融资房地产有什么风险20篇

融资房地产有什么风险20篇融资房地产有什么风险　　一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动通过发行可分离债能够实现一次审批两次融资假如债权融资部分完成后企业经营业绩增长得到了市场认可下面是小编为大家整理的融资房地产有什么风险20篇,供大家参考。

篇一：融资房地产有什么风险

　　一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动通过发行可分离债能够实现一次审批两次融资假如债权融资部分完成后企业经营业绩增长得到了市场认可一般来说债券所附的认股权证就很可能会被行权以此方式企业可以轻松实现两次融资二是按照规定可分离债有期限最短为一年的限制对于债券期限的上限没有限制这样上市公司可以通过发行可分离债寻求长期的资金来源三是可分离债的债券利率要比一般的企业债低上市公司发债的财务费用就可能降低

　　房地产企业的融资风险管理

　　一、我国房地产企业现阶段主要融资方式1.传统融资方式。

　　(1)银行贷款。商业银行贷款一直是中国房地产企业传统占主流的融资渠道，短时期内难以改变。对房地产企业而言，国内商业银行贷款一般包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。然而房地产银行贷款有其局限：贷款一般不能用于补充资本金，不能用于储备土地项目;而且规定有严格的贷款期限，无论企业在实际经营中遇到何种困难，逾期不归还贷款银行都将采取强制措施。

　　(2)上市融资。资本市场的上市融资，本质上是企业所有者通过出让部分股权换取企业当期急需的发展资金，促进企业规模扩张。上市融资的好处包括拓展融资渠道、提高股权流通性、没有定期还本付息的压力、促使提高公司治理水平、同时能培育公众的认知度和品牌的建立。但房地产企业上市之路未必平坦，上市手续繁琐且审核时间较长，一般不具备一定竞争优势和资产规模的企业，要想上市几乎是一条死路。同时，2007年末，中国证监会开始通过“窗口指导”的方式，今后一段时间内暂停受理房地产企业IPO、增发、配股、发债等再融资方案。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法畅通实现。

　　(3)信托融资。房地产信托，是指信托投资公司以

　　发行信托受益凭证的方式向投资者募集资金。根据信托资金投向的不同，房地产信托可分为信托贷款类、股权投资类和混合类。信托融资与房地产行业结合具有一定的优势，信托产品设计灵活，能根据不同房地产项目对资金的不同需要“量身定做”，能做银行不能做的一些项目。发行信托产品的手续、复杂程度以及资金到位时间比起发行债券、IPO、增发或配股等其他融资方式更具优势，并且期限灵活、设计多样。对房地产企业资本结构有改善作用，在不提

　　高公司资产负债的情况下融资，优化了公司资产负债结构，信托融资的表外处理往往成为企业融资追求的目标。

　　(4)债券融资。债券是为筹措资金，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的突出优点在于筹资对象广，市场大。但是这种筹资方式成本高，房地产债券与一般债券相比利率要高，限制条件多。目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当小。

　　2.新型的融资方式。

　　(1)可分离式可转债。可分离交易的可转债的全称是“认股权和债券分离交易的可转换公司债券”(以下简称“可分离债”)，其本质上属于可转债，但与一般意义上的可转债相比，又有了“随可转债附送认股权证且认股权证和可转债分离交易”的特点。发行后公司债券和认股权证分别在交易所债券市场和权证市场交易，债券有规定的利率和期限，到期偿还本金，且有稳定的利息;认股权证可以出售，也可以到期行权，以约定价格购买公司股票。传统可转债是债券属性和股票属性的结合，而可分离债是实现了债券属性和股票属性的分离，是国内资本市场的创新产品。对企业来说，选择发行可分离债这种融资方式

　　融资成本较低、对上市公司股本扩张压力较小。其特点：一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动，通过发行可分离债，能够实现一次审批两次融资，假如债权融资部分完成后，企业经营业绩增长得到了市场认可，一般来说，债券所附的认股权证就很可能会被行权，以此方式，企业可以轻松实现两次融资;二是按照规定，可分离债有“期限最短为一年”的限制，对于债券期限的上限没有限制，这样，上市公司可以通过发行可分离债，寻求长期的资金来源;三是可分离债的债券利率要比一般的企业债低，上市公司发债的财务费用就可能降低。

　　(2)REITs。REITs——房地产投资信托，是指信托公司通过设计信托计划，与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产投资或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员具体经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托形式出现。REITs以受益凭证在资本市场上筹集资金，通过直接运营房地产物业，或者间接融资的方式投资于房地产市场，获得资产运营收益作为投资信托的报酬，有效地结合了房地产市场和资本市场。国内REITs金融产品发行处于酝酿阶段，作为一条有效的房地产资本流通渠道，亟待打开并拓宽。对于持有商业物业的房地产企业，通过REITs上市实现融资套现是最实在的资金解决方案。从国外REITs成熟市场运行来看好处在于：不受募集时间的限制，一般海外上市公司每12个月募资一次，不受募资金额的限制，是一种比较稳定的融资方式;房地产企业分拆旗下的物业以REITs形式上市，不仅可以获取现金以便进行更高回报的投资，还有助于那些股价较资产价值有很大折让的上市房地产企业还原其优质资产的价值;REITs通过投资购买写字楼物业、零售物业，一方面促进该类物业的销售，另一方面，REITs的上市，保持了较高的流动性。

　　(3)信托组合融资。信托组合融资目前最常见的形式是：信托+银行贷款的组合构建房地产项目融资模式，融资安排以信托为核心，实现信托前段融资，银行后端支持。信托的灵活性，在串接多种融资渠道方面独具优势，成为配置组合融资的工具。信托组合主要可发挥的功能有：可引入海外基金;可充当国内的产业投资信托基金;可采用固定回报的方式以股权投资的形式进入项目公司;可适当的时候将项目公司包装上市;可完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

　　二、房地产企业融资风险控制

　　房地产企业在融资过程中，必须高度重视融资风险的控制，尽可能选择风险较小的融资方式。对各种不同的融资方式，企业承担的还本付息风险从小到大的顺序一

　　般为：股权融资、债券融资、银行融资、信托融资。企业为了减少融资风险，通常可以采取各种融资方式的合理组合，即制定一个相对更能规避风险的融资组合策略，同时还要注意不同融资方式之间的转换能力。比如对于短期融资来说其期限短、风险大，但其转换能力强;而对于长期融资来说，其风险较小，但与其他融资方式间的转换能力却较弱。融资应当在控制融资风险与谋求最大收益之间寻求一种均衡，即寻求企业的最佳融资结构。

　　1.从资本成本角度考虑融资结构。资本成本(WACC)是企业使用资本所负担的成本。资本成本等于为补偿资本的时间价值和投资承担的风险所要求的报酬率，或者等于具有相同风险程度投资资本的机会成本，资本成本是企业融资对投资项目要求的最低报酬。资本成本是联系融资决策和投资决策的桥梁，也是优化资产负债结构的测试工具。企业通过资本成本的控制，可以为企业的融资结构和融资方式提供决策依据。

　　假如企业资本来源方式有N种:银行长期贷款、债券、普通股、信用借款等，第i种资本来源所占比例和成本分别为Wi和ri，那么WACC=∑n

　　t=1Wi×ri，其中对权数Wi计算应参考公司资产市场价格来确定。对资本成本ri计算，借款和债券应按照税后负债成本计算：税后负债成本=T)×rd，普通股权益成本可以运用戈登模型和资本资产定价模型(CDPM)。戈登模型：re=(D/P0)+g，其中g为企业股利年增长率，rd为股东所要求的投资报酬率，预计下一年的股利为D1，当前股价为P0。资本资产定价

　　收益率。简便值可取资本市场同行业平均分红派息率。r

　　ref企业通过对资本成本的控制，经反复模拟后取得公司最

　　佳的融资结构，从而再来配置相应的融资组合。

　　2.引入资产负债管理概念—久期匹配来控制负债规模和结构。大型房产企业可以引用银行资产负债管理LiabilityManagement，简称ALM)，资产负债管理是以资产负债表各科目之间的“对称原则”为基础，主要是指资产与负债科目之间期限和利率相对称，以期限

　　对称和利率对称的要求来不断调整其资产结构和负债结构，来缓解流动性、盈利性和安全性之间的矛盾，实现经营上风险最小化和收益最大化。“对称原则”主要是运用久期匹配来测试，久期可以看成是现金流量的时间加权现值。久期匹配法是要在资产组合中将资产与负债的利率风险相匹配。该方法传统的模型假定利率期限结构平缓且平行变动，用以管理利率期限结构曲线形状变动等引起的现金流量的波动风险、流动性风险及信用风险。

　　任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不当，从融资开始到企业倒闭也不过仅仅9个月时间。中小企业也不例外，在融资过程中也可能面临各种风险，特别是在今年金融紧控形势下，融资风险可以说存在于各家企业。中小企业的融资风险主要是指由于多种不确定因素的影响使其在融资过程中所遇到的风险，根据多年的投融资经验，投融资专家张雪奎教授总结融资风险主要有以下几条:

　　1、国家经济政策所导致的融资风险

　　一般而言，由于中小企业生产经营极不稳定，一国经济金融政策的变化，都有可能对它的生产经营、市场环境和融资形势产生一定的影响。如果中小企业不能根据国家经济金融政策的变化做出敏锐的反应和及时调整，将会给中小企业的融资带来一定的风险，进而影响到中小企业的发展。如国家的产业政策限制的行业，其直接融资和间接融资的风险都较大，如果企业经营得不到正常的资金供给，企业就难以为继。又如，在货币政策紧缩时期，市场上资金的供应减少，受此影响，中小企业通过市场来筹集资金的风险增大。要么筹集不到资金，要么融资成本提高、融资数量减少，直接影响了企业资金链连续性，并进一步增大了中小企业的经营风险。据投融资专家张雪奎教授所知，今年大量企业遇到这种情况，融不到资金是企业经营困难，融到的资金成本过高，造成还贷压力过重，致使企业难以放手经营。

　　2、经营的不稳定性导致的融资风险。中小企业对外界经济环境的依存性较大，因而中小企业除对国家产业政策和金融政策有着较强的敏感性外，国家经济制度安排，宏微观经济环境的变化，行业

　　竞争态势的加剧，也将增大中小企业的经营风险，最终影响中小企业的经营和发展。那些经营不佳或销售渠道不畅，或竞争实力不够或难以实行多元化经营来分散风险的中小企业往往首先受到市场的冲击。而经营风险的增大又使中小企业的经营稳定性遭到破坏，进而更难满足市场融资的条件，融资更加困难。

　　3、管理水平低下所导致的融资风险。管理水平低下主要表现在，中小企业的管理观念落后，内部管理基础工作缺乏和管理环节薄弱，人员素质普遍不高，对市场的潜在需求研究不够，产品研制的技术力量有限，对市场的变化趋势没有预见性等。由于管理上的种种缺陷，致使中小企业的后劲不足。高开业率和高废业率是中小企业的主要特点，从而使得商业性金融机构非常谨慎。在我国，中小企业5年淘汰率近70%，约30%左右的小企业处于亏损状态，仅有三成左右具有成长潜能，七成左右发展能力很弱，能够生存十年以上的中小企业仅占1%.因此，中小企业无论是进行直接融资，还是间接融资，都会面临诸多融资障碍，融资风险往往很大。

　　4、信用危机所导致的融资风险。中小企业信用不足是一个普遍现象。有的中小企业会计信息不真实、财务做假账、资本空壳、核算混乱，有的中小企业抽逃资金、拖欠账款、恶意偷税，这在一定程度上都影响了中小企业的形象。相对于大企业的很多信息的公开化和容易以极低的成本获取，中小企业的信息基本上是内部化的、不透明的，银行金融机构和其他投资者很难通过一般渠道获得，因此，银行要向中小企业提供贷款或投资人要向中小企业进行投资就不得不加大人力资源的投入以提高信息的收集和分析质量。这一方面加大了银行或投资人贷款和投资成本，另一方面也给中小企业的融资带来困难，中小企业的融资存在很大的不确定性。

　　1、融资风险"潜伏期"识别融资风险"潜伏期"的警兆是指建立在大量资料分析基础上的反映融资风险大小以及是否带来财务危机的先兆。这个信息资料包括两个方面:一是企业内部经营管理的信息;二是与企业相关联的外部市场所处行业的信息。潜伏期的融资风险主要是企业对融资活动的控制风险，主要反映企业是否可以融到资和是否正确融资。

　　目前我国中小企业的融资方式中除了内源融资以外，在外源融资中，债权融资仍占主要地位，因此对其融资风险的预警中债权融资风险要特别关注。从融资的外部环境与内部控制角度综合分析，将潜伏期警兆分为:外部融资市场的成熟度不高;融资主体自由度不高;不进行融资方式分析;不关注资金成本;融资活动不符合融资的优序排列;企业同期平均资产收益率略低于债务资金成本率。

　　2、融资风险"发作期"识别"发作期"融资风险的警兆一般呈现出景气警兆的特征，即反映财务景气的程度和状况。这可分为财务警兆与管理警兆两方面:

　　财务警兆包括:(1)资不抵债，这意味着该企业面临着严重的偿债危机，有被清算重组、变卖资产的可能。(2)经营活动现金净流量出现负数。这表明企业获利能力的原动力出现故障，没有新经济来源以抵消资金成本。(3)存在大额的逾期利润。这表明股权融资面临巨大风险，无法保障资本投入者的投资回报。(4)信用等级下降，这是偿债能力下降的必然结果。(5)融资活动受到严重阻碍，面对好的项目，无法获得外部资金支持。

　　经营管理警兆包括:(1)主营产品核心竞争力下降，属夕阳产业产品，这表明企业的盈利严重下降，并且没有发展前景。(2)管理混乱，人力资源短缺，这表明经营业务不景气，难以得到内外部人员的认可。

　　3、融资风险"恶化期"识别恶化期的警兆表现是发作期的警兆未能得到控制，融资风险进一步转化为企业财务危机或者财务危机的结果。其表现如下:(1)主要财务指标显示财务状况严重恶化。如资产负债率急剧上升，大大超过100%，净资产收益率为负数等。(2)已经不具备偿债能力，即不仅无法偿还借款，并且得不到债权方的展期许可，很可能会被借款人接管企业或进行清算。(3)企业出现非季节性的异常的停工、停产现象，这是企业破产的先兆。

　　

　　

篇二：融资房地产有什么风险

　　房地产企业融资风险及其防范措施探讨

　　作者：刘旭凯来源：《商讯·公司金融》2019年第5期

　　刘旭凯

　　摘要：近年来，我国社会经济发展迅速，在住房消费政策推动下，房地产投资增长速度不断加快。房地产行业有着资金相对集中、风险较高等特点，若是实现高速与良性的发展，应该控制好融资规模，提升财务管理水平，解决融资中出现的风险，这样才能为房地产企业的进一步发展打牢基础。本文首先概述我国房地产企业融资的现状，然后分析了房地产企业融资风险，最后提出了具体可行的风险控制措施。

　　关键词:房地产企业；融资风险；防范措施

　　随着我国房地产企业的快速发展，房地产企业开发投资逐步呈现出周期长、规模大等特征，对资金的需求量越来越大，但是房地产企业自有资金有限，因此很难满足实际需求。因此在房地产企业发展过程中，不仅需要提高对自有资金的利用率，也必须依赖于外部融资。房地产企业融资中风险很大，如果不采取有效的规避措施，将给企业、个人甚至社会造成巨大的损失。对此我们要充分认识到房地产企业融资风险，合理采取风险控制措施，为房地产企业的健康稳定发展打牢基础。

　　一、我国房地产企业融资现状

　　房地产企业资金来源复杂，融资以银行贷款为主，同时在我国多轮宏观政策调控后，商业银行贷款逐步收紧，融资门槛也有了很大幅度的提升。而房地产企业融资在我国出现时间很短，缺乏完善的融资体系，相关法律法规也不完善，无法让其做到规范，这样房地产企业融资难以得到可靠保障。很多房地产企业经营管理能力有限，存在很多不确定因素，也让融资出现了很多风险。

　　一方面，房地产企业融资对银行贷款非常依赖，只要房地产经济出现波动，房地产经营风险将转变为银行金融风险，为国家金融安全带来了不利影响。且随着银行贷款利率的升高，极大增加了房地产企业还款压力，而房产项目的增多，银行也制定了很多约束条件，让房地产企业贷款变得更加困难。另一方面，分析房地产企业其他融资渠道可知，房地产信托有着巨大发展潜力，而分析信托投资公司实际情况可知，很多有着治理结构缺陷的问题，主要体现在法律政策制约、信托产品流动性问题、信托计划异地发行、资金异动运用管理和审批较为严格等，为房地产信托发展造成了限制。而股权融资筹资量较大，融资能力很强，有利于帮助公司提升盈利能力，价值成长也具备更大潜力。不过公司要想上市需要自身拥有雄厚的实力，我国很多房地产企业上市融资门槛较高，如负债率必须低于70%的要求让大部分房地产企业无法满足上市规定。由于房地产企业普遍融资渠道单一，负债率基本上超出了75%，对此很多企业无法直接上市。房地产企业融资也会依靠海外房产基金，然而其在中国投资有很多障碍，对很多房地产企业而言，在国际上核心竞争力不强，无法吸引海外投资公司的关注，同时也难以在政策上获得支持。

　　二、房地产企业融资风险分析

　　（一）政策的调整变化

　　最近几年房地产企业发展速度很快，很多市场主体由此实现了利益的增长，也为国民经济发展做出了巨大贡献。国家针对房地产行业也实施了很多政策法规，目的在于对房地产市场的

　　有效调控，这也为房地产企业融资造成了一定的风险。如2015年1月~3月，国家实施了12条房地产政策，而2015年3月27日国土部、住建部联合发文救市，加大了对供地规模的控制力度，目的在于促使供求关系得到改善。我国在实施上述政策时，将对房地产企业发展带来一定的影响，也让融资受到了较大限制。

　　（二）资本市场机制不健全

　　融资作为房地产企业经营管理中的重要内容之一，近年来逐步从传统计划经济体制下财政供给融资方式转变为现代市场经济体制下金融资源配置融资方式。然而现阶段房地产金融市场还有待进一步完善，需要不断完善金融体系，尤其是缺少了多元化融资渠道，在股权、债券、信托和基金等方面发展速度较慢，不能形成多元化房地产金融体系与分担融资风险的房地产金融市场。

　　（三）房地产企业经营状况不佳

　　因为房地产企业在发展中对资金需求量较大，运行周期也很长，对于企业经营较好的情况下，融资资本转入房地产开发企业的资本运转，通过生产与销售的过程后，货币资本将回流到企业，全部所借款项可以按时归还，房地产企业融资也将顺利进行，实现预期的收益。若是企业经营情况不佳，融资资本参与房地产企业资本周转后，若是在某个环节出现沉淀，所借款项无法按时归还，将对房地产金融机构信贷资本的运行带来不利影响，也为其他企业资本周转造成了限制，预期收益将难以正常实现，也引起了极大的融资风险。

