图预算严格限制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。
3、工程招投标阶段的本钱限制。
建立工程实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建立单位的一些暗箱操作。在工程工程材料设备的选购
过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的酒店、住宅中所用的凹凸压设备、电缆、消防器材、水泵等投资额较大的子工程，采纳低价中标的形式，这样做不仅可以幸免哄抬标价的现象，又可以幸免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参与投标的企业及材料商中选取3家～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有必须知名度的企业作为投标人。在招投标办的监视下采纳了询标的形式进展投标。投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签确定询标依次后，进展第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进展其次次询标，以最终确认投标各方的最终报价。这样既给投标方必须的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，迫使企业尽量压缩自己的利润空间。
4、施工阶段的本钱限制。
质量限制、工期限制、本钱限制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素养参差不齐，局部工作只是停留在质量限制这个层面上，因而本钱限制还是由建立单位确定。因此，假设要做好施工阶段的本钱限制，就必需做到事前限制。而事前限制最主要的就
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是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进展审核，将工程变更尽量限制在施工之前。
施工阶段的本钱限制工作主要包括：
(l)编制本钱打算和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；
(2)熟识设计图纸和设计要求，将工程费用改变大的局部和环境，作为重点限制对象；
(3)对经济技术变更进展经济技术比拟，并进展预料和分析，严格限制设计变更；
(4)具体进展工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证；
(5)做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特殊是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔供应依据。
(6)定期进展工程费用超支分析，提出限制工程本钱突破预算的方案和措施；
(7)刚好驾驭国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的改变；
(8)留意合同签订、修改和补充工作，着重考虑对工程本钱的影响。
5、工程预决算的本钱限制。
在工程预决算方面，工程的本钱限制应引进投资监理的概念。具体的操作方法是：
(1)在决策和设计过程中，编制投资概算及预算。
(2)参与材料定价工作，依据市场材料单价调查，限制主要材料的价格，尤其是装饰、安装工程材料的价格。
(3)对影响工程造价的设计变更、签证，从专业技术须要的角度，提出合理化方案，进展筛选比拟。
〔4〕由工程部统一组织下，办理中间结算价格和竣工结算价格，并由造价部出具工程造价审核报告。
(5)在下一步的工程开发中，还需进展建立工程全过程的造价监控，确保投资价款的合理运用，最大限度地发挥建立工程的投资效益。
6、保修效劳阶段的本钱管理与限制
保修效劳阶段的本钱凹凸，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，那么可以将保修费用降到最低水平。
(l)作好商品房的运用说明书和保修书，分清开发商、施工单位和用户各方应担当的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。
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(2)加强物业管理公司的素养教育及管理工作，加大对物业在运用中的监管力度和维护保养，从而到达削减保修量提高开发商信誉的目的。
四、本钱限制总体上应留意的问题
1、本钱限制的综合性
本钱目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调本钱限制而无视了其他目标的实现，例如为了降低本钱而降低质量要求，结果可能因为质量问题而造成返工或停工，拖延工期，不但达不到降低本钱的目的，也会损害工程的整体功能和利益。因此，在工程实施过程中，本钱限制必需与质量限制、进度限制、合同限制同步进展。实践证明，本钱的超支通常并非本钱限制本身的问题，而是由于目标的调整或是其他因素造成的，这些问题通常不是靠单独加强本钱限制就可以解决的，还须要通过合同限制、技术措施、管理措施来综合解决。因此，当采纳某项本钱限制措施时，要考虑这项措施是否会对其他的工程目标限制产生不利的影响。如在采纳限额设计进展本钱限制时，一方面要力争使实际的房地产工程本钱限定在本钱额度内，同时又要保证工程的功能、运用要求和质量标准，这种协调工作不行或缺。
2、本钱限制的全面性
房地产工程的本钱限制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建立及销售过程中的全部费用。在本钱限制中，要对具体的房地产工程费用组成实施限制，防止只限制建筑安装本钱，而无视设备和器具费用的限制；要对房地产工程构造内的全部子工程或单项工程的费用实施限制，防止只重视主体工程工程本钱，而无视其他工程的本钱限制；要对全部合同的付款进展限制；要对本钱数量进展限制；对费用发生的时间进展限制，以满意资金运用打算的要求。
3、加强企业内部本钱管理体系的建立
〔1〕建立企业内部本钱限制管理组织机构
成立一个强大的本钱限制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素养和管理水平，总结经历、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。
〔2〕健全本钱管理制度、制定管理目标
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健全本钱限制管理制度、加强相识、落实责任、使本钱管理工作走向科学性、标准化的管理模式。
制定本钱限制管理目标：从一个工程建立开绐，首先要针对工程建立开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标本钱和目标收益，多做调查探究，在可能的状况下要让目标本钱尽可能具体，甚至包括一些不行预见的本钱支出及风险系数，把本钱预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和限制，使之到达“行之有效”。
〔3〕强化企业内部的本钱限制管理
工程开发的本钱限制，不能仅依靠决策管理层，还须要在企业内部建立一套完善的本钱管理制度及体系。比照实行本钱限制管理的约束机制和鼓励机制，对每个部门每位员工分别进展考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的安排制度，落实本钱管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩清楚，形成降低本钱提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝合力，培育以效益为中心的企业文化，让全部员工意识到企业利润的形成靠的是对本钱的有效限制，靠的是全部员工的共同努力，树立员工的主子翁意识。
4、工程立项阶段，作好目标本钱预料
进入工程立项阶段，企业首先要做好调查探究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购置力等因素确定。在工程方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以依据市场价格采纳拟定目标利润的方法来推算工程的目标本钱，再将目标本钱按期间费用和开发本钱进展分类和分解。在正确划分本钱工程根底上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，依据目标本钱预料各项税费支出，预订支出打算，让目标本钱及目标利润具有可预见性和可控性。
5、工程设计本钱限制的留意事项
房地产工程设计一般可统分为方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到工程的开发本钱。整个设计阶段既是目标本钱进一步优化的阶段，又是具体分解目标本钱并进展落实的阶段；在这个阶段，本钱管理要驾驭一个重要原那么，那就是已经确定的目标本钱只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：
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〔1〕工程设计托付时，要向设计单位及设计人员供应尽可能详尽的精确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确工程开发的定位、工程建立本钱范围、质量及效果，特殊要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、构造设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好本钱节约。
〔2〕初步设计完成后，要谨慎审查比对，不能过分依靠于设计部门。这一阶段特别重要，着重应留意的是设计方案是否到达所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比方户型，是否充分考虑在最大程度上满意现代人们的日常生活居住的须要，环境艺术配套设施，是否从
“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发觉很大一局部购置者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比方建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量幸免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采纳经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济管用、美观舒适，不求奢华但求新奇。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，幸免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进展本钱预算并再与目标本钱进展参照，这样做目的是为了幸免超预算设计。
〔3〕施工图设计阶段，这是限制工程本钱最主要的一环。在设计过程中，有些工程设计人员只留意设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建立本钱的重大影响。因此在这一环要特别留意，不行无视。比方：
a、根底构造形式的选用必需依靠真实的地勘资料并对持力层进展谨慎选择，幸免在施工时出现超深或返工现象。
b、构造配筋量标准不一。有些设计人员为了削减工作量，对配筋及截面不进展单独计算，统一配筋；比方对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是特别奢侈的。
c、平安系数取值偏大。比方：构造平安重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。
d、构造按取大值的方式进展统一标示或作文字简洁说明。以上设计毛病是限制工程本钱不行无视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要特地组织专业管理人员对施工图进展谨慎和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图
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纸错漏、运用材料及工程本钱的问题要刚好与设计人员进展沟通并更正，幸免不必要的损失及奢侈。
6、工程实施阶段，可以从以下几方面考虑
〔1〕工程预算本钱限制。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进展施工图预算，此时图纸文件事实上已经定局，施工图预算只要是遵照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规那么进展计算工程造价。在这个阶段的工程造价本钱限制方法只要是谨慎地、客观地遵照图纸计算工程量，要做到工程不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比拟细致且擅长发觉问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进展记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，幸免在施工中出现过多的设计变更而造成建安本钱增加。此外，在独立费工程和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原那么上是依据当地政府公布的当期材料信息价，但事实上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以本钱限制部门就必需进展市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果到达较好的真实性。
