房地产企业融资风险论文17篇

房地产企业融资风险论文17篇房地产企业融资风险论文　　内部监督主要是指村民理财小组的监督这个组织多数情况下都是由村干部指派的人员进行监督多数情况下都是村干部具有亲属关系的人员这些人员在监下面是小编为大家整理的房地产企业融资风险论文17篇,供大家参考。

篇一：房地产企业融资风险论文

　　内部监督主要是指村民理财小组的监督这个组织多数情况下都是由村干部指派的人员进行监督多数情况下都是村干部具有亲属关系的人员这些人员在监督过程中随意性很大对于发现的问题也不及时上报都是睁一只眼和闭一只眼敷衍了事此外有些监督小组的成员法律意识不足对上报的程序不了解对存在问题的账目照样签收甚至还出现了代签的现象而上级监督主要是指乡镇会计中心的监督乡镇监督部门会定期的对村集体的账目进行审核和指导对于一些管理比较规范的乡镇监督部门其对于农村财务工作确实起到了一定的指导和监督作用能够及时的发现村集体账目中存在的不科学和违法的现象及时的采取措施将其解决

　　房地产金融风险分析

　　一、房地产金融风险的分类1.信用风险。它是由于借款人（房地产开发企业或住宅消费者）无力偿还或

　　不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性，企业偿还能力没保障；而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险，它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。

　　2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱，资产质量恶化的状况，将面临流动性风险。一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足;另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

　　3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

　　4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理（如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等）有关。

　　5.利率风险。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变

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　　动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通，尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大，利率风险也就更大。

　　6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。

　　二、中国房地产金融风险的现状1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件：具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证，产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案，但是仍然存在许多欺诈风险，银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率，其中五年商业贷款利率提高到了7.7%，这使得一些客户提前偿还贷款，但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金，但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多，银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价；假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响；假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展；假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始，全国大部分城市的房价涨幅较快，其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展，造成社会不稳定。三、房地产金融风险的防范1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房

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　　地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。（1）借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。（2）对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。

　　2.融资渠道多元化，打破单一渠道。（1）建立房地产投资基金组织，使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商，真正让人民管理自己。（2）中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化，使市场主体更多元化、国际化。

　　3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。

　　4.高度重视房地产金融风险，增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动，要做到积极反应，积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入，仔细评估；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。

　　5.依法严格资金管理，推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格

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　　房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究，制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。

　　6.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势，防范和及时规避区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

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篇二：房地产企业融资风险论文

　　一房地产贷款加大严控2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策包括融资监管信托预警外债约束lprloanprimerate贷款市场报价利率改革银行检查等手段现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度并会严审企业资质资产负债率及净资产

　　浅谈房地产企业融资问题及建议

　　摘要融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式;然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题;最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。

　　关键词房地产企业融资渠道融资方式

　　近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。

　　一、融资的基本理论

　　融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度;间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。

　　资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息;如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。

　　根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。

　　二、房地产企业的融资渠道

　　我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。

　　（一）银行

　　1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。

　　2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。

　　（二）私募基金

　　投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的;而明股实债存在合规性风险，操作受限;最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。

　　（三）信托

　　信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。

　　（四）券商

　　券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。

　　（五）保险

　　保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。

　　三、当前房地产企业面临的融资问题

　　在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。

　　2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。

　　（一）房地产贷款加大严控

　　2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，也明确表示同步释放的9000億资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。

　　（二）房贷利率历史性变革

　　2019年8月25日，央行发布公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。表面上看，新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷降息。特别是对房地产企业融资贷款而言，相对资金成本较低的是传统的银行融资方式，但目前的贷款利率也在逐年上升，以江苏南京地区为例，一些非国有银行的放款利率已经高达10%以上，其他融资渠道的利率也有不同程度的提高，甚至达到了20%。由此可見，央行降准并未给房企融资带来利好消息，房地产企业的融资成本依旧只增不减。

　　（三）房地产企业内部的迅速扩张

　　房地产企业的特性就是“高周转、高负债、高杠杆”。在开发的前端需要大量的资金投入建设，一般来说，企业的自有资金投入占比为30%～50%，在销售回款未达到预期之前，剩余的建设资金往往需要通过融资来补足，甚至有的房企将融入的资金作为实现资金平衡的重要来源之一。基于此，一些企业不惜以高资金成本取得融资，来满足自身快节奏的扩张，粗放型运作整个开发过程的资金，没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，导致企业承担巨大的偿债风险。

　　四、冲破房地产企业融资困境的建议

　　融资是为了企业更好地经营，但不能为了扩张而盲目拉高负债，导致资不抵债。尤其是在房企政策调控的当下，与其在传统的融资方式里夹缝生存，不如冷静分析市场局势，顺势而为，另辟蹊径。

　　（一）注重现金流，放缓扩张脚步

　　易居企业集团有限公司的CEO丁祖昱曾说：“拿钱比拿地更重要，回款比销售更重要。”这句话不仅强调了现金流对企业生存的重要性，也道破了房地产企业正面临资金难题。企业不应只单一注重融资扩张，毕竟借的钱迟早是要还的，必须实时把控资金风险，关注现金流平衡，实行现金流和融资双管理原则。随着传统银行融资的比例下降和融资成本的不断增加，海外融资的步伐也在持续加快。越来越多的房企通过股权融资，特别是利用境外的股权融资和境外发债来补充现金流。

　　（二）资产证券化的想象空间

　　在楼市调控的大趋势下，房企的融资渠道并未完全被堵住，一些融资产品还是被鼓励和支持的，这就是我们现在说得最多的资产证券化，或将成为房企资金的重要来源。资产证券化就是引入大量的民间资金，这种方式可以弥补甚至超过融资受限的资金。实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例，将会为市场注入新的活力，从而满足部分融资需求。未来，利用资产证券化融资能力的差异，也将重塑房企竞争的新格局。

　　（三）传统房地产企业向产业运营综合地产转型

　　单一的传统房地产开发模式日趋受限，众多龙头房企已经向综合体运作模式转型，也就是产业地产综合体。产业地产相对小众，但足以吸引眼球：他们的客户群不是个人，而是企业;他们的运作模式不是高周转快节奏，而是销售转入+园区运营。这种模式的优势在于企业与客户共同可持续发展。产业地产的融资模式有所雷同，但也有所区别，可以为融资带来更广阔的途径。

　　1.银行贷款。大多数产业地产都属于国家重点扶持的产业，如南京江宁地区就有很多高新技术产业等定向招商的园区、小镇、药谷等。这一类企业中，还有一些与政府合作拿地开发建设的产业园，借助政府平台，往往更容易获得银行金融政策的支持，甚至能享受一些优惠政策。另外，产业地产后期会有自持资产的运营，因此经营性物业贷也是产业地产常用的一种融资形式。因为有政府的支持、产品相对简单，风险相对于房企也较小，越来越多的银行愿意针对产业地产融资，开拓新的业务渠道。但在目前，产业地产没有明确的产品定位和相关政策，银行的风险评估还是游离在房企融资和运营服务类企业融资之间，没有一个统一的标准，但相信通过一次次的成功合作案例，未来的市场一定会打开。

　　2.园区PPP。园区PPP模式是从公共基础设施建设发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。通过PPP合作，可获得政策性银行部分低息、部分免息的贷款和财政补贴。政府与产业地产商运营这种模式，双方都能获益，达到双赢。

　　3.房地产信托投资基金（REITs）。产业地产项目可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，保证园区滚动可持续开发顺利进行。在多种融资渠道受限的情况下，产业地产的融资模式在向REITS倾斜。通过这一市场化的融资途径，可以盘活企业的存量资产（如一些只租不售的

　　项目），从而加快建设资金流转。也可以通过REITs收购已建成的物业或合作经营等模式，吸引更多的社会资本参与开发建设。

　　五、结语虽然当前相关政策的调控对房地产行业冲击很大，但市场倒逼的结果就是创新。社会在变革，市场在变革，如果企业依旧以传统的运作思维，继续守旧“以不变应万变”的话，迟早面临被淘汰的结局。如果房企能够顺应市场变化，及时做出应对及战略调整，就能可持续地存活下去，甚至可以利用市场的变革，拉开同行差距成为佼佼者。房地产企业的冬天来了，相信春天也不会远了。（作者单位为南京金宁天瑞置业投有限公司）参考文献[1]田丰.房地产企业融资方式分析[J].中国金融家，2019（06）：130-131.[2]葛爱斌.房地产企业融资困境及对策研究[J].经济纵横，2019（12）：147-148.

　　感谢您的阅读，祝您生活愉快。

　　

　　

篇三：房地产企业融资风险论文

　　一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动通过发行可分离债能够实现一次审批两次融资假如债权融资部分完成后企业经营业绩增长得到了市场认可一般来说债券所附的认股权证就很可能会被行权以此方式企业可以轻松实现两次融资二是按照规定可分离债有期限最短为一年的限制对于债券期限的上限没有限制这样上市公司可以通过发行可分离债寻求长期的资金来源三是可分离债的债券利率要比一般的企业债低上市公司发债的财务费用就可能降低

　　房地产企业的融资风险管理

　　一、我国房地产企业现阶段主要融资方式1.传统融资方式。

　　(1)银行贷款。商业银行贷款一直是中国房地产企业传统占主流的融资渠道，短时期内难以改变。对房地产企业而言，国内商业银行贷款一般包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。然而房地产银行贷款有其局限：贷款一般不能用于补充资本金，不能用于储备土地项目;而且规定有严格的贷款期限，无论企业在实际经营中遇到何种困难，逾期不归还贷款银行都将采取强制措施。

　　(2)上市融资。资本市场的上市融资，本质上是企业所有者通过出让部分股权换取企业当期急需的发展资金，促进企业规模扩张。上市融资的好处包括拓展融资渠道、提高股权流通性、没有定期还本付息的压力、促使提高公司治理水平、同时能培育公众的认知度和品牌的建立。但房地产企业上市之路未必平坦，上市手续繁琐且审核时间较长，一般不具备一定竞争优势和资产规模的企业，要想上市几乎是一条死路。同时，2007年末，中国证监会开始通过“窗口指导”的方式，今后一段时间内暂停受理房地产企业IPO、增发、配股、发债等再融资方案。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法畅通实现。

　　(3)信托融资。房地产信托，是指信托投资公司以

　　发行信托受益凭证的方式向投资者募集资金。根据信托资金投向的不同，房地产信托可分为信托贷款类、股权投资类和混合类。信托融资与房地产行业结合具有一定的优势，信托产品设计灵活，能根据不同房地产项目对资金的不同需要“量身定做”，能做银行不能做的一些项目。发行信托产品的手续、复杂程度以及资金到位时间比起发行债券、IPO、增发或配股等其他融资方式更具优势，并且期限灵活、设计多样。对房地产企业资本结构有改善作用，在不提

　　高公司资产负债的情况下融资，优化了公司资产负债结构，信托融资的表外处理往往成为企业融资追求的目标。

　　(4)债券融资。债券是为筹措资金，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的突出优点在于筹资对象广，市场大。但是这种筹资方式成本高，房地产债券与一般债券相比利率要高，限制条件多。目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当小。

　　2.新型的融资方式。

　　(1)可分离式可转债。可分离交易的可转债的全称是“认股权和债券分离交易的可转换公司债券”(以下简称“可分离债”)，其本质上属于可转债，但与一般意义上的可转债相比，又有了“随可转债附送认股权证且认股权证和可转债分离交易”的特点。发行后公司债券和认股权证分别在交易所债券市场和权证市场交易，债券有规定的利率和期限，到期偿还本金，且有稳定的利息;认股权证可以出售，也可以到期行权，以约定价格购买公司股票。传统可转债是债券属性和股票属性的结合，而可分离债是实现了债券属性和股票属性的分离，是国内资本市场的创新产品。对企业来说，选择发行可分离债这种融资方式

　　融资成本较低、对上市公司股本扩张压力较小。其特点：一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动，通过发行可分离债，能够实现一次审批两次融资，假如债权融资部分完成后，企业经营业绩增长得到了市场认可，一般来说，债券所附的认股权证就很可能会被行权，以此方式，企业可以轻松实现两次融资;二是按照规定，可分离债有“期限最短为一年”的限制，对于债券期限的上限没有限制，这样，上市公司可以通过发行可分离债，寻求长期的资金来源;三是可分离债的债券利率要比一般的企业债低，上市公司发债的财务费用就可能降低。

　　(2)REITs。REITs——房地产投资信托，是指信托公司通过设计信托计划，与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产投资或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员具体经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托形式出现。REITs以受益凭证在资本市场上筹集资金，通过直接运营房地产物业，或者间接融资的方式投资于房地产市场，获得资产运营收益作为投资信托的报酬，有效地结合了房地产市场和资本市场。国内REITs金融产品发行处于酝酿阶段，作为一条有效的房地产资本流通渠道，亟待打开并拓宽。对于持有商业物业的房地产企业，通过REITs上市实现融资套现是最实在的资金解决方案。从国外REITs成熟市场运行来看好处在于：不受募集时间的限制，一般海外上市公司每12个月募资一次，不受募资金额的限制，是一种比较稳定的融资方式;房地产企业分拆旗下的物业以REITs形式上市，不仅可以获取现金以便进行更高回报的投资，还有助于那些股价较资产价值有很大折让的上市房地产企业还原其优质资产的价值;REITs通过投资购买写字楼物业、零售物业，一方面促进该类物业的销售，另一方面，REITs的上市，保持了较高的流动性。

　　(3)信托组合融资。信托组合融资目前最常见的形式是：信托+银行贷款的组合构建房地产项目融资模式，融资安排以信托为核心，实现信托前段融资，银行后端支持。信托的灵活性，在串接多种融资渠道方面独具优势，成为配置组合融资的工具。信托组合主要可发挥的功能有：可引入海外基金;可充当国内的产业投资信托基金;可采用固定回报的方式以股权投资的形式进入项目公司;可适当的时候将项目公司包装上市;可完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