　　（四）无风险预警机制，抵御风险能力低

　　在房地产企业开发运营时经常出现短期内资金需求量增加的情况，为了满足有足够的资金支撑自身发展，这需要房地产企业进行融资。因此只要房地产企业在融资上出现风险，将为房地产企业开发运行造成不利的影响。要想达到有效控制风险的目的，房地产企业应该充分认识到融资中出现的问题，这关系着自身的稳定与长远发展，也需要建立完善的机制达到对融资风险预警的目的。然而很多房地产公司以盈利为主，一味关注眼前利益，很少深入思考公司的发展，导致在风险预警与防范上未做到位。

　　（五）融资渠道相对单一

　　在20世纪90年代我国融资手段开始被得到运用，通过多年的发展融资渠道变得越来越多。然而我国房地产企业融资起步很晚，与英美等发达国家不一样，在融资理论上还显得不够完善，同时受到政策、法律等客观因素的影响，让房地产企业在多元化融资过程中难度极大，必须通过银行融资获取资金。由《中国统计年鉴》中相关信息可知，我国房地产企业基本上采取国内贷款与自筹资金等方式进行融资，在外资利用上不够，同时将自有资金除去，国内贷款占据着最大的比例。由于房地产企业在融资上对银行贷款过于依赖，也为企业的发展造成了不利影响，也容易引起更大的融资风险。

　　三、房地产企业融资风险防范措施

　　（一）确保融资政策的准确性

　　我国房地产企业需要将目光瞄准投资政策与投资项目上，结合实际项目的可行性做出相应的研究和评估。房地产企业要立足长远发展规划与现有投资框架，结合实际投资项目和财务标准、投资方式和领域基本规范等，对整体资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等制定完善的计划，在评估计划与统筹规划后，对资金的使用做出科学合理的安排。应该确保投资项目

　　

篇三：融资房地产有什么风险

　　内部监督主要是指村民理财小组的监督这个组织多数情况下都是由村干部指派的人员进行监督多数情况下都是村干部具有亲属关系的人员这些人员在监督过程中随意性很大对于发现的问题也不及时上报都是睁一只眼和闭一只眼敷衍了事此外有些监督小组的成员法律意识不足对上报的程序不了解对存在问题的账目照样签收甚至还出现了代签的现象而上级监督主要是指乡镇会计中心的监督乡镇监督部门会定期的对村集体的账目进行审核和指导对于一些管理比较规范的乡镇监督部门其对于农村财务工作确实起到了一定的指导和监督作用能够及时的发现村集体账目中存在的不科学和违法的现象及时的采取措施将其解决

　　房地产金融风险分析

　　一、房地产金融风险的分类1.信用风险。它是由于借款人（房地产开发企业或住宅消费者）无力偿还或

　　不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性，企业偿还能力没保障；而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险，它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。

　　2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱，资产质量恶化的状况，将面临流动性风险。一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足;另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

　　3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

　　4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理（如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等）有关。

　　5.利率风险。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变

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　　动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通，尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大，利率风险也就更大。

　　6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。

　　二、中国房地产金融风险的现状1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件：具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证，产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案，但是仍然存在许多欺诈风险，银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率，其中五年商业贷款利率提高到了7.7%，这使得一些客户提前偿还贷款，但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金，但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多，银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价；假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响；假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展；假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始，全国大部分城市的房价涨幅较快，其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展，造成社会不稳定。三、房地产金融风险的防范1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房

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　　地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。（1）借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。（2）对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。

　　2.融资渠道多元化，打破单一渠道。（1）建立房地产投资基金组织，使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商，真正让人民管理自己。（2）中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化，使市场主体更多元化、国际化。

　　3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。

　　4.高度重视房地产金融风险，增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动，要做到积极反应，积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入，仔细评估；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。

　　5.依法严格资金管理，推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格

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　　房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究，制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。

　　6.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势，防范和及时规避区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

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篇四：融资房地产有什么风险

　　目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金二级融资市场仍然没有建立房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱而不尝试基金信托债券等方式融资更不会想着创新融资手段

　　房地产公司融资风险主要有哪些

　　小编希望房地产公司融资风险主要有哪些这篇文章对您有所帮助，如有必要请您下载收藏以便备查，接下来我们继续阅读。在大家眼里，房地产似乎就是非常好的，如今各地的房价高居不下，可以说房地产行业还是比较热门的。但是，房地产企业在经营的时候，也会存在自身的问题，有时候也是需要资金来周转一下的，融资是各企业家会选择的一个方式。同样的，房产融资也会存在一定的风险。对于房地产公司融资风险主要有哪些的问题，小编将为大家详细介绍。一、房地产公司融资风险主要有哪些？1、房企不断增加的融资规模由于房地产行业的特殊性，决定了房地产企业需要投资大量的资金支持企业发展。巨大的投资规模，加上投资周期较长，回收资金速度较慢，适度的引入负债资金支持，是企业可持续发展的必然选择。根据中国统计局官方网站显示，全国房地产企业近5年(2009～2013)年度完成投资额分别为25839.3、33065.5、44405.34、52036.26、63919.25亿元，年均增产率平均为25.6%。庞大投资规模下的房地产企业的资产负债率，也远远超过了理想状态下“适度负债”的范围，2007～2012年全国房地产行业资产负债率分别为：74.4%、72.3%、73.5%、74.5%、75.4%75.2%，这6年的平均资产负债率为74.22%。如此居高不下的资产负债率，以及不断增加的融资规模，一旦房地产企业经营状况恶化或者

　　盈利能力下降，到期不能偿还本息，资金供应链的断裂，对企业来说可能是致命的。2、房企相对单一的融资结构根据中国统计局官网显示数据，本文把房地产企业近5年的资金来源用表1来表示，由表1可以看出房地产企业的融资方式还是相对比较传统，融资结构相对单一，仍以国内贷款和自筹资金为主。对外资、外商直接投资资金利用明显不足，这也与我国目前的政策有关，国内房地产行业还没有向境外资本开放。房产企业开发的产品为资本占用较大，非日常消费、消耗产品，商品房的销售一定程度和市场的景气、政府政策有关，一旦出现产品滞销、住房空置率高涨，房企的资金将被套住，企业的发展就会出现危机。3、民间资本开始涉足由于近年来房地产行业的走热，房产企业的创利能力也在不断增强，社会上不少资本，尤其是高风险资本，开始涉足房地产行业。中小房地产企业在外部融资方面明显能力不足，自身资本有限，银行也随着国家限购政策的实行，对中小房地产企业的放贷减弱。而做为管理混乱、却需高额利润回报的民间资本，却甘愿冒险投资房地产行业，所以民间资本的很大不部分正逐渐被房地产企业所吸纳。这首先是因为，房产企业为了能在房价仍处于高位阶段完成新一轮的房地产开发，急需大量资金支持;其次，目前国内虚拟资本市场不景气，通货膨胀持续不降，放到手头的钱可能贬值，而民间资本又缺乏专业的投资知识，投进资本市场又有可能血本无归;房产企业属于做实业投资企业，在可预见时间范围内大部分城市的房价也不会下降，房产企业又有房产作为抵押，在民间资本看来

　　投资风险相对较低，所以民间资本对房地产投资有着特殊的偏好。二、房地产企业融资风险原因分析1、不利的金融环境及政策房产企业最大的外部融资是银行贷款，所以国内的金融环境及政策，对房产企业外部融资风险影响重大。总体来看，国内目前金融环境并不有利于房产企业发展。从2006年开始，政府开始对房地产行业进行宏观调控，上调银行及金融机构的存款准备金率，中国银行1～3年贷款年利润从06年的仅为3.06%到14年6.15%，同时居民房贷利率也不断增加。对银行资金的过分依赖，使房产企业在金融环境变化过程中很难独立发展，很容易导致资金周转问题、资金链断裂问题的发生，多变的金融环境扩大了房产企业的融资风险。目前房产行业仍没对境外资本开放，只有少量资本通过间接方式投资于房产企业，房产企业失去了大量外资资本的注入。最后，政府限购政策也一定程度上加大了房企的融资风险，“新国八条”规定：购买第二套家庭住房贷款比例不能高于40%，贷款利率不能低于中国银行基准利率的1.1倍，随后有关部门还规定第三套住房不能使用公积金贷款。2、不健全的资本市场机制改革开放进行了30多年，我国基本上建立了市场经济制度，但是资本市场价值仍然处于不健全状态。不完善的资本市场制度是导致房产企业过分依赖银行贷款等传统融资方式的重要原因。目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金，二级融资市场仍然没

　　有建立，房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识，企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱，而不尝试基金、信托、债券等方式融资，更不会想着创新融资手段。房产行业金融市场缺乏一个多层次的金融体系，房产企业融资更应结合自身特点，创新出一些房地产金融产品，搞活房产金融市场。此外，目前资本市场中专注于房产企业投资、担保、抵押贷款和质押贷款等中介结构严重缺乏。有人用“不管就乱，一管就死”来形容目前房产资本市场的发展，政府相关部分应制定相关法律、法规、制度，规范房企融资方式，外资投资力度，进一步促进资本市场的规范化发展。房地产因为经营的范围比较大，融资的时候，融资的金额不断增加，并且房产融资的融资结构比较单一，这些都是房产融资时会面临的问题。但是，无论如何，房地产公司融资的时候，肯定会比其他的企业容易一点。不过，就是需要选对融资方式。

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篇五：融资房地产有什么风险

　　房地产企业融资策略和融资风险控制浅谈

　　作者：郑晓迪来源：《经营者》2020年第16期

　　郑晓迪

　　摘要近几年受到产业结构调整、限购等政策的影响，房地产企业的融资难度、风险发生概率和成本都越来越高，加上原本房地产企业的融资渠道和融资结构就相对简单，因此有必要分析房地产企业在融资管理中存在的问题，探讨在新形势下可行的融资方式及特点，并且探索通过科学评估融资需求、优化融资结构和提升资金利用率等方式，使企业获得足够的经营资本并控制融资风险。

　　关键词融资策略房地产企业风险防控

　　一、融资对房地产企业的意义

　　房地产企业的项目开发资金需求大且回收周期相对较长，依靠所有者的股本或企业运营的积累远远无法满足投资需要，只有通过外源性融资方式募集资金才能维持企业的现金流，因此融资渠道是否顺畅关系到房地产企业的生存。通常情况下企业可以采用贷款、预售等多种方式增加可支配的现金，但受到国内金融和资本市场管理机制的制约，房地产企业大多以向银行等金融机构借贷的方式融资，只有少数企业符合股市或债券等资本市场的融资条件。因此，在政府不断加大调控力度的背景下，房地产企业面临越来越大的现金流压力，一方面需要按时支付贷款利息、偿还到期贷款和维持日常运营，另一方面又需要应对融资成本上涨、传统融资渠道收紧的困难局面，迫切需要探索能够优化融资策略、有效控制融资风险的方法。

　　二、房地产企业可行的融资方式

　　（一）内源性融资

　　对房地产企业而言，内源性融资就是把企业的利润、本金等内部资金投入项目运作过程，这一方式无须承担债务压力、办理复杂的手续。但相对于房地产企业的资金需求而言，内源性融资显得杯水车薪。房地产企业还可以通过转嫁融资风险和资金压力的形式间接增加现金流，即在项目开发的施工招标过程中让施工方垫资，在一定的时间内保障企业的现金流量。但这种变相筹措资金的方式会拉高施工成本，而且存在较大的法律风险。

　　（二）从银行等金融机构贷款

　　贷款是企业最传统的融资方式，银行等金融机构都可以根据相关政策为房地产企业提供多种形式的贷款，相比股市等其他融资方式，融资成本相对较低，对推动房地产市场的繁荣起到了关键作用。但近几年为了防范金融风险和抑制房价过快上涨，政府的金融政策和对房地产行业的监管法规越来越严，使得房地产企业越来越难以通过贷款获得足够的资金，而且利率的上调还导致融资成本上涨、偿债压力加大［1］。此外，目前绝大部分房地产企业债务中的贷款比例都超出了风险控制界限，企业按照约定的期限偿还本金和支付贷款利息的压力极大。无论是要促进房地产行业健康发展还是要规避金融风险，都必须引导企业拓展融资渠道。

　　（三）房产预售

　　在项目开发前期预售房产是房地产企业比较常用的筹资手段，虽然运作成本相对较低，但筹集资金的效率不高。尤其是在限购等调控措施频繁出台的背景下，这一融资方式对房地产解决融资困难的帮助更加有限。

　　（四）股市或债券市场融资

　　股市和债券市场是房地产企业融资的两个重要途径，企业可以以转让股权、发行债券的形式募集资金，融资规模比较容易满足企业的需求。而且通过股市融资，没有偿付压力，但这两个融资渠道对于大多数房地产企业而言都难以通过入市审核［2］。首先，房地产企业上市的条件原本就比较严苛，加上近几年政策导向的作用，使得已经上市的企业在股市上的融资也受到了更多的限制；其次，通过债券市场融资具有较高的支付风险，国外的债券市场准入门槛也非常高。例如2011年3月龙湖地产海外发债融资案例中，企业之所以能够在新加坡以不到10%的票面利率拿到7.35亿美元投资，仰仗的是其良好的穆迪和标准普尔信用评级，一般的房地产企业很难达到同等的条件。

　　（五）信托融资

　　房地产行业的现金流动规律决定了企业需要有更加灵活的融资方式，确保在融资金额、还款期限与支付方式等方面有更多的选择，从而降低综合融资成本并规避风险。信托融资恰好契合了房地产企业在这方面的需求。首先，企业可以以还本付息的方式从信托投资公司获得贷款，后者则面向投资者募集资金、分配信托收益。例如2010年7月，中交地产集团便以担保的形式为子公司从多家信托投资公司筹集资金，融资规模和期限各异，总金额达到了132.7亿。其次，房地产企业还可以用股权交易的方式获取信托投资公司的投资，在得到运营资金的同时，还能够通过使后者持有企业一定比例的股权满足“四三二”条件，企业的账面债务与银行征信都不会受到影响，因此可以进一步拓宽融资渠道。而且这一融资模式下房地产企业可以以约定的条件回购股权，但这种操作有一定的法律风险。最后，房地产企业可以通过信托投资公司进行权益融资，即企业把自身的商业地产等财产交由信托投资公司运营，以转让权益的形式获得投资。

　　三、房地产企业融资管理存在的问题

　　（一）没有完善的风险评估和控制机制

　　大多数房地产企业都借助市场的空前繁荣和政策支持在短时间内顺利壮大，因此管理方式相对粗放，在投融资环境日益复杂、行业竞争渐趋激烈的情况下，管理体系的不足被放大。而没有完善的风险评估和控制机制是其最为突出的问题，体现为房地产企业在制定融资计划时没有对融资成本、环境变化趋势和企业的资金需求进行全面的评估和精确的测算，不仅容易导致资产债务结构失衡和流动性、偿债能力不足等风险，而且不利于控制经营成本和提高资金利用率。此外，房地产企业对资金使用情况也欠缺风险评估和控制，应收应付管理不规范等问题比较常见。

　　（二）融资结构和渠道过于简单

　　绝大多数房地产企业都以从银行、信托投资公司等机构贷款为主要融资形式，不仅需要承担还款和支付利息的压力，而且企业的负债率过高还会影响征信，在市场不景气、企业收益达不到预期时会导致系统性风险。此外，目前中小房（下转第页）（上接第页）地产企业的融资渠道受到了更多的限制，不仅难以从股市、债券等高端资本市场得到投资，而且不符合各种形式的房地产信托融资条件。房地产企业的融资结构与渠道过于简单，导致抗风险能力不足。

　　四、融资风险的控制策略

　　（一）完善融资风险防控机制

　　目前房地产企业融资难度大、渠道窄且成本持续上涨，企业必须尽快完善融资风险评估和控制机制，避免融资决策失误、资金配置不合理等问题导致经营、法律或财务风险［3］。首先，房地产企业应完善风险评估指标体系，以便于量化地分析各种融资方式和不同融资组合的成本，结合对融资环境变化趋势和企业现金流变化的预测，判断风险大小、发生概率，使管理层制定出正确的融资决策；其次，房地产企业必须通过动态采集各方面的信息，评估企业面临的各种风险，以便对融资策略进行前瞻性的调整。

　　

篇六：融资房地产有什么风险

　　房地产投资风险因素分析

　　一、社会风险因素

　　社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化以及房地产、土地等相关政策的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险主要包括：

　　(一)政策风险

　　政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。

　　(二)房地产审批风险

　　房地产审批风险是由于开发商报建以及办理各种手续的过程不顺利或者受到阻碍带来的经济损失。房地产开发商要如期进行房产开发，首先要经过建设行政主管部门的批准，这就要求开发商的报建工作顺利进行。房地产开发投资成本高，工期的延误可能会带来巨大的经济损失，文件审批在政府任何一个管理部门受到阻碍都会影响预期收益，所以，房地产审批风险一直倍受房地产开发商的重视。

　　(三)城市规划风险

　　城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是给房地产商品经营者带来经济上的损失。

　　(四)区域发展风险

　　区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其它房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。

　　二、经济风险因素

　　经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分为以下几类：

　　(一)市场供求风险

　　任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态的不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性。因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些。因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。这种由于供给与需求之间的不平衡而有可能导致的损失，就是供求风险。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。

　　(二)财务风险

　　财务风险是经济风险中的一大类，它主要是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。财务风险又可以分为以下几类：

　　通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险、税率变动风险。包括：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险。

　　(三)融资风险

　　房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产投资经营者带来损失的可能性。房地产商品是一种资金密集型商品，商品投资生产者对非自有资金的依赖性很强，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响房地产商品的正常生产、经营活动。与融资风险有关的因素可分为：“楼花”融资风险、房地产按揭风险。

　　三、技术风险

　　技术风险是指由于技术方面的不确定性给房地产开发商和经营者可能带来的风险，表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种

　　(一)建筑施工技术和工艺革新的风险

　　采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验成本。因此，这样的损失一旦出现就会增加开发商或投资者的成本，并依次转移到商品的经营者身上。当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。

　　(二)建筑设计变动或计算失误风险

　　建筑设计变化或设计计算错误可能给投资者增加房地产开发成本或造成其它损失。设计变化主要是指建筑物设计的风格、流派等等的变化，这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和销售。设计

　　的准确性直接影响房地产商品的量和可靠性，一旦发生计算错误，已建的工程有可能需要砸掉重建，从而给开发商造成经济上的巨大损失。

　　(三)施工事故风险

　　施工事故风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。

　　(四)信息风险

　　信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的可能性。与房地产市场有关的有许多种信息，例如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等。对这些信息掌握的不及时或管理的不完善都会间接增加房地产商品的开发成本。