〔2〕工程发包施工方的邀标与选择，严格选择施工单位，要求施工方对工程施工管理具有较强的管理实力和经济实力。建立合作共赢伙伴，缔造条件，共同实现工程品牌标准和赢利目标。
〔3〕合同管理与限制。合同管理是开发企业的重要内容，也是降低工程本钱，是限制资金投入的有效手段。签订合同谨慎审核，严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约，守合同重信用，依法标准操作。合同管理员、财务部门、工程工程部等有关人员亲密合作，经常到施工现场了解工程进度，驾驭施工形象，使每笔履约款项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进展付款，做到了量款同步，较好地限制了资金的投人。
〔4〕加强现场管理。严格催促施工方按图施工，严格限制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，刚好驾驭各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。
〔5〕充分调动现场管理人员的踊跃性，实行效益嘉奖制度。在施工过程中，如有人发觉施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以依据其节约效益赐予适当嘉奖。
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〔6〕对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及限制。比方对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要依据施工合同进展严格查核，对就高不就低的工程要坚决订正。
由以上几点可见，房地产开发工程的本钱限制与管理是一个多阶段的、动态的和困难的，要做好房地产工程开发的本钱限制就必须要树立起企业的本钱意识，做好开发过程各个环节的本钱限制和管理工作，建立一套完善的本钱限制管理运行体系，只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地，并为企业赢取较大的赢利空间。
谢金雄区域办公室编制
2010-7-1
篇二：房地产成本控制前言目的意义
房地产项目成本控制研究论文一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视，房地产项目成本控制不
单单要构建控制体系以及控制流程，同时也要构建多层次的控制体制。
紧跟着信息时代的不断深化，已经逐渐开发出多种成本控制软件，同
时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本
的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
（—）决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言，虽然在决策阶段中已经进行成本
控制，但是企业重视的力度并不足，其中，主要体现在制定可行性研
究报告单单为了筹集资金，只重视报告的实行，进而能够顺利筹集资
金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求，房地产企
业应当合理的收集材料，并对建设的规范性进行科学的分析，从而促
使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶
段的项目成本控制，但依然需要改进。其中，主要的问题有两点：第
一，房地产企业没有建立策划部门，并欠缺相关的专业人员；第二，房地产企业的项目决策没有进行定量分析，同时也没有明确土地使用
权以及增值税。
（二）设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言，并没有重视项目设计阶段的成本
控制，通常都是注重设计费用的控制，而不重视设计单位的能力水平。
一
般而言，房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进
行设计。然而，设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的
进度、施工的技术要求等，并没有标明约束设计单位的内容。其中设
计阶段主要存在以下几个问题：第一，没有落实设计招标制度，从而
导致设计单位的竞争力不高，同时，由于房地产企业过度重视港澳台
以及国外设计单位的名气，而忽略了客户对房屋的具体要求。第二，房地产企业并没有规范设计任务书，任务书中并没有明确客户的实际
需求。而且，设计任务书并没有明确对成本的要求，没有重视对成本
的控制。
（三）
建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的
的时候，会体现出熟人工程以及关联工程，从而导致幕后关系网不断
增大，从而对招标投标产生影响，最终导致招标投标的不公平。对于
很多的工程项目招标投标而言，虽然看上去是在很公平的进行，但很
多的工程项目都是不能顺利展开的。
同时，现场签证控制制度并不健
全，从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候，会花费
一定的时间，在工程实施的过程中会出现一定的问题，从而导致工程
成本的增加，最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现，并会导
致工程总成本的增加。
（四）
竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款，对于建设工程施工合同而言，建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容，而不重视工程
款项的计价规范、计量依据以及结算方法等，从而导致口头合同的大
量
出现。同时，房地产企业并没有确定工程资料，比如现场签证、设
计变更、施工图纸等，从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单
位而言，由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算，为
此，承包单位会故意拖慢办理结算的进度，进而能够得到房地产企业
的一定补偿，最终不利于结算的有效完成。除此之外，项目的审核人
员的综合素质不高。通常而言，监理单位的相关人员并没有全面学习
法律法规等知识，而且，由于相关的技术人员不足，从而导致了一部
分技术人员的专业知识以及技术水平不高，使得一部分不规范的问题
出现，最终导致项目成本的增加。
（五）营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中，房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言，项目的推广应当由立项到销售的整个过程，每一个环节都要进行推广，并要有相关的宣传策划。同时，一部分的房地产企业随意实施销售计
划，从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
（一）决策阶段的有效途径
第一，要对土地成本进行控制。首先，要对土地费用能够承受
的限额进行控制。在进行竞拍土地之前，一定要制定相关的方案，其
中要包括对未来的销售额进行预测，要建设怎样的楼盘，紧接着要计
算出建造的成本，从而能够计算出企业能够承受的价格底线，最终能
够确保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值税。一般而言，房子卖出的价格会直接影响增值税，同时也会对增值税的成本产生一
定的影
响。当运用超率累进税率进行征税，卖出房子的价格越高，增
值税率就会越高，从而导致土地增值税税收成本的增加。为此，房子
卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式，同时也会对税率的
选择产生一定的影响，从而导致土地增值税税收成本的变化。第三，资金要可靠。对于房地产企业而言，筹集的资金主要于股东，同时，也可以通过融资进行筹集。为此，房地产项目的资金一定要可靠，从
而能够促使房地产项目更加顺利进行。
（二）
设计阶段的有效途径
第一，有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本
控制，就一定要有效的设计招标。其中，可以采用网络、报刊等手段
进行招标公布，从而能够吸引更加多的设计单位参加招标，进而能够
促使房地产企业得到更加优秀的设计方案，不单单能够有效的控制成
本，同时也能促使企业经济效益的不断增加。
第二，要进行限额设计。
要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计，并要进
行科学的考核，有效的推动责任落实到每一个人身上。同时，要制定
奖罚制度。此外，设计单位要保证工程的安全，确保工程的质量，并
要运用新的工艺方案以及材料设备，从而能够合理的节约投资成本。
此时，企业可以根据所节约的投资额的多少，进行不同程度的奖励。
（三）
项目建设阶段的有效途径
第一，公平选择施工单位。对于房地产企业而言，要充分考虑
施工单位的能力水平，其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用
以及所运用的技术是否达到要求，而且也要考虑施工单位的信誉。同
时，房地产企业要指定有效的招标文件，并要严格审核投标企业，公
平选择最合适的招标人。第二，要建立完善的现场签证制度。对于现
场签证而言，一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时，签
订合同前，要全面核对合同的内容，从而避免不必要的矛盾出现。
（四）
项目竣工结算阶段的有效途径
第一，要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及
过程等，当发包人不接受合同中的期限要求时，承包方应当加入相关
的规范性文件以及规章制度，从而确保合同的适用性。第二，促使审
核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言，不单单需要专业知
识和技术，同时也要有效的运用有关的法律法规。同时，审核人员要
明白定价的方法，从而能够随时落实变更的情况，更好的清楚材料的
价格。
（五）
项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候，一定要制定健全的营销策划。要根据现场
的实际情况，进行合理的市场调研，促使销售策划的完善。同时要在
控制的范围内，制订科学的策划方案，从而能够了解市场销售的实际
情况，更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述，房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶
段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本，从而能够促使工
程建设成本的节约，最终促使企业经济效益的不断增加。
篇三：房地产成本控制前言目的意义
龙源期刊网http://www.qikan.com.cn浅论房地产开发成本控制作者：叶爽
陆孟力
来源：《城市建设理论研究》2013年第08期
摘要：21世纪的今天，具有中国特色的房地产开发建设正面临一场新的革命。从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面的要求越来越高，而作为房地产开发企业首要的要求是即工期短，又要投资效益好。针对房地产项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益。
关键词：房地产；开发管理；成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
前言：
随着我国房地产业市场竞争的日益激烈，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。
1．我国房地产市场开发现状
1.1市场现状。上世纪90年末至今，我国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。房地产业在国民经济中的支柱地位和作用显而易见。然而我国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
1.2政府对现状的态度。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。
1.3消费者对现状的态度。大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。
篇四：房地产成本控制前言目的意义
房地产公司目标成本、责任成本管理的意义郭颖
【期刊名称】《建筑技术开发》
【年(卷),期】2011(038)006
【摘
要】房地产行业及其产品的特点,房地产开发项目成本构成及其控制特点和控制程序,决定了房地产开发项目成本控制应遵循全面控制原则、动态控制为主的原则、目标管理与责、权、利相结合的原则以及技术与经济相结合的原则.以目标成本和责任成本管理为核心的成本管理体系,是以责任成本控制为核心的目标成本管理,其内涵涵盖了责任成本和目标成本的主要内容,承袭了它们的核心思想,该体系恰好可以很好的覆盖房地产开发项目成本控制的四个原则,是以追求效益最大化为目标的成本管理方法.