　　二、房地产企业融资风险控制

　　房地产企业在融资过程中，必须高度重视融资风险的控制，尽可能选择风险较小的融资方式。对各种不同的融资方式，企业承担的还本付息风险从小到大的顺序一

　　般为：股权融资、债券融资、银行融资、信托融资。企业为了减少融资风险，通常可以采取各种融资方式的合理组合，即制定一个相对更能规避风险的融资组合策略，同时还要注意不同融资方式之间的转换能力。比如对于短期融资来说其期限短、风险大，但其转换能力强;而对于长期融资来说，其风险较小，但与其他融资方式间的转换能力却较弱。融资应当在控制融资风险与谋求最大收益之间寻求一种均衡，即寻求企业的最佳融资结构。

　　1.从资本成本角度考虑融资结构。资本成本(WACC)是企业使用资本所负担的成本。资本成本等于为补偿资本的时间价值和投资承担的风险所要求的报酬率，或者等于具有相同风险程度投资资本的机会成本，资本成本是企业融资对投资项目要求的最低报酬。资本成本是联系融资决策和投资决策的桥梁，也是优化资产负债结构的测试工具。企业通过资本成本的控制，可以为企业的融资结构和融资方式提供决策依据。

　　假如企业资本来源方式有N种:银行长期贷款、债券、普通股、信用借款等，第i种资本来源所占比例和成本分别为Wi和ri，那么WACC=∑n

　　t=1Wi×ri，其中对权数Wi计算应参考公司资产市场价格来确定。对资本成本ri计算，借款和债券应按照税后负债成本计算：税后负债成本=T)×rd，普通股权益成本可以运用戈登模型和资本资产定价模型(CDPM)。戈登模型：re=(D/P0)+g，其中g为企业股利年增长率，rd为股东所要求的投资报酬率，预计下一年的股利为D1，当前股价为P0。资本资产定价

　　收益率。简便值可取资本市场同行业平均分红派息率。r

　　ref企业通过对资本成本的控制，经反复模拟后取得公司最

　　佳的融资结构，从而再来配置相应的融资组合。

　　2.引入资产负债管理概念—久期匹配来控制负债规模和结构。大型房产企业可以引用银行资产负债管理LiabilityManagement，简称ALM)，资产负债管理是以资产负债表各科目之间的“对称原则”为基础，主要是指资产与负债科目之间期限和利率相对称，以期限

　　对称和利率对称的要求来不断调整其资产结构和负债结构，来缓解流动性、盈利性和安全性之间的矛盾，实现经营上风险最小化和收益最大化。“对称原则”主要是运用久期匹配来测试，久期可以看成是现金流量的时间加权现值。久期匹配法是要在资产组合中将资产与负债的利率风险相匹配。该方法传统的模型假定利率期限结构平缓且平行变动，用以管理利率期限结构曲线形状变动等引起的现金流量的波动风险、流动性风险及信用风险。

　　任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不当，从融资开始到企业倒闭也不过仅仅9个月时间。中小企业也不例外，在融资过程中也可能面临各种风险，特别是在今年金融紧控形势下，融资风险可以说存在于各家企业。中小企业的融资风险主要是指由于多种不确定因素的影响使其在融资过程中所遇到的风险，根据多年的投融资经验，投融资专家张雪奎教授总结融资风险主要有以下几条:

　　1、国家经济政策所导致的融资风险

　　一般而言，由于中小企业生产经营极不稳定，一国经济金融政策的变化，都有可能对它的生产经营、市场环境和融资形势产生一定的影响。如果中小企业不能根据国家经济金融政策的变化做出敏锐的反应和及时调整，将会给中小企业的融资带来一定的风险，进而影响到中小企业的发展。如国家的产业政策限制的行业，其直接融资和间接融资的风险都较大，如果企业经营得不到正常的资金供给，企业就难以为继。又如，在货币政策紧缩时期，市场上资金的供应减少，受此影响，中小企业通过市场来筹集资金的风险增大。要么筹集不到资金，要么融资成本提高、融资数量减少，直接影响了企业资金链连续性，并进一步增大了中小企业的经营风险。据投融资专家张雪奎教授所知，今年大量企业遇到这种情况，融不到资金是企业经营困难，融到的资金成本过高，造成还贷压力过重，致使企业难以放手经营。

　　2、经营的不稳定性导致的融资风险。中小企业对外界经济环境的依存性较大，因而中小企业除对国家产业政策和金融政策有着较强的敏感性外，国家经济制度安排，宏微观经济环境的变化，行业

　　竞争态势的加剧，也将增大中小企业的经营风险，最终影响中小企业的经营和发展。那些经营不佳或销售渠道不畅，或竞争实力不够或难以实行多元化经营来分散风险的中小企业往往首先受到市场的冲击。而经营风险的增大又使中小企业的经营稳定性遭到破坏，进而更难满足市场融资的条件，融资更加困难。

　　3、管理水平低下所导致的融资风险。管理水平低下主要表现在，中小企业的管理观念落后，内部管理基础工作缺乏和管理环节薄弱，人员素质普遍不高，对市场的潜在需求研究不够，产品研制的技术力量有限，对市场的变化趋势没有预见性等。由于管理上的种种缺陷，致使中小企业的后劲不足。高开业率和高废业率是中小企业的主要特点，从而使得商业性金融机构非常谨慎。在我国，中小企业5年淘汰率近70%，约30%左右的小企业处于亏损状态，仅有三成左右具有成长潜能，七成左右发展能力很弱，能够生存十年以上的中小企业仅占1%.因此，中小企业无论是进行直接融资，还是间接融资，都会面临诸多融资障碍，融资风险往往很大。

　　4、信用危机所导致的融资风险。中小企业信用不足是一个普遍现象。有的中小企业会计信息不真实、财务做假账、资本空壳、核算混乱，有的中小企业抽逃资金、拖欠账款、恶意偷税，这在一定程度上都影响了中小企业的形象。相对于大企业的很多信息的公开化和容易以极低的成本获取，中小企业的信息基本上是内部化的、不透明的，银行金融机构和其他投资者很难通过一般渠道获得，因此，银行要向中小企业提供贷款或投资人要向中小企业进行投资就不得不加大人力资源的投入以提高信息的收集和分析质量。这一方面加大了银行或投资人贷款和投资成本，另一方面也给中小企业的融资带来困难，中小企业的融资存在很大的不确定性。

　　1、融资风险"潜伏期"识别融资风险"潜伏期"的警兆是指建立在大量资料分析基础上的反映融资风险大小以及是否带来财务危机的先兆。这个信息资料包括两个方面:一是企业内部经营管理的信息;二是与企业相关联的外部市场所处行业的信息。潜伏期的融资风险主要是企业对融资活动的控制风险，主要反映企业是否可以融到资和是否正确融资。

　　目前我国中小企业的融资方式中除了内源融资以外，在外源融资中，债权融资仍占主要地位，因此对其融资风险的预警中债权融资风险要特别关注。从融资的外部环境与内部控制角度综合分析，将潜伏期警兆分为:外部融资市场的成熟度不高;融资主体自由度不高;不进行融资方式分析;不关注资金成本;融资活动不符合融资的优序排列;企业同期平均资产收益率略低于债务资金成本率。

　　2、融资风险"发作期"识别"发作期"融资风险的警兆一般呈现出景气警兆的特征，即反映财务景气的程度和状况。这可分为财务警兆与管理警兆两方面:

　　财务警兆包括:(1)资不抵债，这意味着该企业面临着严重的偿债危机，有被清算重组、变卖资产的可能。(2)经营活动现金净流量出现负数。这表明企业获利能力的原动力出现故障，没有新经济来源以抵消资金成本。(3)存在大额的逾期利润。这表明股权融资面临巨大风险，无法保障资本投入者的投资回报。(4)信用等级下降，这是偿债能力下降的必然结果。(5)融资活动受到严重阻碍，面对好的项目，无法获得外部资金支持。

　　经营管理警兆包括:(1)主营产品核心竞争力下降，属夕阳产业产品，这表明企业的盈利严重下降，并且没有发展前景。(2)管理混乱，人力资源短缺，这表明经营业务不景气，难以得到内外部人员的认可。

　　3、融资风险"恶化期"识别恶化期的警兆表现是发作期的警兆未能得到控制，融资风险进一步转化为企业财务危机或者财务危机的结果。其表现如下:(1)主要财务指标显示财务状况严重恶化。如资产负债率急剧上升，大大超过100%，净资产收益率为负数等。(2)已经不具备偿债能力，即不仅无法偿还借款，并且得不到债权方的展期许可，很可能会被借款人接管企业或进行清算。(3)企业出现非季节性的异常的停工、停产现象，这是企业破产的先兆。

　　

　　

篇四：房地产企业融资风险论文

　　浅谈房地产企业融资问题及建议

　　作者：周洁来源：《经营者》2019年第18期

　　周洁

　　摘?要?融资是房地产企业（简称“房企”）经营活动的重要内容之一，也是当前很多房企面临的一大难题。在监管全面封堵房企融资的当下，后续房地产投资会大概率出现加速下行，而且趋势可能会持续。对房企而言，如何摆脱融资困境并安全过冬是目前需要探讨的课题。基于此背景，本文以房地产企业为研究对象，对其融资渠道和融资方式问题展开研究。首先阐述融资的基本理论和房地产企业的融资渠道和融资方式；然后结合实际，深入研究现阶段房企融资面临的问题；最后从现金流、资产证券化及传统模式转型几个方面，提出促进房地产企业走出融资困境的建议。希望本文能够对房地产企业顺应市场变化、及时做出战略调整、走出融资寒冬提供参考。

　　关键词?房地产企业?融资渠道?融资方式

　　近年来融资难度大、无法降低资金成本已成为房地产企业的痛点。自房地产行业实施调控以来，房企融资越收越紧。除了传统的银行融资，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道融资，都将受到重点关注和监管。在此背景下，本文希望通过对房地产企业融资困境的分析，冲破传统的融资思维束缚，为房企走出融资困境提供一些方向与建议。

　　一、融资的基本理论

　　融资是指通过相关融资渠道，采用一定的融资方式，有偿获得资金使用权，为企业提供短期或中长期资金支持。目前企业主要的融资渠道有银行、信托、基金、证券市场、保险等。融资方式包括直接融资和间接融资两种：直接融资通常获得的是自有资本，即股权投资，优点是可以采用多元化投资分散风险，缺点是增加了经营决策方面的约束与管理难度；间接融资通常获得的是借入资金，优点是融资速度快，融资成本相对较低，缺点是必须按时还本付息，融资风险较大。所以，融资决策中最关键的问题是确定融资渠道和融资方式，在确定融资方式和融资渠道时，主要考虑融资成本与融资风险。融资成本低的融资方式必定融资风险高，反之亦然，融资决策就是使融资成本与融资风险达到最佳组合。

　　资本结构的啄序理论认为，如果需要筹资，公司首先倾向于采用内部筹资方式，因为内部融资方式不会传导任何可能对股价产生不利影响的信息；如果需要外部筹资，公司将优先选择债权筹资，再选择其他外部股权筹资。

　　根据啄序理论，企业融资的目的就是当企业资金短缺时，在融资风险一定的情况下，以最低的融资成本筹措到适当期限、适当额度的资金，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。企业需要可持续发展，尤其是房地产开发企业，现金流是企业赖以生存的命脉。从“前融配资拿地”到“土地与在建工程抵押”，再到建成后“自持物业的经营性贷款”，融资就是一道贯穿始终的流动血液，可以盘活企业资金，缓解企业压力，为企业的生存与发展提供必不可少的支援。

　　二、房地产企业的融资渠道

　　我国房地产融资的渠道较多元化，银行融资是目前最传统也是运用最成熟的方式。随着市场经济的变化发展，各类基金、信托、券商及保险也应运而生，丰富了房地产行业的融资渠道。

　　（一）银行

　　1.表内融资。银行的表内融资最普遍的融资方式就是项目开发贷，需满足“432”条件，即四证齐全、三成资本金和二级资质。其次就是土地储备贷款，但根据财综〔2016〕4号文规定，自2016年1月1日起，各地不得再向银行金融机构举措土地储备贷款，其已被禁止。次年财综〔2017〕62号文再次强调了“不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务”。最后是经营性物业贷款，授信额度一般与租金收益挂钩，通过CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业抵押担保证券）完成贷款流程。

　　2.表外融资。一般的融资渠道和融资方式有：银行自有资金+券商资管、银行理财+券商资管、并购贷款以及非金融企业债务融资工具等。表外融资对资金用途、通道以及投资管理监管的限制条件比较多。

　　（二）私募基金

　　投资方式主要有股权投资、可转债债转股类、明股实债、股+债。其中，股权投资是目前的鼓励方向，也是操作性最强的；而明股实债存在合规性风险，操作受限；最后是股+债的形式，需要一事一议，同时考虑资本弱化条件。

　　（三）信托

　　信托也是我们通常所说的“非标债权业务”，2017年5月，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，之后多家信托内部发文，禁止通道业务，目前股权投资为主要业务转型方向。

　　（四）券商

　　券商的类型较多样化，常见的几种融资方式有公司债、企业债、境外发债、资产证券化和IPO定增。公司债对贷款主体和综合指标有较高的要求，资产证券化（REITs）是目前大多数企业融资的研究方向。

　　（五）保险

　　保险资产管理机构提供的融资方式一般分为债权投资计划、股权投资计划、资金支持计划和保险私募基金，均需要各自满足特定的条件方可操作。

　　三、当前房地产企业面临的融资问题

　　在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。虽然房地产企业的融资渠道很多，但因众多限制条件及政策的出台，可落地的渠道却寥寥无几。

　　2019年，银保监会先后在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，多家银行停贷的消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。