　　(五)建筑材料改变和更新风险

　　装演潮流的变化或其它原因可能会导致建筑材料的更新和改变。如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之变化，还有可能影响到原有的设计，因此会造成建设成本的增加：另一方面，材料更新可能导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。这些增加的成本或浪费的材料变成开发商的损失，其中一部分损失会转到房地产商品经营者身上。

　　四、经营风险

　　经营风险是指房地产企业在生产经营过程中，由经营因素引起的风险。经营风险可能是由于企业经营决策失误或管理混乱等内部因素引起的，也可能是由竞争对手实力变化引起的。经营风险一般被看作软风险，也是影响房地产投资项目风险的一个重要因素。经营风险的大小一般可用企业的

　　盈利和盈利增长率来衡量，如果较稳定，说明经营风险较小：反之，风险较大。造成经营风险的因素主要有项目策划风险、项目管理风险、合同纠纷风险三种。

　　五、自然风险

　　自然风险是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险主要包括：自然灾害风险和气候灾害风险两大类。自然灾害风险包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；气候灾害风险包括：风暴、

　　雨雪等灾害。这些风险出现的机会很低，但是一旦出现，造成的危害是相当严重的。

　　综上，针对这些风险因素及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期收益损失。主要通过风险回避、风险预防和风险抑制三种方式控制风险。

　　(一)风险回避

　　风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。一般意义而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段。

　　在实际的房地产投资活动中，开发商常用的风险回避措施有：

　　1放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。

　　2改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而进行住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。

　　(二)房地产投资风险预防

　　房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样发生的基础上，在风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断风险事故链，从而预防风险损失的发生。

　　4在房地产租售阶段，开发商应充分了解市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等，并结合所推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场合理定位，确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、

　　宣传推广、人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修并消除火灾、事故隐患等。

　　(三)房地产投资风险抑制

　　房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，房地产开发商通过采取相应措施以减少风险损失发生范围或减轻损失程度。房地产投资风险抑制措施大体分两类：一是事前措施，即在房地产投资损失发生前为减少损失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某项房地产投资风险发生时产生的损失最小化。在损失发生前所采取的风险抑制措施，有时同时也会减少损失发生的可能性，起到风险预防作用；二是事后措施，即在某项房地产投资损失发生时或发生后为减少损失程度所采取的一系列措施，目的是阻止损失范围的扩大、减轻损失程度，并进行有效的恢复，防止开发工作中断。在房地产投资实践中，开发商可采用一系列风险抑制措施将开发过程中的风险降到最低程度。

　　

　　

篇七：融资房地产有什么风险

　　房地产投资风险因素分析

　　房地产投资投资以其高预期回报率、抵抗通货膨胀能力等多项成为重要的投资工具。然而由于房地产投资投资固有的周期长、投资额大、涉及风险因素多等特点，风险贯穿房地产开发的整个生命周期。房地产投资的风险因素因素按风险因素投资项目来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。

　　一、社会风险因素

　　社会风险因素因素主要是指由于人文社会环境因素的变化以及房地产、土地等相关政策的变化楼市对房地产市场的影响，从而给商品生产房地产从事和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险主要包括：

　　(一)政策风险

　　政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来形式各种相异形式的经济损失。政府的对房地产业的影响是全局性的，房地产投资政策的变化趋向，直接关系到房地产股票的成功与否。房地产业由于与国家经济发展相关，因此，在很大差异性上受到政府的上所控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的督促，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产中小投资者构成信用风险风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。

　　(二)房地产审批风险

　　的审批风险是由于开发商报建以及办理各种手续房地产过程不顺利或带给者受到阻碍带来的经济损失。房地产开发商要如期进行房产开发，首先要经过建设行政管理主管部门的批准，这就其要求开发商的报建兼负工作顺利进行。房地产开发投资业务成本高，工期延误可

　　能会带来巨大的经济损失，文件审批政府在任何一个管理部门受到阻碍都会影响预期收益，所以，市场风险房地产审批风险一直倍受房地产开发商的看重。

　　(三)城市规划风险

　　城市规划的发生变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是给房地产商品经营者带来中国经济经济上为的损失。

　　(四)区域发展风险

　　影响发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而区域其它房地产商品的内在价值和价格，为中小投资者带来损失的风险。区域地区发展信用风险主要体现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。

　　二、经济风险因素

　　经济风险因素系统性风险核心是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分成以下几类：

　　(一)市场供求风险

　　任何市场的供给与需求都是的和不确定的。这种动态中同的不确定性一致同意了市场中的经营者收入的不确定性。因为经营者的收入主要是由市场的和需求决定的。市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些。因为财务杠杆房地产商品的资产价值受供求影响的幅度很大。这种由于供给与需求之间的不平衡而有可能导致的损失，就是供求风险。只有对房地产供求关系房地产业做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场美国市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的暴发。

　　(二)财务风险

　　财务风险是经济风险中的一大类，它是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。财务市场风险又可以分为以下几类：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化脆弱性、税率变动风险。包括：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化脆弱性。

　　(三)融资风险

　　房地产融资风险是带指融资方式和条件发生变化对房地产投资经营者带上来损失的可能性。房地产商品是第三种房地产资金密集型商品，商品投资生产者对非自有资金的依赖性很强，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响房地产商品的恒定生产、经营活动。与融资市场风险有关的因素可分为：“楼花”融资风险、房地产按揭风险。

　　三、技术风险

　　技术风险是指由于技术方面的不确定性给房地产开发商和经营者可能带来的风险，个股表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种

　　(一)建筑施工技术和工艺革新的风险

　　采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验需求大增成本增加。因此，这样的损失一旦出现就会增加开发商或的成本，并依次转移到商品的经营者身上。当然，建筑施工技术和工艺扭曲的改变造成的风险是一种低概率风险。

　　(二)建筑设计变动或计算失误求解违约风险

　　建筑设计变化或设计计算错误可能给投资者减少房地产开发成本或造成其它损失。设计转折主要核心是指建筑物设计的风格、流派等等的变化，这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和。设计的准确性直接影响房地产房市商品的量和可靠性，一旦

　　发生计算错误，已建的工程有可能工程建设需要砸掉重建，从而给开发商造成经济上的沉重负担巨大损失。

　　(三)施工事故风险

　　施工事故风险是指施工信贷过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的变回增加，而且也会转移到商品成本中而成为商品经营者的损失。

　　(四)信息风险

　　信息道德风险是指因指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的不确定性。与房地产投资市场有关的有许多种信息，例如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等。对这些信息掌握的不及时或管理的不完善都会间接增加信贷商品及时的开发成本。

　　(五)建筑材料改变和更新风险

　　装演潮流的变化或其它原因可能会导致建筑材料的更新和改变。如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之衰减，还有可能消极影响到原有可能出现的设计，因此会造成建设成本的不断增加：另一方面，材料自动更新可能可能将导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。这些增加的房产公司成本或浪费的材料变成开发商的损失，其中一部分损失会转到房产房地产商品经营者身上。

　　四、经营风险

　　经营风险是指房地产企业在生产经营过程中，由经营因素引起的系统性风险。失误可能是由于企业经营决策经营风险或管理混乱等内部因素引起的，也可能出现是由引发竞争对手实力变化引起的。经营风险一般被看作软违约风险，也是影响房地产投资项目风险的一个重要因素。经营风险的大小一般可用企业的盈利和盈利增长率来衡量，

　　如果较稳定，说明经营风险更少：反之，风险较大。造成经营风险的因素主要有项目策划风险、项目管理风险、合同纠纷系统性风险三种。

　　五、自然风险

　　自然风险是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和过程经营造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商信贷和经营者造成经济上的损失。自然风险主要包括：自然灾害风险和气候灾害风险两大类。自然灾害风险因素包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；气候灾害风险主要包括：风暴、

　　雨雪等灾害。这些违约风险出现的机会很低，但是一旦出现，造成的伤害是相当严重的。

　　综上，针对这些风险因素及时预测和发现可能将存在尽快的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、幅度消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期楼市收益损失。主要通过市场风险回避、风险预防和风险抑制三种方式手法控制风险。

　　(一)风险回避

　　风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避免出现风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能道德风险导致风险损失的金融投资活动，以消除风险隐患。一般意义而言，极其风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段。

　　大型项目在实际的房地产投资项目活动中，开发商常用的风险回避政策有：

　　1放弃或终止某项可能引起风险因素可能将损失的房地产开发活动。在房地产投资决策阶段，开发商常常发展商通过可行性研究来进行房地产投资基金风险的识别和衡量，放弃在风险较大三十天的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式的整个开发方案

　　进行乃至房地产开发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的发展规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。

　　2改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而或进行温和住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的违约风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较有用，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来创造的风险。

　　(二)房地产进行投资风险预防

　　房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险因素损失的各项风险因素因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样遭遇的基础上，在引致风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断市场风险事故链，从而预防风险因素损失的发生。

　　1在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发三队，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该内陆地区商服业、住宅、工业分布异常情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发进行投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强系统性风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理研究课题理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要构建风险管理制度，制定科学的考

　　核标准和奖罚措施，并在实际中所严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。

　　2在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者诺默尼，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然特性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，意在获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；委托水平高、信誉好的勘察、设计单位或进行勘察、设计，并就初步设计建议书与政府有关管理部门概念设计进行沟通，认可后方才或进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程中标规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的承建商资格审查，并选择的合同形式签订工程承包合同。

　　3在工程建设阶段，开发商须明确工程开竣工日期，推断出质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商圣索弗的施工组织设计、技术方案，特别是新材料、新技术和生产工艺的应用，以及承包商和坎奇斯分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实进行设计交底，控管设计变更，做好会场施工日志分类整理并注意资料收集和保存，按时汇款工程预付款、进度款，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划展开施工，妥善、及时处理施工索赔与反索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、环境方法和环境六个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；严格按概预算控制建筑群成本；加强工程监理，定期视察现场，定期、及时召开现场例会以及临时协调会等。

　　4在房产租售阶段，开发商应全面性了解商家市场需求，包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市场竞争程度、竞争业务规模及竞争方式、房地产整个市场的性质、结构及幼体程度等，并结合所租客推出物业的特点制定营销策略，进行房地产市场恰当定位，

　　确定房地产的租售价格，同时在考虑成本及投资收益目标前提下选择适当的租售渠道及营销方式，通过广告、宣传推广、相关人员推销及促销措施，明确房地产租售指标，制定营销奖罚制度建设，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段应选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到忠诚度和信誉良好的物业管理公司，建立健全物业管理制度、收费评价体系及收费措施，加强物业管理人员进一步增强上路培训；配备消防器材，及时对建筑物及附属设备进行定期检查爆燃维修并消除火灾、事故隐患等。

　　(三)房地产投资系统性风险抑制

　　房地产投资投资风险抑制是指在房地产投资投资风险损失发生前、发生时或发生后，会发生房地产开发商通过依此措施以减少风险损失发生范围或减轻损失程度。房地产投资风险抑制措施大体分两类：一是事前措施，即在房地产投资损失发生前为减少损失程度所采取的措施，宗旨是使某项房地产投资风险发生时产生的损失最小化。在损失发生前所实施的全面实施风险抑制措施，有时同时也会减少损失会发生的可能性，起到风险预防作用；二是事后措施，即在某项房地产投资损失发生时损失发生后为减少或程度所采取的一系列措施，目的丧生是阻止伤亡范围的扩大、减轻损失程度，并需要进行有效的恢复，防止开发教育工作中断。在房地产项目投资实践中，开发商可采用最少数项风险抑制措施将开发过程中的风险降到最低程度。

　　

　　

篇八：融资房地产有什么风险

　　[关于降低房地产开发项目融资成本和融资风险的建议]房地产开发成本包括哪些

　　一、融资风险与融资成本的关系融资成本与融资风险有着密不可分的对称关系，这种关系就是：如果融资风险增加，融资成本相应下降；如果融资风险减少，融资成本相应上升。房地产项目的开发商必须寻求各种资本结构中的融资风险与融资成本的均衡和对称，也就是当项目的融资风险上升时，应有相应的风险受益或成本的节约作为其补偿，这一原理也可用于调整风险后的资本成本率或融资成本率来说明。调整风险后的资本成本率等于资本的时间价值加上资本风险价值。这里，对项目业主而言，资本风险价值与资本风险成反向变动，更严格地说，当两者变动的比例一致时，资本的风险得到了补偿。这一结论对因资本结构的调整和变动而引起的融资风险与融资成本的变动同样适用，也就是资本结构调整的变动，导致项目融资成本的相对上升或下降，其比例与幅度，应与该结构调整和变动导致的融资风险的相对下降或上升比例与幅度相一致。

　　二、房地产开发项目融资风险产生的原因

　　房地产项目融资中的风险，大体上可分为两类：系统风险和非系统风险。通常，把那些与宏观市场环境有关的、超出自己控制范围的风险称为系统风险，那些可以自行控制和管理的风险称为非系统风险。

　　政治风险是指那些由于战争、国际关系变幻、政权更迭、政策变化而导致房地产项目的资产和未来现金流受到损害的风险。概括地说，政治风险产生的主要原因为两大类：一类是政局的不稳定性，主要是战争、国际关系变幻、政权更迭等；另一类是政策的不稳定性，即东道国或当地政府土地政策、税收政策、信贷政策、房改政策、关税政策、价格政策、汇率政策等各项经济政策的变化。

　　开发和建设一个房地产项目必须要得到项目东道国和当地政府众多相关部门的授权或许可。获得政府的许可一般都要经过复杂的审批程序，这需要花费相当长的时间。如果不能及时得到政府的批准，就会造成项目无法按预定进度进行，这就是获准风险，它产生的主要原因为：规划设计有缺陷、不符合城市规划要求、地方公众反对、政府或其官员设置障碍、项目选址不合理等。

　　法律风险是指由于东道国法律的变动而产生的风险。一般而言，法律风险产生的因素包括：产权保护、反不正当竞争法、信托体系、外债管理体系、法律强制执行体系等法规的变化。

　　违约风险又称信用风险，是指房地产项目参与方因故无法履行或拒绝履行合同所规定的责任与义务。违约风险产生的主要原因为：在规定的日期前承建商无法完成项目的施工建设、投资方不履行出资协议、借款方无力偿还债务或拒绝偿还债务、不按约定分红偿付等。

　　价格风险和收入风险产生的主要原因是房地产市场的供求变化与市场竞争：汇率风险产生的主要原因为外汇政策的变化和汇率的变动；利率风险产生的主要因素为利率的变动。

　　完工风险指的是房地产项目无法完工、延期完工、或者完工后无法达到设计和交房标准的风险。完工风险的产生取决于四个因素：项目设计技术要求、承建商的建设开发能力和资金运筹能力、承建商所作承诺的法律效力及其履行承诺的能力、政府节外生枝的干预。

　　环境风险指房地产项目的不合理规划和建设对自然环境、文物保护、人们生活和工作环境的破坏，导致要交纳巨额罚款或将项目拆除的风险。环境风险产生的主要原因是房地产项目违反环境保护、文物保护、建筑规划等法规。

　　三、市场开发和运营中可能产生的风险

　　随着房地产开发项目的进展，受委托的咨询机构还应该动态的审查、评估各参与方在项目建设中的实施情况，并对房地产开发项目所需的设备、材料、能源的供应情况、价格变化情况以及在建设过程中可能出现的市场需求变动情况提出咨询意见，及时向投资人提出预警。投资人可根据咨询意见同项目发起人提出建议，以规避由于项目参与方的管理问题和市场变动情况而产生对投资人的风险。

　　一般说来，项目建设阶段的风险是相对高的，是从项目正式开工建设开始计算的。项目动工建设之后，大量的资金投入到购买工程用地、购买工程设备、支付工程施工费用时，项目的风险系数就开始急剧增加，贷款的利息也由于项目还未产生任何收益而计入资本成本并开始累加。当项目建设完工时，项目承受的压力最大，项目利息负担最高，此时项目的风险也达到或接近了最高点。这时，如果因为任何不可控制或不可预见的因素造成项目建设成本超支，不能按预定时间完工甚至项目无法完成，贷款银行所承受的损失是最大的，因此，在这一阶段都要求投资者提供强有力的信用支持来保证项目顺利完成。当项目按照规定正常运营时，投资项目开始产生现金流量，也开始偿还贷款，如果项目可行性研究报告中的假设条件符合实际情况的话，项目应该有足够的现金流量来支付运营管理费用和偿还贷款，并为投资者收回一定的投资回报和利润。此时，随着项目投资的逐渐回收，融资风险逐步减少。这阶段的项目风险主要表现在运营、金融以及其他不可预见因素等方面。

　　四、降低房地产开发项目融资成本和融资风险的建议

　　（一）加强系统风险的管理

　　1.政治风险的管理

　　房地产项目融资政治风险一般可以通过政府担保、政治风险投保或引入多边机构等方式减少政治风险带来的损失。在很多大型的房地产项目融资中，项目所在地的政府、金融机构、大中型企业都是主要的资金提供者，它们不仅有着丰富的经验和技术，同时还能为其它参与方提供一些政治上的保护。

　　2.法律风险的管理

　　项目公司与东道国和当地政府之间可以通过签署一系列相互保证协议，彼此在自己的权力范围内作出某种担保或让步，以达到互惠互利的目的。这类协议在一定程度上为项目发起方和贷款方提供了法律上的保护。这些协议包括：开发协议、进口限制协议、诉讼豁免协议、公平仲裁协议等。

　　3.违约风险的管理

　　在管理信用风险时，贷款方和投资者如果认定同他们签约的乙方信用级别太低，他们会寻找一个信用级别更高的第三方来作为签约方。如果因为东道国和当地法律、法规等因素使得这一点难以实现，那么他们就会要求引入信用提升机制。信用提升机制包括担保、有限担保、间接担保、暗示担保、银行信用证、抵押、保险、预定违约金、预留基金设置等。

　　4.经济风险的管理

　　市场风险的管理关键在于预防，在房地产项目运作的初期做好充分的市场调查，可以大大减少项目上马的盲目性。而在项目的建设和经营过程中，签订建立在固定价格基础上的施工和承包合同，预售房屋加速回款，也可以在很大程度上减少市场中的不确定因素对项目收入的影响。

　　（二）加强非系统风险的管理

　　1.信用协议

　　信用协议是贷款过程中的基本文件，它规定了贷款的基本条件，包括期限、利率、手续费、适用法律的选择、代理权力等。项目融资中的信用协议同一般商业贷款中的信用协议相比在先决条件、附加要求和违约处理等几方面有所不同。此外，信用协议除基本承诺外，贷款方还会特别要求借款方作出有关资产担保的承诺。

　　2.承建合同

　　承建合同针对的主要是完工风险。大多数房地产项目都是建立在“一揽子承包”基础之上的，“一揽子承包”合同中最关键的因素是完工的期限和交房标准。期限不能太短，否则承建商一味赶工，项目建设质量势必会打折扣。发起方通常会尽可能地将完工风险转嫁给承建商。承建商为了拿到项目，会提出明确的完工计划，也会同意误工及质量不符合要求的各种赔偿条件。