【总页数】5页(P57-61)
【作
者】郭颖
【作者单位】奥特莱斯投资管理有限公司,北京100027
【正文语种】中
文
【中图分类】TU723.3
【相关文献】
1.推行责任成本管理
完善目标成本管理体系[J],2.制造企业目标成本管理应用研究——宝钢的目标成本管理实践[J],赵宇环
3.我国目标成本管理存在的问题、原因和对策--以邯钢集团的目标成本管理为例
篇五：房地产成本控制前言目的意义
房地产项目开发全过程的成本控制与管理前言
房产行业发展很早，但近十几年来，我国房地产业发展迅速，造就了一批亿万富翁，房地产开发利润空间较大，以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业，房价一再上涨，房屋空置率逐渐上升，房地产泡沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，控制房价，我们多数人对房价比较关心也比较熟悉，对地价可能也大概了解，但对房地产的泡沫是多大了解的不是很详细，只有我们把握了房地产的成本组成才能真正了解房地产企业的利润，也只有知道了成本组成才能有针对性的去控制开发成本。
我们通常涉及到的狭隘的成本控制，施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制不只是房
产公司成本控制部门(预结算部)的事情，而是贯穿于整个房产开发的全过程，不是单纯的工程成本，而是全成本。
房地产项目全成本的概念和范围：房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。
全成本费用组成1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿）、2、工程成本、3、营销成本（广告宣传、代理费）4、管理成本5、财务成本（税金利息）以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有的环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍），所以成本控制工作要在九个环节都要介入，成本控制与管理是房产开发公司全员的事而不是哪
个部门那几个人的事情。
以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门（今天我所介绍的职能部门基本上按咱们公司现状，真正房产运作时，公司的组织机构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作的审批到总工或各分管副总即可。）
房产开发项目成本控制的九个环节
第一项
项目立项环节成本控制
第二项
二、规划设计环节成本控制要点
第三项
招投标环节成本控制
第四项
施工环节成本控制
第五项
材料及设备采购环节成本控制
第六项
销售环节成本控制
第七项
工程预结算环节成本控制
第八项
期间费用的控制环节成本控制
第九项
物业管理阶段成本控制
一、项目立项环节成本控制要点
项目立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节的控制基于公司与政府的各方面关系。
该环节涉及的工程成本主要是土地成本，土地的获得方式可分分有偿获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房产开发不可能）和无偿获得(行政国家划拨，房产
开发不可能)。
这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作划分，其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
征地费用
少交或晚交，力争减免
经营部负责
拆迁安置费用
房产确权后办理拆迁经营部负责
安置费用
自建部分按照公司工1、新征土地
工程部、项目部和成程体系走；交政府部分（国家出让方本部负责
大市政费用
按有关规定办理
式获得）
满足公司利益最大化，程、营销、成本参公司决策层负责
合理提高容积率，降低工买断内容
明确买断内容规划条件
开土地成本
与
发明细
公司决策层负责
形负责
式2、买断项目让方式获付款总额
为公司争取最大利益
公司决策层付款时间
周期长、次数多
公司决策层负责
（转与项工程部负责
四通一平的标准
明确验收标准明细
得）
目付款时间直接于手续风险
公司决策层负责
挂钩。
符合集团要求，有利合作方式3、合作开发
公司发展；
公司决策层负责
分成比例
双赢原则；
公司决策层负责
营销部负责
交房标准
交房时间
不低于合同中尽可能地延后交房，交房标益营销部负责
准
付款总额
选择有利于公司利公司决策层负责
公司决策层负责
的方式
付款时间
二、规划设计环节成本控制要点
规划环节的成本控制所占权重最大，决定整个工程成本的70%—80%，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。经营部、工程部、项目部在该环节承担主要的职能。（二、三、四、五属于工程成本）
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
市场信息搜集和分析
市政状况信息分析
经营部、工程规划要点确立
营销策划相互配可行性设计变更
组成可行性规划部、（1）可行性规划设计
合可行性研究设计任务书评审委员1、规划方案
会，对方案进行评审、确定。
由公司决策层工程（2）方案评审
部负责，销售部配未通过的方案进入对可行性可行性设计变更环节，再重新评合进行评审。
审。
规划设计根据实际情况进行细节调整
工程部负责。
（3）设计成果
设备选型方案提前确定
根据提交的设计成果进行投资估算
部配合
根据项
成本部负责，工程目前期运营的情况工程部负责，销售和市场分析制订设计任务部协作
书2、报批设计
（1）设计方案
工程部负责
方案设计招投标
工程部负责组织
方案设计评审
注意市政设计
（2）报批
工程部责。
注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
对报批设计进一步调整
（1）扩初设计要求
工程部负责
设计要求
内部审核
根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环工程部负责，成本（2）成本概算
境方案等因素对总成本作部配合3、扩初设计
出概算
工程部负责
制订经营指导书
根据扩初设计要求招标
工程部负责
专家评审
（3）扩初设计图
内部评审
工程部负责
设计调整
勘查单位的选择
（1）地质勘察4、地质勘探
工程部负责
勘查报告的分析
（2）设计方案评审
根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求
工程部负责，其他（1）施工图设计要求
建安施工图中结构造价、部门协助
建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于5、施工
图设计
设计方可控部分，应严格审核。
政府部门报批费，按政府（2）报建
工程部负责
有关政策交纳。
互审互签，明确修改意见，（3）审图
工程部负责
设计洽商6、销售处设计
售楼规模要求
工程部负责
控制
根据扩初设计图、经营指工程部负责，销售（1）
方案设计要求
导书和实体研究的结果确部协助
定方案设计要求7、装修方案设计
市场信息调研
（2）
材料设备选型成工程部负责
根据设计要求确定装修材本方案
料和设备
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
销售部负责
小区建筑物功能工程部负责，销售
的经济评估市场调研
（1）结合营销费用有针对性扩充建筑物功能
部协助
市政状况调研
（2）市政配套方案
工程部负责
争取政府有利条件
根据投资估算和报批标准工程部负责，项目确立环境设计方案目标成（3）环境方案设计8、功能设计
部协助
本总额
市场现状分析，智能化必（4）智能化设计
要性分析
工程部负责
智能化内容控制
保持各部门与销售部的信工程部负责，销售（5）销售宣传
息畅通，保障销售承诺与实部协助
际功能的一致性
（1）设计调整费用
工程部洽谈
工程部负责9、设计变更
工程部负责、销售严格按照设计变更洽商流（2）设计变更洽商
程进行
部协助
在扩初图确定前确定材料（1）选型
设备，使设计在图纸阶段就工程部负责
10、材料设备
（2）方案确定时间
考虑了材料设备的安装
招投标
工程部负责
（3）采购
工程部负责，成本其他费用
限额设计
物业管理完善费
部配合
三、招投标环节成本控制要点
招投标环节的成本控制涉及到工程部、成本控制部、项目部、财务部等多个部门的配合运作。这个环节成本控制的重点在于招标文件的制订、参加投标的合格服务商的选择、标底的编制。该环节的工程部、项目部、成本控制部共同承担该项职能。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
经营部负责规划、建立合格承包商、工程监理、造价咨询、材料及设设计、勘察等前期备供货商名录及资料库。
工作的招标洽谈；
成本控制部负责工从公司合格承包商名录中选择投标单位。
程、监理、造价咨（1）资质
询、配套工程、及（2）管理水平
投标单位不少于三家。（已建立合格承包商名录材料的招投标及合1、投标单（3）技术力量
的直接从名录中筛选，没同洽谈签约，工程位的选择
（4）历史记录
有的公司各部门均可推部项目不配合。
（5）资金实力
荐）销售策划、方案代
（6）合作经历
理等部负责
招标委员会审核
各负责单位筛选三家以招标委员会主任审上投标单位报公司审核。
批。
各类合同的招投文件内容成本控制部会同工工程部、项目部负责编报应包含：
招标项目的技术要求；
程部和项目部对照1）工期；
表材料进行市场考成本控制部负责招标文（（2）工程造价或取费标准；
件商务部分的起草，连同察；工程类招标由（3）质量要求；
工程部或项目部编报的技成本控制部负责各（4）付款方式；
术文件汇总整理招标文件类标的的编制与审（5）招标范围；
后按流程审核。核。
（6）结算方式；
（7）验收标准；2、招投标（8）投标注意事项；
文件
（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；
（10）投标时间；
（11）开标时间；
（12）评标方法；
（13）投标单位补充意见；
（14）标准合同条文；
（15）图纸、其他要求等。
（16）保修期限
综合评定，确定中标单位。1、技术评标3、评标和(1)技术性评标和定标2、经济评标
公司评标小组
定标(2)经济性评标定标3、合作经历4、企业业绩和信誉
四、施工环节成本控制要点
施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更签证带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制需项目部、工程部、成本控部、财务部等部门共同完成，因此该阶段要注意各相关部门的及时沟通和良好合作。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工成本控制部负责计中的重大设计调整。
算变更费用（含可能引起的索赔）进行测加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发算。
（1）变更评项目部负责变更引予以事先约定。
起的工期成本部负责变更后的各种变化，为估
生变更的地方有预见性，并变化记录。
各部门全面评估变更带来审批提供参的成本分析。
考依据。
根据变更原因将设计变更1、设计变更分成两类（一般变更、重大环节
变更），不同类别按相应的审核签认流程进行。
工程部、项目部负（2）变更的审核签责
设计变更通知单。
认
变更必须有设计单位、工程部、项目部共同签字后发放。
一般变更由项目
部、工程部审批，重大变更由公司领导工程部负责下发
（3）变更的审批
审批
控制要点控制什么怎么控制谁来控制