　　（一）房地产贷款加大严控

　　2019年以来陆续出台了一系列针对房地产企业金融的调控政策，包括融资监管、信托预警、外债约束、LPR（LoanPrimeRate，贷款市场报价利率）改革、银行检查等手段，现各家银行对房地产开发贷的准入均持谨慎态度，并会严审企业资质、资产负债率及净资产。这一系列措施使得房地产企业融资约束大大增加，资金缺口变大。在2019年下半年，央行宣布降准的同时，

　　也明确表示同步释放的9000亿资金不会投入楼市。降准虽然对房企融资的影响非常间接，但缺钱的企业依旧是危机四伏。额度的全面收紧，不仅会提高资本成本，也会影响最终的融资结果。以深耕产业园15年的北京天瑞金集团南京区域公司为例，截至目前，合作的当地几家银行中，即使已取得批复的房贷，也未有一笔获得放款审批。

　　

篇五：房地产企业融资风险论文

　　房地产开发的融资风险及防范

　　房地产开发的融资风险及防范

　　20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。

　　房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都直接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险。

　　一、房地产开发企业融资风险研究现状20世纪30年代，人们将风险研究应用到了房地产投资领域，当时，美国一些学者对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索，建立了以平均值，标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发房地产企业对风险的防范和控制中。20世纪60—70年代，在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域出现了大量的成果。此后，国外的一些学者分别在商业房地产项目的融资技巧；房地产项目风险识别、评价和防范；房地产融资风险的识别、评估；房地产投资融资风险及其收益问题等作了大量的研究。20世纪90年代开始，随着我国房地产业的开发，人们开始对房地产项目风险与决策的理论进行研究，主要集中在风险的识别、评价和防范等方面。李启明等人（1998）定性分析了房地产融资和投资风险，指出房地产企业直接融资、海外融资和项目融资模式下的风险因素；给出了一些房地产投资风险定量分析、基本评价方法和防范对策。周书敬等（20XX）建立了房地产融资风险评价指标体系，主要包括政策风险、经济风险、汇率和利率风险、清偿风险四大类12个指标，将房地产融资风险划分为“高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险”五个等级。张继萍（20XX）分析了房地产开发项目融资风险的信号、风险预测指

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　　标的选取，建议构建融资风险预警系统，并提出融资风险预警系统应该考虑到准确性、动态性以及非财务因素的影响。

　　综上可以看出，国内外学者对房地产开发房地产企业融资风险的研究主要集中在融资风险特征、融资风险识别、融资风险评价、融资风险的预警和控制等方面，但是定性分析居多，定量研究较少，而且还不太深入，尤其是系统性的研究较少。在此，本文谨对房地产开发房地产企业的项目融资风险的成因进行分析、融资风险评价和防范问题予以总结。

　　二、房地产开发企业融资风险的成因及风险因素的分析（一）房地产开发企业融资风险的成因1.融资渠道过于单一。房地产企业开发资金直接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。2.缺乏多呈层次房地产金融体系。目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。3.企业缺乏科学合理的融资决策。融资决策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的，并以此来确保房地产企业投资决策和目标的贯彻与实施，是房地产企业财务决策的重要组成部分。房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策、普遍依据经验进行决策。（二）房地产开发企业融资风险因素针对我国房地产企业目前的融资现状及其特征分析，融资风险可以归纳为以下几个方面的内容。1.政策风险。房地产行业关乎国民经济，是历届国家政府重点关注的民生问题，对房地产价格上涨过快可能影响国民经济甚至是社会稳定的担忧，使得政府

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　　对房地产方面出现的问题特别敏感，因而对于房地产问题的调控政策也一直是相关部门着重考虑的方面。而目前全球经济形势变得极其不稳定、更加复杂，钢铁、水泥、建材等其他行业也与房地产行业的发展紧密相关。因此，相关的政策随时有根据我国经济形势的变化发生变动的可能性，与此相关的税收政策、产业政策、金融政策等都会直接影响房地产企业融资的难易程度以及融资成本。

　　2.法律风险。一些中小型的房地产企业在融资过程中，由于其规模较小、资信较低等因素限制，只能有一小部分来自于地方的银行贷款，另外的部分则纷纷采用亲友借贷、职工内部集资，甚至利用黑市等非正当手段的民间借贷方式，进行资金筹集。这种融资渠道在操作手段上并不正规，还款条款等都无法得到法律保证，如果商品房销售出现滞销或者资金周转困难时，就极易出现偿债问题。这些问题使得民间融资面临的法律风险较大，融资成本增大。

　　3.利用外资的风险。房地产企业如果通过相关手段吸引外资，还会引发其他方面的风险，主要是指汇率风险和政治风险。房地产企业在利用外资的时候，应该全面了解并时刻关注对方国家的相关政局、政策，才能尽量将使用资金的风险降低。国际间的汇率变化本身就容易导致融资成本变化的风险，而目前更加复杂多变的全球经济形势，使得外资的风险因素更多了，房地产企业应该密切关注汇率的变化。

　　4.融资后期的资金管理风险。房地产行业的资金供求特点是使用额度集中、金额较大，而资金筹集则相对分散，而且商品房的资金回收期限较长。为了使房地产企业正常运转，房地产企业的财务部门应该加强融资后期的资金管理，尽量避免资金周转失灵的问题出现。否则，一个环节的资金周转出现问题，都会带来整个融资链条出现问题。

　　三、房地产开发企业融资风险的防范措施结合融资风险的成因分析，研究融资风险的防范策略。有的学者从融资风险的种类出发，提出各类风险的防范对策。有的学者从融资风险的等级（高风险、中风险、低风险）出发，分析各个等级的风险防范对策。还有的学者从宏观层次和微观层次来分析风险防范对策。从整体管理的思想来看，可以将房地产开发房地产企业融资风险防范策略归纳如下：（一）房地产企业要加强风险防范意识。从投资项目的选择，建设期资金的

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　　进度，到投资项目的经营管理、销售等各个环节都要提高警惕，要不断提高房地产企业的管理水平和员工的业务能力，建立风险管理责任体系，责任落实到人，管理前移，以防范融资风险。

　　（二）合理预测风险大小，及时采取应对措施。目前房地产企业采用的融资手段大多比较单一，房地产企业可以分析可能对房地产企业融资活动产生影响的因素，根据相关学者提出的较为可靠的风险模型，结合房地产企业的实际情况，对融资活动可能出现的风险以及风险大小进行预测，并根据预测，提前制定相应的补救措施。

　　（三）拓宽融资渠道，改善房地产企业的融资结构。大多数房地产企业目前使用银行贷款进行融资，由于结构比较单一，单纯利率变动都会带来较大的融资成本变动，增加融资的风险。房地产企业应该考虑债券融资、上市发行股票、信托基金以及与其他房地产企业合作利用其闲置资金等融资渠道，积极拓宽房地产企业使用的融资渠道，综合使用多种渠道混合的融资方式，选择规避风险的融资组合，来分散融资风险。另外，国家相关部门也应该积极完善金融市场，培育资本市场的金融工具，进行金融产品和融资渠道的创新，为房地产企业融资手段提供更宽泛的选择。同时也应提供更加完善的法规法律，为房地产企业选择创新产品提供保障。

　　（四）增强资金管理能力，提高资金利用率面对庞大的资金使用和筹集状况。房地产企业应该建立一套高效准确的资金管理体系，制定详细的资金使用计划和成本控制方案，确保融资过来的资金能够得到充分的使用。另外，实时监控资金的周转情况，保证商品房的回款渠道正常运营，尽量提高低成本资金的周转速度，必要的时候可以采取一些鼓励方式，促进资金的回笼。

　　（五）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。国家宏观经济政策的变化，会直接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。

　　房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境的变化，灵活掌握融资手段，合理选择融资渠道，在保证房地产企业资金充足的基础

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　　上，尽量减少融资成本，实时关注融资相关的政策和经济变化，尽早发现不安全因素，并采取相应的对策降低融资风险。

　　（作者系上海联洋集团有限公司资产管理部）

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篇六：房地产企业融资风险论文

　　房地产金融风险及对策

　　关键词：房地产；金融；金融风险论文类型：理论研目录1绪论11.1研究背景11.2研究意义11.2.1现实意义11.2.2理论意义11.3文献综述21.3.1国内研究现状21.3.2国外研究现状22房地产金融相关概念22.1房地产金融22.2房地产金融风险32.3房地产金融风险形成的过程43房地产金融现状53.1房地产行业资产负债率持续增长53.2房价下降明显54房地产金融存在的风险64.1房地产企业投融资风险增大64.2个人住房消费信贷违约风险增大74.3银行自身存在操作风险74.4土地储备的金融风险85房地产金融风险防范建议85.1提高投资者理性投资意识85.2加快房地产企业资产负债率合理化步伐95.3银行加强操作风险的防控95.4完善土地政策10总结10致谢11参考文献12*络学院毕业论文独创性声明13毕业论文知识产权权属声明141绪论1.1研究背景在我国的国民经济发展中，房地产是重要的支柱产业，它的持续健康发展有利于扩大内需，拉动相关行业的发展，以及提高人民的生活水平。而房地产业要实现持续健康发展，没有金融业的大力支持和大量资金投入是不可想象的。同时，房地产业存在着大量资金需求与有限自我积累之间的矛盾，这无疑会导致金融投资存在极大的风险。鉴于此，研究分析并有效规避房地产金融风险，是我国当前及今后一个时期十分重要而紧迫的任务。1.2研究意义1.2.1现实意义伴随着我国经济的飞速发展，很多产业也在不断创新，作为我国支柱产业之一的房地产也是如此。而资金是房地产业的命脉，不断发展的房地产业对于资金的需求更为巨大。在这种情况下我国的房地产业慢慢与金融业变得密不可分，带来了新的机遇与挑战，产生的房地产金融。在房地产金融的发展过程中，房地产金融风险也慢慢显现出来，且由于我国房地产和金融业的密切关系，房地产金融风险的影响变得更为巨大，因此房地产金融风险防范无疑关系到了我国经济的健康发展，必须加以重视。由于上述原因，本文以房地产金融风险与对策为主题，简单阐述了房地产金融，房地产金融风险以及对策。从多个方面提出了关于我国房地产金融风险防范

　　的一些建议。1.2.2理论意义我国房地产企业发展的时间较晚对于房地产风险的防范意

　　识较差，所以对于该课题的研究有助于为我国房地产企业防范房地产金融风险提供一定的理论上的借鉴的意义。

　　1.3文献综述1.3.1国内研究现状王定洪（2021）认为：从银行信贷扩张的角度来研究来研究房地产金融风险的形成机理，认为风险绝大多数形成缘由是银行信贷膨胀，构建了房地产金融风险的系统框架，并分析信贷的膨胀对房地产风险影响程度[1]。

　　陈丐治（2021）认为：国家宏观调控的角度来分析房地产金融风险的形成机理，认为它的产生离不开货币政策和经济发展程度等这些外部原因[2]。

　　彭彦祎（2021）认为：认为房地产市场存在着信息不对称，这个信息的不对称导致在房地产交易过程中使得市场机制不能正常表现，导致逆向选择和道德风险，从而引发房地产金融风险[3]。

　　1.3.2国外研究现状KarolienDeBruyne（2021）指出交易双方对住房进行非理性买卖，无法认清房地产市场的状况，看到周围其他人都买房，并不是刚性需求也跟着一起买房，形成跟风投资，市场需求非正常增多使得房价迅速上涨，刚性需求的投资者难以购房，引起风险增大[11]。

　　AndreyPavlov（2021）认为：认为房地产开发企业对房地产价格预期上升，使得房地产开发企业没有考虑到当前企业的经济能力和社会经济发展水平，盲目将资金均投向房地产行业，由于羊群效应，房地产市场上竞争激烈，产生房地产金融风险[12]。

　　GoetzvonPeter（2021）认为：利用预警指标体系构建区域金融预警系统，确定区域金融风险指标体系中各个指标的影响程度，测算出综合预警值，以此实证验证趋于金融风险程度[13]。

　　2房地产金融相关概念2.1房地产金融房地产金融是指房地产产业在开发、建设、经营、流通和消费等过程中，借助货币流通和信用渠道，采取筹集资金、融通资金以及其他相关金融服务的经济活动和金融活动。美国房地产金融教授TerrenceM.Clauretie&G.StacySirmans对房地产金融进行研究，包括了市场的各个方面。房地产金融本质是房地产在发展过程参与主体之间的资金流通，不单

　　是房地产业或者金融业一方面的流通，而是两个产业在发展期间互相协调的成效[4]。它的目的是利用一切能够可利用的金融资源作为房地产产业的发展的支持力量，保障在发展过程中资金流通顺畅，房地产行业健康发展。

　　房地产市场在持续的进步与发展，发展过程中的建设项目日益增多，资金需求也就愈加强烈，因而，房地产市场的发展与金融业有着必然的联系，且两者之间相得益彰。房地产金融有利于房地产业的长期发展，并持续不断的提升对社会福利以及社会经济发展等众多方面的促进效果[5]。

　　2.2房地产金融风险一般情况下，金融风险存在于资金流通的各个步骤里，因为资金融通过程容易受到诸多偶然性因素的影响，致使资金的融资方获得的实际收益不能达到预期收益，出现收益损失的概率。

　　国内的一些学者主要是从金融机构角度看待房地产金融风险，具体的内容是指在金融机构提供各种金融服务，推动房地产业发展的过程中，因各种主观原因的存在，而使得金融资产以及信誉遭受破坏的一种可能性。宽泛的来说，房地产金融风险包括与房地产相关的整体金融体系在支持其发展过程中所面临的全部风险，同时，房地产金融风险有很强的主观性，由于在金融机构或是某一项目存在重大风险并出现损失的时候，公众会对它产生极大的质疑，一连串的反应从而就产生，不利于金融房地产业的发展[6]。

　　本文基于资产价格波动理论和行为金融学视角，将房地产金融风险看成一个多主体互动性的风险，主要是由金融机构、房地产开发商、房地产投资者、消费者、土地储备机构等共同组成并相互作用的，资金的流通在房地产行业中对参与主体运营造成损失的可能性，在行为金融学视角下具体研究分析**市的房地产金融风险。

　　

篇七：房地产企业融资风险论文

　　我国房地产开发融资分析论文

　　摘要:房地产业是一个资金密集型行业，房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密.