　　3.支付协议

　　支付协议中包括详细的控制项目资金流入与流出的条例。这种协议经常被称为“账户瀑布”或“分段瀑布”，因为资金最初进入收入账户，然后分别经过经营账户，债务清偿账户，资本支出和其他储备金账户而分段落下。在瀑布的最底部才是项目公司的账户。从支付协议可以看出，项目公司如果想从项目公司账户中提取资金，必须首先保证用于项目经营和债务清偿的资金得以充分留存。

　　4.抵押担保协议

　　贷款方通常会要求借款方签署担保协议，以项目公司的所有或部分协议权益、现有资产、未来收入以及其它有形和无形资产(包括保险、政府许可等)作为未来的还款担保。

　　5.抵押转让协议

　　项目的每一个重要参与者都会被要求签署抵押转让协议，以确保贷款方能够在需要的时候有效行使它对项目担保的收归权。贷款方还会要求明文禁止任何未经它们许可对项目协议的改动。

　　6.贷款方的内部协议

　　不同的贷款人之间的内部协议，在一定程度上会防止任何贷款银行在未经大多数贷款方同意的情况下，在加速债务偿还、控制抵押、控告借款方、启动破产程序等事项上单方面采取行动。该协议也会就各贷款方在项目资产担保上的分配比例做出规定。

　　（三）实现房地产开发项目融资风险管理的优化

　　我国的风险管理起步晚，技术含量低，在实际项目工作中，如果仅由一方负责风险管理，表面上项目的成本降低，但往往会因为管理效果欠佳，而使实际成本大大加大，甚至导致项目失败。笔者认为，现阶段我国还不具备独立进行融资风险管理全面工作的能力，在具体的项目中，还应以聘请国外有经验的风险管理机构和管理人员为宜，同时我方人员积极参与其中，汲取先进的经验，结合我国国情，提供参考意见，逐步实现风险管理的优化。在管理理念上，要增强战略性观念，着眼长远，着眼整体；增强阶段性观念，针对项目周期各个阶段的特点进行管理；增强系统性观念，努力从项目外部吸入适用的物质、能量和信息，从整体上对风险进行把握，从变化中抓住风险的发展趋势。在管理手段上，采用计算机技术，建立融资风险管理信息系统、风险评估系统、风险对策系统，提高风险管理的效率和质量。

　　（四）加强融资的可行性研究

　　总而言之，房地产开发企业应当转变思想，重视融资成本及融资风险的管理，最大限度发挥资金的使用价值，选择适合自身发展需要的融资渠道，顺应时代的要求，不断壮大我国房地产业，从而推动国民经济的健康发展。

　　

　　

篇九：融资房地产有什么风险

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　　商业银行房地产信贷风险解析

　　一、房地产信贷风险的含义及影响因素一般状况下，商业银行的房地产信贷风险指的是商业银行的经济业务由于内部因素以及外部因素而导致银行房地产信贷业务中最终实现的财务方面的实际盈利数额与之前预期的相关业务盈利指标之间存在的较大差额的状况。银行这部分业务达不到预期指标甚至发生的亏损。这些都是房地产信贷风险的表达。目前我国商业银行的房地产信贷风险主要受以下几种因素影响:①汇率风险。②国家规定的利率带来的风险。③个人信誉风险。④商业银行的投资及融资风险。二、我国目前房地产行业面临的风险现状(一)房地产经济周期波动。房地产业的经济周期大致可以分为四个阶段:复苏，繁华，衰退，萧条。从目前的房地产市场来看，我国一二线城市的房地产市场较为火爆，但作为重要基数的其他房地产市场因为供给以及价格关系的影响，市场较为惨淡。此时房地产开发商对于资金

　　的回收状况并不乐观，由此导致房地产开发公司资金紧急并且进一步形成开发商不能按时对商业银行的贷款进行按时还款。(二)银行本身的内部操作风险。造成这种现象的大体可以分为以下两种缘由:①商业银行在审核房地产企业贷款的操作及发放资金环节不遵守相应的规章制度②商业银行对房地产信贷审批管理制度不完善，没有建立系统、完善的信贷风险度量指标体系。(三)不确定的市场风险。政策风险以及市场风险因为其对房地产行业影响的全面性和长期性，会对商业银行发放给房地产行业的贷款造成特殊巨大的冲击。另外，市场风险也会由于国家政策的调整而受到较大程度的影响。当市场风险和政策风险同时影响房地产行业时，两者不简洁被区分出来。(四)信誉风险。信誉风险主要表达为两个方面:一是个人对于每月应当偿还的房贷利息及本金无力全部偿还或部分偿还;二是房地产企业或开发商对于到期应还的商业银行贷款无力支付或无意愿进行偿还。

　　三、商业银行房地产信贷风险防范建议

　　

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　　(一)商业银行角度。1．把握房地产信贷规模过快增长。对于商业

　　贷人员进行必要课程的进修培训，加强后备人员的储备，另一方面，

　　银行来说要加快实行相关措施监管房地产的快速进展，特殊状况下应当

　　商业银行可以通过对高素养人才的引进来快速提高银行内部的专业素

　　遏制对房地产行业的过快投资。具体可通过加强对房地产信贷的监管和

　　养。(二)政府角度。1．加强对房地产行业的监管、调控。首先，政府

　　防范力度，严格把握贷款的发放，到达削减商业银行信贷风险的目的。应对房地产市场进行全面的统计调查，分析建立全国范围内的房地产

　　2．加强风险管理意识。加强商业银行信贷人员风险防范意识，加强对

　　预警体系。其次，国家应当监督地方政府的土地买卖行为，杜绝随便

　　房地产贷款风险管理理念的宣扬。3．完善操作体系。先对于贷款申请

　　的土地买卖，把握土地的持有量。2．完善房地产信贷法律体系。通过

　　人的申请资格应当严格审查，做到无违规操作的发生(擅自放宽贷款条

　　建立良好的房地产信贷法律体系可以有效地促进金融系统的稳定性，

　　件等)。其次，加强内部的贷款监督防范力度，对于出现的违规操作应

　　削减商业银行因房地产信贷违约而产生的损失，关怀商业银行尽可能

　　当进行严峻处理，防止更大规模的损失。最终，对于风险分析商量不

　　到达信贷资金的预期收益，促进房地产行业的健康进展。(三)房地产

　　能一味的依靠人工监管把握，应当寻求更先进的国际标准的风险计量工

　　企业角度。拓宽融资渠道。房地产行业具有资金密集型、融资渠道单

　　具，到达科学的风险商量预防。4．提高信贷人员整体专业素养。目前

　　一、开发周期长等行业特点，如何实现融资多元化是保证房地产行业

　　商业银行的信贷工作人员的专业素养参差不齐，高端的专业人才缺失是

　　可以稳定进展的关键，我国目前的房地产企业大都选择商业银行贷款

　　我国商业银行存在的巨大问题，为应对以上人才缺失问题，商业银行必

　　进行融资。这种状况下，房地产企业更应寻求更宽的融资渠道，将目

　　需尽快培育出高素养、专业能力强的风险管理防范型人才。例如组织信

　　前的过于集中于商业银行的现状慢慢转变为房地产信托、房地产融资

　　

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　　基金等渠道，这种进展模式会降低房地产的融资本钱，同时分散商业银行的房地产信贷风险。总之对商业银行房地产信贷风险计量方法的商量，不仅有助于商业银行更精确地衡量自身风险状况，而且有利于准时调整自身风险资本比率，提高其运行安全性。

　　

　　

　　

篇十：融资房地产有什么风险

　　房地产开发的融资风险及防范

　　房地产开发的融资风险及防范

　　20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。

　　房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都直接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险。

　　一、房地产开发企业融资风险研究现状20世纪30年代，人们将风险研究应用到了房地产投资领域，当时，美国一些学者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，建立了以平均值，标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发房地产企业对风险的防范和控制中。20世纪60—70年代，在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域出现了大量的成果。此后，国外的一些学者分别在商业房地产项目的融资技巧；房地产项目风险识别、评价和防范；房地产融资风险的识别、评估；房地产投资融资风险及其收益问题等作了大量的研究。20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。李启明等人（1998）定性分析了房地产融资和投资风险，指出房地产企业直接融资、海外融资和项目融资模式下的风险因素；给出了一些房地产投资风险定量分析、基本评价方法和防范对策。周书敬等（20XX）建立了房地产融资风险评价指标体系，主要包括政策风险、经济风险、汇率和利率风险、清偿风险四大类12个指标，将房地产融资风险划分为“高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险”五个等级。张继萍（20XX）分析了房地产开发项目融资风险的信号、风险预测指

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　　标的选取，建议构建融资风险预警系统，并提出融资风险预警系统应该考虑到准确性、动态性以及非财务因素的影响。

　　综上可以看出，国内外学者对房地产开发房地产企业融资风险的研究主要集中在融资风险特征、融资风险识别、融资风险评价、融资风险的预警和控制等方面，但是定性分析居多，定量研究较少，而且还不太深入，尤其是系统性的研究较少。在此，本文谨对房地产开发房地产企业的项目融资风险的成因进行分析、融资风险评价和防范问题予以总结。

　　二、房地产开发企业融资风险的成因及风险因素的分析（一）房地产开发企业融资风险的成因1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金直接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。2.缺乏多呈层次房地产金融体系。目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。3.企业缺乏科学合理的融资决策。融资决策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的，并以此来确保房地产企业投资决策和目标的贯彻与实施，是房地产企业财务决策的重要组成部分。房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策、普遍依据经验进行决策。（二）房地产开发企业融资风险因素针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析，融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。1.政策风险。房地产行业关乎国民经济，是历届国家政府重点关注的民生问题，对房地产价格上涨过快可能影响国民经济甚至是社会稳定的担忧，使得政府

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　　对房地产方面出现的问题特别敏感，因而对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂，钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此，相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性，与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响房地产企业融资的难易程度以及融资成本。

　　2.法律风险。一些中小型的房地产企业在融资过程中，由于其规模较小、资信较低等因素限制，只能有一小部分来自于地方的银行贷款，另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资，甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式，进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规，还款条款等都无法得到法律保证，如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时，就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大，融资成本增大。

　　3.利用外资的风险。房地产企业如果通过相关手段吸引外资，还会引发其他方面的风险，主要是指汇率风险和政治风险。房地产企业在利用外资的时候，应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策，才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险，而目前更加复杂多变的全球经济形势，使得外资的风险因素更多了，房地产企业应该密切关注汇率的变化。

　　4.融资后期的资金管理风险。房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大，而资金筹集则相对分散，而且商品房的资金回收期限较长。为了使房地产企业正常运转，房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理，尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则，一个环节的资金周转出现问题，都会带来整个融资链条出现问题。

　　三、房地产开发企业融资风险的防范措施结合融资风险的成因分析，研究融资风险的防范策略。有的学者从融资风险的种类出发，提出各类风险的防范对策。有的学者从融资风险的等级（高风险、中风险、低风险）出发，分析各个等级的风险防范对策。还有的学者从宏观层次和微观层次来分析风险防范对策。从整体管理的思想来看，可以将房地产开发房地产企业融资风险防范策略归纳如下：（一）房地产企业要加强风险防范意识。从投资项目的选择，建设期资金的

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　　进度，到投资项目的经营管理、销售等各个环节都要提高警惕，要不断提高房地产企业的管理水平和员工的业务能力，建立风险管理责任体系，责任落实到人，管理前移，以防范融资风险。

　　（二）合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，房地产企业可以分析可能对房地产企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合房地产企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。

　　（三）拓宽融资渠道，改善房地产企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。房地产企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他房地产企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽房地产企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为房地产企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为房地产企业选择创新产品提供保障。

　　（四）增强资金管理能力，提高资金利用率面对庞大的资金使用和筹集状况。房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系，制定详细的资金使用计划和成本控制方案，确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外，实时监控资金的周转情况，保证商品房的回款渠道正常运营，尽量提高低成本资金的周转速度，必要的时候可以采取一些鼓励方式，促进资金的回笼。

　　（五）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。国家宏观经济政策的变化，会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。

　　房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境的变化，灵活掌握融资手段，合理选择融资渠道，在保证房地产企业资金充足的基础

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　　上，尽量减少融资成本，实时关注融资相关的政策和经济变化，尽早发现不安全因素，并采取相应的对策降低融资风险。

　　（作者系上海联洋集团有限公司资产管理部）

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篇十一：融资房地产有什么风险

　房地产投资风险分析

　　房地产投资风险的主要类型

　　（一）外部风险

　　1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。

　　譬如说，当经济衰退，处于低速消沉时，社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包扌舌房地产。更有甚者，每当经济陷于低谷，消费减缩时，受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品，这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划，推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此，造成房地产市场一时供大于求,房屋价格亦连连下跌。

　　2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响，因为很多人买房并不是全额付款，一般都会利用杠杆原则向金融机构中请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升，投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说，无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。

　　当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话，则投资人无须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮，银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。所以，投资者在策划置业计划和议价房地产时，必须把利率波动因素考虑进去。

　　3.市场风险。

　　由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。

　　市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇，但由于建筑需要一定时间，故此虽然待建楼的总体规模己经超出供应需要，但短期内楼价仍然会持续上扬。

　　近年来，建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场，直接缩短了地产循环的时间，也使得楼价波动变得更为频繁。

　　4.自然风险。

　　由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、火灾等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

　　（二）内部风险

　　1.经营风险。

　　经营风险是由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低，使用经营费用超过预计值，房屋空置率高，租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想，对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。

　　2.财务风险。

　　财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆，在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。

　　房地产投资风险产生的原因所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。［!--empirenews,page--］宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。

　　表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨；

　　二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。

　　三是房地产供求形势的变化。

　　房地产供给严重不足的状况己成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降,销售难度增加，促销成木加大,期房销售几乎成为不可能。

　　四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

　　发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。

　　如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。

　　房地产投资风险分析

　　控制风险的基木思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有：

　　（一）进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策

　　风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。

　　通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择

　　社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。

　　（二）在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目房地产投资项目种类较多，它们的风险度大小不一。

　　有的风险度较大，可能遭遇的不确定性也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。

　　（三）以合理组织融资形式进行滚动开发房地产投资需要量大，必须以一定的形式筹措资金，以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种:通过发行金融债券，筹集开发资金。

　　通过预售开发的商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用己取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司，申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、低成本地融入资金，投入房地产开发。

　　房地产开发公司不但要掌握融资技巧;而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中，引入竞争机制，运用多种手段，促使施工单位降低工程造价,提高工程质量，缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少经营管理费用，以保证所投入的资金获得最大的经济效益。

　　

篇十二：融资房地产有什么风险

　我国房地产金融风险及其防范

　　摘要：伴随着城市化进程的发展,我国的房地产业同时也快速发展起来，房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，具有高风险的特征、高收益的特征。房地产金融作为房地产业发展的重要要素,对我国经济的发展起到重要作用，规范的金融风险防范可以促进房地产业的持续发展.本文将从我国房地产金

　　融的现状出发,研究房地产金融风险产生的原因，提出风险防范的对策。关键词：房地产；金融风险；原因；防范对策一、我国房地产金融的现状从1988年起我国许多银行开始陆续设立与房地产金融有关业务，到目前为止，已形成了全国性的金融服务网络和管理体系，在制度、机构、人员和设备等方面都有了一定基础，建立了一整套体系，开辟了个人住宅储蓄存贷款、资金拆借等融资渠道,同时提供了结算、咨询、委托代理等多功能服务.但我国房地产金融体系不够成熟，金融服务明显滞后于房地产业发展的需要，存在诸多问题.（一）房地产金融体系不够完善健全的房地产金融市场体系不仅包括房地产一级市场，同时也要包括以证券化为主要手段的二级市场。而在我国的房地产金融一级市场，只有银行体系在支撑着整个房地产金融行业，同时资本市场与国外相比也处于相对落后的地步，从而使一级市场很难为房地产金融的快速发展提供金融支持。除此之外，我国的房地产二级市场正在处于酝酿阶段,2005年4月出台了信贷资产证券化的公告。同时，从我国住房抵押贷款的发展情况看，基本上已经形成了一定的运作模式，但是同发达国家比较，不管是规模上还是管理上，都存在着很大的差距。目前商业银行住房信贷的发展重点是如何在符合中国国情的基础上借鉴发达国家的经验进行创新，不断扩展我国的房地产消费市场。与此同时我国的公积金制度随着住房制度改革和住房商品化的不断进行，在经营管理上也出现了一些问题和需要完善之处。（二）单一的融资渠道我国的房地产业主要以银行信贷资金为主，股权融资和债券融资比例过小，除此之外,几乎没有其他的融资方式.首先，房地产业本身没有成立属于自己行业的金融机构。行业内用于房地产开发的长期资金严重不足,开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持。其次，由于现阶段并没有形成适用于房地产特殊需要的完整的金融模式，在我国目前的城市化过程中，也很难进一步保证房地产业的良好发展。最后,我国商业银行的改革还不到位，也引起了我国房地产金融融资渠道单一的问题。

　　（三）我国房地产金融创新缓慢目前,我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，明确规定了金融机构的经营范围，这在一定程度上限制了我国房地产金融创新的发展.我国房地产金融创新工具品种少，融资渠道狭窄，从而是银行流动性风险问题更加突出.此外，我国房地产消费信贷处于刚起步阶段，无论是利率,还是还款方式都存在一定问题，很难满足不同层次的消费者需求.在我国,因为居民收入过低从而无力承担贷款中比例过高的首期付款,缺乏对未来还款能力的预期,利率水平过高，还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等各种原因,使得中低收入居民的住房难以得到提高。我国的住房抵押贷款证券化开始于2005年底，中国建设银行为其首笔30。17亿元的住房抵押贷款证券-—“建元个人住房抵押贷款支持证券"公开征集承销团，这也是迄今为止的唯一一款MBS产品。而且产品创新主要表现为引进吸收性的多，原创性的少，同质化现象严重等特点我国商业银行进行住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈。主要受以下几方面因素的制约：一方面是银行盈利模式单一,对于住房抵押贷款证券化融入的资金缺乏良好的投资盈利渠道；另一方面是住房抵押贷款资产是银行优质资产,违约率非常低，银行缺乏将其证券化出售的动力.另外我国住房抵押贷款证券化的制度不健全，也阻碍了金融创新的进一步发展。1（四)房地产金融业本身具有风险房地产投资具有长期性、地域性、周期性、政策相关性、高收益的投机性等特点,从而使得房地产金融具有一定的风险性.由于我国近几年房地产业的快速发展,房地产投资成为能够带来丰厚利润的行业.越来越多的开发商通过房地产金融进行投机活动来赚取高额利润。与此同时，这进一步加快了房地产的投资活动,使得房地产金融市场泡沫严重，增加了房地产金融市场的不稳定性。同时，房地产金融配套法规不够健全，金融部门虽有部分资金进入房地产领域,且多为账外违规经营,这也进一步加剧房地产金融风险。二、房地产金融风险产生的原因（一）房地产金融风险形成的内部原因1.缺乏合理的融资机构，融资渠道单一。近年来，随着房地产业的迅速发展,在利益的诱惑下，很多企业加入房地产市场,但是真正符合上市融资标准的企业数量甚少,多数企业的融资渠道还是以银行贷款为主。据相关统计房地产企业自筹资金中有约70％来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75％左右.目前，我国国内房地产开发企业的融资结构