现场签证的确认依据招标（1）签证的必要性
文件和施工合同
项目部负责
现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原（2）签证的时限
则。1、低于5000元的经项目部讨论后，由项目经理签署原始签证单。报工程部审核盖（3）签证的费用
章后下发相关单位。
费用核对由成本部2、大于5000元的报公司工程部审核对后由公司领导审批（总工或总经理）
认真核对签证的工程量准2、施工现场确。
签证
签证的内容、原因、工程（4）签证的工程量
量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师项目部负责
的签字确认。
商通知单
施工洽必须遵循“先洽后干”的原（5）签证的审批
则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。
对工程变更、签证应定期进行分类汇总统计分析，并根工程部、项目部和成（6）签证的反馈
据统计资料对控制工程变更本控制部
提出改进意见。
（1）扩初图会审
图纸多层次会审会签及审（2）施工图会审
批制度。
（3）分项、分部图工程部负责3、审图
各专业互审互签制度。
会审
力争在开工前把图纸中的（4）各专业技术图问题修改完。
纸会审
（1）分包方式
通过投标确定配合费。
工程部、项目部、（2）分包内容4、总分包配应避免在施工过程中修改成本控制部协商，（3）分包的责任界分包方式、分包内容、范围合费
公司领导审定。
定
而增加工程成本。
（1）选型
工程部协同项目部施工所用的各项材料的选材料供应方式
型应在材料招标前确定。
（2）负责5、材料供应
（3）材料计划
（4）预留时间
工程部、项目部成先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。
本部
限
时编制材料计划。
工程部、项目部
材料计划签认。
要考虑可能出现的问题，工程部、项目部
留出相应的时间。
按合同约定执行付款。
项目部、工程部、（5）付款进度
按进度付款。
成本控制部、财务（6）工程进度
多层次多角度审核工程进6、工程款的部
度。
支付
根据情况由不同级别人员执行流程
（1）付款的审批
最终审批。
五、材料及设备采购环节成本控制要点
材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。这一阶段的成本控制需项目部、工程部、成本控制部、财务部等各相关部门共同完成
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
部、工程部共同对应
计划
负责
采购招投标及订
立合同时间
与工程进度相配合
项目生产周期1、材料进场运输周期
具体与采购点远近相安装、验收周期
与工程进度相配合
交叉作业时间
与市场信息
市场工序安排相联系
日常搜集市场信息，建立材料成本控制部
信息库。
材料设备的技术参数由设项目部、工程部
技术参数
计部确定或封样。2、材料的性执行公司招投标管理必须招投标的材料设备要制定能价格比
招投标计划。
招投标
不需招投标的材料设备，采用三流程
家以上厂材料款支付方保修家报价选择。
预付款限额控制
首次验收后付款总额进度式
控制。3、材料款的执行工程款审批流程
材料款支付进度
支付
款一般不低于合同总同确认货到现场数保修款
价的5%。
依据合同中约定付款。
几方共数量验收
量
项目部负责
外观质量的验收4、材料验收
质量验收
安装后质量的验收
投入使用后的质量验收
在合同中明确货物的卸货材料保管
和保管的责任承担者5、材料保管项目部
与保修
材料保修
任和保修期
用合同的方式明确保修责
销售环节成本控制要点
销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至公司高层都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
（1）费用总额
确定费用目标总额
（2）市场信息收集
营销部、组织项目部根据各种相关因素（3）营销计划
及相关部门形成营确定具体计划和费用1、营销方案
（4）营销预算
销方案报公司领导审批
征求各方面意见，按（5）营销方案审批
审批流程操作
销售人数控制
（1）现场销售人工费用
营销部负责
销售工作进度控制
奖励办法控制
（2）现场销售器具费2、营销现场（3）卖场、现场包装费
费用
营销部负责，公司领（4）销售模型费用
额度内调剂和超额导审批
（5）宣传资料及礼品费
审批制度
（6）展销费
（7）计划额度控制
（1）媒体及广告代理公营销部负责
专人负责
司信息收集和分析3、媒体选择
先评后选的原则
（2）招投标
销售部负责。
内部评审
招投标
费用目标
（1）设计
经营部负责设计，项4、样板房装方案选择
目部负责建设和维修
施工合同
（2）施工、维护
护
现场管理
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
营销部负责市场销售价格（1）销售折扣点
的调研，提报方案公司领导5、销售回款
审批
（2）回款周期
财务中心负责，营销部配合
营销部负责。设计、工程给出
监督6、销售补充制作楼书
（1）
承诺的承诺分类
工程部负责，营销部协条款及承诺
变更
审批
（2）设计变更与承诺
助。
承诺变更
晚交房原因分类处理
（1）交房日期
营销部负责，工程部、项（2）保修期7、客户交房
与施工队洽商延目部、物业公司配合
长保修期
（3）质量补偿
交房验收协议
与销售相关的其他费用（如因销售要求而由营销部提出，报公司领严格按相关流程
发生的设计洽商变更进行
导审批后实施
费）
工程预决算环节成本控制要点
工程预决算环节的成本控制重点在于现场有关资料信息的及时和准确性。这一环节的资料的审核要项目部、工程部、成本控制部共同协作完成，成本控制部是该环节的主要职能部门。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
设计图纸完整，减少变（1）工程预算内容更材料选用明确
与招标范围的统一经营部负责设计图纸的标底编制详细，避免缺1、公司统一（2）标底中材料价项漏项，材料价格严格执完整性
招标项目的格的确定
行市场价。
成本部负责造价的合理工程预算
（3）合同价款的确和准确性
所有预算项目，预算出来定
后要多方比较，组织相关部门进行会审，报总工审核。
在招标对公司所有不在招标范围的工程先预算后发包。2、不对图纸设计上暂时定不成本控制部负责，工程合同价款的确定
下做法或施工范围的项范围的零星部、项目部配合
目，每月到现场实际收项目
方。
所有工程变更须由工程部审核签字。
现场签证单随时发生及时工程部、项目部负责提变更工程量的增减
发放到成本控制部，对费用报到成本控制部的结算现场签证的增减
进行及时审核以便结算调资料是完整准确的，成2、工程结算资料的完整性准确整。
本控制部负责各类费用（统一招标性
项目部对施工企业提报的和理性准确性，财务中的工程）
甲方发包项目及甲结算资料审核签字后报工心负责工程款的分期支方供材的结算
程部审核。
付
本控制部审核费用
财务中心负责结算工程款的支付
（1）竣工资料的完项目部、成本控制部共同整性、及时性
办理施工用材料价格的确项目部、工程部负责资4、不在招标（2）现场做法的隐定。
料的准确性，成本控制范围成
的零星蔽资料
项目部负责零星施工项目部负责造价的审核
项目结算
（3）材料价格的确竣工资料的整理，并组织工定
程部、成本控制部及时到现
场验收，保证竣工后及时结算
发包方履行自己的合同义工程部、项目部负责施工务
合同中技术条款的监控
（1）工期
发包方督促承包方履行合工期与质成本控制部负责施工合同义务
（2）质量
同中合同条款经济部分量重视过程中控的监控
制
项目经理负责现场各施工方的配合协作问题，明确哪项目部负责施工过程中（3）配合管理
些配合需支付配合费5、违约与索协调、配合
赔
配合费用的发生在合同条款中约定
该工作注重及时性，当造成重大停、窝工时，工程部、项目部先分析原因提报资项目部、工程部、成本控（4）停工、窝工
料，报公司领导共同分析确制部共同配合
定。
控制部及时进行停、窝工费用核算
成本
期间费用的成本控制要点
期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务中心在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。（财务费用）
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
制定年度资金计划
（1）公司开发速度、财务中心负资金占压费用估算与规模与贷款计划
划，控制占责年度资金计压资金量
控制
（2）土地价款的支付
项目部负责项目总体开发制定项目总体开发计
划
计划1、财务费作量
用
完成工程进度工施工过程发生的设计（3）工程款的支付
变更
执行公进度工作量的割算审核
营销中心负责年司进度款拨付流程
度销售计（4）销售回款的管理
金
人力资源部（办公室）负制定年度销售计划
划
（1）薪依据国家和公司有关2、人工费（2）岗位津贴
规定制定方案有决策责拟定方案，公司决策层用
（3）出差补助
层审批
审批执行
（4）绩效工资
（1）通讯费用
通讯费用实行限额报
销
（2）办公费用
办公室与财务中心负责
办公费用实行定额报
销
（3）车辆交通费
车辆交通费实行油料
归口管理；过路费、过3、行政管桥费、停车费、养路费
理费用
实报实销管理；维修
费、保养费事前审批；
招待费用实行限额报（4）招待费用
销
物业管理成本控制要点
房地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。物业公司担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定房地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
制定委托管理邀约并致物业公司
（1）未销售的商品房
物业公司就邀约项目1、委托物营销不负责与物业公司
提交物业管理方案
业管理
签定委托管理协议
（2）样板间
营销部达成一致意见后签订委托管理协议
经同公司制定委托经营合同
物业公司就委托经营合同提交委托经营方（1）康乐中心2、资产委营销部与物业公司签定案
（2）幼儿园
托经营
委托经营
合同
（3）班车
理协议
经同公司营销中心达成一致意见后签订委托管使用维修基金部分，维修费用由物业公司确认，业主委员会同意执行国家规定。
（1）使用维修基金部使用维修基金的由物业需维修费用的部分，3、物业维分
业主申报，物业公司确公司负责。
修
（2）需维修费用
认上报公司，工程中心房屋维修执行公司流程
制订方案，成本中心出预算，工程中心负责实施维修
（1）物业管理费亏损（含环境维护费）
依据国家有关条例规4、物业亏定由物业公司统一实物业公司
（2）取暖费亏损
损或补贴
（3）水电费亏损（含施
差额部分）
篇六：房地产成本控制前言目的意义
浅析房地产企业成本控制摘要：房地产业在我国国民经济中占有十分重要的地位，不仅是是我国国民经济的基础性产业，还是我国国家财政收入的重要来源，同时也是近年来人们投资、消费的热点。对房地产开发企业来说，衡量该房地产项目是否成功的标准是其价格与品质，而该项目的经济效益则通常通过利润的最大化和成本的最小化来实现。因此，加强房地产企业成本的控制和管理是房地产项目管理的核心和重要环节。
关键词：房地产企业；成本控制
中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：
前言
目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施
一、房地产项目的成本构成及特点
房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共配套费用、管理费用、财务费用、税费以及其他费用
篇七：房地产成本控制前言目的意义