　　关键词：房地产；融资;房地产信托；房地产金融体系

　　房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通,犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来,中国房地产开发企业的主要外部资金是依赖银行贷款和预售房款。XX年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资,离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差,间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题.

　　1我国房地产融资现状（1）从融资上看,主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款;三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托,它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。（2）从总量上看，近几年，我国房地产开发资金持续保持快速增长势头，XX年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%.但在国家宏观调控的政策影响下,增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7。1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金方面已经起到了一定的效果.(3)从结构上看，我国房地产企业开发资金呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金共占据了房地产开发资金的98％以上。其中,其他资金一直占据着资金的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，XX年1～11月其他资金达到了8041.73亿元,同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%;而自筹资金则一直保持在第二大资金的位置，并保持着较快的增长速度，1~11月达到6065。21亿元,同比增长速度达到了38.9％,其中开发商自有资金为3378.16亿元，

　　同比增长速度为42。1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金,1～11月银行贷款部分达到3187。45亿元,与XX年同期相比增长了16.5％.

　　2我国房地产业融资面临的问题（1)政策上—-国家宏观调控，增大融资难度。近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击,特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”-—完全靠滚动的银行贷款来运作其项目,而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理,旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30％"和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金提出

　　了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道-—预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”.并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目"，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求,必须保证“资金链”不断裂.同时,《通知》还规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用.121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面,控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

　　（2）结构上-—融资渠道单一，风险集中。目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道.从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金十分单一,完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一

　　条“独木桥"路线。我国房地产业发展所需要的大部分资金于商业银行体

　　系的支持,房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道,如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险:

　　①对于房地产企业来说,由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展.

　　②对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已,银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定.

　　③对于国家的宏观调控来说,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的

　　实施。④从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导

　　致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展.

　　(3)环境上——房地产金融市场尚待完善。总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中,具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：

　　①房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险机构.②房地产金融交易集中在一级市场上。我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡.我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1。84万亿元的住房抵押贷款,住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

　　③政策性房地产金融缺失。住房保障是社会保障制度的重要内容,也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面.对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标,难以满足弱势人群的住房需求,对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。参考文献［1］王希迎等.房地产企业融资新解[m］.北京:中国经济出版社，XX，.

　　

　　

篇八：房地产企业融资风险论文

　　二发展房地产信托完善房地产金融工具体系信托具有独特的制度设计功能能够起到避税财产隔离的功能而且其所具有的创新性灵活性收益性三大特点使信托的应用范围广泛可用于货币市场资本市场产业市场等多种市场同时信托适合管理长期资金的特点使其天然地具有了便于和房地产相结合的特性而广泛的市场兼容性又为房地产信托开拓了广阔的发展空间

　　关于房地产金融的论文

　　一、商业银行房地产金融风险的理论研究(一)房地产金融风险的概念国内外许多学者都做过如何界定房地产金融的内涵及外延方面的探讨和研究。目前广为认可的说法是,广义的房地产金融是指所有与住房的开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。狭义的房地产金融是指与居民或消费性的非营利住房机构的住房开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中,由于无法确定的各种现实因素,使以银行为代表金融机构的实际收益与预期收益发生了一定偏差,从而具有受到损失的可能性。(二)国内外研究综述国外理论实证方面,AllenandGale(1998)提出基于信贷扩张的资产价格模型。在该理论中,银行贷款是形成资产泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一个使房地产业和经济周期联系起来的传播机制,并强调在监管薄弱和外资流入的情况下,该机制的作用可能放大。Hofmann(2003)对20个主要工业化国家的房地产价格与GDP、利率和贷款量的关系进行了研究,指出房地产价格周期的变化在长期中会导致银行信贷周期的变化。DavisandHaibinZhu(2004)选用17个国家的样本数据,对商用房地产价格和银行贷款之间的关系进行了实证分析,得出房地产价格的上涨会导致银行信贷扩张的结论。国内理论实证方面,袁志刚、樊潇彦(2003)分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的临界条件,认为高按揭贷款的比例是产生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)构建了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解进行比较静态分析,得出房地产价格与银行信贷二者之间存在正反馈的作用机制。易宪容(2005)认为中国目前出现了房地产资产泡沫,并且指出我国的房地产

　　市场是完全建立在银行信贷支持基础上的房地产市场。石长丽(2006)对房地产贷款和房地产资产泡沫进行了实证分析,结果表明商业银行房地产贷款与房地产泡沫两者存在很强的正相关关系,商业银行房地产信贷规模对房地产价格产生直接影响。二、商业银行房地产金融风险状况分析(一)商品房价格大幅攀升我国商品房销售面积不断增加,到2012年我国商品房销售面积达到111303.65万平方米,其原因主要是由于宏观经济逐渐复苏。房地产年销售总额也随之大幅上涨,比2003年房地产销售总额7955.66亿元,增长了8倍多,上升到64455.79亿元。其中,住宅销售总额在房地产销售总额中所占比重持续占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民对住宅需求持续旺盛的态势。(二)融资渠道单一,风险相对集中在经历了20多年的发展以后,目前中国房地产业的资金来源也有多种渠道,但还是以银行贷款作为主要形式,其他的融资形式提供的资金比例很少,只能满足于少部分大企业的需求。房地产业是典型的资本密集型产业,而在中国,由于中国的国情大部分的房地产企业规模小,资源比较分散,不能形成规模效益。。据资料统计,目前中国拥有80000家房地产企业,而其平均自有资本仅17949力元,企业的自有资金远远不足以完成一般的项日开发。在中国目前的房地产市场中,各个环节中都离不开商业银行的支持和参与,商业银行在承担了房地产业几乎全部环节的风险后,又缺乏有效的风险转移手段和分散机制,造成商业银行集经营风险、市场风险和流动性风险于一身。(三)金融市场竞争无序,信用风险增加就商业银行本身而言,部分商业银行和其他金融机构的经营行为也存在不理性和不规范问题。商业银行的资产业务中,由于房地产信贷的规模较大,收益率较高,加之其抵押品相对

　　优质,大多数商业银行都会努力开发与房地产相关的信贷业务,在经营业务时优先做有关房地产贷款甚至出现放松信贷条件的倾向。为了应对相对激烈的金融竞争环境,在发放房地产贷款过程中,有的商业银行为了业务量故意降低资信门坎,简化手续等。再如,对于有政府担保一些项目部分商业银行在处理的过程中盲目乐观,忽视了这些项目所具有的风险性。此外,为了争夺在市场中的份额,银行在个贷业务方面纷纷推出刺激消费的新品种,这些住房抵押产品实际上也隐藏了一定风险。三、商业银行房地产金融风险的实证研究1、指标选取与基础数据。本文选取商业银行房地产贷款不良贷款率(NPL)作为商业银行房地产金融风险的衡量指标。不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。不良贷款是指在贷款风险五级分类中次级、可疑和损失三类之和。金融机构信贷资产安全状况的重要指标之一就是不良贷款率的高低,不良贷款率低,说明金融机构收回贷款的风险小,反之则风险大。其计算公式为:房地产不良贷款率=(房地产次级、可疑类、损失类贷款总和)/贷款总量。宏观经济周期,房地产市场价格变化,房地产信贷政策变化等因素均会对房地产金融风险产生影响。本文将选取国内生产总值(GDP),货币供应量(M2),房地产价格指数(P)三个相关指标作为自变量。考虑到数据的可获得性,本文选择全国2003年到2012年共10年各项指标的数据。2、数据处理。为了使数据具有持续可比性,对基础数据进行了处理,商品房销售价格(P)、国内生产总值(GDP)和货币供应量(M2)均以2003年的数据为基数,记作100,处理后的数据整理如表1:实证检验结果用Eviews8.0软件对因变量指标与3个自变量指标进行多元回归分析,以求出因变量与自变量的回归方程,掌握变量之间的函数关系,结果如表2:由上表可以看出,不良贷款率与GDP指数、货币供应量指数、房地产价格指数3个指标相关性较高,其判别P值分别为0.0202、0.0034、0.0093,均小于显著性指标0.050,所以可以认为因变量与自变量之间存在线性关系。判定系数R2为

　　0.95,说明模型拟合效果较好。采用最小二乘法来计量不良贷款率与GDP,房地产价格,货币供应量三者之间的关系,得出如下线性回归方程:由上述回归方程可以看出,货币供应量指数(M2)、GDP指数、房地产价格指数(P)对对房地产不良贷款率的影响较均为显著。房地产不良贷款率和GDP指数、房地产价格指数的关系是负相关性的,房地产不良贷款率和货币工供应量指数具有正相关性。房地产金融风险的高低与宏观经济周期呈反向关系。房地产金融风险的高低与房地产价格指数呈反向变化。四、防范房地产金融业务风险的对策(一)稳妥推行住房抵押贷款证券化抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险,提高资产的流动性,解决银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题,与此同时抵押贷款证券化也对刺激抵押贷款一级市场有积极的促进作用。首先,要培育抵押贷款证券化市场。发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。因此,要制定相关的法律法规,深化金融体制改革。其次,建立完善的抵押市场担保体系。开展住房抵押贷款证券化必须先解决好抵押证券的安全性和清偿能力两个方面的问题,因此必须稳妥推行住房抵押贷款证券化,设立专门的证券化担保机构。最后,探索新的住房抵押贷款的证券化途径。途径的创新关系到住房抵押贷款证券化的可持续发展,是防范流动性风险的长久之计。(二)发展房地产信托,完善房地产金融工具体系信托具有独特的制度设计功能,能够起到避税、财产隔离的功能,而且其所具有的创新性、灵活性、收益性三大特点,使信托的应用范围广泛,可用于货币市场、资本市场、产业市场等多种市场,同时信托适合管理长期资金的特点,使其天然地具有了便于和房地产相结合的特性,而广泛的市场兼容性,又为房地产信托开拓了广阔的发展空间。首先,要大力发展“股权+贷款”形式的房地产投资信托基金。其次,要为我国

　　房地产投资信托基金进入实施运作创造必要的法律环境。最后,应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。(三)完善房地产金融的体系建设与立法工作纵观发达国家,为了保证本国房地产市场和房地产金融的健康发展,不仅在机构建设上趋于完备,而且都有着较为完善的房地产金融法律体系。这些机构和法律体系的建立对房地产企业与个人所涉及的各项房地产金融业务都做出了详细的指导和规范,减少了各种违法违规现象的发生,从而降低了房地产金融风险。我国也应学习发达国家的进成功经验,不断完善房地产金融的机构建设与立法进程。

　　

　　

篇九：房地产企业融资风险论文

　　下一步房地产企业应将融资模式由银行贷款这种主要模式转移至房地产信托上市融资债务融资等加大对其他融资方式的发展力度以构建房地产企业多元化融资体系

　　摘要：房地产企业属于资本密集型行业，其对资金有着较大的需求和依赖。融资是房地产企业获取资金的主要方式，但是在融资过程中房地产企业又会面临着诸多融资风险。对此，笔者从房地产企业融资渠道谈起，分析了房地产企业融资风险因素，并提出了融资风险的控制措施。

　　关键词：房地产企业融资资金风险控制一、房地产企业融资渠道（一）银行贷款银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来，我国房地产企业的资金来源，主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程，无论是土地储备、房地产开发，还是其最终销售，几乎都离不开银行信贷资金的参与。据相关调查显示，我国的房地产企业的资金来源于商业银行贷款的部分不会低于50%，其他资金基本为自筹资金。目前，房地产企业自筹资金主要来自于商品房销售收入，其中的大部分又来自购房者的银行按揭贷款。因此，无论是企业的先前贷款还是自筹资金，大部分基本都是来自于银行。银行信贷资金是支撑我国房产企业运营的主要资金链。（二）房地产信托作为后起之秀的房地产信托融资具有一定的制度优势，目前，在宏观调控下被越来越多的房地产企业利用，信托发行日益增多。房地产信托融资有三种常用模式，见表1-1。表1-1房地产信托融资的三种模式（三）债券融资债券融资模式是房地产企业利用资本市场直接融资。相较于一般债券，其能够按期收回本金和利息，收益、流动性，以及安全性都较高。在国外，债券融资是企业外部融资的首选模式，融资额往往要大大高于股票融资。而在我国，房地产企业债券融资尚处于发展阶段，不仅市场和发行程序还不健全和规范，而且发行规模较小，债券评级也缺乏一定的准确性。这些无疑会对房地产企业债券融资规模造成一定影响。（四）上市融资无论任何企业，上市融资模式都是一种较为有效的融资渠道。对房地产企业而言，上市融资能够为其资金缺口带来很大弥补。其能帮助房地产企业降低项目融资成本和有效化解金融风险。只是目前我国的金融体系还存在着一定的不安全性，而且对房地产企业的上市审批程序较复杂和严格。短期内我国大部分房地产企业上不具有上市资格，因此这种方式难以被广泛房地产企业应用。二、房地产企业融资风险因素（一）融资风险的外部因素1、宏观政策因素房地产企业属于资金密集型行业类型，会受国家宏观政策的制约，甚至影响很大。比如，去年年初开始，国家屡次上调存款准备金率，使银行发放贷款的力度不断下降，给房产开发商和购房者都带来很大资金压力。在这一情况下，很多房地产企业的资金链条异常紧张甚至断裂。造成很多房地产企业停滞不前或者破产。此外，国家信贷政策的调整、宏观经济环境、企业信用要求的变化等，都会对房地产业的融资带来一定风险影响。2、税务环境因素除了宏观经济政策的影响之外，税务环境因素也会对房地产企业的融资带来一定影响。比如，在我国《税法》中，利息费用允许在所得税前扣除；股息不得扣除，只能从税后利润中支付。如此一来，债务筹资和股权融资（上市融资）使房地产企业的融资成本出现很大差别。尤其是当房地产企业出现资金紧张时，融资成本可能会给其带来很大的财务压力和风险。因此，房地产企业需要对融资模式做出良好的权衡和选择。3、经济环境因素房地产企业外部整体经济环境的发展，也会对其融资带来一定风险和影响。倘若房地产企业正处于经济发展状况良好且具有一定增长势头时，企业将会随之而迅速发展。反之，倘若外部经济环境收缩或停滞时，企业则可能会由于资金压力而产生一定的融资风险。