　　1张长全罗莉《我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考》【J】市场研究

　　具有明显的贷款依赖性特点。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特征,通常开发商的自有资金不能够满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源渠道。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。2因此，商业银行直接或者间接造成了房地产市场面临的多重风险，一旦房地产市场产生金融风险，就会给银行带来逾期贷款的危机。

　　2.房地产相关金融机构风险意识相对薄弱。由于缺乏有效的房地产业融资监管手段与措施，同时商业银行治理结构、内部控制，经营管理等方面存在一些不足，使得房地产相关金融机构易受到房地产市场良好发展趋势的诱惑,只顾眼前利益，而忽略了长期经济活动的风险及利益关系,从而引起房地产信贷迅速增长,加剧了房地产的金融风险。

　　3。信息不对称，房地产业的宏观调控落实不到位。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象经常发生,容易产生了“道德风险”这在很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理计算贷款人偿还能力及贷款的风险,难以对贷款人信用进行评估，导致房地产金融风险加大。此外，在房地产业的发展过程中，由于宏观调控政策没有落实到位，造成金融机构受到房地产业的影响,加剧了银行的流动性、安全性和收益性的风险。

　　（二)房地产金融风险形成的外部原因首先,国家经济方针、政策和法律、法规等方面的变化，会造成整个房地产金融市场的环境发生变化，从而影响整个房地产市场的未来趋势的走向，严重影响房地产金融风险的变化.其次，国际经济的环境变化会引起汇率变化，本国经济环境变化主要反映在存、贷款利率上的波动，很大程度上影响开发商对房地产投资及房地产信贷信息理解及掌握和投资投机的动力,导致房地产金融风险的加剧，加大了房地产金融市场的不稳定性。3三、我国房地产金融风险防范对策（一）寻求更加广泛的融资方式我国的商业银行要在掌握防控风险的条件下，发放土地储备贷款，强化对土地资源的宏观调控力度，加强对优秀开发企业的筛选,通过发放项目储备贷款等方式,重点扶持一些实力雄厚、信誉度高、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节、引导市场向规范化方向发展。再次基础上，开发商和相关金融机构要不断寻求各种新的融资方式，拓展融资渠道。在地产金融创新方面，信托具有财

　　2薛建改《谈房地产金融风险防范与制度创新》【J】财经视线商业时代（原名《商业经济研究》）2011年27期

　　3薛建改《谈房地产金融风险防范与制度创新》【J】财经视线商业时代（原名《商业经济研究》）2011年27期

　　产隔离功能、政策规避功能、避税功能等，日益成为一种主要的金融工具。将银行资产量大、信托具有灵活性的优势相结合。同时，建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种，拓展融资渠道。

　　(二）要谨慎进行房地产金融创新，持续推动房地产金融监管创新。首先,房地产金融创新主要表现在房地产抵押贷款工具的创新，进一步推进房地产抵押贷款证券化。房地产资产证券化既有利于改变我国证券产品比较少的现状,拓宽广大居民投资渠道，同时有有利于参与的各个市场主体投资活动的进行.其次，要积极推进房地产金融监管创新，借鉴国际先进的理论与管理经验，重新确立的监管理念、方式、目标以及评价标准，逐步建立起统一、高效、全方位的房地产金融监管体制。不断完善房地产金融监管措施和手段，更好地体现房地产金融监管的高效率和政策上的灵活性,确保房地产金融体系持续健康运行。再次,建立稳定的联系机制,保证监管政策的统一,有效识别防范和化解房地产金融的系统风险,保持房地产金融系统的长期稳定性。最后,商业银行应准确把握房地产市场周期性变化规律,进一步加强调对市场周期性矛盾的解决,避免造成社会资源浪费，有利于进一步优化社会资源配置，有利于正确把握住房金融的经营策略（三)建立社会信用体系，提高防范意识与能力。从目前我国房地产业抵押贷款的发展趋势来看，住房抵押贷款将越来越被人们所接受，将在房地产贷款中占有较高比重，所以应加快我国个人信用体系的建立，这有助于银行及时、准确的掌握贷款者信息，并及时对贷款人的信息情况进行有效审查，从而降低我国房地产抵押贷款的风险。另外，对于主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款限额要求,遏制“假按揭”等违规行为的发生.（四）建立和完善住房金融风险防范与控制机制房地产金融风险常表现融资投资风险和抵押贷款风险。防范和化解融资投资风险,首先要注重融资投资前可行性分析,然后拓展房地产融资渠道，加强管理回收投资，最后还要大力发展房地产保险和担保,实现风险转移和损失补偿。对于抵押贷款风险，则要完善房地产抵押贷款的法律条文,建立个人信用制度,银行应对抵押贷款事先严格审查,事后跟踪监管，建立房地产抵押贷款保险制度。4保险资金相比其他资金具有比较稳定、数额巨大、运用周期长的特征，比较适合投资于房地产产业开发，进而有利于增加房地产开放商的投资规模。保险资金投入房地产是一个拓宽融资渠道有效途径之一，应借鉴海外经验，从而推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合.

　　4李芯《我国房地产金融存在的问题与建议》【J】银行实务2007年第1期

　　参考文献:1．束庆年.对美国次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J]。南

　　方金融,2008(9).2．李瀚张正琰.我国房地产金融发展及其风险问题分析[J］财金之

　　窗.2014年2月3．蔡德荣潘军.住房金融创新研究.东北财经大学出版社。4．易宪容。房地产与金融市场［M］。社会科学文献出版社，20075．张长全，罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨［J]。区域经济研究，

　　2009(1)。

　　

　　

篇十三：融资房地产有什么风险

　在当今异常活跃的国际资本运作市场中,存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。本文主要分析了房地产业的项目融资与风险投资,供大家参考。

　　项目融资与风险投资的概述

　　在当今异常活跃的国际资本运作市场中，存在着多种资本运作方式，项目融资与风险投资是其中最为重要的两种。二者间有许多相同之处,比如都适用于各种规模的项目,投资决策都是建立在高度专业化和程序化的基础之上,投资银行、律师和会计师等中介机构都起着极为重要的作用等等。当前中国经济正处于快速发展期，基本风险和高成长项目的开发与建设已经成为经济发展的重要方式。

　　p、k、nevitt在所着的《项目融资》1996年第六版中对项目融资的定义是：项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流程和收益，将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物。

　　法律专家对项目融资的定义是：项目融资是对一项权利，自然资源或其它资产的发展或利用的融资,而且,融资并不由任何形式的股本提供,其回报主要来自于项目生产的利润.

　　项目融资虽然到目前还没有一个公认的定义，但其本质上是一种无追索的权的融资贷款，核心是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其它来源。

　　项目融资其重要特征是：贷款方在决定是否发放贷款时通常不把项目发起方现在的信用能力作为重要因素来考虑。

　　风险投资是由企业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。通俗的说是指投资人将风险资本投资于新近成立或快速成长的新兴公司（主要是高科技公司），在承担很大风险的基础上，为融资人提供长期股权投资和增值服务，培育企业快速成长，数年后再通过上市、兼并或其它股权转让方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

　　风险投资一般具有以下基本特征：

　　1、投资对象多为处于创业期中的中小型企业，多为高新技术企业;

　　2、投资期限至少在3—5年,投资方式一般为股权投资，通常占被投资企业的

　　15%—-—20%；3、投资决策建立在高度专业化和程序化的基础之上；4、风险投资方一般积极参与被投资企业的经营管理，提供增值服务；5、当被投资企业增值后，风险投资方会通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本，实现其投资的超额回报；6、风险投资方退出投资至少能够获得原始投资额的5——--—7倍的利润和资本升值。

　　项目融资与风险投资的选择

　　通过对二者的分析和比较,着重从二者间不同点的角度使人们对于如何选择项目融资和风险投资有所了解。

　　一、投资方的构成不同

　　1、项目融资中主要有以下几方构成：金融机构,公共基金机构、短期资金

　　市场、商业金融公司，其中商业银行（commercialbank）是项目融资的最主要的资金来源，而其它来源往往也是从商业银行融资。目前由国内银行作牵头行或者完全由国内商业银行组成的银团为数很多，从能源到运输等各个方面的实践都不少.

　　2、风险投资中的风险投资人大体可分为以下四类：

　　a、风险资本家（adventurecapitalists）。他们是向其它企业家投资的企业家，与其它风险投资人一样，他们通过投资来获得利润。但不同的是风险资本家所投出的资本全部归其自身所有，而不是受托管理的资本。由于国内环境的限制和影响，个人投资风险项目为数众多，但真正形成较大规模的并不多。b、风险投资公司(venturecapitalfirm）。风险投资公司的种类有很多种,但是大部分公司通过风险投资基金来进行投资，这些基金一般以有限合伙制为组织形式，我国目前的风险投资公司多为有限公司，并且多数具有政府背景,运作机制不够完善.c、产业附属投资公司（cprporateventureinvestors/directinvestors）。这类公司往往是一些非金融性实业公司下属的独立风险投资机构，他们代表某公司

　　的利益进行投资。这类投资人主要将资金投向一些特定的行业。和传统风险投资一样，产业附属投资公司同样要对被投资企业递交的投资建议书进行评估，深入企业作尽职调查并期待得到较高的回报.d、天使投资人（angels)这类投资人通常投资于非常年轻的公司以帮助这些公司迅速启动。在风险投资领域,“天使投资人”这个词指的是企业家的第一批投资人，这些投资人在公司产品和业务成型之前就把资金投进来。

　　二、投资对象和范围不同

　　1、项目融资的投资对象主要适于以下三大类项目：

　　a、资源开发项目、如石油、天然气、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等；b、基础设施项目，基础设施项目必须要实行商业化经营，才可能产生受益；c、制造业项目,如大型轮船、飞机等.

　　2、风险投资的对象主要包括：兴新的高科技公司、具有高成长性及超额利润的公司。

　　项目融资虽然说适用于各种规模的项目，并不限于大型项目。但从其三种投资对象不难看出,主要限于大中型项目；而大多数风险投资者更偏爱小公司,这首先是因为小公司技术新效率高，有更多的活力，更能适应市场的变化；其次,小公司的规模小,需要资金力量也小,风险投资公司所冒风险也有限。从另方面讲,小公司的规模小，其发展的余地也更大，因而同样的投资额可以获得更多的收益.此外，通过创建一个公司而不是仅仅作一次交易,可以帮助某些风险投资家实现他们的理想。

　　三、投资方作出投资决策的考虑因素不同

　　1、在项目融资中，投资方作出投资决策的主要考虑因素有：

　　a、信用风险要低于权益风险；b、项目投产后的原材料、能源供应要有保证，价格不要超过事先的预测；c、项目投产后的产品或提供的服务要有稳定可靠的市场，运送到的运输成本要

　　合理；d、项目同外界的通讯要通畅;e、建筑材料要有保证，价格不超过原计划水平；f、承担施工任务的承包商和项目竣工投产后的经营者要有经验；g、政治环境稳定、友好，各种执照和许可证齐全;h、不存在国家和主权风险,项目不会被所在国政府没收；i、货币和汇率风险是否已得到妥善安排；j、项目发起方各成员均已缴齐各自的股金；k、项目本身是否具有足够的价值，可以充当贷款的担保物；l、对项目的资源和资产是否进行评估，评估结果是否令人满意;m、对项目有关的保险是否已作了通盘考虑和安排；n、对不可抗力、项目超支、工期延误的风险是否已做好安排;o、项目是否具有良好的预期投资收益和资产收益率（roeroiroa）；p、是否有足够的经理专业人员；q、是否已充分考虑环保要求。2、在风险投资中，风险投资方作出投资决策的主要考虑因素有；a、企业家自身是否具有制成及持续奋斗的懔赋；b、企业家是否非常熟悉本企业的目标市场；c、在5—10年内是否至少能获得10倍的回报;d、企业家的背景是否证明其具有很强的领导能力;e、对风险的评估和反应是否良好；f、投资是否具有流动性；g、是否具有可观的市场增长前景；h、与风险企业有关的历史记录是否良好；i、对企业的表达是否清楚明了；

　　j、是否具有财产保全措施。

　　从以上列举的项目融资和风险投资的主要考虑因素不难看出，风险投资方在作投资决策前，更关注与风险企业自身的情况；而项目融资的投资方除关注与项目投资的自身情况外，对于项目之外的多种因素，如通讯联络、政治环境、国家和主权风险、货币和外汇风险等也较为关注。产生该等差异的原因在于：风险投资中的风险企业多是小型公司，其发展更多取决于自身的情况；而项目融资的对象多是大中型的项目，其投资成败不仅与项目自身的情况有关，与周围大环境的变化关系也极为紧密。

　　四、投资方的投资方式不同

　　1、在项目融资中的投资方式有：设备租赁、原材料供应、以长期无货亦付款合同或产量合同、或固定价合同的方式投资等等。但其投资的最主要的方式是提供贷款。

　　2、在风险投资中风险资本进入的方式有：购买股权、提供贷款或既购买股权又提供贷款，但最主要的方式是购买股权.

　　五、投资方实现收益的方式不同；

　　1、项目融资的主要收益实现方式是获得贷款利率，由于项目融资的贷款利率一般高于普通商业银行的贷款利率，因而会给贷款方带来较高的收益。

　　2、风险投资的收益实现方式适当被投资企业增值后，通过上市、收购兼并或其它股权转让方式撤出资本，实现其投资的超额回报。

　　一个成功的风险投资,当风险投资方退出投资是至少能获得原始投资额的5—7倍利润和资本升值。从项目融资和风险投资的收益实现方式上看，二者似乎都是收回投入的资本或资金，并获取额外的收益。但项目融资的额外收益是约定的贷款利息，虽然比银行的贷款利率要高，但相比投入的资本或资金而言要少得多；风险投资的额外收益是除去原始投资额之外的上市募集的资金，收购兼并或股权转让的高额收益，其数额往往相当于原始投资额的5—7倍（当风险投资获得成功时)。

　　六、投资方面临的风险不同；

　　1、项目融资中的风险可以分为两大类;一类是商业风险，主要包括自然风险、外汇风险、经营管理风险和包括通货膨胀在内的其它风险，另一类是国家风险，主

　　要包括主权风险和政治风险。自然风险、交易风险、外汇风险、买卖风险、折算风险通货膨胀与利率风险、商业风险、竣工风险、经营风险、营运风险、风险收入风险、其它风险、法律对抗其它

　　2、风险投资中的风险主要有：技术风险、管理风险、市场风险、政策风险等。

　　如果说在项目融资中,投资方同样面临着商业风险和国家风险的话，那么在风险投资中风险投资方更多面临的是商业风险；而且，尽管项目融资中也存在着一定的风险，但相比风险投资中存在的风险而言要小得多。“风险投资”顾名思义，其投资必然伴随重大风险。即使在风险投资业发展较为成熟的发展中国家，风险投资对于高技术企业投资的成功率也只有20%--30％，这个比率远远低于项目融资的成功率。

　　七、投资方是否参与项目的管理不同；

　　1、项目融资中一个普遍的做法是由项目发起方成立一个项目公司，作为项目的直接主办人。从实际操作的角度，项目公司具有较强的管理灵活性，可以是一个实体,也可以只是一个法律上拥有向项目资产的公司，实际的项目运作则往往委托给一家富有管理经验的管理公司负责。也就是说,投资方往往不参与项目融资的管理。

　　2、风险投资实际是一种风险投资方积极参与的投资.风险投资均与高新技术两要素构成推动风险投资事业前行的两大车轮,二者缺一不可。风险投资方在向风险企业注入资金的同时，为降低投资风险，必然介入该企业的经营管理，提供咨询，参与中的问题的决策,必要时甚至解雇公司经理,亲自接管公司，尽力帮助该企业取得成功。产生这方面差异的原因恐怕是与项目融资中存在担保,而风险投资中没有担保，风险投资方为保证投资的收回和高额的收益，更现有较大的关系。

　　八、存在担保与否不同；

　　1、在项目融资中，对于银行和其它债权人而言,项目融资的安全性来自两方面:一方面来自项目融本身的经济强度；另一方面来自项目之外的各种直接或间接的担保。这些担保可以是由项目的投资者提供的，也可以是由于项目由直接或间接利益关系的其它方面提供的,这些担保可以是直接的债务担保。国际上成功的项目融资大部分都采取了担保。

　　2、在风险投资中由于风险投资方主要是指刚刚起步或尚未起步的高技术企业或高技术产品，而这些风险企业没有一定数量的固定资产或资金，也就是无法提供

　　相应的担保。

　　因此无法从传统融资渠道获取资金，只能开辟新渠道,这恐怕也是风险投资产生的原因之一吧。

　　九、政府在项目运作中起的作用不同;

　　1、在项目融资中,无论是在宏观或微观方面,政府机构都能够发生多方面的作用,促进项目融资的完成。如在一些能取到积极促进经济发展的基础性设施项目中,例如铁路、石油、天然气、电力、煤矿的建设，政府的支持是这种项目成功的必然条件.而未了回避政治风险，投资方一般会要求项目所在国政府做出各种承诺，例如，税收优惠不得取消,不得实行价格管制、不得将项目设施收归国有等。尽管在我国根据《中华人民共和国担保法》第八条的规定，国家机关不得作为保证人，但财政部可以为使用外国政府或国际经济组织的贷款代表国家作出担保。

　　2、在风险投资中，政府制定的有利的政策法规环境促进风险投资的发展，特别是在起始阶段，包括法律保障、补助与贴息、提供担保，税收优惠等。例如美国国会在1978年—1981年这四年间连续通过了5个有利于风险投资发展的法案，1978年收入法案将资本增值税由49、5%降至28%，对长期的权益投资起到了横打的激励作用，使得1979年的经济复苏税务法又进一步将资本增值税由28%降低至20％，从而使得当年投资风险基金的承诺金额翻了一翻.但是，相比在项目融资中政府起到的作用，在风险投资中政府的作用主要实践结合较为次要的.