房地产建设项目的成本控制及具体控制措施摘要：随着城市的不断加快，近年来我国的建筑业也在快速发展，但是在快速发展的同时我国的房地产市场也一直存在投资失控、造价概算超支、工程质量低劣以及楼价过高等问题，这些问题出现的根本原因是项目建设过程中没有进行严格的成本控制。面对竞争日益激烈的市场环境，如何有效进行建设项目的成本控制，最大限度的实现经济效益和社会效益一直是房地产开发项目的重大问题。本文根据房地产业的现状，结合个人的实践经验，从实际出发简单阐述了房地产建设项目的成本控制以及具体措施。
关键词：房地产业；项目成本；控制；意义；措施
在一定的社会环境下，房地产开发的利润非常丰富，但是由于许多地产开发商对于房地产的项目开发成本控制问题没有足够的重视或者缺乏相应的行之有效的措施，所以随着一系列国家宏观调控政策和管理条例的出台，房地产市场的竞争更加激烈。目前，对于房地产建设行业来说，要想在市场竞争中生存并且发展，必须提高对建设项目成本控制的能力，不断提高企业的综合竞争力。项目建设的成本控制可以有效降低建设成本并提高盈利空间，是房地产业持续发展的根本途径。
1、房地产建设项目的成本构成及成本控制的意义
成本是生产产品所小号的人力和物力的货币表现，房地产建设项目的成本包括多个方面，涉及的领域较多，例如环境、技术和管理等领域，总之，成本构成是项目实施的各个过程所产生费用的总和。具体包括土地费用、施工费用、管理费用和后期销售费用等等。
产品成本是考察和分析产品经济效益的重要指标，所以房地产建设项目的生产效率的高低、材料消耗的数量以及资金周转的快慢等等都可以从项目成本上反应出来。随着人们物质水平的不断提高，人们对住房的要求也越来越高，而近年来国家政策又在不断加强对房地产业的调控，所以房地产业赢取市场的根本途径就是要不断加强对建设项目的成本控制和加强对建筑产品的品质管理[1]。房地产业要采取合理的、有效的方法，加强对建设项目成本的控制和品质的管理，不断提高企业的核心竞争力。
2、房地产建设项目各个阶段的成本控制及具体措施
2.1投资决策阶段成本控制及措施
在房地产建设项目的前期，合理的选择建设地点和地区、科学的确定建设标准等等，是工程建设的基础，这些选择和决定直接关系到建设项目的工程造价成本以及项目建设后期的经济效益。建设标准的水平是否合理是控制项目投资和进
行建设指导的关键。
一般情况下，房产企业土地的获得方式都是通过招、拍的途径在土地市场上公开取得。在选择建设地点时，要本着节约土地的原则，尽量选择工程地质条件良好的地段，避免低下结构存在地下暗流等障碍物质，此外，土地的外形及面积要满足建筑物的需要。在选择建筑地区的时候，要选择靠近原料和消费地的地区，另外，建筑地区还要在工业或商业项目适当聚集的地区。建设项目标准的确定应该从我国的经济发展水平出发，要根据不同地区、不同规模和不同功能的标准合理的确定建设标准。在进行建筑设备的选择时要尽量选用国产设备，还要注意各个设备之间的质量和是否配套的问题。建设项目的投资决策阶段，一定要详细认真的研究和分析以上的各个因素，争取做出最合理的、最经济的投资决策，为建设项目的成本控制做好基础的工作。
2.2工程设计阶段成本控制及措施
根据资料显示，一般工程设计的费用占工程成本的百分之一，但是工程设计对建设项目成本的影响约达到百分之三十五到百分之七十五左右。所以，工程设计在整个建设项目有至关重要的作用。工程设计直接影响到工程的造价和建筑产品的适用性，工程设计对整个工程造价的控制是全方位的[2]。
在整个工程设计的过程中，设计单位不但要注重设计产品的安全性和实用性，还要考虑设计产品的制造成本的高低。设计产品之前，设计者要对所要设计的项目进行技术经济分析，设计人员在进行建筑设计时要做好相关的工程成本预算，使设计的产品科学合理，不要造成设计概算超估算和施工图预算超概算等问题。设计者在进行设计的过程中要对项目的技术进行经济分析，不但要考虑建筑造型及占地面积还要加强对设计工程成本的控制。使设计的产品达到最佳的经济效益。此外，还有些设计产品对设计质量监管不严，导致设计基础过大，增加施工工程成本。国家和相关部门要对设计工作造成的投资浪费进行监管和制止，例如，可以规定设计人员对工程造价投资超标负相关的责任。
2.3工程实施阶段成本控制及措施
房地产业在施工建设的过程中，首先要按照施工合同的要求合理的制定施工方法、施工时间和施工费用等方案。施工项目的成本控制在工程实施的阶段往往可以起到良好的效果。在施工过程中，可以通过对人力资源、物质资源和费用开支等方面对施工成本控制进行指导、监督和调节。在施工过程中要及时纠正各种成本控制手段的偏差，把各项生产费用和施工费用控制在计划成本的范围之内，确保在施工过程中的成本控制。
由于在施工阶段对建设项目的成本控制涉及范围宽广，所以在施工过程中的成本控制目标很难落实，以在施工阶段项目部必须以控制成本目标为依据，在施工过程中联系施工项目的具体实施情况，制定详细的、具体的成本控制计划，这样做既可以有效进行施工过程中的成本控制，又可以对施工项目的具体实施进行指导，这种成本控制是施工阶段成本控制的重要依据和项目施工过程中的指南
针。
2.4销售交付阶段成本控制及措施
建设项目的经济效益体现在建筑产品最终的销售交付阶段，销售交付阶段的重要性在于它是建设项目的收益阶段。销售交付的顺利进行和完成是建设项目的最终目的。完善的、高效率的销售方案和策略是销售交付顺利进行的保障，是房产企业能否进行下一工程的前提。
在房地产的建设项目中，销售交付是项目的最终目的。在施工建设完成之后要根据具体的市场行情和工程的实际情况做好整体的、综合的销售交付策略，合理的制定建筑产品销售的价格和活动方法。销售交付阶段的具体成本控制措施包括节约销售费用，使利润最大化以及减少中间环节，直接面对消费者，方便销售过程中的各项调整等。此外还要求建立经验丰富的销售团队，完善销售制度和流程等等。在进行销售的过程中要不断对产生的销售现象进行分析和研究，进而采取有效的合理的后续方案，是建设项目的销售交付阶段顺利进行。在确保工程造价的基础上建筑产品的价格要满足广大消费者的购买能力，要符合社会发展的方向[3]。房地产业合理的开发符合人民群众的实际购买能力的建筑产品才能满足社会的本质需求，才能为企业以后的发展打好基础。
3、总结
项目建设的成本控制可以有效降低建设成本并提高盈利空间，是房地产业持续发展的根本途径。房地产业要采取合理的、有效的方法，加强对建设项目成本的控制和品质的管理，不断提高企业的核心竞争力，不断巩固企业的综合实力，是自己在日益激烈的市场竞争中得以发展。要不断加强对建设项目的成本控制和加强对建筑产品的品质管理，使建设项目达到最大的经济效益和社会效益[4]。目前，对于房地产建设行业来说，要想在市场竞争中生存并且发展，必须提高对建设项目成本控制的能力，不断提高企业的综合竞争力，实现房地产业持续且健康的发展。
参考文献
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李敬杰，1974.12.25，男，汉族，山东省平度市人，山东东方置业有限公司，工程师，本科
篇八：房地产成本控制前言目的意义
房地产开发成本控制的问题及相关对策房地产开发成本控制的问题及相关对策
摘要：房地产开发的成本控制问题在我国还是一个比较新的概念，这两年随着房地产冬天的到来，房地产开发的成本控制的重要性越来越受到人们的关注。因而有必要探讨一下房地产开发的成本控制问题，这对于未来房地产企业的整体市场竞争甚至对于单个房地产企业的生存而言都具有重要意义。
关键词：房地产，开发成本控制
一、前言
房地产在开发过程中包含着各个项目的费用支出，像土地、房屋、城市基础设施、公共设施以及代建工程等这些项目都会产生各项费用。这些费用有可能包括土地出让金、土地征用以及拆迁的一些补偿费用、工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用以及各种不可预见的直接间接费用等等。房地产开发的成本控制是一个复杂的系统。当前随着我国政府对于房地产市场的调控措施的逐步推行，房地产开发企业间的竞争越来越激烈，面对着可以争取的土地成本越来越高，同时人工以及材料费用的成本也在不断上涨，这些都直接或者间接地造成了房地产开发商的开发成本和开发风险的加大。因而，为了有效地增强房地产企业的市场竞争力，减少项目的开发风险，对于开发项目进行合理有效地成本控制势在必行。本文将详细探讨开发成本控制当前存在的问题，并提出相关完善的对策措施。
二、房地产开发商应该重视开发成本控制的原因分析
从20XX年至今，据有关数据显示我国有些地方的楼房价格已经上涨了三倍，虽然国家调控措施陆续出台，然而实现的效果却并不理想。房地产开发商夹在中间面对着三大困境。这些因素的存在使得房地产企业不得不转向以控制开发成本为根本出路的竞争策略。
一方面，政府限制土地的商业用途供应量，对于土地的拍卖价格也是不断升高；另一方面房地产开发商内部为了获得有限的土地而竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨。这使得房地产开发商面对着一大块不可控的土地开发费用。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的关键因素之一。
另外，去年以来我国一直上涨的通货膨胀指数使得建材成本也有了大幅度的1
上涨。据有关数据显示，20XX年上半年我国的通货膨胀率高达8％，每平方米建筑成本因此而提高的成本幅度大概在20％－30％之间。据有关经济学家预测，接下来的时间中受到国际和国内通货膨胀率的双重影响，建材市场的价格走势也将是一个增长的过程。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的另一关键因素。
此外，受到宏观调控政策的影响，银行缩紧银根导致大量房地产开发商得不到足够的资本，资金链比较紧张。仅今年上半年至今，我国的央行已经上调了五次存款准备金率。这种情况的存在使得很多房地产开发商融资成本和融资难度的加大。综上所述我们可以发现当前我国房地产开发商面临着诸多困难的形式，这些因素的存在有利于同时也逼着他们应该重视开发成本控制这一问题。
三、房地产企业成本控制中存在的问题
1.开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够
在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。很多企业往往十几个项目同时开发，而财务部门和经营部门只是计算季度和年度的经营收支情况，将所有的资本运营统一考虑。对于单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况。很多时候我们发现，房地产开发企业成本只是按照项目来记账，一些项目像土建费、安装费、拆迁费比较清晰明了。而对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，或者分摊的时间不够及时，这种方式造成了很大问题。
另外，在成本结算方面也是类似，很多企业在项目完成后没有对项目的成本做及时的评价和反馈，没有对于节约或者超支的情况做分析，更没有人提出改进成本核算的方法。总之，这都是一种模糊的核算状态，这种情况的存在如果是在利润丰厚的时代的话不会引起人们足够的重视。因为这样好几个项目混在一起的话，虽然有的亏本，但是总体上还是赚钱的。而现今情况不同了，在激烈的市场竞争中房地产企业的平均利润水平已经从之前的20％－30％缩减到当前的5％－10％的水平，如果这个问题再不引起足够的重视的话，可能会使得整个房地产2
企业在激烈的市场竞争中被淘汰。
2.合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度
房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下，合同很繁琐，而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况，这些修改涉及到的内容很多比如条款、付款条件、付款审批等，这使得很多企业经常没有办法及时对合同的执行进度展开及时地准确管理。