　　（二）融资风险的内部因素1、对银行依赖过高且融资方式单一银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来，我国房地产企业的资金来源，主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程。除了银行贷款外，其他集中融资模式，比如上市融资、房地产信托等，房地产企业利用较少，这几种模式所提供的资金比例也较少。这样的现状造成房地产企业对银行依赖过高，融资模式过于单一。而且，如此一来，银行的经营风险和房地产企业的经营风险被紧密相连。无论任何一方，一旦发生风险或危机，都将对另一方带来直接风险和影响。2、融资结构的合理性存在一定问题企业的融资结构会因企业资本不同的划分方式而不同。详见表2-1。表2-1资金来划分方式与融资结构的关系从某种程度上，融资结构可以对产权归属和融资风险等有一定体现。然而，目前我国很多房地产企业的融资结构都不甚不合理，融资成本被人为抬高，融资风险也被增大。3、缺少融资风险预警机制房地产作为资金密集型行业，对资金的依赖比较重。融资风险是房地产企业需要重点关注和防范的对象。良好的融资风险预警机制不仅有助于房地产企业防范融资风险，而且还有助于其稳健经营。然而目前，我国房地产企业将注意力普遍集中于追求利润，对风险防范和预警关注力度较小。而一旦出现融资风险，小则影响房地产企业资金链，大则会导致房地产企业破产，因此，在当前融资风险预警机制的建立对房地产企业而言，迫在眉睫。三、房地产企业融资风险的控制（一）合理确定融资规模，做到理性融资房地产企业在融资时，要合理确定融资规模，做到理性融资。倘若房地产企业筹资过多，则过多的筹资额不但会造成资金闲置被浪费，而且还会增加房地产企业的融资成本，甚至因企业债务过多而无力偿还。反之，倘若企业筹资不足，则会影响企业的正常运营和业务开展。因此，企业在进行融资决策之初，就要对融资规模进行合理确定，理性融资。（二）实现房地产企业融资方式多元化房地产企业目前融资过于依赖银行贷款，融资方式也较单一。这在市场经济环境尤其是资本市场的大力发展下，已不能够满足房地产企业的发展需求。开展多元化的融资方式是房地产企业的必由之路。下一步，房地产企业应将融资模式由银行贷款这种主要模式转移至房地产信托、上市融资、债务融资等，加大对其他融资方式的发展力度，以构建房地产企业多元化融资体系。（三）利用融资结构降低融资成本房地产企业除了要合理确定融资规模和开展多元化的融资方式之外，还要想办法利用融资结构降低融资成本。企业可以根据自身的运营情况和财务状况，优化融资结构，提高资本的利用效率，降低资产负债率，争取布局合理、统筹兼顾。可以根据不同的融资方案采取不同的融资结构。另外，还要对融资期限、融资成本，以及融资机会等予以充分考虑，在尽可能保持企业最佳控制权的同时，寻求最好的融资结构。唯有如此，才能将融资风险防范于未然，企业也才能健康发展。（四）建立和完善房地产企业的融资风险预警体系如前文所述，目前房地产企业缺少融资风险预警机制。因此，对其进行建立和完善，是房地产企业控制融资风险的一种当前方式。具体而言，就是利用房地产企业的管理资料、财务资料，以及市场营销资料等，辅之以各类数据模型和财务分析方法的运用，以对房地产企业的融资风险进行预警与防控。融资风险预警机制可以重点处理以下四个方面：第一，为风险预警设立一个目标，确定管理对象的状态和风险范围；第二，量化融资风险，以方便科学考察；第三，对风险成因进行分析，形成风险防范策略的制定思路；第四，依照人们对风险的偏好程度，确定在资本运作主体不同时风险效用值的情况，从而做出相应对策。参考文献：[1]刘海丽,周明.中美房地产企业融资问题比较分析[j].现代商业，2011；4

　　[2]谢冬娇.宏观调控下房地产开发企业的多元化融资策略[j].辽宁经济.2010；3[3]王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[j].上海房地，2011；2[4]王珊.路在何方——我国房地产业融资渠道探寻[j].时代经贸(中旬刊).，2008；s6)[5]张帅.房地产融资中的六大误区[j].财经界，2010；1[6]潇琦,赵燕军,阴春花.因为钱房地产业难过年关[j].北京房地产，2009；12[7]刘李胜.reits房地产融资的最佳途径[j].沪港经济，2009；4作者简介：石世治（1971.10-），男，籍贯：湖北武汉市，本科，中级职称，研究方向：企业成本管理。

　　

　　

篇十：房地产企业融资风险论文

　　我国房地产开发融资分析论文

　　摘要:房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解,因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密。

　　关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系

　　房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金是依赖银行贷款和预售房款。XX年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路"，一是从银行取得贷款即间接贷款,二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

　　1我国房地产融资现状

　　（1）从融资上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入包括资产增值、房租收入等等,可分为私募和公开发行两种;七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

　　（2）从总量上看，近几年，我国房地产开发资金持续保持快速增长势头，XX年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元,同比增长22.2％。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7。1％，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金方面已经起到了一定的效果。

　　（3)从结构上看，我国房地产企业开发资金呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金共占据了房地产开发资金的98%以上。其中，其他资金一直占据着资金的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，XX年1～11月其他资金达到了8041。73亿元,同比增长速度由年初的47.2％下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金的位置，并保持着较快的增长速度，1~11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38。9%，其中开发商自有资金为3378。16亿元,同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年

　　同期上升了2.7个百分点;国内贷款则占据着第三位的资金，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与XX年同期相比增长了16。5%。

　　2我国房地产业融资面临的问题(1）政策上——国家宏观调控，增大融资难度。近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根,控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度,这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策,为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看,各种银行贷款成了他们的“生命线"—-完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定:“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30％”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金提出了严格的要求;对房地产企业之前另外一个主要的融资

　　渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”,这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时，针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

　　（2）结构上——融资渠道单一，风险集中。目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥"路线。

　　我国房地产业发展所需要的大部分资金于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一,而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险.这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系,乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险:

　　①对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

　　②对于银行体系来说,给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务,而银行业从中所获得的收益却微乎其微,仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

　　③对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施.

　　④从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应,这将不利于国民经济的协调稳定发展.

　　（3）环境上——房地产金融市场尚待完善。总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中,具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致.存在的主要问题有：

　　①房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行.目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险机构.②房地产金融交易集中在一级市场上.我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品,存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款,住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。③政策性房地产金融缺失。

　　住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持,就无法尽快实现政府“人人享有适当住房"的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。

　　参考文献［1]王希迎等.房地产企业融资新解[m].北京：中国经济出版社,XX,。

　　

　　

篇十一：房地产企业融资风险论文

　房地产开发的融资风险及防范

　　近年来，房地产价格持续上涨，政府实施相应政策加大对房地产市场的调控力度，在房地产持续调控背景下，流动性趋紧、信贷政策差别化待遇以及外资逐步撤离，房地产企业融资趋紧已成定局。但是，又由于房地产业投资周期长、流动性差等特征给房地产业的融资带来了很多困难。本文的研究内容主要是房地产企业发展问题及对策研究，根据房地产企业发展普遍遇到的问题，提出了房地产企业的发展策略。

　　标签：房地产开发；融资风险；防范措施

　　引言：

　　从1998年开始，国家对房地产行业的发展进行了多次宏观调整，房地产市场也在反复的支持与抑制当中得到稳定的发展。房地产业对我国经济的拉动作用很大，特别是近10年来发展很快，已经成为GDP贡献最大的行业。由于城市化进程的不断推进以及各方面利益的驱动，我国房地产行业发展的如火如茶，一批批万科、恒大之类的大型房地产企业登上舞台。但山于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发所需的资金量巨大，资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。我国關于房地产开发项目融资风险的理论研究深度在不断的加强，从最初的定性研究到现在的定量、模型研究，并且逐步深化到各个层面，给融资风险管理带来了一定的方向性引导。

　　当下我国房地产企业融资渠道看似呈现多元化的特征，实际上，大部分房地产开发资金都自接或间接地来自银行，其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重极低。房地产开发项目融资主要通过银行借贷、上市融资、房地产债券融资、信托融资以及介作开发等，虽然融资渠道很多房地产开发融资模式单一化，加之所处的市场环境复杂多变，使得房地产企业融资活动面临着严重的风险，存在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风险。只有在不断拓宽房地产开发项目的融资渠道的同时，分析融资所存在的风险，才能在发展中不断解决融资风险问题。

　　一、房地产开发企业融资风险的原因

　　（一）融资渠道过于单一

　　房地产企业开发资金自接或间接来源于银行信贷资金，融资方式对银行信贷完全依赖。对于房地产开发商来说，政策对贷款的影响比比较大，例如，政策风险在利率方面的表现，如果为了应对复杂的经济形势变化，政府较为频繁的调整银行存贷款贷利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生较为频繁的波动，贷款政策也可能变得更加复杂，这种融资渠道单一性无疑将房地产企业的融资风险带到了一种可控性较差的局面。

　　（二）融资风险管理机制较差

　　在房地产企业项目开发过程中，融资风险管理是其风险管理的一个重要组成部分。在实际管理中，由于项目管理人对融资风险管理利害的忽视以及相关管理人员的专业分析水平不足等原因，造成融资风险管理机制不健全。风险管理的内容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略，完善的风险管理机制可以使项目开发部门能够很好的规避风险。目前，房地产风险管理在融资风险管理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人力资源不协调等方面，这些因素影响着融资风险管理的各个环节。

　　（三）受到外部经济环境的影响

　　外部经济环境的景气程度直接影响房地产企业的发展，从面影响房地产企业融资的难易程度方面，倘若房地产企业发展态势良好，那么房地产企业融资将变得相对容易，面且不用花费较高的融资成本另方面，倘若房地产企业发展不景气，那么房地产企业的融资将变得非常困难，银行等金融机构通常会质疑企业的偿债能力，要求企业支付较高的融资成本，还要提供相应的担保日前，此房地产中不企业的发展不景气，付出的综合融资成本较高，在收益定的前提下，房地产企业的利润空间缩不，企业发展仍然不景气，如此往复循环，企业融资和发展陷入恶性循环的怪圈。

　　（四）缺乏多呈层次房地产金融体系

　　目前，国内仍没有形成多层次丰富的房地产金融体系，仍以债券融资为主，股权融资比例甚不，整体融资格局单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债券融资和股权融资两种基本形式，还存在发达的证券化二级市场。此外，国内专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重，缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。

　　（五）融资渠道运用不灵活

　　正如上文所述，房地产在进行项目开发的融资过程中，理论上拥有很多种渠道，但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太灵活，仅仅局限于较常规的方式。银行贷款往往是企业的首选融资方式，这种方式融资成本低、风险程度也较低，但是对银行的过分依赖会带来一定的市场风险、经济风险。一旦银行政策出现调整，企业就会而临着融资风险，造成项目资金短缺。此外，房地产企业往往会采用预售的方式进行融资，这种方式可以在投资者、开发商以及银行之间形成一定的担保抵押，降低融资风险。但是，企业往往存在经营管理不善的因素，引发资金链的断层；投资者也会存在违约的现象，引发后续很多繁杂的手续问题。项目的停滞不仅影响着企业的发展，也影响着投资者的利益。以上是最常用的两种融资渠道，介作开发的融资方式也较为普遍，但是其他融资方式在项目开发过程中很少用到，这样就会导致风险较为集中。

　　二、房地产开发项目融资风险的防范对策

　　（一）建立风险预警机制

　　融资风险是房地产企业面临的主要风险之一，房地产企业完个全有必要建立相应的风险预警机制对其加以预测和防范，以防风险实际发生时，企业措手不及，难以应对到日前为止，已有不少学者提出了较为可靠的风险模型，作为风险控制的主体，房地产企业可以结合本企业的实际情况，并紧密结合经济环境和经济政策的变动选择最合适的风险模型，对房地产企业可能而临的风险因素进行预防控制，并针对可能出现的问题提前制定解决措施。另一方面，国家对房地产行业的管控较为严格，而且楼市交易颇为低迷，所以房地产企业在融资之前要慎重分析商品房的销售形势，从而根据销售形势制定合理的项日开发计划和融资计划，量入为出，合理控制企业的融资规模。（二）不断提高常用融资渠道能力

　　针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道，房地产企业要不断加强其融资能力。企业要提高自身的信誉，信誉是企业的无形资产，企业只有通过不断提升自身的竞争力，在行业中规范自己的行为，在市场中建立自己的品牌，才能不断的创造企业信誉。多数企业会通过建设企业文化来赢得自身的信誉，比如万科、绿地等，在银行贷款、合作开发等融资方式中赢得对方的信任，获得更多的融资机会。

　　（三）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段

　　国家宏观经济政策的变化，会自接影响房地产企业的发展趋势和融资规模，同时宏观经济政策的变化，会造成银行利率、准备金率等指标的变动，又会影响房地产企业的融资成本。房地产企业应该密切关注国家相关的宏观政策，仔细分析政策实质，对房地产企业的发展格局和融资手段、融资金额进行调整，以适应整体经济形势的趋势。

　　（四）在房地产企业调整时期储备专业人才

　　人才是当今时代最重要的生产要素和资源，对人才欠缺、管理能力不足的房地产企业的发展起着重要作用。最近几年来，随着美国次贷危机以及因此而引发的全球性金融危机，国内外出现了人才罕见的流动迹象：海归人才从国外重新回到国内寻求发展机会，大部分人才流出房地产行业。房地产行业的调整，使越来越多的业内人士担心失业、降薪，寻求更好的、稳定的发展机会，所以一部分人转头其他行业。在上海、北京等地一部分业内人士，对于对行业调整期的悲观看法，已经开始向其他二线、三线城市寻求发展。有些想長期从事房地产开发的企业，在这个时期可以用较低的薪水获取从知名房地产企业流出的企业人才，同时制定一系列培养人才、留住人才、吸引人才的政策，真正进行人才储备。中、小房地产企业如果没有在行业调整时期积累起自己的人才，就会失去在市场转暖期快速发展的资本。

　　（五）创新和健全融资风险管理机制

　　要提高开发项目的融资风险抵抗能力，就必须首先将融资风险管理程序规范化。企业应当从风险管理的基本内容下手，对融资风险的识别、评估、分析以及策略分别进行程序化规定。尤其是在对内部风险的识别与评估上，一定要进行严格的控制。因为外部风险我们无法控制，只能被动的接受，内部控制则可以主动进行调整。在整体规划下，企业还应当这对每一次具体的融资进行针对性的风险评估，针对性的提出风险策略，降低融资风险率。

　　（六）选择项目投资要谨慎

　　采取防御型策略。尽管房地产市场开始回暖，但是，在宏观经济并未完全复苏，市场依然存在很多不确定性因素的情况下，房地产企业应该采取审慎乐观的态度。为了最大限度地提高资金的利用效率，房地产企业应该收缩战线，谨慎地选择项目投资。

　　三、结语

　　企业应当不断建立多元化的融资渠道，同时建立完善的融房地产企业应该根据自身的规模、对资金的需求计划以及市场经济环境优变化，拓展融资模式和渠道，合理调控融资数量和规模，才能实现地方经济的可持续健康发展，及时拉动内息，促进国家财政收入提高。

　　参考文献：

　　[1]常媛，周俊峰.中小规模房地产开发企业的融资风险及防范探析[J].商业会计，2011，04：41-43.