　　中国政府目前也在逐步完善风险投资的法律环境，单一于公司法种种制度及上市政策的限制，风险投资的退出信道还不够通畅。这方面的差异主要还是与项目融资的主要投资对象是大中型项目,而风险投资的对象多是小公司有关。担当一国的风险投资企业发展到一定规模时，政府的作用也会日益显著。

　　项目融资的参与者

　　1、项目融资的资金来源。一般讲来，要利用项目融资筹集资金,必须组建一

　　个经济实体（或称项目公司）。项目公司的资金由两部分组成,自有资金（或称股本金)和债务（即通过对外负债筹集到的外部资金).债务又可划分为从属贷款、无担保贷款和担保贷款。这两部分资金主要有如下来源：

　　1)国际金融讥构.世界银行，特别是其下属的国际金融公司以及亚洲开发银行、非洲开发银行、美洲开发银行、欧洲投资银行等地区性开发银行。

　　2)各国政府出口信贷机构。这些出口信贷机构一般以贷款和提供保证书两种形式为项目融资.

　　3)项目所在国政府.

　　4)商业银行.商业银行是项目融资的最主要的资金来源，其他来源往往也是从商业银行融资。

　　5)公共基金机构。这类来源包括人寿保险公司、退休养老基金和慈善基金.在美国，公共基金机构过去提供了巨额长期固定利率资金,还可以向境外提供一定数额的贷款。据伦敦斯特灵出版公司出版的年度报告《1995年亚洲经济和基础设施》中的一篇文章说,“1992～1993年通过资本市场为大型能源和交通项目融资获得了极大成功。这些项目的成功表明，在国际资本市场上，公共机构贷款者拥有的巨额资金，可为世界上许多发展中国家的大多数能源、运输、电讯和其他基础设施项目提供相当可观的一部分资金。”该篇文章还认为，过去50年中，国际大型项目融资中的一个最重要的发展就是公共机构资本市场向大型项目打开了大门。在我国，正在进行的住房制度和社会保障制度的改革所逐步建立起的住房、养老、退休、失业。医疗公积金，将是一笔数额庞大的基金，条件成熟时也可以用于项目融资。

　　6)短期资金市场.短期资金市场上的资金主要投资于短期债务的投资项目。现在已有多种办法可将短期资金转化为长期投资。在我国,1995年末城镇居民储蓄已高达4万亿元，农村存款也达到了1万亿元。这种过去被视为“笼中虎”的巨额资金若转化为长期投资，对我国基础设施的建设将做出重要贡献。

　　7）商业金融公司。大型商业金融公司将是项目融资的重要来源，同商业银行和保险公司相比，金融公司没有存款户和投保人的资金来源，其资金从债务市场上借来，然后再加上一定利差贷放出去。因此,从金融公司借用的资金成本都比较高.某些大商业银行成立有专门的借贷部或子公司从事长期投资贷放业务。

　　8)租赁公司。基础设施建设往往需用大批施工安装设备。项目发起方或承包商若自行购置不但要占用很大一笔资金，而且在购置之后还要交纳税款。用租赁的方式为项目所需的设备筹资本身就可能转化为项目融资。租赁公司不仅能为项目设备融资，还可以多种方式进行项目融资。租赁公司有的是独立经营，有的是附属于大银行或大金融公司。

　　9)投资管理公司和风险资金贷放单位.当投资管理公司可以通过认股证、购股权、转换权或其他类似权利享有风险投资权益时,就会以风险资金的形式发放贷款。

　　投资管理公司一般仅提供数额有限的贷款.投资管理公司有的从属于大银行，有的则独立经营。

　　10)原材料供应商。急于为自己的产品或副产品寻找销路的供应商有时愿意为使用其产品的建设项目提供资金或保证书。

　　11）新产品的购买者或服务的接受者。需用某种产品或服务的公司愿意为生产此种产品或提供此种服务的建设项目提供帮助。一般来讲,他们采取长期无货亦付款合同或产量合同的形式。无货亦付款或产量合同相当于保证书，可以用作从其他金融机构获得贷款的保证书。

　　12）承包商。承包商不少都热心于项目融资。他们可以以固定价合同的形式支持项目的长期融资。承包商接受固定价合同相当于为项目的施工提供担保.有时，承包商还愿意将其应得的一部分酬金投入项目作为股本。由于承包商在同贷款单位、项目发起方和各级政府机构打交道方面十分有经验，因此他们可以在如何进行项目融资方面向其业主提供十分宝贵的建议。

　　13)设备经营商。为了促进自己设备的销售，许多设备经营商和制造商都有多种融资计划。这种类型的融资近年来越来越多，已成为项目融资的一种重要资金来源。

　　14）项目发起方的贷款和预付款。项目发起方除了为项目注入股本作为项目实体的自有资金外,还可以以项目从属贷款的形式注入资金.所谓从属贷款，从为项目筹集资金的角度来说，就是项目发起方为了提高项目主要贷款者的信心，促使他们出资或放松贷款条件而为项目提供的资金。因此，从属贷款是一种吸引主要贷款的种子资金，可以改善项目流动资金状况.项目发起方为项目提供从属贷款可以享受利息和税收方面的好处。在某些情况下，项目发起方提供的贷款或预付款用于支付项目超支部分或其他项目发起方已承诺的不可预见费。

　　2、项目公司。项目发起方在项目融资时一般都成立一个经济实体或项目公司。

　　正是这种做法,可以实现项目借款不出现在项目发起方原有的资产负债表上,因为项目单独建立的经济实体将另行建账，与项目发起方的现有账目脱开。

　　3、财务顾问，项目融资专业性很强，各种关系、法律规定和手续非常

　　复杂。国际上能够从事这类业务的专业人才数目有限,而且还往往将他们办理过

　　的项目融资业务记录作为内部秘密不对外公开。项目融资本身的工作量也大，一般项目发起方的专业知识、经验和精力都有限，难于胜任项目融资财务方面的工

　　作，更何况项目发起方还有许多其他工作要做呢？因此，许多大项目都聘请财务顾问处理项目融资的具体事务。聘请财务顾问当然要花钱，但一般付给财务顾问的佣金要比由于他们的努力而节省下来的资金少得多。财务顾问都积极地促使项目顺利完成,因为只有项目获得成功，他们才能取得咨询酬金。财务顾问的主要任务是进行可行性研究，规划资金来源,安排具体的融资策略以及监督和管理贷款协议。可以充当财务顾问的主要有商业银行、投资银行、大承包商、大金融公司和咨询公司。在选择财务顾问时，要考虑他们的声誉、在金融市场上的地位、有无本行业的知识、过去同项目发起方的关系、专业知识、对项目所在国风险的熟悉程度以及同负责本项目的官员的关系。此外，还要考虑该金融机构是否有能力向项目提供一部分或全部资金

　　4、保证人。项目融资虽然是部分追索权或无追索权的贷款方式，但项目融资

　　的风险并非全由贷款方承担。国际上成功的项目融资大部分都要求与项目有关且有财务能力的某些当事人出具保证书或做出承诺，以便分散贷款方的风险.项目融资没有任何神秘之处，项目融资实际上通过周密的金融安排，将各个同项目有利益关系的方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险。对这些承诺统一考虑和审查之后，让项目的主要贷款人放心满意，就可以形成一种让各方均能接受的债务结构，达到项目融资的目的.有关方面提供的保证书必须是可承兑的银行信用。保证书是项目融资的生命线，因为项目公司的资产负债比一般都很低，保证书可以把财务风险转移到一个或多个对项目有兴趣、但又不想直接参与经营或直接提供资金的第三方.保证人主要有两大类:业主保证人和第三方保证人。

　　1、业主保证人。当项目公司是某个公司的子公司时，项目公司的母公司是项目建成后的业主。贷款方一般都要求业主提供保证书。

　　2、第三方保证人.当项目公司无母公司，或母公司及发起方其他成员不想充当保证人时，可以请他们以外的第三方充当保证人。可以充当保证人的主要有五类:材料或设备供应商、销售商、项目建成后的产品或服务的用户、承包商和对项目感兴趣的政府机构.当这些组织能够直接或间接地从项目受益时，他们就愿意充当第三方保证人.案例2）日照电厂：中国首例项目融资。在中国近十余年利用外资的历史上，日照电厂项目第一次成功地从海外获得无中国政府和金融机构担保的35亿美元贷款。这种融资方式第一次被国际金融界称为“项目融资"（projectfinancing)。

　　

　　

篇十四：融资房地产有什么风险

　房地产开发的融资风险及防范

　　近年来，房地产价格持续上涨，政府实施相应政策加大对房地产市场的调控力度，在房地产持续调控背景下，流动性趋紧、信贷政策差别化待遇以及外资逐步撤离，房地产企业融资趋紧已成定局。但是，又由于房地产业投资周期长、流动性差等特征给房地产业的融资带来了很多困难。本文的研究内容主要是房地产企业发展问题及对策研究，根据房地产企业发展普遍遇到的问题，提出了房地产企业的发展策略。

　　标签：房地产开发；融资风险；防范措施

　　引言：

　　从1998年开始，国家对房地产行业的发展进行了多次宏观调整，房地产市场也在反复的支持与抑制当中得到稳定的发展。房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。由于城市化进程的不断推进以及各方面利益的驱动，我国房地产行业发展的如火如茶，一批批万科、恒大之类的大型房地产企业登上舞台。但山于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国關于房地产开发项目融资风险的理论研究深度在不断的加强，从最初的定性研究到现在的定量、模型研究，并且逐步深化到各个层面，给融资风险管理带来了一定的方向性引导。

　　当下我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都自接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发项目融资主要通过银行借贷、上市融资、房地产债券融资、信托融资以及介作开发等，虽然融资渠道很多房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险，存在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风险。只有在不断拓宽房地产开发项目的融资渠道的同时，分析融资所存在的风险，才能在发展中不断解决融资风险问题。

　　一、房地产开发企业融资风险的原因

　　（一）融资渠道过于单一

　　房地产企业开发资金自接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。

　　（二）融资风险管理机制较差

　　在房地产企业项目开发过程中，融资风险管理是其风险管理的一个重要组成部分。在实际管理中，由于项目管理人对融资风险管理利害的忽视以及相关管理人员的专业分析水平不足等原因，造成融资风险管理机制不健全。风险管理的内容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略，完善的风险管理机制可以使项目开发部门能够很好的规避风险。目前，房地产风险管理在融资风险管理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人力资源不协调等方面，这些因素影响着融资风险管理的各个环节。

　　（三）受到外部经济环境的影响

　　外部经济环境的景气程度直接影响房地产企业的发展，从面影响房地产企业融资的难易程度方面，倘若房地产企业发展态势良好，那么房地产企业融资将变得相对容易，面且不用花费较高的融资成本另方面，倘若房地产企业发展不景气，那么房地产企业的融资将变得非常困难，银行等金融机构通常会质疑企业的偿债能力，要求企业支付较高的融资成本，还要提供相应的担保日前，此房地产中不企业的发展不景气，付出的综合融资成本较高，在收益定的前提下，房地产企业的利润空间缩不，企业发展仍然不景气，如此往复循环，企业融资和发展陷入恶性循环的怪圈。

　　（四）缺乏多呈层次房地产金融体系

　　目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚不，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。

　　（五）融资渠道运用不灵活

　　正如上文所述，房地产在进行项目开发的融资过程中，理论上拥有很多种渠道，但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太灵活，仅仅局限于较常规的方式。银行贷款往往是企业的首选融资方式，这种方式融资成本低、风险程度也较低，但是对银行的过分依赖会带来一定的市场风险、经济风险。一旦银行政策出现调整，企业就会而临着融资风险，造成项目资金短缺。此外，房地产企业往往会采用预售的方式进行融资，这种方式可以在投资者、开发商以及银行之间形成一定的担保抵押，降低融资风险。但是，企业往往存在经营管理不善的因素，引发资金链的断层；投资者也会存在违约的现象，引发后续很多繁杂的手续问题。项目的停滞不仅影响着企业的发展，也影响着投资者的利益。以上是最常用的两种融资渠道，介作开发的融资方式也较为普遍，但是其他融资方式在项目开发过程中很少用到，这样就会导致风险较为集中。

　　二、房地产开发项目融资风险的防范对策

　　（一）建立风险预警机制

　　融资风险是房地产企业面临的主要风险之一，房地产企业完个全有必要建立相应的风险预警机制对其加以预测和防范，以防风险实际发生时，企业措手不及，难以应对到日前为止，已有不少学者提出了较为可靠的风险模型，作为风险控制的主体，房地产企业可以结合本企业的实际情况，并紧密结合经济环境和经济政策的变动选择最合适的风险模型，对房地产企业可能而临的风险因素进行预防控制，并针对可能出现的问题提前制定解决措施。另一方面，国家对房地产行业的管控较为严格，而且楼市交易颇为低迷，所以房地产企业在融资之前要慎重分析商品房的销售形势，从而根据销售形势制定合理的项日开发计划和融资计划，量入为出，合理控制企业的融资规模。（二）不断提高常用融资渠道能力

　　针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道，房地产企业要不断加强其融资能力。企业要提高自身的信誉，信誉是企业的无形资产，企业只有通过不断提升自身的竞争力，在行业中规范自己的行为，在市场中建立自己的品牌，才能不断的创造企业信誉。多数企业会通过建设企业文化来赢得自身的信誉，比如万科、绿地等，在银行贷款、合作开发等融资方式中赢得对方的信任，获得更多的融资机会。

　　（三）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段

　　国家宏观经济政策的变化，会自接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。

　　（四）在房地产企业调整时期储备专业人才

　　人才是当今时代最重要的生产要素和资源，对人才欠缺、管理能力不足的房地产企业的发展起着重要作用。最近几年来，随着美国次贷危机以及因此而引发的全球性金融危机，国内外出现了人才罕见的流动迹象：海归人才从国外重新回到国内寻求发展机会，大部分人才流出房地产行业。房地产行业的调整，使越来越多的业内人士担心失业、降薪，寻求更好的、稳定的发展机会，所以一部分人转头其他行业。在上海、北京等地一部分业内人士，对于对行业调整期的悲观看法，已经开始向其他二线、三线城市寻求发展。有些想長期从事房地产开发的企业，在这个时期可以用较低的薪水获取从知名房地产企业流出的企业人才，同时制定一系列培养人才、留住人才、吸引人才的政策，真正进行人才储备。中、小房地产企业如果没有在行业调整时期积累起自己的人才，就会失去在市场转暖期快速发展的资本。

　　（五）创新和健全融资风险管理机制

　　要提高开发项目的融资风险抵抗能力，就必须首先将融资风险管理程序规范化。企业应当从风险管理的基本内容下手，对融资风险的识别、评估、分析以及策略分别进行程序化规定。尤其是在对内部风险的识别与评估上，一定要进行严格的控制。因为外部风险我们无法控制，只能被动的接受，内部控制则可以主动进行调整。在整体规划下，企业还应当这对每一次具体的融资进行针对性的风险评估，针对性的提出风险策略，降低融资风险率。

　　（六）选择项目投资要谨慎

　　采取防御型策略。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。

　　三、结语

　　企业应当不断建立多元化的融资渠道，同时建立完善的融房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境优变化，拓展融资模式和渠道，合理调控融资数量和规模，才能实现地方经济的可持续健康发展，及时拉动内息，促进国家财政收入提高。

　　参考文献：

　　[1]常媛，周俊峰.中小规模房地产开发企业的融资风险及防范探析[J].商业会计，2011，04：41-43.

　　[2]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[D].华中师范大学，2012.

　　

　　

篇十五：融资房地产有什么风险

　房地产信托融资业务常见法律风险点

　　与标准法律意见

　　目录

　　第一章常见交易结构介绍3一、信托公司成立单一资金信托向房地产企业发放信托贷款3二、信托公司成立集合资金信托计划向房地产企业发放信托贷款3(一)通常的集合资金信托计划交易结构图3(二)开放式集合资金信托计划交易结构图3(三)结构化集合资金信托计划交易结构图3第二章法律主要关注的风险点与常见法律意见4一、房地产企业的认定与资质4(一)房地产开发企业的认定问题4(二)房地产业务二级资质的认定4二、交易结构与相关要素所涉法律风险点4(一)向涉房企业发放流动资金贷款4(二)向房地产企业发放项目开发贷款7(三)向涉房企业提供附带固定价格回购的明股实债融资8(四)向涉房企业发放并购贷款11(五)结构化信托问题12(六)开放式信托13(七)信保基金缴交问题15(八)利率/利息15(九)贷款期限17(十)报备问题17三、资金端所涉风险点与法律意见18(一)合格投资者问题18(二)银行理财资金18(三)保险资金19四、增信措施所涉风险点与法律意见21(一)保证担保增信21(二)股权/股票质押增信23(三)保证金质押增信26(四)高速公路收费权质押增信27(五)抵押担保增信27(六)担保物权上存在的优先权限制33(七)非典型增信措施之——流动性支持/差额补足协议/函38(八)非典型增信措施之——远期债权受让38(九)非典型增信措施之——履约保证保险39(十)非典型增信措施之——让与担保/以物抵债40五、其他常见风控措施所涉风险点与法律意见41

　　(一)向同一项目多次融资问题41(二)有在先债权人的问题42(三)交易对手方的内外部决议43(四)资金监管问题43(五)三章共管问题44(六)集团要求的违约金标准过高问题44(七)本律所关联方受让受益权44(八)本项目资金方签章为“XX理财业务专用章”44附：房地产信托业务合规审查表45附：房地产信托贷款监管法规比较分析50

　　第一章常见交易结构介绍

　　一、信托公司成立单一资金信托向房地产企业发放信托贷款交易结构图：二、信托公司成立集合资金信托计划向房地产企业发放信托贷款(一)通常的集合资金信托计划交易结构图(二)开放式集合资金信托计划交易结构图(三)结构化集合资金信托计划交易结构图

　　第二章法律主要关注的风险点与常见法律意见

　　一、房地产企业的认定与资质(一)房地产开发企业的认定问题1.判断标准：公司经营X围+房地产开发资质+房地产开发历史（1）依据《中华人民XX国城市房地产管理法》（中华人民XX国主席令第72

　　号）第三十条：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（2）依据《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民XX国建设部令第77号）第三条：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。（3）综上，判断一个企业是否为房地产开发企业，应从公司经营X围、房地产开发资质、以与房地产业务三个方面综合进行判断。(二)房地产业务二级资质的认定1.根据监管窗口指导意见要求，项目公司本身如不具备二级资质而需向上追溯的，应符合以下规定：（1）如为非100%控股股东具有二级开发资质，最多可向上追溯到项目公司的直接控股股东（即爸爸公司）。（2）如为100%控股股东具有二级开发资质，则可一直向上追溯，但需同时证明具备二级资质的股东对项目公司具有实质控制，且全条线必须满足100%的控股比例。二、交易结构与相关要素所涉法律风险点(一)向涉房企业发放流动资金贷款1.融资人经营X围含房地产开发+房地产开发资质+房地产开发历史（1）依据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）第一条第（二）款规定：严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业