3.由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大
当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开发企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。
4.部分企业的会计核算方式落后
通常而言，房地产开发企业的会计核算要涉及到设计、施工、销售等各个环节，因此对于企业的会计核算来讲这是一个复杂的系统。目前，我国的很多企业还是采用传统的手工会计核算方式，这样的核算方式不仅复杂，而且往往不能够对成本支出没有一个很好的监控和管理作用。此外，有些企业的会计从业人员的素养不够高，对于新出现的会计电算化软件一窍不通，这严重地阻碍了企业现代化管理方式的进程。
四、加强房地产开发成本控制的相关对策
一个房地产项目的投资通常都是很大数额的运作，所以为了减少盲目投资的行为，企业应该在初始阶段详细考察项目的可行性和盈利性，充分地对土地成本、工程造价、各项环节的费用有个大概地估计。此外，还应该做好以下几个方面的工作：
1.主动做好成本控制的预算、结算和监督工作
首先，企业应该高度重视成本控制的实际工作，要在意识上充分认识到良好的成本控制预算、结算等工作会给企业带来长远的利益。在此基础上，由于房地3
产开发项目本身的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，所以企业领导和相关工作人员不能够只凭经验做预估和结算总结，应该着力设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和监督成本控制体系。在实际工作中，应该严格遵循预先科学规定的目标值，并及时准确地收集汇总费用支出的实际数据，将实际数值和目标值进行比较分析，进而将分析得来的结果应用到下一次的成本控制编制当中。此外，对于每一个项目实际工作的环节，都应该设有监督反馈机制，以便将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。
2.加强合同的执行力度，以合同管理为手段严格控制开发成本
在房地产行业中合同的管理控制很重要，合同是规定双方基本责任和义务的依据。因此，企业从签订合同开始就要重视工程成本与合同的关系。从一开始签订就应该明确协议条款的范围及其效力。在执行过程之中要严格把好合同中涉及到的具体工期进度，应该将工程进度有关的费用支出严格限定在合同管理的协议框架下。另外，有条件的房地产企业应该争取建立明确的合同付款台帐，使得有关合同执行过程中的各类付款和支出金额有依据，争取对合同款项支付进行全过程的管理，杜绝一些细节上的问题，比如超付资金现象，以利于掌握资金使用的全部计划。
3.从多方面把握好项目投资成本的控制
根据项目投资过程中的不可控制因素情况，房地产开发企业应该从多方面努力，争取将项目开发投资的成本控制在预算的范围内。一方面，可以从技术上把握，对主要的施工技术方案要做好充分论证，预测各种可能产生的因素的防御措施，争取使各个环节的投资都能够有效地控制。另一方面，在经济上要严格控制一些费用支出，合理使用广告策划费、销售代理费等一些细节费用的支出问题，争取最大限度地降低静态投资的开支。
4.全面推广电算化的实施，将成本控制和信息化结合起来
现代企业的成本控制需要一个能协调地计划、监控和管理企业各种成本发生的全面信息化管理系统，以便能够实现企业各项业务活动高效率地运作。实践证明，成本会计电算化是当务之急，是实行新的成本控制方法的技术前提。ERP的成本管理系统采用的是标准成本体系，它是成本的计划、控制、计算和分析相结合的一种会计信息系统和成本控制系统。其通过事前制定的成本标准，对各种资4
源消耗和各项费用开支规定数量界限，可以在事前限制各种消耗和费用的发生；在成本形成过程中，按成本标准控制支出，及时发现超过成本标准的消耗，有利于企业迅速制定改进措施，纠正偏差，以达到降低成本的目的；产品成本形成之后，通过实际成本与标准成本相比较，企业可以进行定期的分析和考核，以找到进一步降低成本的途径。可见，ERP的成本管理系统应该是当前广大房地产开发企业，尤其是大型房地产集团公司进行成本控制的较理想的信息化管理系统。
篇九：房地产成本控制前言目的意义
房地产开发中成本控制的重要性:therealestatetolowprofitwindfallprofitserabytime,makesthehighcostofrealestateindustryfacingthecrisis,inordertoreducecosts;Toimprovetheenterprisemarketcompetitiveness;Theremustbecostcontrol,thisarticleinviewoftherealestatedevelopmentofthecostcontroloftheconnotationandsignificanceofthebriefdo,andfromtherealestatedevelopmentdecisionstagecostcontrol,thedesignphaseofthecostcontrol,constructionstageofthecostcontrol,thecompletionofthecostcontrolsettlementstagefour,putforwardtheconcretemeasuresofcostcontrol,soastoprovidereferenceforrealestatedevelopment.1
前言
作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许
多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房
地产业面临着需要成本控制的巨大压力。
因此企业要在房地产竞
争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。
房地产开发成本控制的内涵和意义
房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设
计、承包
、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实
行控制，从而确保开发中成本控制整体
目标的实现。
成本控制涉
及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目
的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进
入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相
比较，是同样重要的。目前，由于我国房价居高不下，这在一定
程度上导致了房地产业销售额的萎靡，如果房价可以降低，那么
房产销售量必然增加。
但房地产高价位，并不是单纯的由于开发
商为了牟取高额利润，一定意义上，成本控制环节的薄弱，导致
成本过高致使开发商无法降价。
因此，如果可以优化房地产业开
发中的成本控制，就可以减少空楼的现象，实现土地资源的合理
利用。房地产业暴利时代的远去；并不是纸上谈兵；据调查，目
前在房地产业，利润能维持在10％以上已经很困难。房地产业
发展初期，其土地和资本在市场化进程中操作的不规范，导致房
地产业粗放式经营的普遍存在，随着国家对非法竞争和暗箱的严
打，房地产企业要想获得土地出让权，就必须遵从市场规范，房
地产开发商逐渐意识到粗放式经营已经画上句号，面临的是更加
激励的竞争，在投标的条件下，企业只有具有好的成本控制，才
能具有较大的优势，赢得竞争，反之，只会失败；面临被淘汰的
境地。
成本控制的措施
3.1
房地产开发决策阶段的成本控制
决策阶段其对于投资额的估算，是选择投资方案的重要依
据，是成本控制的最大目标。在开发前期，要做好实地调查，通
过各种科学方法
分析其市场可行性，针对所处地理位置的房地产
走势做出预测。
对于房地产开发来说，可行性的研究事实上是至
关重要的，但是由于对其的不理解，许多房地产企业认为可行性
研究的投资是冤枉钱，是不必要的，往往处于形式主义去做，甚
至还有跟着感觉走的，这些都是非常错误，会造成严重的后果，要获得最大利益，就必须进行成本控制。
通过对消费者的心理和
市场饱和度等进行分析，准确估计然后是否应该施工，财务分析
也是必须认真考虑的。
对于投机规模也要认真考虑，规模大于市
场容量，会导致房产卖不出去，效益低；规模小，其资源不能合
理高效配置，单位成本高，效益低，因此市场容量是考虑投资规
模的重要前提。项目建设方案要达到合理化、最优化的要求，一
般步骤是先做出市场分析，然后据此做出若干个方案，在进行全
面分析对比的基础上，得出最优的方案，然后进行可行性分析，之后决策。
3.2
设计阶段的成本控制
设计阶段也是需要进行成本控制的关键阶段，尽管设计费用
仅占工程总费用的1％，但是它对工程总造价的影响是非常大
的，是次于项目决策阶段的第二大影响因素，因此在设计阶段做
好投资控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下几点：
在方案和工程设计方面采用竞争制度，即招投标，通过设计招标；
根据质量遴选设计单位，可以采用分阶段招标，如果全委托外单
位设计，往往会出现设计成本过高的状况；
在小区规划设计方面，要注意节约土地和成本，但是要满足人们的居住环境和生活要求
的基本前提下，比如绿化、体育设施、配套工程等等，而对事实
表明；对小区的面积进
行合理规划，可以节约投资
20％以上；
对建筑平面形状合理设计，因为平面形状越复杂，建筑物形状越
不规则，其室外工程会复杂，导致单位造价增高；对建筑物楼层
高度和楼层数也要进行合理设计，在总面积不变的情况下，层高
越高，其相关的各种费用都会增加，单位造价也变高，楼层数越
多，则单位造价降低；出图前的审核工作要严把关．这样可以将
工程施工的变化控制在施工之前，这时候所需要花费的成本最
低，如果在施工之后变更，可能会大大增加成本费用；
限额设计，即只要是能够进行定量分析的方面，都要通过计算推断；
在建筑
材料和仪器的选用上；要选用技术过硬、质量可靠有保证、运输
便捷、施工简单的仪器；重要的结构数据，如钢筋含量等，要进
行设计预算；保证其真实性。
3.3
施工阶段的成本控制
施工合同的签订是施工阶段造价控制的依据，合同是否完备
对结算的影响很大，要采用标准合同和注意明细条款和措辞的严
谨程度，这是进行施工阶段成本控制的条件，否则可能会导致纠
纷。在施工中，容易发生工程变更，对工程变更进行控制是关键。
如建设单位在实际中可能会进行设计、工程进度、施工条件等的
变更，因此施工单位要加强约束，如需要变更可按照洽商变更程
序办理，同时对于预算等各个职能部门的权限要明确，以保证洽
商质量。对承包商的索赔要求，要依据合同处理，严格核查索赔
理由和依据的充分性、合理性，正确计算索赔费用，及时处理索
赔事件。工程变更的索赔往往较多发生，在设计阶段要合理设计，这样可以减少工程变更，减少索赔，进行成本的有效控制。对材
料和设备做好订货工作；行情行价要掌握，这
样才能预算，而对
于施工单位采购的材料也要做好监督工作，对质量进行把关。
3.4
竣工结算阶段
在结算阶段要严格按照设计的图纸和合同进行验收，对于材
料和仪器差价要做好审核，要求施工单位提供竣工验收单。
按照
合同和相关协议的规定，做好结算复审，总之，要确保工程结算
阶段的质量。
4.结语
总之，房地产开发中做好成本控制是非常重要的，由于其涉
及多个环节，具有复杂性、科学性，因此，项目中的参与者整体
需要共同努力，对项目成本进行有效控制，才能达到总体目标。
篇十：房地产成本控制前言目的意义
房地产项目管理中的成本控制、进度控制和沟通管理关键词：房地产
项目管理
优化组合
中国论文
职称论文
摘要：本文对我国房地产开发项目管理存在的问题作了剖析，分别从房地产项目管理中的成本控制、进度控制和沟通管理方面提出了具体的项目管理措施，供大家参考。