　　[2]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[D].华中师范大学，2012.

　　

　　

篇十二：房地产企业融资风险论文

　河南财经学院本科生毕业论文

　　房地产企业融资问题研究

　　姓名学号专业指导教师

　　会计学（讲师）

　　2009年5月15日

　　摘要

　　房地产业是我国支柱产业之一，其健康发展对我国国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康发展的重要条件。房地产企业解决融资问题，必须考虑各种融资渠道的成本及利弊，结合企业所处的外部资本市场的状况,根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等，选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速发展,房地产投资又出现了过热迹象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，局部地区的商品房价格上涨很快,房地产开发规模、投资增幅都发展过快。因此，国家也开始了加强对房地产业的规范,尤其是对房地产金融方面的监督管理。在新政策下、形势下，房地产企业应该如何进行企业的融资活动，是当下对房地产来说最为迫切的问题。

　　本文运用理论与实际相结合的方法，对房地产整个行业的背景进行了简要的分析,再对国内外研究现状、融资的基础理论和现代融资理论的发展进行简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式，包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托，以及融资方式的其他发展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式，解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后,指出了我国目前房地产融资方式比较单一。要解决这个问题，应积极开拓思路，根据国内外经济、金融形式的不断变化发展,利用一切可能的融资渠道，走多元化道路，探索适合企业实际情况的高效低成本的融资方式。关键词：房地产企业；房地产融资;融资模式

　　I

　　Abstract

　　Theindustryofrealestateisoneofthesupportingindustriesofourcountry，anditshealthydevelopmentplaysanimportantroletothedevelopmentofournationaleconomy。Itisanimportantaspectofpromotingitshealthydevelopmenttosolveitsfinancingproblemeffectively。Externalcapitalmarketconditionsandpolicyconditionsaroundthebusinesssuchasstocksandbondsissuanceacquirements,nationalfinancepolicies，andbankinnovationtendency，mustbeconsideredinrealestateprojectfinancingdecisions。Thegovernmentofchinapublishedaseriesofdocumentstoreinforcethecreditmanagementinrealestateindustry。Itbecomesthemostinsistentproblemforrealestatebusinessestodealwithfinancingundernewpoliciesandconditions.Asforfinancingtheory，therehasbeengreatprogressintheoreticstudybasedonrevenuetheory，agencycost，andcorporationgovernmentwhichhavemademanyinstructiveeffectsonbusinessfinancingdecision.

　　Firstly,thispaperanalyzedthefinanceconditionsaroundrealestateindustry,andthendiscussedproblemsexitinginrealestatebusinessfinancingandabusesaboutcurrentfinancingpoliciesbasedonfinancingtheories,studiedrealestatebusinessfinancinginstrumentsinvolvingbankloan，issuanceofstocks，issuanceofbonds，andrealestateaffiance。Allofthisistofindappropriatefinancinginstrumentsforbusinesswithvariousinternalconditions,toextendbusinessfinancingchannels，andtoimprovebusinessfinancingstructures。KeyWord：realestateindustry,RealEstateFinancing，Financingchannel

　　II

　　目录

　　1引言.....................................................................11。1研究的背景和意义...................................................11.2文献综述............................................................11。3研究的主要内容和方法...............................................11。4研究进度...........................................................1

　　

篇十三：房地产企业融资风险论文

　关于房地产企业融资风险的探讨中图分类号：f293.3文献标识：a文章编号：1009-4202（2012）12-000-02摘要众所周知的是，当下房地产行业面临着一个大的拐点，相关的房地产企业也会面临着一次大的洗牌。企业一方面要降低自身的融资风险和经营风险，还要在很大程度上促进自身的发展。企业必须通过多种有效手段来降低自身的融资风险，根据自身的实际情况进行“量体裁衣”，建立起一个完整的适合公司长期发展的融资体系，将发行债券来作为最基本的前提，其他的方法结合起来使用，尽最大的可能来加快自身的发展，促进地产行业的繁荣发展。关键词房地产企业融资风险支柱产业资金密集型企业一、绪言作为国民经济的支柱型产业，房地产企业为国民经济的发展起着非常重要的作用。众所周知的是，房地产企业是比较典型的资金密集型企业，它的开发投资规模比较大，周期也很长，总体价值也比较昂贵，这一系列的特点就促使房地产开发和投资需要大量的资金，并且着急与扩大化再生产，从这个角度来看，资金的筹措就成了非常重要的问题。二、房地产企业融资过程中存在的主要风险1.房地产企业的主要融资渠道由于银行贷款是房地产企业的最主要的资金来源渠道，而我国的房地产企业对于银行的依赖度非常的高，在这种情况下，如果房

　　地产企业一旦发生波动，企业的经济风险立马就会转化为银行的金融风险，从而在很大程度上影响国家的金融安全，从另一方面来讲，银行的贷款利率上调，企业的还款压力开始变得非常大，在当下由于房地产的开发项目越来越多，银行的约束条件根本没有办法对这么多的项目进行很好的约束。

　　2.房地产企业的其它融资渠道除了银行这个最主要的融资渠道，房地产的其他渠道主要还包括有信托，但是从信托投资公司目前的发展状况来看的话，无论是大公司还是小公司都存在有治理上的结构性缺陷，这其中主要包括法律制度的约束、信托产品的流通性问题等等，除此之外，信托计划的异地发行制度、资金的异地运用与管理的审批制度较为严格等等，都在不同程度上对房地产企业的信托发展形成一定的影响。作为股权融资来讲，它的融资能力不容质疑，可以使公司的盈利能力得到大幅度的提升，也可以保证企业的价值成长，但是离上市还有非常远的距离，上市只是极少数的大型公司的权利，对于绝大多数的中小型公司来讲，上市融资的门槛依然非常高，很多企业离上市还有很远的距离要走，直接上市的企业非常少。除过这些渠道之外，还有海外房产基金的渠道，但就目前的情况来看，海外房地产基金在中国的投资还存在着很大的风险和障碍，一方面来看，大多数的企业在国际上并没有什么影响能力，不会引起海外投资公司的重视，除此之外，现行的政策对于海外投资并不是太支持。这些都会在很大程度上阻碍房地产企业获得海外资

　　金投入[1]。三、房地产企业融资过程中存在风险的解决方式1.发行债券，有效改善融资结构众所周知的是，房地产项目的开发周期一般都比较长，目前来

　　看，很多开发公司往往存在着短贷非常多而长期贷款缺乏的现象，融资的结构非常的不合理。在这个过程中，以中长期贷款为主的公司债券可以为房地产企业提供比较稳定的资金来源，这对于降低信贷政策对于房地产企业融资的影响有很大的辅助作用，也可以减少企业对于信贷融资的依赖程度，有效的改善自身的融资结构，除此之外，绝大多数房地产企业需要的资金量都比较大，而它的负债率相对来说就比较高，间接的投资会在很大程度上提高负债的成本，如果利用发行公司的债券来代替银行的贷款，可以在很大程度上有效降低财务成本。

　　2.完善金融市场环境，建立起多元化的渠道通过多种有效手段促使金融产品进行创新，可以有效的降低房地产企业的融资成本，提高融资的效率，如果适当的引入国内外先进的金融工具和操作手段，从而加速房地产金融的国际化程度，就可以在一定程度完善金融市场环境，建立起多元化的渠道，从某种角度来看，加速的制定与房地产有关的金融立法，推动房地产行业融资环境的健康有序，主要应该有两个方法，首先是要尽快的修改现行的不完善的法律法规；其次是要尽快的出台符合现实情况的法律与法规。

　　3.促进资金科学利用，提高管理效率房地产开发企业如果想要建立准确而有搞笑的成本费用控制体系，就必须要有严格的成本费用决算和审批制度与之相符合，在这个过程中，每一笔开支都要遵循科学使用与经济效益的相关原则，杜绝铺张与浪费，企业也可以通过多种多样的方式促进资金的回笼速度，提高资金的流通效率，除此之外，尽可能的减少预支，严格的控制成本费用。4.取得政府的强有力支持对于企业的发展来说，尤其是房地产企业，政府的支持显得特别重要，如果企业的发展有政府的辅助，那么它的发展会顺利很多，首先在买地这方面来讲，它就拥有了其他企业所没有的优势。事实上，要想获得政府的支持并不是什么特别困难的事，举例来讲，地方政府一般都非常关注民生与经济，一个优秀的项目与企业自身实力的关系是非常密切的，至于民生方面，企业可以采取多种方式，譬如可以为劳模或者老红军这一类人免费提供住宅，也可以和包括学校在内的单位合作建校，在平时应该主动的做做慈善活动，从而赢得社会的广泛关注，这自然而然的就可以获得政府的重视[2]。5.理智的确定融资的规模任何一个企业的成长都需要一个合理而长远的过程，如果盲目的求大会非常危险，如果在融资的过程中缺乏一定的规定与限制，就会使企业的融资规模出现盲目性。即使现在来看，我们有融资比例的限制，但是在这个过程中，再融资与上一次的时间间隔却缺乏

　　一定的时间限制，这就形成了一定的空缺，企业可以频繁的多次融资，所以，应该对间隔时间也同样做出规定，比如说，通常情况下，两次融资的间隔时间必须要大于三年，如果没有大型的并购行为，那么再次融资的额度就不能超过首次公开发行的额度。

　　6.通过企业联盟来有效的分担风险企业联盟的主要目的在于共享利益，减少单个企业的风险，也可以在很大程度上减少了投入的成本。最近几年企业联盟出现的频率越来越大，这主要就是由于企业需要资金量越来越大，而相应的风险也越来越高的原因。通过联盟的方式来进行操作对于地产企业来说是双赢的选择。在联盟的对象上，也不仅仅只是限于房地产企业，可以与建筑公司、设计单位进行联盟，从这个角度上来看一方面可以减少前期的资金投入，在另一方面也可以提高资金的流通性。地产企业在这个过程中，也可以壮大自身的实力，在很大程度上提高核心的竞争能力[3]。四、结语房地产企业的融资过程，必须要事先考虑企业的具体资金需求量、企业的自身条件以及融资的难易程度和成本的现状，要量力而行，科学有效的确定企业的融资规模，相关的融资方法也必须要建立在适合企业资金结构优化的基础之上的，我们通过选择合适的融资方式，房地产企业可以获得充足的资金的支持，增强了自身的支付能力和发展的后劲，从而提升了获利的能力，也增强了自身的核心竞争力。众所周知的是，当下房地产行业面临着一个大的拐点，

　　

篇十四：房地产企业融资风险论文

　房地产企业筹资风险分析

　　摘要：房地产业做为典型的资金密集型企业，它的特点是：投资大、风险高、地域性强、供应链长、周期长。所需资金极其庞大，如此庞大的资金需求光靠房地产企业本身是无法解决的，必须借助外部支持。文章论述了房地产企业的筹资现状、筹资风险的成因分析及其防范措施。

　　关键词：房地产企业；筹资风险；分析一、房地产企业的筹资现状资金就是房地产企业的血液。不同的筹资方式其筹资成本也不同，筹资风险也不同。以适合的风险及时足够地筹措项目所需资金，是房地产企业资本运作中最主要的一环。目前我国房地产企业面临着筹资渠道单一、筹资难的问题，主要体现在以下几个方面：（一）银行信贷是房地产资金的主要通道房地产企业所需资金主要来源于自筹资金、国内银行贷款和其他资金来源。还有一小部分（大约占20%左右）是利用外资。也就是说，前三项是最主要的资金来源。先看自筹资金，主要来源于房地产企业的商品房销售收入。而购房者大部分都是按揭贷款购房，若首付30%，其余的70%依然来自于银行贷款。再看其他资金来源：如施工企业垫付的工程款，大部分也来自于建筑业贷款；还有定金及预付款，也有相当大的比例（60%—70%）来自银行贷款。如此算来，房地产企业所

　　