　　发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防X对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。（2）因此，应严禁向此类融资人发放流动资金贷款。2.融资人经营X围含房地产开发+房地产开发资质+无房地产开发历史（1）综合依据现行相关规定1，虽然融资人尚未开展任何房地产开发建设业务，且经营收入中也不包含房地产开发营业收入，但鉴于融资人已经具备开展房地产业务的先决条件（即：既拥有房地产开发经营X围，亦持有有效的房地产开发资质证书），其被监管认定为房地产开发企业的可能性较大，且无法排除融资人后续开展房地产开发业务，因此，本项目存在信托资金违规向房地产开发企业发放流动资金贷款的风险。（2）参考历史经验，针对前述问题，提示意见如下：A.在允许变更交易结构的情况下变更交易结构：改由通过资管计划发放银行委托贷款（前提是禁止资管计划发放委托贷

　　款的相关法律法规规定尚未正式出台，且委贷行同意对该类融资人发放流动资金贷款）；变更原借款人的其他非涉房关联方为融资方，以非涉房企业为主体进行融资。变更原借款人的其他房地产企业关联方为融资方，以其名下满足“4/（2.5）/2”条件的房地产项目为载体申请房地产开发贷款。B.在前述交易结构建议均无法落实的情况下，为尽量降低本律所的法律合规风险，建议：

　　1依据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）第一条第（二）款规定：严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防X对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。《中华人民XX国城市房地产管理法》（中华人民XX国主席令第72号）第三十条：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民XX国建设部令第77号）第三条：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

　　

篇十六：融资房地产有什么风险

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　　我国房地产金融风险及其防X

　　曾嫚莉

　　一、房地产金融风险的分类房地产金融是指为房地产的开发、建立、交易、经营和消费效劳的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融效劳活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几个类型：1、信用风险。由于借款人无力归还或者不愿归还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市

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　　场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的开展；而且我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。

　　4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地产金融机构资产构造中的中长期贷款比重过高，现金和库存等缺乏以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性缺乏；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

　　二、我国房地产金融风险现状1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进展评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加了。二是提前归还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有

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　　一定的关系，提前还贷发生后，银行将因此遭受效劳本钱不能得到补偿，提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险，它直接影响到借款人的现金流。

　　2、房地产企业贷款风险。一是假按揭。个人住房贷款比工程开发贷款手续较为简单，利率也比拟低、速度快。为了获取开发建立工程的资金，开发商会使用“假按揭〞的方法来筹集建立资金。“假按揭〞的危害性很大，一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业，诱导大量住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产泡沫。另一方面房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金，必然导致银行个人住房贷款质量恶化，形成房地产金融风险。二是房地产企业财务信息虚假。按人民银行规定开发企业自有资金到达30%以后才能申请房地产开发贷款。我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比列。房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发，一旦企业融资渠道不畅，“资金链〞断裂，就会造成工程停工，已投入的信贷资金就会遭受消灭性的损失。

　　三、我国房地产金融风险成因1、融资体系不健全、融资渠道单一。长期以来，我国房地产融资以间接融资为主，银行是该行业资金来源的主要渠道。证券、信托机构等涉足很少，其融资量缺乏房地产市场资金需求量的1%，在住房抵押贷款市场上，根本不存在二级市场，不能将

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　　异质的抵押产品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个市场无法有机结合。

　　2、房地产对银行信贷依存度过高。我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本缺乏。房地产金融与房地产企业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产企业对银行信贷的高度依赖性使这正共生特征愈加突出。限制房地产企业开展的宏观条款政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

　　3、房地产融资机构风险意识淡薄，房地产融资风险管理技术过于简单。我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进展有效识别和微观处置。同时，由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段，加之商业银行产权形式、治理构造、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题，受眼前房地产市场“形势大好〞的迷惑，为争夺市场份额，房地产融资机构极易形成市场冲动，盲目扩X房地产信贷规模。

　　四、我国房地产金融风险的防X1、建立完善房地产金融政策。一方面，要拓宽房地产融资渠道，实现融资构造多元化。加快制定房地产金融在体制、机制、产品和效劳方面的创新政策，提高金融资产运行的质量和效率，更好地为住房投资者和消费者效劳。通过金融产品的创新，开拓更多的房地产融资渠道，最大限度地吸纳社会资金，是解决房地

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　　产企业资金短缺问题的重要手段。另一方面，要建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，以利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。

　　2、加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。2005年中国建立银行推出了国内首个住房抵押证券化产品——“建元2005个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券〞。经过两年的开展，与庞大的个人按揭贷款余额相比，个人住房抵押贷款证券化产品的规模仍然太小，根本无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小，我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存款，一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。加快住房抵押贷款投资证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。其问题的关键在于结合我国国情，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，克制现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在一级市场和二级市场上合理运作和安康开展。

　　3、强化对房地产信贷各方的约束。首先，完善个人征信系统、提高个人房贷资产质量。要通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借借款人XX明、个人收入证明等比拟原始的征询材料进展判断和决策，减少各种恶意欺诈行为，加强

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　　已放贷款的监视管理，把贷款风险降到最低。其次，提高房地产企业信用、增强企业竞争力。目前房地产企业的自律程度很差，往往把自己的经营风险转嫁为银行的金融风险，房地产企业要自律而且要能够正确认识和对待市场。再者，房地产商必须考虑自身的规模效益问题，要提升房地产企业质量，使一些信用度和不具备资格的企业退出房地产领域。房地产商良好的信用和自身的竞争力是保持房地产持续开展和防X金融风险的一种重要的社会根底。最后，商业银行自身应加强管理，提高风险防X能力。商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的开展变化情况，提高对房地产市场开展形式的分析预测能力；要加强产业政策研究、制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，防X市场风险与未然。

　　4、加强配套法律法规建立。市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的X围内进展，房地产金融尤其必要，国家应该完善房地产金融的法规和制度，应建立和健全与房地产贷款有关的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律根底，从而推动房地产行业有序竞争。因此，可以从以下几个方面进展：一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位，并建立健全有关房地产信贷的法律法规。二是加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度。对于国家

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　　而言，房地产金融市场是否稳定非常重要，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，采取有效的措施稳定房地产金融市场，保证房地产金融市场的安康开展。要对房地产和房地产金融进展强有力的监管，要定期或不定期地对房地产金融业务进展现场检查、非现场检查。建立房地产风险预警体系，实行房地产信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进展调控和引导，加大监管力度。

　　〔作者单位：XX佳元律师事务所〕

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篇十七：融资房地产有什么风险

　下一步房地产企业应将融资模式由银行贷款这种主要模式转移至房地产信托上市融资债务融资等加大对其他融资方式的发展力度以构建房地产企业多元化融资体系

　　摘要：房地产企业属于资本密集型行业，其对资金有着较大的需求和依赖。融资是房地产企业获取资金的主要方式，但是在融资过程中房地产企业又会面临着诸多融资风险。对此，笔者从房地产企业融资渠道谈起，分析了房地产企业融资风险因素，并提出了融资风险的控制措施。

　　关键词：房地产企业融资资金风险控制一、房地产企业融资渠道（一）银行贷款银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来，我国房地产企业的资金来源，主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程，无论是土地储备、房地产开发，还是其最终销售，几乎都离不开银行信贷资金的参与。据相关调查显示，我国的房地产企业的资金来源于商业银行贷款的部分不会低于50%，其他资金基本为自筹资金。目前，房地产企业自筹资金主要来自于商品房销售收入，其中的大部分又来自购房者的银行按揭贷款。因此，无论是企业的先前贷款还是自筹资金，大部分基本都是来自于银行。银行信贷资金是支撑我国房产企业运营的主要资金链。（二）房地产信托作为后起之秀的房地产信托融资具有一定的制度优势，目前，在宏观调控下被越来越多的房地产企业利用，信托发行日益增多。房地产信托融资有三种常用模式，见表1-1。表1-1房地产信托融资的三种模式（三）债券融资债券融资模式是房地产企业利用资本市场直接融资。相较于一般债券，其能够按期收回本金和利息，收益、流动性，以及安全性都较高。在国外，债券融资是企业外部融资的首选模式，融资额往往要大大高于股票融资。而在我国，房地产企业债券融资尚处于发展阶段，不仅市场和发行程序还不健全和规范，而且发行规模较小，债券评级也缺乏一定的准确性。这些无疑会对房地产企业债券融资规模造成一定影响。（四）上市融资无论任何企业，上市融资模式都是一种较为有效的融资渠道。对房地产企业而言，上市融资能够为其资金缺口带来很大弥补。其能帮助房地产企业降低项目融资成本和有效化解金融风险。只是目前我国的金融体系还存在着一定的不安全性，而且对房地产企业的上市审批程序较复杂和严格。短期内我国大部分房地产企业上不具有上市资格，因此这种方式难以被广泛房地产企业应用。二、房地产企业融资风险因素（一）融资风险的外部因素1、宏观政策因素房地产企业属于资金密集型行业类型，会受国家宏观政策的制约，甚至影响很大。比如，去年年初开始，国家屡次上调存款准备金率，使银行发放贷款的力度不断下降，给房产开发商和购房者都带来很大资金压力。在这一情况下，很多房地产企业的资金链条异常紧张甚至断裂。造成很多房地产企业停滞不前或者破产。此外，国家信贷政策的调整、宏观经济环境、企业信用要求的变化等，都会对房地产业的融资带来一定风险影响。2、税务环境因素除了宏观经济政策的影响之外，税务环境因素也会对房地产企业的融资带来一定影响。比如，在我国《税法》中，利息费用允许在所得税前扣除；股息不得扣除，只能从税后利润中支付。如此一来，债务筹资和股权融资（上市融资）使房地产企业的融资成本出现很大差别。尤其是当房地产企业出现资金紧张时，融资成本可能会给其带来很大的财务压力和风险。因此，房地产企业需要对融资模式做出良好的权衡和选择。3、经济环境因素房地产企业外部整体经济环境的发展，也会对其融资带来一定风险和影响。倘若房地产企业正处于经济发展状况良好且具有一定增长势头时，企业将会随之而迅速发展。反之，倘若外部经济环境收缩或停滞时，企业则可能会由于资金压力而产生一定的融资风险。

　　（二）融资风险的内部因素1、对银行依赖过高且融资方式单一银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来，我国房地产企业的资金来源，主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程。除了银行贷款外，其他集中融资模式，比如上市融资、房地产信托等，房地产企业利用较少，这几种模式所提供的资金比例也较少。这样的现状造成房地产企业对银行依赖过高，融资模式过于单一。而且，如此一来，银行的经营风险和房地产企业的经营风险被紧密相连。无论任何一方，一旦发生风险或危机，都将对另一方带来直接风险和影响。2、融资结构的合理性存在一定问题企业的融资结构会因企业资本不同的划分方式而不同。详见表2-1。表2-1资金来划分方式与融资结构的关系从某种程度上，融资结构可以对产权归属和融资风险等有一定体现。然而，目前我国很多房地产企业的融资结构都不甚不合理，融资成本被人为抬高，融资风险也被增大。3、缺少融资风险预警机制房地产作为资金密集型行业，对资金的依赖比较重。融资风险是房地产企业需要重点关注和防范的对象。良好的融资风险预警机制不仅有助于房地产企业防范融资风险，而且还有助于其稳健经营。然而目前，我国房地产企业将注意力普遍集中于追求利润，对风险防范和预警关注力度较小。而一旦出现融资风险，小则影响房地产企业资金链，大则会导致房地产企业破产，因此，在当前融资风险预警机制的建立对房地产企业而言，迫在眉睫。三、房地产企业融资风险的控制（一）合理确定融资规模，做到理性融资房地产企业在融资时，要合理确定融资规模，做到理性融资。倘若房地产企业筹资过多，则过多的筹资额不但会造成资金闲置被浪费，而且还会增加房地产企业的融资成本，甚至因企业债务过多而无力偿还。反之，倘若企业筹资不足，则会影响企业的正常运营和业务开展。因此，企业在进行融资决策之初，就要对融资规模进行合理确定，理性融资。（二）实现房地产企业融资方式多元化房地产企业目前融资过于依赖银行贷款，融资方式也较单一。这在市场经济环境尤其是资本市场的大力发展下，已不能够满足房地产企业的发展需求。开展多元化的融资方式是房地产企业的必由之路。下一步，房地产企业应将融资模式由银行贷款这种主要模式转移至房地产信托、上市融资、债务融资等，加大对其他融资方式的发展力度，以构建房地产企业多元化融资体系。（三）利用融资结构降低融资成本房地产企业除了要合理确定融资规模和开展多元化的融资方式之外，还要想办法利用融资结构降低融资成本。企业可以根据自身的运营情况和财务状况，优化融资结构，提高资本的利用效率，降低资产负债率，争取布局合理、统筹兼顾。可以根据不同的融资方案采取不同的融资结构。另外，还要对融资期限、融资成本，以及融资机会等予以充分考虑，在尽可能保持企业最佳控制权的同时，寻求最好的融资结构。唯有如此，才能将融资风险防范于未然，企业也才能健康发展。（四）建立和完善房地产企业的融资风险预警体系如前文所述，目前房地产企业缺少融资风险预警机制。因此，对其进行建立和完善，是房地产企业控制融资风险的一种当前方式。具体而言，就是利用房地产企业的管理资料、财务资料，以及市场营销资料等，辅之以各类数据模型和财务分析方法的运用，以对房地产企业的融资风险进行预警与防控。融资风险预警机制可以重点处理以下四个方面：第一，为风险预警设立一个目标，确定管理对象的状态和风险范围；第二，量化融资风险，以方便科学考察；第三，对风险成因进行分析，形成风险防范策略的制定思路；第四，依照人们对风险的偏好程度，确定在资本运作主体不同时风险效用值的情况，从而做出相应对策。参考文献：[1]刘海丽,周明.中美房地产企业融资问题比较分析[j].现代商业，2011；4

　　[2]谢冬娇.宏观调控下房地产开发企业的多元化融资策略[j].辽宁经济.2010；3[3]王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[j].上海房地，2011；2[4]王珊.路在何方——我国房地产业融资渠道探寻[j].时代经贸(中旬刊).，2008；s6)[5]张帅.房地产融资中的六大误区[j].财经界，2010；1[6]潇琦,赵燕军,阴春花.因为钱房地产业难过年关[j].北京房地产，2009；12[7]刘李胜.reits房地产融资的最佳途径[j].沪港经济，2009；4作者简介：石世治（1971.10-），男，籍贯：湖北武汉市，本科，中级职称，研究方向：企业成本管理。

　　

　　

篇十八：融资房地产有什么风险

　房地产企业融资风险及其防范

　　房地产企业融资风险及其防范

　　【摘要】房地产融资的规模与模式受宏观经济的变化和财政与货币政策导向的影响巨大，始终是房地产业普遍关注的热点问题。本文通过对我国房地产业的融资风险的成因分析，认为我国房地产融资规模增长迅速，但是融资渠道单一，资金来源过度依赖商业银行贷款，在国家当前货币政策的调控下，房地产企业面临资金短缺的巨大压力。因此,进行房地产融资模式多样化的研究，有助于在现实情况下寻找适合房地产业发展的融资模式，促进房地产业平稳健康的发展。

　　【关键词】房地产；融资风险；多元化；防范一、房地产企业融资融资就是通过金融市场将货币资金由资金供给方融通到资金需求方.通过融资交易行为，资金供给方付出了资金而获得投资收益，而资金需求方付出成本获得了对资金的使用权,所以该交易对双方都是有利的。房地产开发融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，通过各种渠道和方式为房地产项目的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。其主要目的是保证房地产企业资金的正常周转,从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需求，使企业价值最大化。房地产作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产开发所需占用的资金量非常庞大,加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依靠内部融资无法满足正常开发经营中的资金需求.外源性融资是房地产业生存和发展的关键,房地产企业对不同融资方式的选择,直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的融资风险。二、融资风险的成因分析（1）融资结构单一。由于房地产开发具有投资金额大、投资回收期长等特点,开发商的自有资金不足以满足投资需要，资金来源主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而其他的融资

　　方式如通过发行股票、债权融资，或者信托融资等在整个资金来源中占得比重相对较低。所以融资渠道过度集中于银行，一旦资金链的某一个环节断裂，房地产企业将面临相当大的财务风险与经营风险。另外，由于银行信贷作为房地产开发的重要资金来源途径,贯穿于房地产开发的整个环节,因此商业银行也就承担了房地产投资的的主要风险.（2）房地产政策对房地产企业融资的影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策,进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础.当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资.（3）缺乏多层次房地产金融体系.就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。(4）缺乏科学理性的融资决策.一般房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策.因而对整个开发过程中的资金运作成粗放型，并没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，从而在一定的融资量基础上实现项目利润最大化的问题.房地产开发的具体实践中，非理性因素对融资决策的影响是明显的。（5)权益融资与债务融资的比例失衡。我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国房地产金融市场是单一品种主导的市场，以债权融资为主,股权融资比例甚小，整体融资格局非常单一。

　　三、融资风险的防范（1）制定正确融资政策。房地产企业必须以推动投资政策和项目的贯彻和实施为着眼点，研究和分析投资项目的可行性，并在企业总体的发展和投资框架下，根据企业核心能力、投资项目或相关投资领域、方式、质量和财务标准的基本规范,通过计划的形式,对房地产企业整体的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度等事先做出计划，统筹规划、协调安排.从政策上保证融资与投资项目运作的协调匹配，确保融资规划的严肃性,严格执行.（2）发展多元化直接

　　融资.拓展多元化直接融资渠道,一是可适度放宽股票融资政策限制，提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。二是培育完善房地产债券市场，国家应适度放宽限制条件,增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。三是适时地开展房地产抵押贷款证券化，把我国房地产行业的人、财、物与管理优势进行最优组合，使资源配置更加合理。四是发展房地产产业投资基金，大规模地推行房地产业投资基金将极大地提高中国经济的运行质量,成为多赢的融资渠道。（3）探索多元化组合融资模式.由于房地产开发周期一般较长，占用资金较多，风险相对比较高的特点，所以它对金融始终保持着很强的依赖性。银行信贷在房地产企业资金来源中保持着相当高的水平,一直是我国传统的房地产融资方式。随着银行信贷资金收紧，在这种情况下，房地产开发企业应根据企业自身特点，积极拓宽融资渠道，采用多元化组合的融资方式.可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解资金压力，增加金融抗风险能力,减少企业的融资风险。比如，可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。(4）推进间接融资形式多样化。我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。(5）控制融资质量。房地产企业应从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。对融资的质量标准加以合理的限定,使之成为提高融资质量，指导融资活动的依据。（6）监控融资过程。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控。企业应指定部门或人员审查融资项目是否纳入融资预算,是否符合预算的规定；随时掌握融资的进度、资金的到位情况及有可能出现的问题；督促融资的执行部

　　门及时将融资进度和各种具体情况向企业管理当局汇报；监控融入资金的按计划合理使用,避免随意改变融入的专项资金挪作它用，增大资金的使用风险。如出现不符合规定的情况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。(7)合理安排还款计划。在融资期限内充分运用企业资本,灵活调度，避免资本闲置.确定不同时期融资本息的到期额度，结合企业的现金流量做出相应的安排，以确保融入资金的本金和利息在规定的时间如期偿还。因此，企业在融资之初便应依据融资项目的运作规划和企业的经营预测情况做出还款计划。