1前言
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，产业链很长，一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取高额利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。当前，我国房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、空置率高等问题。所以房地产开发项目管理采用包括投资决策、设计、施工招标、施工、保修等阶段的全过程监理必将成为发展趋势。
2我国房地产开发项目管理存在的问题
2.1业主方项目管理自身存在的问题(1)由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。(2)资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60％～70％，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。(3)技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》，房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员，工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高，需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验，但目前具备如此高素质的人才并不多。(4)工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。
2.2委托监理存在的问题目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题。(1)权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。(2)建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责
任心。(3)甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。
3房地产项目管理的措施
3.1房地产项目管理中的成本控制成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的30％～40％，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。
3.2房地产项目管理中的进度控制房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等)、建设阶段、租售阶段(还可能包括物业管理阶段)。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。(1)应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；(2)研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的；(3)针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；(4)建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强凋操作流程的创新与优化，产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。在项目前期准备阶段，市场调研、项目策划、产品设计等同步进行，强调各部门充分介入与相互之间搭接，所有的项目都是从研发到工程，到运营、物业管理的全程跟进。所以在全国各地的众多项目，从土地中标到开始销售，全部控制在半年以内，而大多房地产企业常常需要1～2年。
3.3房地产项目管理中的沟通管理对于房地产企业而言，首先应做好组织内部的沟通交流。由于大部分的房地产公司都采用矩阵式的组织模式，企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。(1)职能部门之间的沟通。例如：营销策划部通过其获得的市场信息为投资发展部提供决策支持；财务部依据投资预算进行融资，做好资金流的保障工作，同时控制工程、营销等等费用；人力资源部则根据需要为整个组织提供人力保障等。(2)应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如，在工程施工中，承包商、监理单位、规划设计单位、供应商之间的沟通对于工程项目的顺利实施至关重要。(3)界面沟通管理。当然在房地产企业中，信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。
4结束语
针对当前我国房地产开发企业实行业主方项目管理与委托监理并行的项目管理现状，一方面呼吁建设监理机制尽快健全与规范，推行全过程监理：另一方面对业主方项目管理和委托监理并行的管理模式进行探讨，解决房地产开发业主方项目管理自身存在的问题。代写论文同时理顺建设单位、监理单位和承建单位之间的关系，将业主方项目管理的重点转向协调监理工作。以此建立更加科学、合理、有效的项目管理模式，提高项目管理水平。
篇十一：房地产成本控制前言目的意义
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房地产项目开发中的土地成本控制
房地产项目开发中的土地成本控制
摘要：房地产开发商获取项目用地的价格和决策是土地成本的控制的关键。运用市场比较法、收益法、假设开发法对招拍挂出让方式和工作流程进行分析，土地价格进行综合预测，采取相应的土地竞买策略及拆迁策略,可以实现对土地成本的控制。
关键词:房地产开发项目，土地成本，控制措施,估算方法
中图分类号:F293。33文献标识码：A文章编号：
前言：
房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用,包括项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施/七通一平0等.我国实行国有土地有偿使用制度,土地的使用权可以依法转让。房地产开发商要取得土地使用权,需向土地所有者支付土地使用费,向原土地使用者支付征地拆迁费。使用土地，要进行场地平整和场地内外基础设施的建设，支付场地开发费。在取得和使用土地过程中，还要向国家缴纳有关土地税和向土地管理部门缴纳土地管理费。因此，对土地价格进行测算分析，估算土地费用，对土地开发阶段的成本费用进行控制，具有十分重要的意义。
土地费用及影响因素
1.土地费用的构成
1.1土地使用权出让金
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
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1。2土地征用及拆迁安置补偿费
土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等.农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行.拆迁安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用.因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
2。
土地成本影响因素
2.1土地获取方式
国土资源部2002年出台第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；2004年，国土资源部颁布第71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。这一土地出让制度的出台极大程度上影响了房地产企业项目开发的土地成本。
招投标。招投标是一种商品采购方式，在国际上广泛采用,是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种行为。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。招投标的基本原则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目，集中采购招标，装饰装修工程等。在今年调控新政之后，各主要城市土地的出让方式尝试由招标取代之前的拍卖或者
挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈,导致太多的“天价"地块出现。而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等品分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。
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拍卖。拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买卖方式，又称“竞买",是指公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为.拍卖中遵循的最重要的原则就是“价高者得”.拍卖的优点在于显示了一种市场透明度，交易迅速,竞买人面对面出价，真正使开发商在同一条起跑线上起跑，而且拍卖竞价轮流递增,有一个公平的平台让开发商定价。
挂牌。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将出让土地的交易条件在指定的场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌同样遵循“价高者得”的原则，不同之处在于不是现场报价，由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及透明度不如招标与拍卖。挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，有着自己独特的优势：第一，挂牌时间长,且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；第二，操作简便，便于开展;第三，有利于土地有形市场的形成和运作。
土地费用估算方法
1.土地使用费
随着城市建设的发展和经济的繁荣，处于商业中心、城市中心,有便利交通和通讯设施地段的土地使用费与城市边远地段的土地使用费之间的差距会不断加大，并且随着边缘地段的开发,原来较劣等的地段会变成相对较优等的地段,从而使整个城市土地使用费呈现不断上升的趋势，但这不是绝对的.土地产品生产的超过一定平均利润的剩余价值将在多大程度上转化为地租，并不取决于土地所有权而取决于一般的市场状况。以深圳特区为例，土地需求者主要是中国香港客商,所以深圳土地使用费标准的确定要参照中国香港的地价，以利于吸引港商投资,扩大港商对深圳土地的需求。所以，城市土地使用费的总水平是一个由上述多种因素综合作用的复合函数.城市土地使用费标准必须以地租为基础，综合各种主要因素而制定。
2。征地拆迁费
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1)农村土地征用费。因城市建设和生产发展的需要,国家要向农村集体经济组织征用土地，实现集体土地所有权向国家的转让.国家要参照土地价格向农村集体支付征地费。这些费用由土地补偿费、土地投资补偿费及安置补助费等组成.