　　需资金大部分都来源于银行，可见房地产企业对银行的依赖程度，银行在房地产企业的筹资渠道中，地位可谓是“江湖老大”。这也同时反映了我国房地产企业筹资渠道的单一化，弊端也是多多：一旦开发商在整个经营过程中，某一个链条出现问题，风险就会直接传至银行，最终则是银行承担了全部的风险，这对整个国民经济的健康发展是极其不利的。虽然近几年来，国家出台了一系列宏观调控政策提高了贷款的门槛，但银行作为房地产企业资金来源的霸主地位在短期内依然是无法改变的。

　　（二）股票筹资和债券筹资在房地产企业资金总额中所占的比例小

　　上市进行资金的筹集可以降低筹资成本，是较好的筹资渠道。但我国对房地产企业上市有较严格的规定。绝大多数的房地产企业无法达到上市条件，这个通道是堵死的。截至2011年末我国房地产上市公司数量为135家，占全国房地产企业总数较少，在全部上市公司中占有份额更少。

　　房地产债券收益高，安全性好，是很好的金融品种，但在我国却很少。我国最早出现的房地产债券是1992年由海南经济特区的开发商推出的“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”。这三种债券都是为具体的项目而发行的。1992年9月，北京远华房地产又发行了利率为10.1%，3.5年期限的债券，金额2900万元。另外，1998年以来，深圳振业集团股份有限公司发行了“深圳业债券”，北京首都创业集团发行了“首创债券”，北京市房地产开发经营总公

　　

　　司发行了“莲花小区建设债券’”，北京华远房地产股份有限公司发行了“华远债券”。但近几年来，房地产企业发行债券的数量极少，因为许多房地产企业，尤其是中小房地产企业根本无法达到发行债券的条件。将来，随着我国企业债券市场运行机制的不断完善，债券投资对房地产企业而言将会有越来越大的发展空间。

　　（三）房地产信托倍受瞩目房地产信托是信托投资公司发挥专业理财优势，聚集若干投资者的资金，投资于房地产项目，为委托人获取收益的行为。从长远来看，信托资金对房地产企业筹集资金起到了很好的补充作用。尤其是在当前银行信贷政策收紧的情况下，房地产信托为房地产企业筹集资金提供了一个新的平台。目前，信托产品表现为两种形式：其一是信托投资公司直接向房地产企业注入股本，双方共同组建有限责任公司，共获投资回报。对资金链出现紧张的房地产企业，信托投资公司则一次性购买其部分资产帮助其渡过难关，待房地产开发项目实现资金回笼后再购回。这种方式适合于自有资金不足35%的房地产企业。另外一种运作模式是针对自有资金已达到35%的房地产企业：当该类房地产企业因政策、市场等原因造成短期资金缺口时，此时信托公司会定向给房地产企业提供贷款，使其实现资金的正常运转。但房地产信托资金的筹资总额总会受到一定的限制。目前，受国家宏观调控政策的影响，房地产信托这种筹资方式也是举步维艰。二、房地产企业筹资风险的成因分析（一）缺乏多元化的筹资渠道

　　

　　前已述及，由于各种原因，目前我国房地产企业主要依靠银行贷款来支撑整个企业对资金的需求。也就是说，房地产企业的资产负债率特别高，且一直跌不下来。因为房地产企业在运营中需要大量资金，房地产企业的资金来源前已分析：包括自有资金（如注册资本金、资本公积金、其他自有资金），商业银行贷款；上市发行股票；房地产企业发行企业债券；房地产信托资金；房地产基金等等。但由于目前我国缺乏科学有效的房地产金融方面的法规体系，上述许多筹资方式操作困难：如我国尚未出台产业基金法，使得房地产企业基金发展极其缓慢，由于房地产行业的特殊性，短期内其上市融资的愿望也难以实现。当下，房地产行业又被商业银行作为控制放贷的重点对象。这更进一步加大了房地产行业筹资的难度。房地产企业在信贷政策紧缩的背景之下承受着前所未有的压力，资金链遭受着巨大的冲击。

　　（二）房地产企业资本结构不合理资本结构指房地产企业的全部资金来源中，负债与所有者权益的比例关系。最佳资本结构应满足的条件是：一是综合资金成本最低，二是财务杠杆利益与财务风险彼此平衡，三是所受的功能限制少。每一个房地产企业筹资后的目标都是使其资本结构最优化。但最优资本结构形成的影响因素很多：如市场利率、房地产企业的投资利润率、最佳融资种类等等。当负债利率高于房地产企业的投资利润率时，负债越多，其自有资金的利润率就越低，在这种情况下，财务杠杆起到的是一种负面作用，这时，房地产企业负债越多，这种负面作用就越大。相反，如果负债利率低于房地产企业自有资金利润率时，此时，

　　

　　房地产企业负债越多，对企业就越有利。但此时也不能无限度地扩大负债规模，它也是有一定界限的，如果超过这一界限，房地产企业的资本结构就会恶化，给企业带来极大的财务风险。我国的房地产金融市场是以债权融资为主，股权融资比例极小，可以说，筹资格局单一，而负债利率也好、房地产企业的投资利润率也好，都是不确定的，所以说，房地产企业时刻都将处在资本结构恶化的漩涡之中。

　　（三）缺乏科学的筹资决策目前，许多房地产企业对开发过程中的资金运作往往成粗放型的管理方式，根本不了解筹资方案的设计对企业资本结构的影响，对如何优化筹资结构缺少科学的分析和理性的思考，对不同的筹资渠道和筹资方式缺乏精确的对比分析，挖掘不够深入。没有充分考虑到资金使用效率的最大化问题及其对项目利润的影响，往往凭经验行事，等项目开发后期才明确原筹资方案是否科学经济，但此刻为时已晚。比如：房地产开发商在向银行申请贷款时，往往忽视资产负债率这一主要的财务指标，在债务筹资和权益筹资之间，他们往往把债务筹资放在首要地位，因为他们不甘心把利润让给别人，这也造成房地产企业自有资金不足的最根本的原因。（四）缺乏良好的融资体系我国房地产业起步于二十世纪八九十年代，还很年轻，许多方面还很不成熟，尤其是在资本市场的政策法规制定方面缺口很大。如：房地产基金一直以来都没有相应的政策来支持，所以，尽管这种融资方式被许多业内人士看好，但从其刚一崭露头角就遭到了种种冷遇。

　　

　　对房地产证券化这种融资方式，绝大多数的业内人士也是接受的，但它和房地产基金一样，因为无法可依，操作起来也是困难重重。因此，到目前为止，即使是一些大品牌的公司，融资渠道也很单调：那就是过分依靠银行贷款。一旦商品房大量积压，销售不出去，经过层层抵押之后，最后银行将承担房地产企业的全部风险，直至影响整个社会：储户的存款到期银行无力支付，只剩下销售不掉的房地产，这样就会爆发强大的金融风险。所以，为了国民经济持续、健康、稳定的增长，国家要进行宏观调控，紧缩银根，出台了121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》，本来融资渠道就单一的房地产企业，此时真正陷入了“山重水复疑无路”的危险境地。因此，缺乏良好的融资体系，是房地产企业融资困难的内在原因。

　　三、房地产企业筹资风险的防范措施（一）积极创建多元化的筹资渠道，逐步完善融资体系1.适当放宽房地产企业股票融资政策。股票融资无还本付息的压力，对房地产企业来说是个理想的融资渠道选择。但目前我国房地产企业的上市融资之路可谓是荆棘丛生：一来是国家为金融安全起见，对房地产企业上市不允支持；二来是上市程序复杂，融资成本较高，对房地产企业的资质要求也很高，大多数的房地产企业根本达不到这一标准，只能是“望市兴叹”。因此，笔者建议在合适的时机，国家应适当放宽上市条件，为房地产企业上市融资创造一定方便的条件，这样，房地产企业所应承担的市场风险不至于都转嫁到银行身上，既优化了房地产企业资金来源的结构，又分散了风险，可谓一举两得。

　　

　　2.把发展房地产债劵市场做为重中之重。公司债劵相对银行贷款而言，它的财务成本较低。但目前的状况是：房地产企业一方面融资困难，融资途径少，另一方面又不符合我国《公司法》关于债劵发行的条件，可谓在夹缝中生存。所以，应积极培育房地产债劵市场，在房地产债券的发行制度上，政府应给予相应的政策扶持，建立一定的保障机制。它符合我国建立多层次融资市场的要求。尤其是在当前我国紧缩信贷政策、严格监控房地产企业预售款的使用情况下，房地产债劵将解决企业的燃眉之急，让紧绷的资金链条有所缓解，使房地产企业不再受政策的牵制，真正进入到“柳暗花明又一村”的境地。

　　3.积极发展房地产信托投资基金。房地产信托投资基金目前正在我国悄悄兴起，它将是今后我国房地产企业融资的主要通道。据统计，目前我国信托业正以25%的增长率增长。预计2020年，信托业将达到20万亿元人民币，它给饥渴中的房地产企业注入了新的生机。据业内相关人士预计：未来的房地产融资模式将是以房地产信托融资为主，辅以资本市场融资等各种组合模式。但目前在我国，真正的房地产信托投资公司很少，而且他们在经营管理、监控和经验方面都很薄弱，起不到真正的分散风险和管理风险的作用。所以，要想让房地产信托融资这种融资方式真正大范围地发挥它的作用，应进一步规范信托融资市场，逐步完善房地产金融市场。

　　4.适时发展房地产抵押贷款证劵化。住房抵押贷款证劵化是指金融机构将其拥有的住房抵押贷款债权重组为抵押贷款群组，经证劵化机构购入（以现金方式），经过信用增级或担保后在资本市场上发

　　

　　行，以达到融资和分散抵押贷款风险的行为。住房抵押贷款证劵化可促进我国资本市场的发展。随着我国资本市场与国际接轨的逐步深入，我们一方面应建立各种担保评估和保险制度，另一方面要大力发展房地产金融二级市场，营造一个良好的政策和法规环境，早日促成住房抵押贷款证劵化在我国的发展，实现储蓄向投资的转化，使货币市场和资本市场早日对接成功。

　　（二）进一步提高财务管理水平，制定科学的融资决策面对融资困境，房地产企业除了要在拓展融资渠道上大下功夫之外，制定科学的融资决策，加强内部管理，提高自身抗风险的能力才是解决问题的根本。房地产企业资金的筹集包括债券资金的筹集和权益资金的筹集。在筹资之前，应事先做好计划，结合企业实际情况，综合考虑如下因素，如：融资规模、融资成本、融资风险、融资期限、资本结构、融资方式、融资时间、融资的便利性、融资的弹性等等。从整体上进行规划设计，并严格按计划执行。在融资的过程中，监督检查也是很主要的一个环节。应随时对融资的进度等问题进行审核，发现问题，及时解决，以保证房地产企业以最小的融资成本实现融资数量的合理化。在银行信贷政策日益紧缩，其他各种融资渠道（如房地产信托、房地产抵押贷款证劵化、上市融资等）亦不畅通的大环境下，加强房地产企业自身“内功”的修炼，以求在困境中寻求一条新的融资之道，是房地产企业实现自救的根本。作者简介：丁洁（1973.03-），女，辽宁大石桥人，辽宁建筑职

　　

　　业学院，讲师，经济学学士学位；刘倩（1975.01-），女，辽宁辽阳人，辽宁建筑职业学院，讲师。

　　

　　

　　

篇十五：房地产企业融资风险论文

　范文范例指导参考

　　XX财经学院本科生毕业论文

　　房地产企业融资问题研究

　　姓名学号专业指导教师

　　会计学

　　〔讲师2009年5月15日

　　范文范例指导参考

　　摘要

　　房地产业是我国支柱产业之一,其健康发展对我国国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业,因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康发展的重要条件。房地产企业解决融资问题,必须考虑各种融资渠道的成本及利弊,结合企业所处的外部资本市场的状况,根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等,选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速发展,房地产投资又出现了过热迹象,房地产业的风险开始加大,包括加大了金融风险,局部地区的商品房价格上涨很快,房地产开发规模、投资增幅都发展过快。因此,国家也开始了加强对房地产业的规范,尤其是对房地产金融方面的监督管理。在新政策下、形势下,房地产企业应该如何进行企业的融资活动,是当下对房地产来说最为迫切的问题。

　　本文运用理论与实际相结合的方法,对房地产整个行业的背景进行了简要的分析,再对国内外研究现状、融资的基础理论和现代融资理论的发展进行简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式,包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托,以及融资方式的其他发展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式,解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后,指出了我国目前房地产融资方式比较单一。要解决这个问题,应积极开拓思路,根据国内外经济、金融形式的不断变化发展,利用一切可能的融资渠道,走多元化道路,探索适合企业实际情况的高效低成本的融资方式。关键词：房地产企业；房地产融资；融资模式

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　　Abstract

　　Theindustryofrealestateisoneofthesupportingindustriesofourcountry,anditshealthydevelopmentplaysanimportantroletothedevelopmentofournationaleconomy.Itisanimportantaspectofpromotingitshealthydevelopmenttosolveitsfinancingproblemeffectively.Externalcapitalmarketconditionsandpolicyconditionsaroundthebusinesssuchasstocksandbondsissuanceacquirements,nationalfinancepolicies,andbankinnovationtendency,mustbeconsideredinrealestateprojectfinancingdecisions.Thegovernmentofchinapublishedaseriesofdocumentstoreinforcethecreditmanagementinrealestateindustry.Itbecomesthemostinsistentproblemforrealestatebusinessestodealwithfinancingundernewpoliciesandconditions.Asforfinancingtheory,therehasbeengreatprogressintheoreticstudybasedonrevenuetheory,agencycost,andcorporationgovernmentwhichhavemademanyinstructiveeffectsonbusinessfinancingdecision.