　　目前的房地产融资体系对房地产企业、金融体系以及宏观调控与宏观经济都会产生不利影响。要防止此种情况出现，就要改变目前单一的房地产业融资模式，积极开拓新的融资渠道,最终形成多元化的融资体系与风险分担体系。

　　参考文献［1]黄延宏。浅谈房地产业投资的融资风险[J］。中国市场.2011（27）：63～64[2]韩宏。浅谈防范我国房地产业融资风险的对策［J].中国经贸。2009(10):46～47［3］王宝花。防范和化解民营企业融资风险[J］。企业导报。2010(9）：46［4]盖明珠.民营企业融资风险及其防范［J]。龙岩学院学报。2012，B07：17,23

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篇十九：融资房地产有什么风险

　房地产企业筹资风险分析

　　摘要：房地产业做为典型的资金密集型企业，它的特点是：投资大、风险高、地域性强、供应链长、周期长。所需资金极其庞大，如此庞大的资金需求光靠房地产企业本身是无法解决的，必须借助外部支持。文章论述了房地产企业的筹资现状、筹资风险的成因分析及其防范措施。

　　关键词：房地产企业；筹资风险；分析一、房地产企业的筹资现状资金就是房地产企业的血液。不同的筹资方式其筹资成本也不同，筹资风险也不同。以适合的风险及时足够地筹措项目所需资金，是房地产企业资本运作中最主要的一环。目前我国房地产企业面临着筹资渠道单一、筹资难的问题，主要体现在以下几个方面：（一）银行信贷是房地产资金的主要通道房地产企业所需资金主要来源于自筹资金、国内银行贷款和其他资金来源。还有一小部分（大约占20%左右）是利用外资。也就是说，前三项是最主要的资金来源。先看自筹资金，主要来源于房地产企业的商品房销售收入。而购房者大部分都是按揭贷款购房，若首付30%，其余的70%依然来自于银行贷款。再看其他资金来源：如施工企业垫付的工程款，大部分也来自于建筑业贷款；还有定金及预付款，也有相当大的比例（60%—70%）来自银行贷款。如此算来，房地产企业所

　　

　　需资金大部分都来源于银行，可见房地产企业对银行的依赖程度，银行在房地产企业的筹资渠道中，地位可谓是“江湖老大”。这也同时反映了我国房地产企业筹资渠道的单一化，弊端也是多多：一旦开发商在整个经营过程中，某一个链条出现问题，风险就会直接传至银行，最终则是银行承担了全部的风险，这对整个国民经济的健康发展是极其不利的。虽然近几年来，国家出台了一系列宏观调控政策提高了贷款的门槛，但银行作为房地产企业资金来源的霸主地位在短期内依然是无法改变的。

　　（二）股票筹资和债券筹资在房地产企业资金总额中所占的比例小

　　上市进行资金的筹集可以降低筹资成本，是较好的筹资渠道。但我国对房地产企业上市有较严格的规定。绝大多数的房地产企业无法达到上市条件，这个通道是堵死的。截至2011年末我国房地产上市公司数量为135家，占全国房地产企业总数较少，在全部上市公司中占有份额更少。

　　房地产债券收益高，安全性好，是很好的金融品种，但在我国却很少。我国最早出现的房地产债券是1992年由海南经济特区的开发商推出的“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”。这三种债券都是为具体的项目而发行的。1992年9月，北京远华房地产又发行了利率为10.1%，3.5年期限的债券，金额2900万元。另外，1998年以来，深圳振业集团股份有限公司发行了“深圳业债券”，北京首都创业集团发行了“首创债券”，北京市房地产开发经营总公

　　

　　司发行了“莲花小区建设债券’”，北京华远房地产股份有限公司发行了“华远债券”。但近几年来，房地产企业发行债券的数量极少，因为许多房地产企业，尤其是中小房地产企业根本无法达到发行债券的条件。将来，随着我国企业债券市场运行机制的不断完善，债券投资对房地产企业而言将会有越来越大的发展空间。

　　（三）房地产信托倍受瞩目房地产信托是信托投资公司发挥专业理财优势，聚集若干投资者的资金，投资于房地产项目，为委托人获取收益的行为。从长远来看，信托资金对房地产企业筹集资金起到了很好的补充作用。尤其是在当前银行信贷政策收紧的情况下，房地产信托为房地产企业筹集资金提供了一个新的平台。目前，信托产品表现为两种形式：其一是信托投资公司直接向房地产企业注入股本，双方共同组建有限责任公司，共获投资回报。对资金链出现紧张的房地产企业，信托投资公司则一次性购买其部分资产帮助其渡过难关，待房地产开发项目实现资金回笼后再购回。这种方式适合于自有资金不足35%的房地产企业。另外一种运作模式是针对自有资金已达到35%的房地产企业：当该类房地产企业因政策、市场等原因造成短期资金缺口时，此时信托公司会定向给房地产企业提供贷款，使其实现资金的正常运转。但房地产信托资金的筹资总额总会受到一定的限制。目前，受国家宏观调控政策的影响，房地产信托这种筹资方式也是举步维艰。二、房地产企业筹资风险的成因分析（一）缺乏多元化的筹资渠道

　　

　　前已述及，由于各种原因，目前我国房地产企业主要依靠银行贷款来支撑整个企业对资金的需求。也就是说，房地产企业的资产负债率特别高，且一直跌不下来。因为房地产企业在运营中需要大量资金，房地产企业的资金来源前已分析：包括自有资金（如注册资本金、资本公积金、其他自有资金），商业银行贷款；上市发行股票；房地产企业发行企业债券；房地产信托资金；房地产基金等等。但由于目前我国缺乏科学有效的房地产金融方面的法规体系，上述许多筹资方式操作困难：如我国尚未出台产业基金法，使得房地产企业基金发展极其缓慢，由于房地产行业的特殊性，短期内其上市融资的愿望也难以实现。当下，房地产行业又被商业银行作为控制放贷的重点对象。这更进一步加大了房地产行业筹资的难度。房地产企业在信贷政策紧缩的背景之下承受着前所未有的压力，资金链遭受着巨大的冲击。

　　（二）房地产企业资本结构不合理资本结构指房地产企业的全部资金来源中，负债与所有者权益的比例关系。最佳资本结构应满足的条件是：一是综合资金成本最低，二是财务杠杆利益与财务风险彼此平衡，三是所受的功能限制少。每一个房地产企业筹资后的目标都是使其资本结构最优化。但最优资本结构形成的影响因素很多：如市场利率、房地产企业的投资利润率、最佳融资种类等等。当负债利率高于房地产企业的投资利润率时，负债越多，其自有资金的利润率就越低，在这种情况下，财务杠杆起到的是一种负面作用，这时，房地产企业负债越多，这种负面作用就越大。相反，如果负债利率低于房地产企业自有资金利润率时，此时，

　　

　　房地产企业负债越多，对企业就越有利。但此时也不能无限度地扩大负债规模，它也是有一定界限的，如果超过这一界限，房地产企业的资本结构就会恶化，给企业带来极大的财务风险。我国的房地产金融市场是以债权融资为主，股权融资比例极小，可以说，筹资格局单一，而负债利率也好、房地产企业的投资利润率也好，都是不确定的，所以说，房地产企业时刻都将处在资本结构恶化的漩涡之中。

　　（三）缺乏科学的筹资决策目前，许多房地产企业对开发过程中的资金运作往往成粗放型的管理方式，根本不了解筹资方案的设计对企业资本结构的影响，对如何优化筹资结构缺少科学的分析和理性的思考，对不同的筹资渠道和筹资方式缺乏精确的对比分析，挖掘不够深入。没有充分考虑到资金使用效率的最大化问题及其对项目利润的影响，往往凭经验行事，等项目开发后期才明确原筹资方案是否科学经济，但此刻为时已晚。比如：房地产开发商在向银行申请贷款时，往往忽视资产负债率这一主要的财务指标，在债务筹资和权益筹资之间，他们往往把债务筹资放在首要地位，因为他们不甘心把利润让给别人，这也造成房地产企业自有资金不足的最根本的原因。（四）缺乏良好的融资体系我国房地产业起步于二十世纪八九十年代，还很年轻，许多方面还很不成熟，尤其是在资本市场的政策法规制定方面缺口很大。如：房地产基金一直以来都没有相应的政策来支持，所以，尽管这种融资方式被许多业内人士看好，但从其刚一崭露头角就遭到了种种冷遇。

　　

　　对房地产证券化这种融资方式，绝大多数的业内人士也是接受的，但它和房地产基金一样，因为无法可依，操作起来也是困难重重。因此，到目前为止，即使是一些大品牌的公司，融资渠道也很单调：那就是过分依靠银行贷款。一旦商品房大量积压，销售不出去，经过层层抵押之后，最后银行将承担房地产企业的全部风险，直至影响整个社会：储户的存款到期银行无力支付，只剩下销售不掉的房地产，这样就会爆发强大的金融风险。所以，为了国民经济持续、健康、稳定的增长，国家要进行宏观调控，紧缩银根，出台了121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》，本来融资渠道就单一的房地产企业，此时真正陷入了“山重水复疑无路”的危险境地。因此，缺乏良好的融资体系，是房地产企业融资困难的内在原因。

　　三、房地产企业筹资风险的防范措施（一）积极创建多元化的筹资渠道，逐步完善融资体系1.适当放宽房地产企业股票融资政策。股票融资无还本付息的压力，对房地产企业来说是个理想的融资渠道选择。但目前我国房地产企业的上市融资之路可谓是荆棘丛生：一来是国家为金融安全起见，对房地产企业上市不允支持；二来是上市程序复杂，融资成本较高，对房地产企业的资质要求也很高，大多数的房地产企业根本达不到这一标准，只能是“望市兴叹”。因此，笔者建议在合适的时机，国家应适当放宽上市条件，为房地产企业上市融资创造一定方便的条件，这样，房地产企业所应承担的市场风险不至于都转嫁到银行身上，既优化了房地产企业资金来源的结构，又分散了风险，可谓一举两得。

　　

　　2.把发展房地产债劵市场做为重中之重。公司债劵相对银行贷款而言，它的财务成本较低。但目前的状况是：房地产企业一方面融资困难，融资途径少，另一方面又不符合我国《公司法》关于债劵发行的条件，可谓在夹缝中生存。所以，应积极培育房地产债劵市场，在房地产债券的发行制度上，政府应给予相应的政策扶持，建立一定的保障机制。它符合我国建立多层次融资市场的要求。尤其是在当前我国紧缩信贷政策、严格监控房地产企业预售款的使用情况下，房地产债劵将解决企业的燃眉之急，让紧绷的资金链条有所缓解，使房地产企业不再受政策的牵制，真正进入到“柳暗花明又一村”的境地。

　　3.积极发展房地产信托投资基金。房地产信托投资基金目前正在我国悄悄兴起，它将是今后我国房地产企业融资的主要通道。据统计，目前我国信托业正以25%的增长率增长。预计2020年，信托业将达到20万亿元人民币，它给饥渴中的房地产企业注入了新的生机。据业内相关人士预计：未来的房地产融资模式将是以房地产信托融资为主，辅以资本市场融资等各种组合模式。但目前在我国，真正的房地产信托投资公司很少，而且他们在经营管理、监控和经验方面都很薄弱，起不到真正的分散风险和管理风险的作用。所以，要想让房地产信托融资这种融资方式真正大范围地发挥它的作用，应进一步规范信托融资市场，逐步完善房地产金融市场。

　　4.适时发展房地产抵押贷款证劵化。住房抵押贷款证劵化是指金融机构将其拥有的住房抵押贷款债权重组为抵押贷款群组，经证劵化机构购入（以现金方式），经过信用增级或担保后在资本市场上发

　　

　　行，以达到融资和分散抵押贷款风险的行为。住房抵押贷款证劵化可促进我国资本市场的发展。随着我国资本市场与国际接轨的逐步深入，我们一方面应建立各种担保评估和保险制度，另一方面要大力发展房地产金融二级市场，营造一个良好的政策和法规环境，早日促成住房抵押贷款证劵化在我国的发展，实现储蓄向投资的转化，使货币市场和资本市场早日对接成功。

　　（二）进一步提高财务管理水平，制定科学的融资决策面对融资困境，房地产企业除了要在拓展融资渠道上大下功夫之外，制定科学的融资决策，加强内部管理，提高自身抗风险的能力才是解决问题的根本。房地产企业资金的筹集包括债券资金的筹集和权益资金的筹集。在筹资之前，应事先做好计划，结合企业实际情况，综合考虑如下因素，如：融资规模、融资成本、融资风险、融资期限、资本结构、融资方式、融资时间、融资的便利性、融资的弹性等等。从整体上进行规划设计，并严格按计划执行。在融资的过程中，监督检查也是很主要的一个环节。应随时对融资的进度等问题进行审核，发现问题，及时解决，以保证房地产企业以最小的融资成本实现融资数量的合理化。在银行信贷政策日益紧缩，其他各种融资渠道（如房地产信托、房地产抵押贷款证劵化、上市融资等）亦不畅通的大环境下，加强房地产企业自身“内功”的修炼，以求在困境中寻求一条新的融资之道，是房地产企业实现自救的根本。作者简介：丁洁（1973.03-），女，辽宁大石桥人，辽宁建筑职

　　

　　业学院，讲师，经济学学士学位；刘倩（1975.01-），女，辽宁辽阳人，辽宁建筑职业学院，讲师。

　　

　　

　　

篇二十：融资房地产有什么风险

　87strengthenproductsprotectionpreservationmeasuresfocusdoingcrossjobprotectionelectricalequipmentprotectioninstallation房地产开发风险一房地产投资的风险类型财务风险财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短

　　房地产开发风险

　　一、房地产投资的风险类型1、财务风险财务风险是开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者和报酬的可能性，其风险主要来源于房地产投资项目建成后的预期赢利水平、资金流动性的大小以及企业项目的还货能力和货款期限的长短。1）、筹资、融资风险。即由于银行紧缩银根造成贷款困难（筹不到资或筹不足资）以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息（年利达26%—30%）拆借。由此而引发一系列如利息负担加重，建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。2）、变现风险。即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金（如偿还借款、债务、发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大、其变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。2、金融风险1）、利率风险：银行对房地产的调控作用在当前主要是通过贷款的投向和利率的调节来实现。而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。2）、汇率风险：对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中伴随汇率风险，特别是在预售期望时很容易因对将来的汇率走势的预计不足而遭受损失。3）、通货膨胀风险：通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。4）、外汇利率的变动风险。即由于外汇的较大幅度的波动从而不同侧面对开发商造成风险。3、购买力风险包括两个方面：一是价格风险。包括：由通涨因素造成建材人工费上涨；由于部分房地产商在前些年大肆对土地进行炒作，使地价徒增；在开发过程中各个方面将市政设施配套强行向开发商硬性摊派，最终都造成“下游产品”即房地产售价升高。引起销售不畅或是仍按原价销售而冲减收益等。二是市场风险或经营风险。如供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。4、开发风险它处于房地产投资中的初始阶段，涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸多方面。5、经营风险

　　经营风险中的一部分由开发过程延伸而来，例如房屋质量低下，成本过高都会给销售带来困难。6、周期性风险房地产投资与整个国民经济的发展周期密切相关。据经验数据表明，房地产的波动周期略微超前于经济周期，在经济复苏前期，房地产投资通常通过弥补有效需求不足中的投资缺口，以推动经济趋升；在经济萧条前期，由于市场上货币需求旺盛、房地产商品生产的各类状况不景气，房地产业呈现清单态势。7、技术风险房地产投资过程中从规划设计、可行性研究、融资方式、施工建设到经营目标的实现都带来很强的技术性。如果规划设计不周，可行性研究中的纰漏，工艺材料使用不当以及价格、租金制度的合理与否均会提高房地产投资的风险。8、工程建设风险包括三个方面：一是不可抗力。二是建设前期工程项目的设计方案存在问题。三是层层转包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工减料以保利润，还有施工队伍选择不当以及施工项目组织不利，造成的工程返工及进度拖延等。四是建材及设计供应中出现的不测，如品质、数量、型号、时间等方面不能满足施工要求，造成停工、返工及进度被施、造价升高等。9、政治及政策风险国家政治形势通过影响整个国民经济对房地产业产生冲击，而国家政策则可通过产业结构和经济结构的调整来影响和改变房地产业风险结构。

　　风险原因分析：第一：信息不全，项目前期调查不周，决策草率。第二：对宏观经济形势缺乏预测，引发多种风险。（一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨。二是银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求关系的变化，房地产供给严重不足的状况已成历史，出现了严重的供过求的状况，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大）第三：发展商对市场供求，房地产政策、金融政策的理解或把握上偏差。表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了。如有的发展商在上项目时只分析一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，判断过于乐观，最终导致销售困难。还有的开发商过高估计了通过“关系”就能拿到“好项目”的能力，而实际开发实力、管理能力、行销能力较弱，项目运作中难以实现预期的经营业绩。风险的防范（开发商必修“风险课”）防范风险七要点房地产风险的规避与防范要树立风险意识，进行房地产风险的分析评价，树立居安思危的意识。采取灵活多变的政策，趋利避害，如锁定受险范围和损失额度，对不可避免的风险或设法加以转移或提前采取措施以减轻风险损失。

　　——对财务风险对财务风险、拖欠风险的防范，关键是要做好对购买者及担保（权构）的严格的信用调查，在这方面还期待政府有关部门出台相应的政策，完善有关程序。——对购买力风险的防范核心是与项目所在地的政府职能部门协商，严重控制各项基础设施费用的分摊。——对市场风险（经营风险）的防范二是要创造项目销售的组合优势，以期在一定程度上抵消售价过高的不利，还可实行高风险项目（如高档公寓、写字楼）与低风险项目（普通住宅）的混合经营以缓冲或分散风险。——对工程建设风险的防范一是对项目的设计方案要经科学论证，二是对项目施工能公开招标的一律实行公开招标，杜绝层层转包。三是做好现场调度，四是加强工程质量、进度及造价方面的工程监理。——对项目融资风险的防范一是对融资形势和动态要有前瞻性意识，对未来房地产的“大势”有准确的把握。二是要能把能筹到多少资、什么时间到位及其代价作为项目运作的先决条件全面考虑，而不能先上项目再考虑资金筹措等问题。——对外汇汇率变动风险的防范主要是要研究当前在我国政府承诺人民币不贬值的背景下，如何加以重新调整和定位，使项目能较小阻力地实现外销策略和技巧。——对变现风险的防范主要是寻求多种方案以备项目急需时的资金不足，如吸引其他发展商的加盟，用股份制的形式解决部分资金的急需等，而不要独选项目低价脱手的“下策”

　　

　　

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