2)城市房屋拆迁费。取得已利用的城市土地,要向原土地使用者支付一定的拆迁费用,这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿.
3。场地开发费
场地开发是指经过场地平整和基础设施建设，把非建设用地转为建设用地。场地开发费是进行场地平整、基础设施建设投入的资金及其利息和场地开发的管理费、经营利润。
4.土地税收与管理收费
1）
城市土地税收。我国城市现行的土地税收主要有耕地占用税、土地增值税。a.耕地占用税.纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人。计税标的按实际占用的耕地面积计算，税率为1元/m2～10元/m2。b.土地增值税。这是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物、附着物的单位和个人的一种税.计税依据是纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额.2）
土地管理收费。我国土地管理部门依法向土地使用者征收的土地管理费，主要有土地登记费、征地管理费、拆迁管理费、树木砍伐、绿地占用补偿及代植代建费、水土保持设施补偿费和水土流失治理费等。
参考文献：
[1]刘学应。房地产开发与经营［M］。北京:机械工业出版社，2004.
[2］
傅奇志。浅谈房地产开发项目成本控制[J］。四川建筑，2006(9)。
[3］
朱燕.我国房地产市场需求预测模型研究[J].哈尔滨商业大学学报社会科学版，2011（3).
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篇十二：房地产成本控制前言目的意义
房地产企业成本控制的探讨摘要：近年来，房地产业的蓬勃发展给房地产企业带来机遇的同时也带来了激烈的竞争，因此房地产企业想要生存发展下去，必须进行成本的控制，在保证工程质量的前提下，为企业创造最大的经济利益。随着科学技术的发展,市场竞争的加剧,企业生产经营环境正发生着深刻的变化,成本控制越来越成为企业发展的新的利润增长点,也是企业提高市场竞争力的重要手段。下面我们先来介绍房地产企业双赢的目的，再分析现在房地产企业成本控制存在的问题以及解决的办法，最后探讨房地产企业成本控制人员需要具备的素质。
关键词：房地产企业；成本控制；控制措施
中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：
前言：
目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施。如何在
篇十三：房地产成本控制前言目的意义
我国房地产行业竞争日趋激烈，成本控制已成为房地产企业占领场制高点的重要手段。本文从房地产项目成本控制的意义出发，对房地产项目成本控制的土要问题及其对策进行探讨。
房地产企业；项目成本；控制；对策。
近年来，我国房地产业已成为我国国民经济的重要支撑产业，对我国社会经济起着重要作用。
作为资本密集型行业，房地产企业对资金管理、项目建设成本的控制都具有较高的要求。
本文拟从房地产项目成本控制的重要意义出发，对房地产项目成本控制的现状、问题及对策进行探讨。
一、房地产企业加强项目成本控制的意义。
现阶段，国内房地产市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战。
通过控制成本就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。
房地产企业利润是销售收入与成本费用的差额。
目前，我国正通过多种手段来控制市场房价，房地产企业不能通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。
有效的成本控制可以为企业减少费用支出，因而为企业实现经济效益提供重要保证。
二、现阶段房地产企业项目成本控制存在的主要问题。
1、项目成本管理意识较薄弱。
当前不少房地产企业没有树立全面的成本管理理念，成本控制意识薄弱。
一些项目经理只关注项目的质量、进度问题；技术人员则认为自己的任务是解决施工难题，保证技术的有效利用和工程质量，而导致项目超支严重；而项目的实际施工人员则关注项目的施工及工程进度。
从表面上看，整个项目的施工分工明确、各司其职，但实际上并未将成
本控制的目标分解到项目中的相关人员，违背了项目成本控制的全员性原则，造成项目成本管理的无序散乱，项目成本控制失效。
2、缺乏系统的成本控制组织体系。
目前，不少房地产企业还没有同步设置专门的机构来实施成本管理控制，大多数都是由财务部门来负责，缺乏进行成本控制的组织体系，导致管理控制与实际施工脱节。
为了更好的配置资源，不少房地产企业将部分工程分包出去，导致工程施工建设过分分散，成本控制标准无法统一，资源浪费严重。
还有的管理者单纯认为成本控制主要存在于施工阶段，致使忽视了对决策、设计阶段的费用开销，造成前期大量的资源浪费。
3、资金管理手段较落后，有待优化。
资金是房地产企业的血液。
虽然大部分房地产企业都制订了相应的资金管理计划以及各项费用的开支计划，但是，真正按计划实施管理和控制的比例却不大，资金管理手段落后。
这在很大程度上降低了计划、方案的可行性，导致房地产企业在管理控制过程中与预期计划发生脱离，使企业的资金管理无所适从，阻碍了企业资金的周转运行。
由于缺乏先进技术，资金计划不能根据人力、物力、资金的市场环境变化而及时调整，造成实际项目的成本费用超过资金使用计划，资金计划流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，执行效率低。
目前我国房地产企业普遍存在对合同管理缺乏成本管理的意识，没有形成全面管理的思维。
在实际实施过程中，合同随着工程进度的推移而涉及内容及工序越来越纷繁复杂，导致在合同拆分时出现关于时间进度、用料成本等问题。
同时，在一些合同中对项目施工的质量标准、项目的工程造价支付方
式等缺乏明确规定，导致在审核时项目不能顺利通过，执行力度较低，导致项目工期延长、成本消耗过高，给成本管理带来较大风险。
三、房地产项目成本控制的关键环节。
1、建立项目成本控制责任制，加强项目成本控制意识。
项目成本控制的责任分配不清是导致成本控制意识薄弱的一个主要因素。
因此，房地产企业应建立健全的项目成本控制责任制，建立一套科学合理的项目成本控制体系。
首先，明确成本控制的主体，将开发项目作为成本控制的中心，对其发生的收入、成本和费用都进行独立核算，反映项目过程中发生或即将发生的成本，动态的调节和控制可控成本。
其次，确定成本控制标准，并以此作为考核的依据。
房地产企业应以预算计划为出发点，保证计划与实际的可比性，以合适的数据为基础，进而确定项目成本控制的标准。
最后，房地产企业应根据既定的成本目标和控制标准来衡量项目成本控制的完成情况，审核员工的业绩情况，并作为责任者奖惩的依据。
2、实施全过程的项目成本控制。
全过程项目成本控制体系，主要包括决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段等。
决策阶段，策划书的关键内容就是项目成本的控制方案。
对整个投资的全过程进行分析，做出充分分析和判断，包括经济形势、土地开发支出、前期工程预算、建筑安装工程造价成本以及不可预见费等多个方面。
设计阶段，重点就是降低建筑安装成本。
招投标阶段，加强对招投标工作各环节的监控，避免决策失误。
严格、谨慎审核单位的信誉、经济状况，避免鱼目混珠的行为，以及加强对标底的审核，避免一些投标单位盲目低价给工程结算带来的困难。
在施工阶段应主要是控制建筑材料和设备的成本，按设计规范和技术规定进行施工，有效、合理底节省施工成本。
3、加强房地产项目资金的预算管理和集中管理。
房地产企业应加强对项目资金的全面预算管理，要求追踪和监督项目各环节发生的各项支出，分析预算与实际的差异，以利于预算部门掌握整个项目预算的执行情况，便于及时对出现的问题提出改进措施或建议，确保预算目标的实现。
同时，加强项目资金的集中管理，设立专门的资金结算中心，对房地产项目的资金进行统一调配和监督使用，提高企业资金使用效率，减少财务风险。
4、加强合同管理。
加强合同管理的目的在于增强合同的严密性，有效减少合同纠纷，避免施工索赔，最终达到降低项目成本的目的。
其中，应严格控制合同的变更，如施工条件变更或进度的变更等，即使有变更也应按变更合同程序办事，并及时办理增减预算，健全合同履约跟踪检查制度，提高合同履约率，同时尽量减少索赔事件的发生，严格审核承包商的索赔要求，按合同办事，避免产生投资失控。
总之，我国房地产企业应充分认识到项目成本管理的内涵和意义，重视房地产项目开发全过程中的成本控制，才能实现房地产企业经济效益的最大化和企业现代化发展。
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