　　Firstly,thispaperanalyzedthefinanceconditionsaroundrealestateindustry,andthendiscussedproblemsexitinginrealestatebusinessfinancingandabusesaboutcurrentfinancingpoliciesbasedonfinancingtheories,studiedrealestatebusinessfinancinginstrumentsinvolvingbankloan,issuanceofstocks,issuanceofbonds,andrealestateaffiance.Allofthisistofindappropriatefinancinginstrumentsforbusinesswithvariousinternalconditions,toextendbusinessfinancingchannels,andtoimprovebusinessfinancingstructures.KeyWord：realestateindustry,RealEstateFinancing,Financingchannel

　　目录

　　1引言11.1研究的背景和意义11.2文献综述11.3研究的主要内容和方法11.4研究进度1

　　2房地产企业融资概况及问题分析32.1房地产融资概况3我国房地产企业融资现状3我国房地产企业融资现状的主要表现32.2我国房地产企业融资存在的问题及原因分析4我国房地产企业存在的问题4房地产融资问题存在的原因分析5

　　

篇十六：房地产企业融资风险论文

　房地产企业融资风险管理研究

　　作者：莫琴晓来源：《经营者》2020年第24期

　　融资风险管理研究

　　莫琴晓

　　摘要随着国内市场经济的飞速发展，房地产行业已然成为国民经济的中流砥柱。虽然国内日趋完善的金融市场为房地产企业融资模式的多样化发展提供了一定的空间，但是房地产企业在融资风险管理方面还存在诸多问题，这些问题对房地产企业发展的影响也越来越大。本文就当前国内房地产企业融资风险管理存在的主要问题展开分析，并根据问题提出具有一定可行性的融资风险管理对策。

　　关键词房地产行业融资风险管理

　　一、引言

　　房地产行业属于与金融行业结合最为紧密的行业之一，其本身具有十分显著的特点，如较长的运转周期、大规模的投资和大体量的项目建设等，房地产企业要想获得效益，就必须有充分的融资支持项目建设的完成［1］。由此可见，融资在房地产企业发展中占据极为重要的作用，一旦融资管理出现问题，就会让企业发展陷入困境。国内房地产企业虽然在对融资风险管理进行不断的完善和创新，但是融资风险的影响因素也在不断变化，风险管理方面的任务也日益加重。

　　二、国内房地产企业融资风险管理问题分析

　　（一）融资规模过大，融资期限过长

　　国内购房热潮的不断涌现直接刺激了房地产行业的快速发展，而这种快速发展导致大部分房地产企业在房产项目的开发建设方面失了分寸，不少企业为了追求更多的利益而随意扩大融资规模。房地产企业从项目的投标阶段开始，就离不开资金的支持，即使是项目建设完工之后进入销售阶段，仍旧需要足够的资金予以支持运转。如果企业的融资体量过大，对应的债务融资体量也会扩大，而融资风险的发生概率也会随之提高，导致企业在运转中出现后力不足，进而为企业的融资风险管理带来巨大的挑战。此外，房地产企业对投资规模的过度追求，也会让融资的期限相对变长，如果在此期间企业发生资本转化率不足的情况，那么大笔的资金就会出现闲置状态，这提升了企业融资风险的发生概率。

　　（二）融资方式和渠道比较单一

　　受国内金融行业发展及环境的影响，当前房地产企业融资方式和渠道都比较单一，选择性较少。最常见的融资渠道除了银行贷款就是民间募资，其中最主要的融资渠道还是银行贷款，相关统计数据显示，房地产开发资金中源于银行贷款的资金超过50%。但随着国家出台了一系列房产宏观调控政策之后，银行贷款的门槛提高，审批更为严格，房产企业为了保证资金链必须开拓新的融资渠道［2］。预售房款是房产企业除了银行信贷外最常使用的一种融资渠道，此渠道属于质优、低风险融资手段，不仅能够缓解房地产企业的资金压力，还能够让买家分担风险。但是由于缺乏规范的市场管理条例，频繁发生的资产纠纷问题导致该渠道无法实现可持续发展。虽然房地产企业会借助各种不同的融资渠道如股权融资、债权融资等对自身资金链予以保障，但是受企业自身发展及市场发展的限制，这些融资渠道并没有在业内得到广泛的应用。

　　（三）金融体系不健全，缺乏规范性引导

　　金融体系不健全且缺乏权威规范性法律法规的正确引导也是当前国内房地产企业融资风险管理主要问题之一。国内房地产企业在其经营中存在十分显著的缺点，一是在经营项目方面的扩张太过盲目，二是融资结构缺乏合理性。这些缺点产生的原因在于金融体系的不健全，经营项目的盲目扩张虽然能够扩大企业的发展规模，获得更多的利润，但过度的扩张也会为企业的资金带来更大的压力。企业资金链出现问题，就会引发企业融资结构失衡，导致企业融资风险的产生。与此同时，当前国内并没有针对房地产金融体系颁布具有较强权威性和规范化的法律法规，以至于其在市场融资发展过程中无法得到良性的引导，进而导致房地产企业融资风险不断攀升。

　　三、国内房地产企业融资风险管理对策

　　（一）正确决策，加强风险管理意识

　　在实际的发展过程中，房地产市场需求的类型也在不断变化，而伴随着周边地域和配套设施的变化，区别也日趋显著。所以房地产企业在选择项目的时候需要理性决策，不仅需要对项目的目标群体予以考察，还要根据客户的实际需求数据对将来市场的发展趋势进行合理的预测和分析，而不应该盲目追求规模的扩大，更应该结合企业自身实际情况和市场及客户需求进一步提升融资风险管理意识。在实践中，可以根据国家相关部门颁布的《金融风险防控建议》等指导文件，选择符合自身情况的风险评价指标，定期通过外审和内审方式对企业的风险漏洞予以测试。此外，针对房地产项目融资期限较长的情况，房地产企业应该加快项目进度，尽量缩短产品开发周期。在实践中，可以将整个项目分为若干个小的阶段逐步完成，并根据每一阶段项目中出现的问题随时调整战略，做到资金及时回笼，这样不仅能够保证企业的灵活平稳运行，还能够增强资金的流动性，在有效降低企业融资规模的同时提高企业的风险管控能力。

　　（二）优化资本结构，推行多元化融资方式

　　对于房地产企业而言，廉价的资本成本能够为企业带来更多的营业利润，所以房地产企业要采用低资本的融资方式对企业的资本结构予以构建，这是有效降低企业融资风险最有效的措施。具体如下：

　　第一，借助股票的发行来降低债务。房地产企业在实际融资过程中，可以增加企业股票的发行量，然后用所筹集到的资金对公司的债务进行偿还。相对于银行借贷，股权融资所获得的资金虽然数量少一些，但是稳定性较好，且使用成本较低。这一举措尤其适合当前国内的地方性民营房地产企业，只有借助股权发行的方式出让部分企业经营控制权，引入更多的投资者，才能有效防止企业经营在面对较高的资金使用成本和金融紧缩政策调控的双重压力下出现资金链断裂风险。

　　第二，借助利润留存进一步降低分配。房地产企业在获得经营利润之后，一定要留下一部分将其转化为企业的自有资金，这样不仅能够降低股权的分配，而且还可以对企业除成本之外的支出如债务利息等进行有效控制。在实践中，企业只要完成股权融资，就可以把每年本该偿还的贷款利息留存下来，并将其转变成企业的自有资金，然后利用这些新增加的资金，对企业的业务进行转型，进一步拓展企业的经营范围，如涉足旅游和疗养等相关周边业务。

　　第三，采用股权融资，增强企业的资金流动性。增强企业的资金流动性，不仅能够提升企业的融资风险应对能力，还对预防企业资金链断裂具有至关重要的作用。房地产企业要增强自身的资金流动性，关键措施有三点，首先是实现项目的持续发展，其次为保障资金的转化率，最后为保证资金快速回笼。当前金融环境依然紧收，地方银行的信贷门槛加高，且受国内疫情

　　

篇十七：房地产企业融资风险论文

　房地产企业融资风险及其防范措施探讨

　　作者：刘旭凯来源：《商讯·公司金融》2019年第5期

　　刘旭凯

　　摘要：近年来，我国社会经济发展迅速，在住房消费政策推动下，房地产投资增长速度不断加快。房地产行业有着资金相对集中、风险较高等特点，若是实现高速与良性的发展，应该控制好融资规模，提升财务管理水平，解决融资中出现的风险，这样才能为房地产企业的进一步发展打牢基础。本文首先概述我国房地产企业融资的现状，然后分析了房地产企业融资风险，最后提出了具体可行的风险控制措施。

　　关键词:房地产企业；融资风险；防范措施

　　随着我国房地产企业的快速发展，房地产企业开发投资逐步呈现出周期长、规模大等特征，对资金的需求量越来越大，但是房地产企业自有资金有限，因此很难满足实际需求。因此在房地产企业发展过程中，不仅需要提高对自有资金的利用率，也必须依赖于外部融资。房地产企业融资中风险很大，如果不采取有效的规避措施，将给企业、个人甚至社会造成巨大的损失。对此我们要充分认识到房地产企业融资风险，合理采取风险控制措施，为房地产企业的健康稳定发展打牢基础。

　　一、我国房地产企业融资现状

　　房地产企业资金来源复杂，融资以银行贷款为主，同时在我国多轮宏观政策调控后，商业银行贷款逐步收紧，融资门槛也有了很大幅度的提升。而房地产企业融资在我国出现时间很短，缺乏完善的融资体系，相关法律法规也不完善，无法让其做到规范，这样房地产企业融资难以得到可靠保障。很多房地产企业经营管理能力有限，存在很多不确定因素，也让融资出现了很多风险。

　　一方面，房地产企业融资对银行贷款非常依赖，只要房地产经济出现波动，房地产经营风险将转变为银行金融风险，为国家金融安全带来了不利影响。且随着银行贷款利率的升高，极大增加了房地产企业还款压力，而房产项目的增多，银行也制定了很多约束条件，让房地产企业贷款变得更加困难。另一方面，分析房地产企业其他融资渠道可知，房地产信托有着巨大发展潜力，而分析信托投资公司实际情况可知，很多有着治理结构缺陷的问题，主要体现在法律政策制约、信托产品流动性问题、信托计划异地发行、资金异动运用管理和审批较为严格等，为房地产信托发展造成了限制。而股权融资筹资量较大，融资能力很强，有利于帮助公司提升盈利能力，价值成长也具备更大潜力。不过公司要想上市需要自身拥有雄厚的实力，我国很多房地产企业上市融资门槛较高，如负债率必须低于70%的要求让大部分房地产企业无法满足上市规定。由于房地产企业普遍融资渠道单一，负债率基本上超出了75%，对此很多企业无法直接上市。房地产企业融资也会依靠海外房产基金，然而其在中国投资有很多障碍，对很多房地产企业而言，在国际上核心竞争力不强，无法吸引海外投资公司的关注，同时也难以在政策上获得支持。

　　二、房地产企业融资风险分析

　　（一）政策的调整变化

　　最近几年房地产企业发展速度很快，很多市场主体由此实现了利益的增长，也为国民经济发展做出了巨大贡献。国家针对房地产行业也实施了很多政策法规，目的在于对房地产市场的

　　有效调控，这也为房地产企业融资造成了一定的风险。如2015年1月~3月，国家实施了12条房地产政策，而2015年3月27日国土部、住建部联合发文救市，加大了对供地规模的控制力度，目的在于促使供求关系得到改善。我国在实施上述政策时，将对房地产企业发展带来一定的影响，也让融资受到了较大限制。

　　（二）资本市场机制不健全

　　融资作为房地产企业经营管理中的重要内容之一，近年来逐步从传统计划经济体制下财政供给融资方式转变为现代市场经济体制下金融资源配置融资方式。然而现阶段房地产金融市场还有待进一步完善，需要不断完善金融体系，尤其是缺少了多元化融资渠道，在股权、债券、信托和基金等方面发展速度较慢，不能形成多元化房地产金融体系与分担融资风险的房地产金融市场。

　　（三）房地产企业经营状况不佳

　　因为房地产企业在发展中对资金需求量较大，运行周期也很长，对于企业经营较好的情况下，融资资本转入房地产开发企业的资本运转，通过生产与销售的过程后，货币资本将回流到企业，全部所借款项可以按时归还，房地产企业融资也将顺利进行，实现预期的收益。若是企业经营情况不佳，融资资本参与房地产企业资本周转后，若是在某个环节出现沉淀，所借款项无法按时归还，将对房地产金融机构信贷资本的运行带来不利影响，也为其他企业资本周转造成了限制，预期收益将难以正常实现，也引起了极大的融资风险。

　　（四）无风险预警机制，抵御风险能力低

　　在房地产企业开发运营时经常出现短期内资金需求量增加的情况，为了满足有足够的资金支撑自身发展，这需要房地产企业进行融资。因此只要房地产企业在融资上出现风险，将为房地产企业开发运行造成不利的影响。要想达到有效控制风险的目的，房地产企业应该充分认识到融资中出现的问题，这关系着自身的稳定与长远发展，也需要建立完善的机制达到对融资风险预警的目的。然而很多房地产公司以盈利为主，一味关注眼前利益，很少深入思考公司的发展，导致在风险预警与防范上未做到位。

　　（五）融资渠道相对单一

　　在20世纪90年代我国融资手段开始被得到运用，通过多年的发展融资渠道变得越来越多。然而我国房地产企业融资起步很晚，与英美等发达国家不一样，在融资理论上还显得不够完善，同时受到政策、法律等客观因素的影响，让房地产企业在多元化融资过程中难度极大，必须通过银行融资获取资金。由《中国统计年鉴》中相关信息可知，我国房地产企业基本上采取国内贷款与自筹资金等方式进行融资，在外资利用上不够，同时将自有资金除去，国内贷款占据着最大的比例。由于房地产企业在融资上对银行贷款过于依赖，也为企业的发展造成了不利影响，也容易引起更大的融资风险。

　　三、房地产企业融资风险防范措施

　　（一）确保融资政策的准确性

　　我国房地产企业需要将目光瞄准投资政策与投资项目上，结合实际项目的可行性做出相应的研究和评估。房地产企业要立足长远发展规划与现有投资框架，结合实际投资项目和财务标准、投资方式和领域基本规范等，对整体资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等制定完善的计划，在评估计划与统筹规划后，对资金的使用做出科学合理的安排。应该确保投资项目

　　

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